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#real-estate

Immobilier

Comptabilité immobilière, suivi de propriétés et gestion d'investissements

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17 minutes de lecture

Formulaire 8300 : Déclaration des transactions en espèces de plus de 10 000 $ pour les concessionnaires automobiles, les bijoutiers, l'immobilier et les avocats

Le formulaire 8300 oblige les entreprises à déclarer les paiements en espèces de plus de 10 000 $ dans un délai de 15 jours. Ce guide explique qui doit le remplir, ce qui est considéré comme des espèces (y compris les chèques de banque de moins de 10 000 $), les règles d'agrégation de 24 heures et de 12 mois, les pénalités pour fractionnement allant jusqu'à 31 000 $ par formulaire, et les pièges sectoriels pour les concessionnaires automobiles, bijoutiers, promoteurs immobiliers et avocats.

Mike Thrift

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20 minutes de lecture

Biens d'Amélioration Qualifiés (QIP) selon l'article 168(e)(6) : Comment les aménagements de restaurants, commerces et bureaux débloquent un amortissement sur 15 ans et un bonus d'amortissement de 100 %

Les Biens d'Amélioration Qualifiés (QIP) sous l'article 168(e)(6) permettent aux aménagements intérieurs non résidentiels de bénéficier d'une période d'amortissement de 15 ans et du bonus d'amortissement de 100 % après l'OBBBA. Couvre le test statutaire, les trois exclusions, l'historique TCJA vers OBBBA, un exemple concret de restaurant à 540 000 $ et les déductions de rattrapage via le formulaire 3115.

Mike Thrift

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16 minutes de lecture

Déduction des intérêts hypothécaires au titre de la section 163(h) en 2026 : Plafond de 750 000 $, prêts bénéficiant d'antériorité et règles relatives au HELOC

La section 163(h) détermine si la ligne la plus importante de votre annexe A représente une déduction de 14 000 $ ou de 8 500 $. Voici comment fonctionnent réellement le plafond permanent de 750 000 $ de la TCJA, les prêts antérieurs à 2018 bénéficiant d'un plafond de 1 million de dollars, la règle d'amélioration substantielle pour les HELOC et le retour de la déduction des primes d'assurance hypothécaire en 2026 — avec des exemples concrets et les justificatifs nécessaires en cas de contrôle.

Mike Thrift

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20 minutes de lecture

Limitation des intérêts déductibles de l'article 163(j) : 30 % de l'ATI, l'exemption pour les petites entreprises et le choix relatif aux activités immobilières

L'article 163(j) plafonne la déduction des intérêts commerciaux à 30 % du revenu imposable ajusté, et l'OBBBA a rétabli la réintégration de type EBITDA pour les exercices fiscaux commençant après le 31 décembre 2024. Ce guide détaille le calcul, l'exemption pour les petites entreprises au titre de l'article 448(c), le choix irrévocable relatif aux activités immobilières, le piège de la base EBIE pour les sociétés de personnes et la procédure de déclaration du formulaire 8990.

Mike Thrift

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Évaluation à usage spécial de l'article 2032A : Réduisez jusqu'à 1,46 million de dollars de la valeur successorale d'une ferme familiale ou d'une entreprise à capital fermé en 2026

L'article 2032A permet aux exécuteurs testamentaires d'évaluer les biens immobiliers admissibles d'une ferme ou d'une entreprise à capital fermé en fonction de leur usage productif plutôt que de leur juste valeur marchande, avec un plafond de réduction de 1 460 000 $ en 2026 — ce qui représente jusqu'à 584 000 $ d'impôt fédéral sur les successions au taux de 40 %. Le choix est irrévocable, nécessite une participation matérielle et déclenche une période de récupération de 10 ans.

Mike Thrift

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Règles de la Section 469 sur les pertes d'activité passive : comment les investisseurs immobiliers débloquent les pertes piégées

Un guide pratique de la Section 469 pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires d'entreprises secondaires — les sept tests de participation matérielle, l'abattement de 25 000 $ pour la location active, l'exception pour les professionnels de l'immobilier, l'aspect de la location à court terme et les règles de cession qui libèrent les pertes suspendues.

Mike Thrift

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Doctrine de la transaction par étapes : Comment l'IRS requalifie les montages fiscaux à étapes multiples

La doctrine de la transaction par étapes permet à l'IRS de traiter une séquence d'étapes formellement distinctes comme une seule transaction imposable. Ce guide explique les trois critères appliqués par les tribunaux — résultat final, interdépendance mutuelle et engagement contraignant —, les affaires de jurisprudence marquantes (Gregory v. Helvering, Court Holding, Kimbell-Diamond), les transactions de 2026 les plus exposées (échanges « drop-and-swap » 1031, conversions d'entités pré-vente, donations avant l'expiration des exonérations de droits de succession) et les pratiques de documentation pour protéger les montages complexes.

Mike Thrift

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19 minutes de lecture

Refuge fiscal de la section 199A pour l'immobilier locatif : Comment les propriétaires enregistrent 250 heures, évitent le piège du bail triple net et sécurisent la déduction QBI de 20 %

La procédure fiscale 2019-38 permet aux propriétaires de traiter l'immobilier locatif comme une activité commerciale pour la déduction QBI de 20 % s'ils enregistrent 250 heures de services admissibles, tiennent des registres contemporains, évitent les baux triple net et déposent un choix signé — désormais permanent en vertu de la loi One Big Beautiful Bill de 2025.

Mike Thrift

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13 minutes de lecture

Le régime de protection (Safe Harbor) de l'article 199A pour l'immobilier locatif : Un guide pour les propriétaires déclarant via l'Annexe E

La Rev. Proc. 2019-38 permet aux propriétaires de demander la déduction QBI de 20 % si une entreprise locative enregistre plus de 250 heures de services locatifs par an avec des registres contemporains et un choix signé. Les baux triple net et les propriétés à usage personnel sont exclus.

Mike Thrift

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Formulaire 6252 et ventes à tempérament : Un guide pratique de la section 453

Un guide pratique sur les ventes à tempérament selon la section 453 et le formulaire 6252 — comment le ratio de bénéfice brut reporte les gains en capital sur plusieurs années, quand la récupération d'amortissement impose une reconnaissance dès la première année, comment les intérêts de la section 453A s'appliquent au-delà du seuil de 5 millions de dollars, et quand choisir l'exclusion de cette méthode est préférable au report.

Mike Thrift

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