Un juge fédéral vient d'approuver un nouveau chèque à neuf chiffres que le secteur immobilier doit signer. Le 10 avril 2026, la National Association of REALTORS® a annoncé qu'elle verserait $52.25 million pour résoudre l'affaire Tuccori et al. v. At World Properties et al., un recours collectif national intenté par des acheteurs de logements au sujet des commissions des agents acheteurs. Fin mai, des accords d'adhésion totalisant $106 million répartis entre la NAR, Compass, eXp World Holdings et Hanna Holdings avaient obtenu l'approbation du tribunal. Si vous êtes agent ou courtier immobilier et que vous retrouvez encore vos repères après le séisme des commissions de 2024, voici la partie qui compte réellement pour votre comptabilité : Tuccori ne réécrit pas les règles une nouvelle fois. Il ne fait que rendre permanentes les règles de 2024 — ce qui signifie que les habitudes de comptabilité des commissions négligées que les agents ont pu se permettre pendant deux ans sont désormais celles avec lesquelles vous devrez composer définitivement.
Ce que Tuccori change réellement (et ce qu'il ne change pas)
Il vaut la peine d'être précis ici, car beaucoup d'agents supposent qu'« encore un règlement » signifie « encore une nouvelle règle à apprendre ». Ce n'est pas le cas.
Les changements de pratique qui comptent vraiment — ceux issus du règlement Sitzer/Burnett — sont entrés en vigueur dès août 2024 :
- Les annonces MLS ne peuvent plus afficher une commission fixe destinée aux agents acheteurs. Le champ « offre de compensation » qui figurait autrefois sur chaque annonce a disparu. Un vendeur peut toujours proposer de payer l'agent de l'acheteur, mais ce chiffre ne figure plus sur le MLS où chaque agent de la ville pouvait le consulter d'un coup d'œil.
- Les agents acheteurs doivent signer un accord de courtage écrit avant de faire visiter un logement. Cet accord doit indiquer la rémunération de l'agent en dollars ou en pourcentage qui soit, selon les termes du règlement, « objectivement vérifiable » — pas ouvert, pas « ce que le vendeur propose ».
- Un agent acheteur ne peut pas percevoir plus que ce qui figure dans cet accord signé, même si le vendeur propose davantage au moment de la clôture.
Tuccori ne touche à rien de tout cela. Ce qu'il fait, c'est combler une lacune juridique : les règlements précédents avaient libéré la NAR, certains MLS et les courtages qui avaient déjà transigé de toute réclamation ultérieure, mais de nombreuses associations locales et régionales, des MLS non détenus par la NAR, et des courtages qui n'avaient pas transigé séparément restaient exposés. Tuccori étend cette même libération à ces derniers, en échange du fonds de $52.25 million (dont la majeure partie sera versée après juin 2028) et de la poursuite du respect des changements de pratique existants. Aucun nouveau calcul de commission. Aucun nouveau formulaire de divulgation. Simplement un parapluie juridique élargi couvrant des règles que vous êtes censé déjà suivre.
C'est en fait l'enseignement le plus utile pour votre comptabilité : les règles vieilles de deux ans ne sont pas une perturbation temporaire que l'on peut attendre de voir passer. Elles constituent l'environnement d'exploitation permanent. Si votre suivi des commissions n'est resté qu'un pis-aller depuis 2024 — une feuille de calcul que vous comptiez formaliser « une fois les choses stabilisées » — c'est le signal que les choses se sont stabilisées, et qu'il est temps de corriger le système.
Pourquoi les commissions côté acheteur ont mis à mal les livres de tant d'agents
Avant août 2024, la rémunération de l'agent acheteur était simple à enregistrer parce qu'elle était simple à gagner : l'accord de mise en vente du vendeur fixait une commission totale, le MLS la répartissait entre le côté vendeur et le côté acheteur, et l'agent acheteur recevait un chèque à la clôture correspondant exactement à ce que le MLS indiquait. Un seul chiffre, une seule source, une seule écriture prévisible.
