Si votre prêteur vous remet une partie de votre hypothèque en 2026 — par le biais d'une vente à perte, d'une saisie ou d'un réaménagement de prêt — l'IRS considérera généralement chaque dollar remis comme un revenu imposable. Le bouclier fédéral qui permettait aux propriétaires d'exclure jusqu'à 750 000 $ de dette hypothécaire annulée a expiré le 31 décembre 2025, et le Congrès ne l'a pas renouvelé. Un déficit de 60 000 $ sur une vente à perte qui aurait été exonéré d'impôt l'an dernier peut désormais arriver sous la forme d'un formulaire 1099-C et d'une facture fiscale à cinq chiffres.
Ce guide explique ce qui a expiré, comment chaque type d'annulation d'hypothèque est désormais imposé, et quelles exceptions — insolvabilité, faillite et quelques autres — peuvent encore vous protéger.
Ce qui a expiré le 31 décembre 2025
Depuis 2007, l'article 108(a)(1)(E) du code des impôts permettait aux contribuables d'exclure l'« endettement qualifié de résidence principale » remis sur leur résidence principale. Au fil des ans, le Congrès l'a prorogé à plusieurs reprises, couvrant principalement les remises effectuées avant le 1er janvier 2026, ainsi que les remises effectuées plus tard si elles découlaient d'un arrangement conclu et attesté par écrit avant cette date.
C'est toute la règle de droits acquis, et elle est étroite :
- Remise avant le 1er janvier 2026 : toujours excluable, jusqu'à 750 000 $ (375 000 $ pour les déclarations séparées des personnes mariées).
- Remise en 2026 ou plus tard dans le cadre d'un arrangement écrit signé avant le 1er janvier 2026 : toujours excluable. Une lettre d'approbation de vente à perte ou un accord de réaménagement contraignant daté de 2025 compte ; une promesse verbale non.
- Tout le reste remis en 2026 : généralement un revenu d'annulation de dette (COD) imposable.
Notez ce que « qualifié » a toujours signifié, car cela compte encore pour les cas couverts par les droits acquis : uniquement l'endettement d'acquisition — la dette utilisée pour acheter, construire ou améliorer substantiellement votre résidence principale, garantie par cette résidence. Les produits d'un refinancement avec retrait de fonds propres dépensés en voitures, cartes de crédit ou frais d'études n'ont jamais été qualifiés, et les marges de crédit hypothécaire utilisées pour autre chose que des améliorations substantielles de la résidence n'ont jamais été qualifiées non plus.
Comment une dette hypothécaire annulée devient un revenu imposable
Le mécanisme est simple et impitoyable. Lorsqu'un prêteur annule 600 $ ou plus de dette, il produit un formulaire 1099-C auprès de l'IRS et vous en envoie une copie. Le montant annulé à la case 2 est un revenu ordinaire, déclaré sur votre déclaration et imposé à votre taux marginal — pas aux taux préférentiels des plus-values.
Un propriétaire dans la tranche de 22 % dont 50 000 $ de dette hypothécaire sont annulés en 2026 sans exclusion doit environ 11 000 $ d'impôt fédéral supplémentaire, plus tout impôt étatique. Il n'y a pas de retenue à la source sur un 1099-C, donc la facture arrive d'un coup au moment de la déclaration.
N'ignorez pas le 1099-C
Chaque saison fiscale, des contribuables jettent l'enveloppe du 1099-C en supposant qu'une dette remise ne peut pas être un revenu. L'IRS reçoit sa propre copie et son programme de rapprochement signalera l'omission, en envoyant un avis proposant impôt, pénalités et intérêts. Si vous recevez un 1099-C — ou un 1099-A après une saisie — partez du principe que l'IRS en est informé et traitez-le dans votre déclaration, soit en déclarant le revenu, soit en réclamant une exclusion sur le formulaire 982.
Ventes à perte : deux événements fiscaux, pas un seul
Une vente à perte produit deux conséquences fiscales distinctes, et l'exclusion expirée n'en a jamais couvert qu'une seule.
Événement 1 : plus-value ou moins-value sur la vente. Vous avez vendu votre résidence, vous calculez donc la plus-value comme le prix de vente moins votre base ajustée (prix d'achat majoré des améliorations, diminué de l'amortissement si vous en avez déjà pris). Pour une résidence principale, l'exclusion de l'article 121 — jusqu'à 250 000 $ de plus-value (500 000 $ pour un couple) si vous avez possédé et occupé la résidence pendant deux des cinq dernières années — est toujours pleinement en vigueur et efface généralement cette plus-value.
