毎月、あなたは誰か他の人を守る保険に数百ドルを支払っているかもしれません。民間住宅ローン保険（PMI）は、あなたではなく貸し手を、あなたが債務不履行に陥るリスクから守るものであり、頭金が20パーセント未満の従来型ローンでは、アーバン・インスティテュートの住宅金融政策センターによると、通常、ローン額の年0.46～1.50パーセントの費用がかかります。40万ドルのローンでは、それは月額およそ150～500ドル——あなた自身が決して恩恵を受けることのない補償のために。良い知らせは、連邦法があなたに1つではなく2つの出口を与えており、多くの住宅所有者が最初の出口を何年も気づかずに通り過ぎているということです。
このガイドでは、PMIをいつ解除できるか、いつサービサーが自動的にそれを外さなければならないか、あなたを妨げる可能性のある条件、そしてFHA借り手がまったく異なるルールに直面する理由を正確に説明します。
PMIを60秒で：あなたが何に支払っているのか
従来型モーゲージで頭金を20パーセント未満しか入れない場合、貸し手は通常PMIを要求します。それは貸し手によって手配され、民間保険会社によって提供され、あなたに請求されます——ほとんどの場合、毎月の住宅ローン支払いの中の1つの項目として。あなたの費用は主にあなたの信用スコアとローン対価値（LTV）比率に依存します：スコアが低く、頭金が少ないほど、保険料は高くなります。
PMIがそうでないものは2つあります：
- それは住宅保険ではありません。 それは火災、嵐、賠償責任請求からあなたの財産を守ります。PMIはあなたのローンの貸し手の立場だけを守ります。
- それは従来型ローンでは永久ではありません。 一部の政府保証プログラムとは異なり、従来型PMIには法的に義務付けられた終了日があります。ルールを知ることは、3年間支払うことと10年間支払うことの違いです。
住宅所有者保護法の下でのあなたの2つの連邦上の権利
1998年以前は、貸し手はあなたのPMIがいつ外れるかを知らせる義務がなく、多くの借り手は20パーセントの持分を超えたずっと後まで支払い続けていました。議会は1998年住宅所有者保護法（HPA）で応えました。これは1999年7月29日以降に閉じられた主要住居のほとんどの従来型、適合モーゲージを対象としています。それはあなたに2つの別個の権利を与えます。
両方にとって重要な1つの定義：「当初価値」とは、契約購入価格と閉鎖時の鑑定評価額のいずれか低い方を意味します——今日のあなたの家の価値ではありません。以下のすべてのパーセンテージは、あなたがサービサーに現在の市場価値を検討するよう明確に要求しない限り、この凍結された数値に対して計算されます。それはより厳しいルールを伴う別のプロセスです（詳細は後述）。
権利1：80パーセントでの借り手による解除請求
あなたはサービサーに書面で、あなたの元本残高が当初価値の80パーセントに初めて到達する予定の日にPMIを解除するよう求める権利があります——あなたが20パーセントの持分を保有する時点です。閉鎖時のあなたのPMI開示フォームにはその日付が記載されているはずであり、サービサーは毎年あなたの解除権を通知しなければなりません。
解除を得るには、一般的に以下すべてを示す必要があります：
- あなたが住宅ローンを滞納していないこと。 過去12か月間に30日以上の延滞がなく、過去24か月間に60日以上の延滞がないこと。
- 劣後 lien がないこと。 物件上の住宅equityローンまたはHELOCは、それが完済されるか、または合計ローン対価値がサービサーの閾値を満たすまで解除を妨げる可能性があります。
- 物件価値が下落していないこと。 サービサーは、住宅が依然として少なくとも当初価値の価値があるという証拠——多くの場合あなたの費用でのブローカー価格意見書または鑑定評価——を要求することができます。
- 書面による請求。 80パーセントでの解除は決して自動的ではありません。決して尋ねなければ、次の閾値まで支払い続けることになります。
権利2：78パーセントでの自動終了
何もしなければ、サービサーはあなたの当初の元本償還スケジュールの下で残高が当初価値の78パーセントに初めて到達する予定の日にPMIを自動的に終了しなければなりません——その日にあなたが滞納していない限り。請求も、鑑定も、あなたからの行動も不要です。
2つの重要な条件：
- 「予定された」が実際の仕事をしています。 78パーセントの日付は、あなたの実際の残高ではなく、あなたの当初の支払いスケジュールから計算されます。追加の元本支払いは、実際にはより早く残高の78パーセントに到達させますが、自動終了は依然として予定された日に起こります——だからこそ、待つのではなく80パーセントで早期解除を請求することが通常より多くを節約するのです。
- 高リスクローンは78パーセント自動終了から免除されます。 HPAが高リスクと分類するローンについては、サービサーは78パーセントで終了する義務がありません——しかし以下の最終的なバックストップは依然として適用され、あなたは依然として80パーセントで解除を請求することができます。
