Modéliser les transactions immobilières dans Beancount
Les transactions immobilières peuvent constituer la plus grande activité financière dans la vie d'une famille. Cet article explique comment modéliser l'immobilier dans Beancount. Je traite l'immobilier comme un actif et l'appréciation de la maison comme un gain non réalisé. De plus, le prêt hypothécaire est modélisé comme un passif, et les intérêts sont considérés comme une dépense.
Supposons que M. A ait acheté une maison de luxe située au 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 le 1er janvier 2020, pour un prix de 1 million. Le taux d'intérêt est de 3,0 %, l'apport initial est de 20 %, et le montant du prêt est de 800 000.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Montant du prêt hypothécaire | 800 000 |
| Taux d'intérêt | 3 % |
| Durée du prêt hypothécaire | 30 ans |
| Coût total du prêt hypothécaire | 1 478 219,62 |
| Paiements mensuels | 4 106,17 |
| Assurance habitation | 1 300 par an (39 000 au total) |
| Taxe foncière | 7 500 par an (225 000 au total) |
| Remboursement du prêt | Déc. 2049 |
| Intérêts totaux payés | 414 219,62 |
Créer des comptes
Premièrement, nous traitons la maison comme un Actif. Puisque la maison est listée comme un Actif, elle doit se voir attribuer une unité. Dans ce cas, la quantité de l'unité n'est qu'une seule, il est peu probable qu'il y en ait plusieurs, et même s'il s'agit de la nième maison, nous voudrions l'enregistrer dans un Actif distinct. C'est-à-dire qu'une maison correspond à un Actif, et cet Actif a une unité spéciale, sa valeur ne peut être que 1.
2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan USD
Dans la première ligne ici, nous avons défini une unité de marchandise représentant la maison. Dans la quatrième ligne, nous avons défini un compte d'Actif, qui contient l'unité de marchandise précédemment définie comme la maison. Dans la cinquième ligne, nous avons défini un compte pour la banque prêteuse. Comme il s'agit d'un passif, il relève de la catégorie Passifs.
Achat
Avec les comptes configurés comme ci-dessus, l'acte d'acheter une maison équivaut à
emprunter de l'argent (dette) + dépenser de l'argent (apport initial) = 1 maison en actif
La référence la plus importante lors de l'achat d'une propriété est probablement la Déclaration de Règlement de l'Acheteur, qui décrit clairement les flux d'argent.
2020-01-01 * "Buying the house"
Assets:Property:US:CA:123ABC 1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
Assets:Bank:US:SomeBankA -100,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankB -101,000 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan -800,000.00 USD
Expenses:Home:Insurance 1,000 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost
Ici, nous détaillons la transaction d'achat de la maison, où l'argent sort de certaines banques (utilisé pour l'apport initial et d'autres dépenses), un prêt est contracté (ajoutant aux passifs), et une maison est acquise (ajoutée aux actifs).
Rembourser les prêts hypothécaires
Sur la base de l'enregistrement d'achat ci-dessus, nous devons actuellement 800 000 USD. En raison des intérêts, et considérant que tous les prêts aux États-Unis sont amortis de manière égale en termes de capital et d'intérêts, le paiement mensuel comprend une partie pour les intérêts et une partie pour le capital. Au début, les intérêts constituent la majorité.
Pour enregistrer le remboursement du prêt, il vous suffit de consulter le relevé de votre banque prêteuse. Vous avez juste besoin de savoir quelle part du capital vous remboursez chaque mois, et le reste est des intérêts. Les intérêts sont comptabilisés comme une Dépense.
2020-02-01 * "Mortgage payment"
Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint -3,372.83 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 1,376.26 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest
Cette écriture détaille le paiement hypothécaire mensuel qui est soustrait de votre compte d'épargne commun. Le remboursement du capital réduit le passif, tandis que la partie des intérêts est traitée comme une dépense.
Plus-value
Si vous souhaitez enregistrer la plus-value de la propriété, certaines personnes créent un compte séparé, n'enregistrant que la plus-value de la propriété actuelle. Considérant que la valeur de la maison peut augmenter ou diminuer, cette plus-value peut être négative. L'avantage de cela est que dans le résumé de vos actifs totaux, ces deux comptes seront inclus, l'un pour la valeur de la maison au moment de la transaction, et l'autre pour la plus-value actuelle de la maison, reflétant ainsi le prix en temps réel de la maison.
Je n'ai pas adopté cette méthode, principalement pour les raisons suivantes :
- La valeur actuelle de la maison ne peut être qu'une estimation, à titre de référence uniquement, sans valeur pratique. Habituellement, je ne peux obtenir l'évaluation de la propriété que sur des sites web comme Redfin ou Zillow, et personnellement, je ne pense pas qu'elle ait une grande valeur de référence. Je n'ai pas non plus envisagé d'incorporer ces plus-values dans les actifs totaux en temps réel.
- Personnellement, je pense qu'avant que le prêt hypothécaire ne soit remboursé, si le flux de trésorerie de la maison est négatif, dans une certaine mesure, la propriété reste un passif. Par conséquent, l'incorporer prématurément dans les actifs vous donnera une illusion d'actifs enrichis et de plus-value, et je souhaite personnellement éviter cette illusion.
La méthode que j'utilise pour enregistrer la plus-value immobilière, qui sera également abordée plus tard sur la façon de modéliser les RSU. Cette méthode consiste à utiliser une unité de monnaie virtuelle. En supposant que votre devise de base est l'USD, nous pouvons utiliser USD.UNVEST (il semble qu'il n'y ait pas besoin de créer une nouvelle Marchandise pour cela) pour indiquer que cet actif est calculé dans une devise spéciale. La croissance ou la réduction de cet actif ne sera pas enregistrée en USD. De cette façon, je peux atteindre mon objectif initial, c'est-à-dire enregistrer la plus-value de la maison, et cette plus-value ne sera pas incluse dans le bilan final (Bilan).
2020-01-01 price HOUSE.ABC 1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,400,0
