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Gérer une entreprise immobilière prospère nécessite plus que de conclure des affaires et de trouver les propriétés parfaites pour vos clients. Derrière chaque agent immobilier performant se trouve un système de gestion financière solide qui maintient les revenus organisés, les dépenses suivies et les impôts sous contrôle. Si vous êtes un professionnel de l'immobilier qui a du mal à tenir vos livres à jour, vous n'êtes pas seul, et ce guide est là pour vous aider.

Les défis financiers uniques auxquels sont confrontés les agents immobiliers​

Les professionnels de l'immobilier sont confrontés à des complexités financières que de nombreux autres propriétaires de petites entreprises ne rencontrent pas. Comprendre ces défis est la première étape vers une gestion efficace.

Fluctuations de revenus et flux de trésorerie​

Contrairement aux employés salariés, les agents immobiliers connaissent des variations importantes de revenus tout au long de l'année. Vous pouvez conclure trois transactions en un mois, puis passer des semaines sans chèque de commission. Cette irrégularité rend la budgétisation et la gestion des flux de trésorerie particulièrement difficiles. Vous devez planifier les mois maigres tout en maximisant les avantages des périodes de revenus élevés.

La nature saisonnière de l'immobilier aggrave ce problème. Le printemps et l'été apportent généralement plus d'activité, tandis que les mois d'hiver peuvent être considérablement plus lents sur de nombreux marchés. Cela signifie que vous devez être stratégique quant à l'épargne pendant les hautes saisons pour couvrir à la fois les dépenses professionnelles et les besoins personnels pendant les périodes plus calmes.

Suivi des revenus basés sur les commissions​

Lorsque vous travaillez à la commission, chaque transaction implique plusieurs parties et des répartitions potentielles. Vous pourriez partager des commissions avec votre courtier, d'autres agents ou des membres de l'équipe. Tenir des registres précis de qui est payé quoi et quand est essentiel à la fois à des fins fiscales et de planification d'entreprise.

De plus, les structures de commission peuvent varier d'une transaction à l'autre. Certaines transactions peuvent impliquer des frais de recommandation, d'autres peuvent avoir des accords de partage différents, et vous devez suivre tout cela avec précision pour comprendre vos revenus réels.

Gestion des dépenses professionnelles​

Les professionnels de l'immobilier engagent de nombreuses dépenses déductibles des impôts, mais leur suivi nécessite de la diligence. Les dépenses déductibles courantes comprennent :

Marketing et publicité : La photographie professionnelle, les visites virtuelles, les annonces immobilières, les campagnes sur les médias sociaux, le publipostage et votre site Web s'additionnent rapidement. Ces coûts sont entièrement déductibles en tant que dépenses professionnelles légitimes.

Kilométrage et transport : Vous conduisez constamment pour des visites, des journées portes ouvertes, des inspections et des réunions avec des clients. L'IRS vous permet de déduire le kilométrage professionnel à un taux standard (actuellement de 67 cents par mile pour 2025), ce qui peut entraîner des économies d'impôt substantielles si vous suivez vos voyages avec précision.

Formation continue : Les permis immobiliers exigent une formation continue. Les frais de cours, les coûts d'examen et le matériel connexe sont tous des dépenses professionnelles déductibles.

Frais professionnels et adhésions : Les frais de MLS, les cotisations aux associations d'agents immobiliers, les frais de courtage et l'assurance responsabilité professionnelle sont tous des dépenses déductibles.

Déduction pour bureau à domicile : Si vous entretenez un espace dédié dans votre maison exclusivement à des fins professionnelles, vous pouvez être admissible à la déduction pour bureau à domicile, qui couvre une partie de votre loyer ou de votre hypothèque, des services publics et des frais d'entretien.

Mise en scène et préparation de la propriété : Les coûts associés à la mise en scène des propriétés à vendre peuvent souvent être déduits en tant que dépenses professionnelles, bien que cela dépende de votre arrangement spécifique avec les clients.

