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#real-estate

Immobilier

Comptabilité immobilière, suivi de propriétés et gestion d'investissements

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23 minutes de lecture

Formulaire 1120-H vs Formulaire 1120 pour les syndicats de copropriété (HOA) : L'élection de l'article 528, les tests 60/90 et la décision de revenu 70-604, expliqués

Un guide pratique pour les conseils d'administration de syndicats de copropriété (HOA), les trésoriers et les CPA des petits cabinets sur l'élection de l'article 528, les quatre tests d'éligibilité au formulaire 1120-H, le compromis du taux forfaitaire de 30 % par rapport au formulaire 1120, et pourquoi chaque association devrait enregistrer un vote annuel sur la décision de revenu 70-604.

Mike Thrift

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15 minutes de lecture

Section 45L avant l'extinction : comment les constructeurs et promoteurs peuvent encore réclamer de 2 500 $ à 5 000 $ par unité avant le 30 juin 2026

La Section 45L offre aux constructeurs et promoteurs de 500 $ à 5 000 $ par logement économe en énergie, mais la loi One Big Beautiful Bill Act met fin au crédit pour les logements acquis après le 30 juin 2026. Un guide pratique sur les certifications ENERGY STAR vs Zero Energy Ready, les règles de salaire prévalant pour le multifamilial, l'exclusion de la base LIHTC et les mécanismes du formulaire 8908 qui déterminent la validité du crédit lors d'un audit.

Mike Thrift

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16 minutes de lecture

Section 514 UDFI démystifiée : comment les organismes sans but lucratif, les fondations et les IRA autogérés sont imposés sur les investissements financés par l'emprunt

Comment la section 514 de l'Internal Revenue Code impose les investissements à effet de levier détenus par les organisations 501(c)(3), les fondations privées et les IRA autogérés — y compris le calcul du pourcentage dette/base, le fonctionnement du formulaire 990-T, la période de rétrospective de 12 mois lors de la vente et l'exception immobilière de la section 514(c)(9) pour les écoles et les fonds de pension.

Mike Thrift

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16 minutes de lecture

La règle de l'auto-location : pourquoi les loyers de vos immeubles sont non passifs mais vos pertes restent passives

Le règlement 1.469-2(f)(6) recaractérise les revenus locatifs nets provenant de biens que vous louez à votre propre entreprise active comme non passifs tout en laissant les pertes locatives passives. Ce guide explique l'asymétrie, détaille l'exemple d'un dentiste avec une déduction de 200 000 $ pour ségrégation des coûts, et montre comment le choix de regroupement du règlement 1.469-4 peut annuler cette règle.

Mike Thrift

tax-planningtax-compliancereal-estate
15 minutes de lecture

Réparer ou capitaliser ? Un guide simplifié des règles de la section 263(a)-3 sur les biens corporels pour les petites entreprises

Comment les réglementations de l'IRS de la section 263(a)-3 sur les biens corporels déterminent ce que les petites entreprises peuvent déduire immédiatement par rapport à ce qui doit être capitalisé sur plusieurs décennies — avec les trois règles de protection (de minimis de 2 500 $/5 000 $, la règle du bâtiment pour les petits contribuables et l'entretien courant), le test BRA et le piège de l'unité de propriété qui cause la plupart des erreurs.

Mike Thrift

taxtax-deductionstax-planning
13 minutes de lecture

Régularisation des charges (CAM) : Comment auditer la facture de régularisation de fin d'année de votre bailleur avant de la payer

Les audits de récupération du secteur révèlent que 5 % à 15 % des charges locatives facturées sont mal calculées ou non dues. Ce guide explique comment lire l'état de régularisation de fin d'année d'un bailleur, où se cachent les erreurs de quote-part et de gross-up, et comment contester les charges avant la clôture de la période d'audit.

Mike Thrift

real-estateauditreconciliation
15 minutes de lecture

Le formulaire 1099-S démystifié : Comment la bonne certification lors de la clôture peut vous épargner une facture fiscale surprise lors de la vente de votre maison

Le formulaire 1099-S rapporte le prix de vente brut d'un logement, et non le prix net, ce qui déclenche régulièrement des avis IRS CP2000 pour les vendeurs dont le gain est entièrement exclu en vertu de l'article 121. Ce guide explique la certification Rev. Proc. 2007-12 qui permet aux ventes de résidences principales éligibles d'éviter le formulaire, les seuils de 250 000 $/500 000 $, le piège de l'utilisation non qualifiée ajouté en 2008, et comment déclarer de manière défendable lorsque le formulaire 1099-S ne peut être évité.

Mike Thrift

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19 minutes de lecture

Reconnaissance de la soulte (boot) de la Section 1031 : Soulte en espèces, soulte hypothécaire et report partiel sur le formulaire 8824

Un guide pratique sur la manière dont l'IRS calcule la soulte dans un échange de la Section 1031 — soulte en espèces, soulte hypothécaire, les quatre règles de compensation, la récupération de l'amortissement à 25 %, la base de report et la déclaration sur le formulaire 8824 — avec un exemple concret montrant comment 200 000 $ de nouveaux fonds propres peuvent annuler 200 000 $ de soulte hypothécaire.

Mike Thrift

real-estatetaxtax-planning
12 minutes de lecture

Règles sur les ventes déguisées de l'article 707 : Quand un apport à une société de personnes devient une vente imposable

Une vente déguisée en vertu de l'article 707(a)(2)(B) fusionne un apport à une société de personnes et une distribution de liquidités connexe en une vente imposable. Les transferts effectués dans un délai de deux ans sont présumés constituer une vente ; la fraction de la vente présumée est égale à la contrepartie reçue divisée par la juste valeur marchande du bien.

Mike Thrift

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18 minutes de lecture

Règles sur les ventes déguisées de la Section 707(a)(2)(B) : Comment les membres d'une LLC apportent des biens et retirent des liquidités sans déclencher de vente imposable

La Section 707(a)(2)(B) requalifie les apports de biens couplés à des distributions de liquidités aux membres d'une LLC en ventes imposables lorsqu'ils surviennent dans un délai de deux ans. Un tour d'horizon du test à deux volets, de la présomption réfragable de deux ans, des quatre exceptions réglementaires, des mécanismes de distribution financée par l'emprunt et de la déclaration via le Formulaire 8275 qui évite aux associés des problèmes de contrôle fiscal.

Mike Thrift

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16 minutes de lecture

Formulaire 706-NA : Le piège des 60 000 $ qui peut transformer l'immobilier américain d'un investisseur étranger en une facture de droits de succession de 40 %

Les non-résidents étrangers possédant de l'immobilier américain, des actions de sociétés américaines ou d'autres biens situés aux États-Unis ne bénéficient que d'une exemption de droits de succession de 60 000 $ — contre 13,99 millions pour les citoyens en 2026 — et paient jusqu'à 40 % sur l'excédent. Un guide pratique sur le formulaire 706-NA, la retenue FIRPTA, l'allègement conventionnel via le formulaire 8833, les certificats de transfert et les structures de sociétés « blocker » qui fonctionnent réellement.

Mike Thrift

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