バックストップ：ローンの中間点での終了
PMIがどういうわけかあなたの元本償還期間の中間点——例えば30年ローンの15年目——で依然として有効である場合、サービサーはあなたが滞納していない限り、その時点でそれを終了しなければなりません。これはエッジケースを捉えます：高リスクローン、延滞してその後立て直した借り手、そして法律の他の保護よりも前のローン。
HPAが対象としないもの
- FHAおよびVAローン。 これらには独自の住宅ローン保険制度があります（以下のFHAのセクションを参照）。VAローンには毎月の住宅ローン保険はまったくありません——前払いの資金調達手数料だけです。
- 貸し手支払い住宅ローン保険（LPMI）。 あなたの貸し手がわずかに高い金利と引き換えに保険料を支払った場合、解除するものは何もありません：あなたの「PMI」は金利自体に焼き込まれています。借り換えが唯一の出口です。
- 1999年7月29日以前に閉じられたローン。 法律の解除および終了の権利は適用されませんが、あなたのローン契約または州法が類似の権利を認めている場合があります——サービサーはそれらについてあなたに伝える義務があります。そうでなければ、あなたは昔ながらの方法でPMIを外します：尋ね、20パーセントの持分を文書化する。
解除を請求する方法：段階的なプレイブック
80パーセントルールを知ることはステップゼロです。ここではそれを実際に実行する方法を説明します。
1. あなたのトリガー日と数値を見つける。 閉鎖書類から当初のPMI開示を引き出すか（それが予定された80パーセントの日付を記載しています）、またはサービサーに電話してそれを求めてください——サービサーは特にPMIの質問のための電話番号を維持しなければなりません。現在の元本残高をあなたの家の当初価値で割ってください。0.80以下であれば、尋ねることができます。
2. まず支払い履歴を確認する。 12か月分の明細を引き出してください。過去1年間のたった1回の30日延滞が、サービサーが解除を拒否する最も一般的な理由であり、それは忍耐で修正するのが最も簡単でもあります：延滞が期間外になるまで待ってから再申請してください。
3. 鑑定料を払う前に投資家の上乗せ要件について尋ねる。 あなたのサービサーはあなたのローンを所有する投資家（多くの場合ファニーメイまたはフレディマック）に答えます。そして投資家は、解除が予定された元本返済ではなくあなたの家の現在の鑑定評価額に基づく場合、保有期間ルールを追加します。典型的な上乗せ要件は、住宅を2年から5年所有している場合に75パーセントLTVを要求し、5年後に80パーセントに緩和され、さらに価値に基づく請求が検討される前に2年間の所有を要求します。あなたが当初価値の80パーセントで予定残高の根拠で請求している場合、標準的なHPAのテストが適用されます——しかしあなたがどちらのトラックにいるかを確認してください。間違ったトラックのために発注された300～600ドルの鑑定は無駄な出費だからです。
4. 請求を書面にする。 電話してサービサーの正確なプロセスを学び、それからそれを厳密に守ってください——ほとんどは書面による請求に加えて価値の証拠（彼らが発注する鑑定またはブローカー価格意見書、通常あなたの費用で）と劣後lienがないという証明を要求します。すべてのコピーを日付とともに保管してください。
5. 次の明細で削除を確認する。 PMIは承認後の月に支払い内訳から消えるはずです。サービサーは有効な解除を遅らせたことで罰則を受けているので、何ヶ月経っても変化がなければ、書面でエスカレートしてください——そして消費者金融保護局がPMI解除の失敗に関する苦情を受け付けていることを知っておいてください。
より速い4つの出口
元本償還スケジュールを待つことは最も遅い道です。これらは日付を早めます：
追加の元本支払いをする。 元本の追加の1ドルごとに、あなたの実際の残高を80パーセントに向けてより早く引き寄せます——その時点で78パーセント自動終了を待つのではなく解除を請求します。控えめな毎月の追加が日付をどう変えるかを見るためにあなたの元本償還表を実行してください；PMIの節約は利息の節約に積み重なります。
価値上昇または改修後の価値に基づく解除を請求する。 あなたの市場が上昇したか、リノベーションが実際の価値を加えた場合、現在の価値に対して80パーセントLTVを示す新しい鑑定がPMIを何年も早く終わらせることができます。上記の保有期間の上乗せ要件に注意し、鑑定の計算について現実的になってください：10パーセントの頭金での40万ドルの購入では、36万ドルの残高で80パーセントに到達するには、家が45万ドルで鑑定される必要があります。
LTV80パーセント以下で新しいローンに借り換える。 借り換えはあなたのローンを完全に置き換えるので、20パーセントの持分があれば新しいローンにはPMIは単純に存在しません。これは、あなたが購入してから金利が下がったとき、または価値上昇だけでラインを越えたときに正しい動きです——しかし毎月の支払いだけでなく総費用を比較してください：2～5パーセントの閉鎖費用は、PMIの節約だけで元を取るのに何年もかかることがあります。