Complexité fiscale et conformité​

En tant que professionnel de l'immobilier indépendant, vous êtes responsable du paiement trimestriel de l'impôt estimé. Le défaut de paiement de ces paiements peut entraîner des pénalités et des frais d'intérêt. Vous devrez également gérer votre impôt sur le travail indépendant, qui couvre les cotisations à la Sécurité sociale et à l'assurance-maladie qui seraient normalement partagées avec un employeur.

La déclaration du formulaire 1099-NEC ajoute une autre couche de complexité. Vous recevrez des formulaires 1099 de votre courtier, et si vous payez des entrepreneurs (comme des photographes ou des assistants virtuels), vous devrez également leur envoyer des formulaires 1099.

La loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) exige le respect de pratiques financières spécifiques pour prévenir la fraude et assurer la transparence dans les transactions immobilières. Bien que la RESPA régit principalement les services de règlement, les agents immobiliers doivent comprendre comment elle affecte les paiements de commissions et les exigences de divulgation.

Pratiques essentielles de gestion financière​

La mise en œuvre de solides habitudes financières vous permettra d'économiser du stress et de l'argent à long terme.

Séparez les finances personnelles et professionnelles​

Ouvrez un compte chèque professionnel dédié et utilisez-le exclusivement pour les transactions liées à l'immobilier. Cette séparation simplifie la comptabilité, facilite la préparation des impôts et offre une protection juridique si votre entreprise est un jour auditée ou impliquée dans un litige.

Pensez à obtenir une carte de crédit professionnelle pour les dépenses professionnelles. Cela crée une piste papier claire et peut offrir des avantages supplémentaires comme des points de récompense sur vos dépenses professionnelles.

Mettez en œuvre un système de suivi fiable​

Choisissez une méthode de suivi des revenus et des dépenses que vous utiliserez réellement de manière cohérente. Les options vont des simples feuilles de calcul aux logiciels de comptabilité complets. La clé est la cohérence : suivez chaque transaction, aussi petite soit-elle.

Pour le suivi du kilométrage, utilisez une application dédiée qui utilise le GPS pour enregistrer automatiquement vos trajets. Les journaux de kilométrage manuels prennent du temps et sont faciles à oublier, mais les applications rendent le processus transparent.

Tenez des registres détaillés​

Conservez les reçus, les factures et la documentation pour chaque dépense professionnelle. L'IRS exige une justification pour les déductions, et de bons registres vous protègent en cas de vérification. Stockez les documents électroniquement avec une sauvegarde en nuage pour éviter toute perte.

Pour les achats importants ou les catégories de dépenses peu claires, prenez des notes sur l'objectif commercial. Ce contexte aide plus tard lorsque vous préparez vos impôts ou examinez vos finances.

Mettez de l'argent de côté pour les impôts​

Une erreur courante chez les nouveaux professionnels de l'immobilier est de dépenser tous leurs chèques de commission sans mettre de côté de l'argent pour les impôts. En règle générale, réservez 25 à 30 % de vos revenus pour les obligations fiscales, y compris l'impôt sur le revenu et l'impôt sur le travail indépendant.

Transférez cet argent immédiatement dans un compte d'épargne distinct désigné pour les impôts. De cette façon, vous ne serez pas tenté de le dépenser, et vous serez préparé lorsque les paiements trimestriels de l'impôt estimé seront dus.

Payez trimestriellement l'impôt estimé​

L'IRS exige que les travailleurs autonomes effectuent des paiements trimestriels de l'impôt estimé s'ils prévoient devoir plus de 1 000 $ d'impôts pour l'année. Ces paiements sont dus le 15 avril, le 15 juin, le 15 septembre et le 15 janvier.

Calculez votre impôt estimé en fonction de votre revenu annuel prévu ou utilisez l'obligation fiscale de l'année précédente comme refuge sûr. Le défaut de paiement de ces paiements entraîne des pénalités, alors fixez des rappels bien avant chaque échéance.

