2026年に貸し手があなたの住宅ローンの一部を免除した場合 — ショートセール、差し押さえ、またはローン再編を通じて — IRSは一般的に、免除された1ドルごとを課税所得として扱います。住宅所有者が最大750,000ドルの消滅した住宅ローン債務を除外できる連邦政府の保護は、2025年12月31日に期限切れとなり、議会はそれを更新しませんでした。昨年なら非課税だった60,000ドルのショートセール不足額が、今ではForm 1099-Cと5桁の税額請求書として届く可能性があります。
このガイドでは、何が期限切れとなったか、各タイプの住宅ローン消滅が現在どのように課税されるか、そしてどの例外 — 支払不能、破産、その他いくつか — が依然としてあなたを保護できるかを説明します。
2025年12月31日に期限切れとなったもの
2007年以来、税法のSection 108(a)(1)(E)は、納税者が主たる住居で消滅した「適格主たる居宅債務」を除外できるようにしていました。長年にわたり議会はそれを繰り返し延長し、直近では2026年1月1日より前に完了した消滅、およびその日より前に書面で締結され証明された取り決めの下で行われた、それ以降に完了した消滅を対象としていました。
それが祖父条項の全体であり、それは狭いものです：
- 2026年1月1日より前に消滅: 依然として除外可能、最大750,000ドル（別居配偶者として申告する場合は375,000ドル）。
- 2026年1月1日より前に署名された書面による取り決めの下で2026年以降に消滅: 依然として除外可能。2025年に日付のあるショートセール承認書または拘束力のある再編契約は該当しますが、口頭の約束は該当しません。
- 2026年に消滅したその他すべて: 一般的に課税対象となる債務消滅（COD）所得。
「適格」が常に意味していたことに注意してください。それは祖父条項のケースでも依然として重要です：取得債務のみ — 主たる住居を購入、建築、または大幅に改良するために使用され、その住居によって担保された債務です。車、クレジットカード、または大学費用に使われたキャッシュアウトリファイナンスの収益は決して適格ではなく、大幅な住宅改良以外に使用されたホームエクイティラインも決して適格ではありませんでした。
消滅した住宅ローン債務がどのように課税所得になるか
仕組みは単純で容赦がありません。貸し手が600ドル以上の債務を消滅させると、IRSにForm 1099-Cを提出し、あなたにコピーを送ります。Box 2の消滅額は通常所得であり、あなたの申告書に報告され、限界税率で課税されます — 優遇キャピタルゲイン税率ではなく。
22%ブラケットの住宅所有者が、除外なしで2026年に50,000ドルの住宅ローン債務を消滅させた場合、およそ11,000ドルの追加連邦税に加え、州税を負うことになります。1099-Cには源泉徴収がないため、請求書は申告時に一度に届きます。
1099-Cを無視してはならない
毎年の申告シーズンに、納税者は免除された債務は所得になり得ないと仮定して1099-Cの封筒を捨てます。IRSは独自のコピーを受け取り、その照合プログラムが申告漏れを警告し、税、罰金、利息を提案する通知を送ります。1099-C — または差し押さえ後の1099-A — を受け取った場合、IRSがそれを知っていると想定し、申告書でそれに対処してください。所得を報告するか、Form 982で除外を請求するかのいずれかです。
ショートセール：1つではなく2つの課税事象
ショートセールは2つの別個の税務上の結果を生み、期限切れとなった除外はそのうちの1つしかカバーしていませんでした。
事象1：売却における利益または損失。 あなたは住居を売却したので、売却価格から調整後基準額（購入価格に改良を加え、減価償却を取得したことがあればそれを差し引いたもの）を引いて利益を計算します。主たる住居の場合、Section 121の除外 — 過去5年のうち2年間その住居を所有し使用した場合、最大250,000ドルの利益（共同で500,000ドル） — は依然として完全に有効であり、通常この利益を消し去ります。
事象2：不足額に対する債務消滅所得。 あなたが320,000ドルを負い、貸し手が完全な弁済として260,000ドルを受け入れた場合、60,000ドルの差額がCOD所得です。2025年まで、主たる居宅除外がそれを消し去っていました。2026年では、別の例外が適用されない限り課税対象です。
2026年のショートセールの例
あなたが280,000ドルで住居を購入し、改良を行わず、320,000ドルの住宅ローン残高に対して260,000ドルでショートセールした場合：
- 売却損益：260,000ドル − 280,000ドル = 20,000ドルの損失。個人住居の損失は控除できないため、この事象は税務上中立です。
- COD所得：320,000ドル − 260,000ドル = 60,000ドルの通常所得。
22%の限界税率で、それは何も手にせずに去った取引に対して約13,200ドルの連邦税です。これは期限切れとなった除外がかつて防いでいた結果であり、以下の支払不能例外を確認することが今やすべてのショートセラーにとって不可欠である理由です。
差し押さえ：リコース 対 ノンリコースがすべてを変える