Aujourd'hui, chaque accord de courtage acheteur est un contrat distinct avec ses propres conditions, et la rémunération peut provenir de plusieurs sources :
- Des honoraires fixes ou un tarif horaire que l'acheteur paie directement, parfois avant la clôture
- Un pourcentage accepté par l'acheteur, plus tard crédité sur le produit de la vente du vendeur si celui-ci choisit de contribuer
- Une concession négociée dans le contrat d'achat qui couvre une partie ou la totalité des honoraires convenus
- Un manque à gagner que l'acheteur doit régler de sa poche si la contribution du vendeur ne couvre pas la totalité du montant convenu
Rien de tout cela n'apparaît plus comme un chèque de commission propre et uniforme. Si vous continuez à enregistrer un « revenu de commission » comme une ligne unique chaque fois que des liquidités arrivent sur votre compte, vous perdez l'information qui vous indique quels accords d'acheteurs sont réellement rentables, quels vendeurs contribuent encore suffisamment pour couvrir votre taux, et pour quels clients vous portez une créance.
Corrections comptables pour l'environnement post-Tuccori
1. Comptabilisez la commission brute, pas les dépôts nets. Quel que soit le partage que vous avez avec votre courtage — 70/30, 50/50, des frais de bureau plafonnés — enregistrez la commission totale comme revenu et la part du courtier comme une ligne de dépense distincte, et non simplement le chèque net que vous conservez. N'enregistrer que le net sous-estime votre chiffre d'affaires, masque ce que la relation avec le courtage vous coûte réellement, et rend impossible la comparaison de votre production d'une année sur l'autre si votre répartition change un jour.
2. Suivez chaque accord de courtage acheteur comme un enregistrement distinct, pas un seul « fourre-tout commissions ». Pour chaque accord, consignez la rémunération convenue, la source de financement (acheteur, crédit vendeur, ou répartition) et la date et le mode de paiement. Lorsqu'une transaction ne se conclut pas, ou que la contribution du vendeur arrive en dessous du taux convenu, vous devez savoir immédiatement si l'acheteur doit la différence — c'est désormais une créance que votre comptabilité doit repérer, alors que sous l'ancien modèle à répartition fixe du MLS, elle n'existait tout simplement pas.
3. Séparez complètement les fonds en fiducie et en séquestre des liquidités d'exploitation. Ce n'est pas nouveau avec Tuccori, mais cela compte davantage maintenant que le calendrier des commissions est moins uniforme. Les fonds qui transitent par un compte fiduciaire ou de séquestre du courtage avant leur déboursement sont soumis à des exigences de conformité strictes selon l'État ; les mélanger avec votre compte d'exploitation, même brièvement, est le genre d'erreur qui se transforme en véritable problème lors d'un audit d'État.
4. Obtenez un formulaire W-9 de chaque courtier ou agent auquel vous versez une commission coopérative, et déposez les formulaires 1099 dans les délais. L'IRS exige que le courtier inscripteur émette un 1099-MISC (ou un 1099-NEC, selon l'arrangement) chaque fois qu'une commission coopérative de plus de $600 est versée à une personne qui n'est pas employée de votre cabinet — et cette obligation incombe au courtier inscripteur même lorsqu'une société de séquestre ou de titre décaisse physiquement les fonds. Beaucoup de courtiers supposent encore que la société de séquestre s'en charge. Ce n'est pas le cas, sauf si vous avez explicitement organisé les choses ainsi.
5. Si vous dirigez une équipe, enregistrez les frais de recommandation et le suivi des plafonds comme des postes distincts. Les responsables d'équipe jonglent aujourd'hui avec plus d'éléments mobiles que jamais : des frais de recommandation versés à d'autres agents, des plafonds de production qui modifient la répartition d'un agent en cours d'année, et les conditions d'accord acheteur que chaque membre de l'équipe a négociées individuellement. Regrouper tout cela dans une seule « dépense de commission » rend impossible de voir quels membres de l'équipe atteignent réellement leurs objectifs.