Examinez régulièrement vos finances​

Planifiez des examens financiers mensuels pour évaluer vos revenus, vos dépenses et vos progrès vers vos objectifs. Cette attention régulière vous aide à repérer les problèmes tôt, à identifier les habitudes de dépenses et à prendre des décisions commerciales éclairées.

Au cours de ces examens, rapprochez vos relevés bancaires, catégorisez toutes les transactions peu claires et assurez-vous que tous les revenus ont été correctement enregistrés.

Maximiser les déductions fiscales​

Comprendre les avantages fiscaux disponibles peut réduire considérablement votre fardeau fiscal.

La déduction pour revenu d'entreprise admissible​

De nombreux professionnels de l'immobilier indépendants sont admissibles à la déduction pour revenu d'entreprise admissible (QBI), qui vous permet de déduire jusqu'à 20 % de votre revenu d'entreprise admissible. Cette déduction peut entraîner des économies d'impôt substantielles, mais elle comporte des limites de revenu et des règles complexes.

Consultez un professionnel des impôts pour déterminer votre admissibilité et vous assurer que vous calculez correctement la déduction.

Statut de professionnel de l'immobilier​

Si vous répondez à certains critères de l'IRS concernant le temps passé et la participation à des activités immobilières, vous pouvez être admissible en tant que « professionnel de l'immobilier » à des fins fiscales. Cette désignation peut offrir des avantages fiscaux importants, en particulier en ce qui concerne les limitations des pertes d'activités passives.

Les exigences sont strictes : vous devez passer plus de 750 heures par année dans des activités immobilières et plus de la moitié de votre temps de travail dans l'immobilier. Des journaux de temps détaillés sont essentiels pour justifier ce statut.

Cotisations de retraite​

En tant que travailleur autonome, vous pouvez profiter des régimes de retraite conçus pour les propriétaires de petites entreprises, tels que les REER simplifiés ou les 401(k) individuels. Ces régimes vous permettent de cotiser beaucoup plus que les REER traditionnels tout en réduisant votre revenu imposable.

Un REER simplifié, par exemple, permet des cotisations allant jusqu'à 25 % de votre revenu net de travail indépendant, avec un maximum de 69 000 $ pour 2025. Ces cotisations sont déductibles d'impôt et croissent à l'abri de l'impôt.

Erreurs financières courantes à éviter​

Tirez des leçons des erreurs des autres pour maintenir la santé financière de votre entreprise immobilière.

Mélanger les dépenses personnelles et professionnelles​

L'utilisation de votre compte personnel pour les dépenses professionnelles (ou vice versa) crée des cauchemars de comptabilité et peut éveiller les soupçons lors d'une vérification. Maintenez une séparation stricte entre les finances personnelles et professionnelles.

Négliger le suivi des petites dépenses​

Ces frais de stationnement de 5 $et ces repas de 10$ s'additionnent au cours d'une année. Les petites dépenses sont faciles à négliger, mais collectivement, elles représentent des déductions importantes. Suivez tout.

Attendre la saison des impôts​

N'attendez pas mars ou avril pour organiser vos registres financiers. D'ici là, vous aurez oublié des détails importants et vous vous démènerez pour trouver des reçus. Restez à jour avec votre comptabilité tout au long de l'année.

Sous-estimer les obligations fiscales​

De nombreux agents immobiliers sous-estiment le montant qu'ils devront payer en impôts, en particulier au cours de leur première année rentable. Cela peut entraîner des surprises désagréables et un stress financier. Errez toujours du côté de la mise de côté de plus d'argent pour les impôts plutôt que moins.

Ne pas demander d'aide professionnelle​

Bien que vous puissiez gérer vous-même la comptabilité de base, les lois fiscales pour les professionnels de l'immobilier sont complexes et changent fréquemment. Le coût de l'embauche d'un professionnel des impôts qualifié est généralement compensé par les déductions supplémentaires qu'il trouve et les pénalités qu'il vous aide à éviter.