差し押さえの税務処理は1つの質問にかかっています：貸し手は不足額についてあなた個人を追及できるか？
リコース債務：COD所得の可能性
リコース債務では、差し押さえは二分されます。みなし売却での実現額は財産の公正市場価値（Form 1099-A、Box 4）に等しく、貸し手が後に免除する残りの未払残高はCOD所得です（Form 1099-C、場合によっては後年）。
例：300,000ドルのリコース住宅ローン、差し押さえ時に240,000ドルの価値がある住居、貸し手が60,000ドルの不足額を免除。あなたは240,000ドルの実現額に対して測定された利益または損失を報告し、さらに債務が消滅したときに60,000ドルのCOD所得を報告します。2026年以前は、60,000ドルは適格主たる居宅債務として除外できましたが、今は別の例外が必要です。
タイミングの罠に注意してください：1099-A（差し押さえ）と1099-C（債務消滅）は異なる課税年度に届く可能性があります。売却は1099-Aの年に、COD所得 — またはその除外 — は1099-Cの年に報告してください。不足額を売却収益と消滅債務の両方として二重計上しないでください。
ノンリコース債務：COD所得なし、ただし利益の可能性
ノンリコース債務では、貸し手の唯一の救済手段は財産自体です。未払ローンの全残高があなたの実現額としてカウントされます — COD所得は全く存在しないため、期限切れとなった除外は無関係です。
それは非課税と同じではありません。300,000ドルのノンリコース残高が220,000ドルの調整後基準額を超える場合、80,000ドルの利益があります。主たる住居ではSection 121の除外がしばしばそれを吸収しますが、セカンドハウス、賃貸物件、または十分長く住んでいない住居では、その「幻の利益」は支払うべき現金がないまま課税対象となります。
どちらを持っているかを判断する方法
Form 1099-A、Box 5を確認してください：貸し手はあなたが個人的に責任を負っていたかどうかを示します。州法も重要です — いくつかの州は購入資金住宅ローンの不足額判決を禁止または制限しており、事実上ノンリコースにしています。疑わしい場合は、申告前に地元の税務専門家に尋ねてください。間違って推測すると、所得の性質と金額の両方を誤って述べることになるからです。
ローン再編と変更：静かなる引き金
2026年にCOD所得に直面するために家を失う必要はありません。貸し手は借り手が支払い続けるために元本を減らし、金利を下げ、または条件を延長することが日常的です — そして破産や支払不能以外での元本削減は、認められた時点でCOD所得です。
一般的な2026年の引き金には以下が含まれます：
- 恒久的なローン変更における元本減額。 25,000ドルの残高削減は25,000ドルの所得です。
- 金利・条件の再編で、税務規則が旧ローンを新ローンと交換したとみなす「重要な変更」として扱うものは、その差額に対してCOD所得を生じさせる可能性があります。
- 差し押さえに代わる不動産譲渡証書は、債務救済のための売却と同様に課税され、免除された不足額に対するCOD所得も、ショートセールと同様に課税されます。
サービサーが変更を申し出た場合、署名する前に書面で税務報告を求めてください：彼らは1099-Cを提出するのか、いくらの金額で、どの年に？家を救うが予期しない税額請求書を生み出す再編は、それでも通常は受ける価値があります — しかし請求書を予期し、除外を準備するか、予定納税を計画したいものです。
依然としてあなたを保護する例外
主たる居宅除外は新たな消滅に対してはなくなりましたが、議会はSection 108の残りをそのままにしました。これらが今やあなたの第一の防御線です。
1. 支払不能：最も重要な残存除外
消滅の直前にあなたの総負債があなたの資産の公正市場価値を超えていた場合、その支払不能額までCOD所得を除外できます。これは今や水面下の住宅所有者にとって主要な保護であり、住宅ローンだけでなくあらゆる種類の消滅債務に適用されます。
重要な仕組み：
- 消滅の直前の時点で測定。 すべての負債（住宅ローン残高、自動車ローン、クレジットカード、医療費、学生ローン、未払税）とすべての資産を公正市場価値で（銀行口座、退職金口座、車両、家財道具、財産自体）リストアップしてください。負債が資産を超える額があなたの支払不能額です。
- 支払不能額まで除外。 80,000ドル支払不能で60,000ドルの消滅住宅ローン債務がある？60,000ドル全額が除外可能です。わずか20,000ドルしか支払不能でない？20,000ドルを除外し、残りの40,000ドルを所得として報告します。
- Form 982で請求。 支払不能のボックスにチェックを入れ、除外額を記入し、フォームを申告書に添付してください。支払不能ワークシート自体は提出しませんが、記入して — Publication 4681に詳細なものが含まれています — 記録とともに保管してください。IRSはしばしばそれを求めます。
- 税務属性を減額。 除外されたCOD所得は完全に無料ではありません：除外額だけ繰越純営業損失、繰越クレジット、そして最終的には財産の基準額を減額しなければなりません。繰越のないほとんどの住宅所有者にとって、これは保持された財産の基準額を減額することを意味し、将来の売却時の利益をわずかに増加させます。