6. Provisionnez les acomptes d'impôts trimestriels sur la base du brut, pas du net. Si vous êtes un agent entrepreneur indépendant sous 1099 (c'est le cas de la plupart), votre obligation fiscale est calculée sur votre revenu de commission brut, avant déduction de toute répartition du courtage, dépense marketing ou cotisation MLS en tant que charges d'entreprise — et non sur le chiffre qui atterrit dans votre compte courant. Les agents qui estiment leur provision fiscale à partir du total des dépôts sous-provisionnent systématiquement.
Un exemple chiffré : une clôture, trois sources de financement
Voici à quoi peut réellement ressembler l'une de ces transactions dans les livres. Supposons qu'un acheteur signe un accord de courtage avec des honoraires de 2,5 %. À la clôture :
- Le vendeur accepte de créditer 2 % pour la rémunération de l'agent de l'acheteur dans le cadre de la négociation d'achat.
- Les 0,5 % restants sont dus directement par l'acheteur, conformément à l'accord signé.
- Votre courtage prélève une répartition de 20 % sur tout ce que vous encaissez.
Ce n'est pas un seul chèque de commission — ce sont deux sources de financement alimentant un montant de commission brute unique, suivi d'une répartition du courtage prélevée par-dessus. Si vous n'enregistrez que le dépôt net qui atterrit sur votre compte, vous ne remarquerez jamais que la part directe de l'acheteur est arrivée avec quelques jours de retard, ou que le crédit du vendeur a été calculé sur le mauvais prix de vente. Enregistrer les 2,5 % complets comme revenu brut dès qu'ils sont gagnés, avec le crédit vendeur et le paiement acheteur consignés comme deux créances distinctes jusqu'à ce que chacune soit réglée, et la répartition du courtage de 20 % comptabilisée comme sa propre ligne de dépense, est le seul moyen de repérer un manque à gagner avant qu'il ne devienne un litige client six semaines après la clôture.
Erreurs courantes que les agents commettent encore
- Traiter l'accord de courtage acheteur comme une formalité plutôt que comme un contrat qui pilote votre comptabilité. L'accord est désormais votre document source pour savoir ce qui vous est dû, par qui, et à quelle échéance — pas seulement une case de conformité que vous classez après signature.
- Supposer que la société de titre ou de séquestre s'occupera du dépôt des 1099. Elle décaisse les fonds ; elle n'assume pas automatiquement votre obligation de déclaration en tant que courtier inscripteur.
- Mélanger les frais de recommandation avec la même ligne de dépense que les répartitions de courtage. Ils ont un traitement fiscal différent et des contreparties différentes, et les regrouper rend vos chiffres de fin d'année plus difficiles à réconcilier, pas plus faciles.
- Oublier qu'un paiement direct de l'acheteur est un revenu imposable au même titre qu'une commission financée par le vendeur. Certains agents classent mentalement les acomptes payés par l'acheteur comme des « remboursements » plutôt que comme un revenu. L'IRS ne fait pas cette distinction.
Ce que le fonds de règlement de Tuccori n'est pas
Une dernière précision qui mérite d'être explicite : le fonds Tuccori de $52.25 million est un règlement juridique versé par la NAR et les associations/courtages participants pour résoudre les réclamations des acheteurs — ce n'est pas une réserve d'argent qui coule vers les agents. Si votre courtage figure parmi les entités couvertes par la libération, cela protège le cabinet de toute exposition supplémentaire sur ces réclamations ; cela ne génère pas de revenu que vous devez comptabiliser. Le seul événement comptable que la plupart des agents individuels verront de Tuccori est administratif — un éventuel avis concernant les modalités du règlement — pas un chèque.
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Un revenu de commission qui arrive de plusieurs sources, selon des calendriers différents, avec des répartitions de courtage et des frais de recommandation superposés, est exactement le type de complexité qui se perd dans une feuille de calcul ou s'enfouit dans un flux bancaire. Beancount.io propose une comptabilité en texte brut qui vous offre un enregistrement complet et auditable de chaque accord d'acheteur, de chaque répartition et de chaque versement — transparent, versionné et facile à réconcilier au moment des impôts. Commencez gratuitement et gardez vos livres de commission aussi clairs que les règles sous lesquelles vous opérez désormais de façon permanente.