Planifier le succès à long terme​

La gestion financière ne consiste pas seulement à survivre à la saison des impôts, il s'agit de bâtir une entreprise durable et rentable.

Constituez un fonds d'urgence​

Visez à épargner 3 à 6 mois de dépenses professionnelles et personnelles dans un fonds d'urgence facilement accessible. Ce coussin vous protège pendant les périodes de ralentissement et vous donne la tranquillité d'esprit nécessaire pour vous concentrer sur la croissance de votre entreprise plutôt que de vous inquiéter de l'argent.

Investissez dans la croissance de votre entreprise​

Mettez de côté une partie de vos revenus pour le développement de votre entreprise. Cela peut inclure la mise à niveau de votre matériel de marketing, l'investissement dans une meilleure technologie, la participation à des cours de formation avancés ou l'embauche de personnel de soutien. Des investissements stratégiques dans votre entreprise peuvent accélérer votre croissance et votre potentiel de revenus.

Surveillez les indicateurs clés de performance​

Suivez les mesures qui comptent pour le succès de votre entreprise, telles que la commission moyenne par transaction, les taux de conversion, les coûts d'acquisition de clients et le rendement des investissements en marketing. Ces chiffres racontent l'histoire de la santé de votre entreprise et guident les décisions stratégiques.

Planifiez votre retraite​

Sans cotisations de contrepartie de l'employeur à un régime 401(k), vous êtes seul responsable de votre planification de la retraite. Faites de l'épargne-retraite une priorité en automatisant les cotisations à votre compte de retraite. Votre futur vous remerciera.

Conclusion​

La gestion financière n'est peut-être pas la partie la plus excitante du métier d'agent immobilier, mais elle est absolument essentielle au succès à long terme. En mettant en œuvre des systèmes solides, en suivant vos revenus et vos dépenses avec diligence, en respectant vos obligations fiscales et en planifiant de manière stratégique, vous bâtirez une base financière solide pour votre entreprise immobilière.

N'oubliez pas que le temps que vous investissez dans la gestion financière rapporte des dividendes sous forme de stress réduit, de factures d'impôt moins élevées et de meilleures décisions commerciales. Que vous gériez vous-même vos finances ou que vous travailliez avec des professionnels, faites de la gestion financière une priorité dans votre pratique immobilière.

Les agents immobiliers les plus prospères ne sont pas seulement doués pour trouver des propriétés, ils sont également compétents pour gérer le côté commercial de l'immobilier. Commencez à mettre en œuvre ces pratiques dès aujourd'hui, et vous serez en bonne voie de bâtir une entreprise immobilière prospère et financièrement saine.

Les transactions immobilières peuvent constituer la plus grande activité financière dans la vie d'une famille. Cet article explique comment modéliser l'immobilier dans Beancount. Je traite l'immobilier comme un actif et l'appréciation de la maison comme un gain non réalisé. De plus, le prêt hypothécaire est modélisé comme un passif, et les intérêts sont considérés comme une dépense.

Supposons que M. A ait acheté une maison de luxe située au 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 le 1er janvier 2020, pour un prix de 1 million. Le taux d'intérêt est de 3,0 %, l'apport initial est de 20 %, et le montant du prêt est de 800 000.

Créer des comptes​

Premièrement, nous traitons la maison comme un Actif. Puisque la maison est listée comme un Actif, elle doit se voir attribuer une unité. Dans ce cas, la quantité de l'unité n'est qu'une seule, il est peu probable qu'il y en ait plusieurs, et même s'il s'agit de la nième maison, nous voudrions l'enregistrer dans un Actif distinct. C'est-à-dire qu'une maison correspond à un Actif, et cet Actif a une unité spéciale, sa valeur ne peut être que 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"

2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

Dans la première ligne ici, nous avons défini une unité de marchandise représentant la maison. Dans la quatrième ligne, nous avons défini un compte d'Actif, qui contient l'unité de marchandise précédemment définie comme la maison. Dans la cinquième ligne, nous avons défini un compte pour la banque prêteuse. Comme il s'agit d'un passif, il relève de la catégorie Passifs.