妨げとなる第二lienを外す。 HELOCまたは住宅equityローンがあなたと解除の間の唯一の障害である場合、それを返済するか閉じることは、利用可能な最も安い「PMI削除」になりえます。
それ自体ではPMIを外さないもの：ローンリキャスト（再元本償還）。リキャストは一括払いの後にあなたの支払いを下げますが、ほとんどのサービサーはPMIをそのままにします——あなたは依然として標準的なルールの下で解除を請求する必要があります。
FHAローンが異なるルールで動く理由
あなたがFHAローンを持っている場合、上記のほとんどは適用されません。FHA住宅ローン保険はMIP（住宅ローン保険料）と呼ばれ、それはHPAではなくHUDのルールによって統治され、出口の扉はより狭いです：
- 2013年6月3日以降に承認され、頭金が10パーセント未満のローン：MIPはローンの全期間続きます。 80パーセントの請求権も78パーセントの自動削除もありません。唯一の出口はローンを完済するか、非FHAローンに借り換えることです。
- 同じ時代で頭金が10パーセント以上のローン：MIPは11年後に解除されます。 残高の閾値ではなく——時計で。
- 2013年6月3日以前に承認されたローン：MIPはLTV78パーセントで解除されます、従来型の自動終了と精神的に類似しています。
FHA保険には2つの部分もあります：ローンの1.75パーセントの前払い保険料（通常は残高に組み込まれる）に加えて、年間保険料——ローン規模と期間に応じて0.15～0.75パーセント、ほとんどの借り手は0.55パーセントを支払う——が毎月請求されます。この積み重なった費用が、FHAから従来型ローンへの借り換えが、20パーセントの持分を持つFHA借り手ができる最高のリターンの動きの1つである理由です：あなたは毎月のMIPを完全に脱ぎ捨て、購入以来あなたの信用が改善していれば、より良い金利も得られるかもしれません。ただ、新しいローンの金利と閉鎖費用が切り替えを正当化することを確認し、より短い期間を選択しない限り借り換えはあなたの元本償還の時計をリセットすることを覚えておいてください。
PMIを必要以上に長く生かし続ける間違い
- 80パーセントで自動的に外れると思い込む。 それは外れません。80パーセントはあなたが書面で行使しなければならない権利です；自動なのは78パーセントだけです。
- 年次のPMI開示を無視する。 あなたのサービサーは毎年あなたの解除権を通知しなければなりません。その通知をあなたのLTV計算を再実行するきっかけとして扱ってください。
- 小さな延滞を期間内に残しておく。 12か月間の1回の30日延滞が請求を沈めることがあります。あなたの履歴が他の点で綺麗なら、少なくとも最低額の自動支払いを設定してください。
- どのトラックに適格かを尋ねる前に鑑定を発注する。 予定残高の解除と現在価値の解除は、投資家の上乗せ要件の下で異なる証拠ルールと異なるLTV閾値を持ちます。
- 劣後lienを忘れる。 購入後にHELOCを開くと、合計LTVがあなたのサービサーを満たすまで解除を妨げる可能性があります。
- 20パーセントの持分を持つ2013年以降のFHAローンに座っている。 あなたが待つ毎月は、どんな法律も決して返金しないMIPの1か月です。今すぐ従来型への借り換えを価格設定してください。
PMIをそれがそうである1つの項目として追跡する
PMIはあなたの住宅ローン支払いの中に隠れています。だからこそそれは居座り続けます——見えない、心にない、それでも請求され続ける。あなたがどんなサブスクリプションでもするように、それをあなたの帳簿の独自の行として抜き出してください：毎月の金額、それが終わる残高または日付、そしてその時までにあなたが支払った累積総額。その単一の習慣は一度に3つのことをします：それは早期解除が何の価値があるかを定量化し、あなたに数か月ごとにあなたのLTVを再確認するための予定されたトリガーを与え、そしてあなたが——明細ごとに——サービサーが要求されたときに実際にその請求を落としたことを検証することを可能にします。あなたがプレーンテキスト会計で支出を追跡するなら、Expenses:Housing:MortgageInsuranceのような費用勘定への毎月の記帳が、進行中の合計を簡単に見えるようにし、あなたのダッシュボードがその行がついにゼロになる月を示します。
初日から住宅費用を整理しておく
PMIを外すことに向けて取り組むにつれて——その80パーセントのトリガーに対してあなたの残高を追跡し、あなたの家の価値を文書化し、各明細を検証しながら——明確な財務記録を維持することは、漠然とした目標を予定された計画に変えます。Beancount.ioはプレーンテキスト会計を提供し、あなたの財務データに対する完全な透明性と制御を与えます——ブラックボックスなし、ベンダーロックインなし。無料で始めるそして、なぜ開発者と財務専門家がプレーンテキスト会計に切り替えているのかを見てください。