資産価値を同時代的に文書化してください — Kelley Blue Bookの印刷物、証券会社の明細書、家財道具の書面による見積もり — なぜしなら1年後に監査の下で「消滅の直前」を再構築するのは苦痛だからです。
2. 破産：最強の除外
Title 11破産事件で消滅した債務は完全に除外可能で、金額の上限も支払不能の測定も必要ありません。破産の除外が優先されます：債務が破産と支払不能の両方に該当する場合、破産を請求します。支払不能と同様、除外にはForm 982での税務属性の減額が伴います。
タイミングが重要です。破産事件の中で消滅した債務のみが該当します。申告の6ヶ月前のショートセールで免除された住宅ローン債務は、破産ではなく支払不能の下でテストされます。
3. 簡単に確認する価値のある例外
- 適格農業債務および適格不動産事業債務は、それぞれの独自の規則の下で依然として除外可能です — 財産が個人住居ではなく農業または事業債務を担保している場合に関連します。
- ノンリコース債務は、上記で説明したように、定義により差し押さえでCOD所得を生じさせません。
- Section 121は依然として主たる住居の売却における最大250,000ドル/500,000ドルの利益を除外します。それはCOD所得をカバーしたことはなく、今もカバーしていません — しかし通常、ショートセールまたは差し押さえの売却半分を中立化します。
- 贈与、遺贈、または控除可能な支払として消滅した債務（例えば、売り手が寛大さから免除する売り手融資の約束手形）は、そもそもCOD所得ではありません。
- 学生ローンの消滅には独自の進化する規則があり、この記事の範囲外です — 住宅ローンの論理が移転すると想定しないでください。
除外の順序
複数の除外が適用できる場合、Section 108は順序を課します：まず破産、次に支払不能（破産でカバーされない範囲で）、次に適格農業、次に適格不動産事業債務。消滅債務の1ドルにつき1つの除外のみ — 同じ金額に支払不能と破産を積み重ねることはできません。
州税：確認しなければならない第二の請求書
州は連邦の期限切れに自動的に従いません。いくつかの州は固定日に有効なInternal Revenue Codeに準拠しており、依然として古いバージョンの除外を有している可能性があります；他の州は何年も前に分離しました；いくつかの州は決して持っていませんでした。それは両刃の剣です：祖父条項の2025年の取り決めのケースで連邦で除外された住宅ローン債務に州税を負う可能性もあれば、連邦申告がもはや提供しない州の除外を得る可能性もあります。
申告前に、あなたの州の準拠日とCOD所得およびForm 982除外の特定の扱いを確認してください。消滅と申告の間に引っ越した場合、両方の州の規則を確認してください。
自分を守る：2026年のチェックリスト
ショートセール、差し押さえ、または再編が進行中または今年すでに終わっている場合：
- 消滅日と書類を明確にする。 2026年1月1日より前に完了したもの、または署名された書面による取り決めに入れたものはありますか？承認書と契約書を見つけてください — それらが祖父条項の除外への唯一の道です。
- 支払不能ワークシートをすぐに実行する。 資産価値と負債残高は消滅の直前の時点を反映しなければなりません。申告時にそれらを再構築することは誤りと監査トラブルを招きます。
- すべての情報申告書を照合する。 Form 1099-Aと1099-Cをローン明細と照合してください。貸し手はボックスを誤ってコード化します — 誤った公正市場価値、誤った消滅日、リコースをノンリコースと誤表示。誤りに対して書面で貸し手に異議を唱え、コピーを保管してください。
- 調整後基準額を追跡する。 決済明細書、改良の領収書、以前の減価償却はすべて、取引の売却半分における利益計算に寄与します。
- 現金を計画する。 除外がCOD所得をカバーしない場合、源泉徴収を調整するか予定納税を行ってください。幻の所得に対する税は非常に現実的で、過少納付の罰金がその上に積み重なります。
- 早めに専門家の助けを求める。 CODのケースは情報申告書の照合、属性の減額、州の準拠、時には不足額判決法を組み合わせます。申告前のレビューは、申告後に通知に対応するよりもはるかに安価です。
再編の1ドルごとを追跡する
消滅債務のケースは記録で勝ち負けが決まります：あなたの住居の基準額、ローンの残高履歴、支払不能を証明する資産と負債のスナップショット、そしてForm 982で繰り越す属性の減額。メールスレッドに散らばったスプレッドシートは、消滅日が誤って記憶され除外が失われる原因です。ローン、財産の基準額、およびサービサーが送るすべての通知の清潔で時系列の元帳を維持することは、監査対応のファイルを週末のプロジェクトから印刷物に変えます。整理された記録への先手を打ちたいなら、Beancount documentationが、まさにこの種のペーパートレイルに採用できる複式簿記のプレーンテキスト会計を説明しています。
再編を通じて財務を整理する
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