Achat​

Avec les comptes configurés comme ci-dessus, l'acte d'acheter une maison équivaut à

emprunter de l'argent (dette) + dépenser de l'argent (apport initial) = 1 maison en actif

La référence la plus importante lors de l'achat d'une propriété est probablement la Déclaration de Règlement de l'Acheteur, qui décrit clairement les flux d'argent.

2020-01-01 * "Buying the house"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Ici, nous détaillons la transaction d'achat de la maison, où l'argent sort de certaines banques (utilisé pour l'apport initial et d'autres dépenses), un prêt est contracté (ajoutant aux passifs), et une maison est acquise (ajoutée aux actifs).

Rembourser les prêts hypothécaires​

Sur la base de l'enregistrement d'achat ci-dessus, nous devons actuellement 800 000 USD. En raison des intérêts, et considérant que tous les prêts aux États-Unis sont amortis de manière égale en termes de capital et d'intérêts, le paiement mensuel comprend une partie pour les intérêts et une partie pour le capital. Au début, les intérêts constituent la majorité.

Pour enregistrer le remboursement du prêt, il vous suffit de consulter le relevé de votre banque prêteuse. Vous avez juste besoin de savoir quelle part du capital vous remboursez chaque mois, et le reste est des intérêts. Les intérêts sont comptabilisés comme une Dépense.

2020-02-01 * "Mortgage payment"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Cette écriture détaille le paiement hypothécaire mensuel qui est soustrait de votre compte d'épargne commun. Le remboursement du capital réduit le passif, tandis que la partie des intérêts est traitée comme une dépense.

Plus-value​

Si vous souhaitez enregistrer la plus-value de la propriété, certaines personnes créent un compte séparé, n'enregistrant que la plus-value de la propriété actuelle. Considérant que la valeur de la maison peut augmenter ou diminuer, cette plus-value peut être négative. L'avantage de cela est que dans le résumé de vos actifs totaux, ces deux comptes seront inclus, l'un pour la valeur de la maison au moment de la transaction, et l'autre pour la plus-value actuelle de la maison, reflétant ainsi le prix en temps réel de la maison.

Je n'ai pas adopté cette méthode, principalement pour les raisons suivantes :

1. La valeur actuelle de la maison ne peut être qu'une estimation, à titre de référence uniquement, sans valeur pratique. Habituellement, je ne peux obtenir l'évaluation de la propriété que sur des sites web comme Redfin ou Zillow, et personnellement, je ne pense pas qu'elle ait une grande valeur de référence. Je n'ai pas non plus envisagé d'incorporer ces plus-values dans les actifs totaux en temps réel.
2. Personnellement, je pense qu'avant que le prêt hypothécaire ne soit remboursé, si le flux de trésorerie de la maison est négatif, dans une certaine mesure, la propriété reste un passif. Par conséquent, l'incorporer prématurément dans les actifs vous donnera une illusion d'actifs enrichis et de plus-value, et je souhaite personnellement éviter cette illusion.

La méthode que j'utilise pour enregistrer la plus-value immobilière, qui sera également abordée plus tard sur la façon de modéliser les RSU. Cette méthode consiste à utiliser une unité de monnaie virtuelle. En supposant que votre devise de base est l'USD, nous pouvons utiliser USD.UNVEST (il semble qu'il n'y ait pas besoin de créer une nouvelle Marchandise pour cela) pour indiquer que cet actif est calculé dans une devise spéciale. La croissance ou la réduction de cet actif ne sera pas enregistrée en USD. De cette façon, je peux atteindre mon objectif initial, c'est-à-dire enregistrer la plus-value de la maison, et cette plus-value ne sera pas incluse dans le bilan final (Bilan).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,0