Événement 2 : revenu d'annulation de dette sur le déficit. Si vous deviez 320 000 $ et que le prêteur a accepté 260 000 $ en règlement complet, la différence de 60 000 $ constitue un revenu d'annulation de dette (COD). Jusqu'en 2025, l'exclusion pour résidence principale l'effaçait. En 2026, il est imposable sauf si une autre exception s'applique.
Exemple de vente à perte en 2026
Vous avez acheté votre résidence 280 000 $, n'avez réalisé aucune amélioration, et vendez à perte pour 260 000 $ contre un solde hypothécaire de 320 000 $ :
- Plus-value de vente : 260 000 $ − 280 000 $ = 20 000 $ de moins-value. Les moins-values sur résidence personnelle ne sont pas déductibles, donc cet événement est fiscalement neutre.
- Revenu COD : 320 000 $ − 260 000 $ = 60 000 $ de revenu ordinaire.
À un taux marginal de 22 %, cela représente environ 13 200 $ d'impôt fédéral sur une transaction dont vous ressortez les mains vides. C'est le résultat que l'exclusion expirée empêchait autrefois, et c'est pourquoi vérifier l'exception d'insolvabilité ci-dessous est désormais essentiel pour tout vendeur à perte.
Saisies : recours vs. sans recours change tout
Le traitement fiscal d'une saisie dépend d'une seule question : le prêteur pouvait-il se retourner contre vous personnellement pour le déficit ?
Dette avec recours : revenu COD possible
Avec une dette avec recours, la saisie est scindée. Le montant réalisé sur la vente présumée équivaut à la juste valeur marchande du bien (formulaire 1099-A, case 4), et tout solde impayé restant que le prêteur remet ensuite constitue un revenu COD (formulaire 1099-C, éventuellement une année ultérieure).
Exemple : hypothèque avec recours de 300 000 $, résidence valant 240 000 $ à la saisie, le prêteur remet le déficit de 60 000 $. Vous déclarez une plus-value ou moins-value calculée sur 240 000 $ de montant réalisé, plus 60 000 $ de revenu COD lorsque la dette est annulée. Avant 2026, les 60 000 $ pouvaient être exclus en tant qu'endettement qualifié de résidence principale ; il faut désormais une autre exception.
Attention au piège temporel : le 1099-A (saisie) et le 1099-C (annulation de dette) peuvent arriver sur des années fiscales différentes. Déclarez la vente l'année du 1099-A et le revenu COD — ou son exclusion — l'année du 1099-C. Ne comptez pas deux fois le déficit à la fois comme produit de vente et comme dette annulée.
Dette sans recours : pas de revenu COD, mais une plus-value possible
Avec une dette sans recours, le seul recours du prêteur est le bien lui-même. La totalité du solde impayé du prêt compte comme votre montant réalisé — il n'y a aucun revenu COD, donc l'exclusion expirée est sans objet.
Cela ne signifie pas pour autant une exonération d'impôt. Si le solde sans recours de 300 000 $ dépasse votre base ajustée de 220 000 $, vous avez une plus-value de 80 000 $. Sur une résidence principale, l'exclusion de l'article 121 l'absorbe souvent, mais sur une résidence secondaire, un bien locatif, ou une résidence que vous n'avez pas occupée assez longtemps, cette « plus-value fantôme » est imposable sans liquidités en main pour la payer.
Comment déterminer votre situation
Vérifiez la case 5 du formulaire 1099-A : le prêteur indique si vous étiez personnellement responsable. Le droit étatique compte aussi — plusieurs États interdisent ou limitent les jugements de déficit sur les prêts immobiliers de financement d'acquisition, les rendant effectivement sans recours. En cas de doute, consultez un professionnel de la fiscalité local avant de déclarer, car se tromper fausse à la fois la nature et le montant du revenu.
Réaménagements et modifications de prêt : le déclencheur silencieux
Vous n'avez pas besoin de perdre votre résidence pour faire face à un revenu COD en 2026. Les prêteurs réduisent régulièrement le capital, baissent les taux d'intérêt ou prolongent les durées pour maintenir les emprunteurs en paiement — et une réduction de capital hors faillite ou insolvabilité constitue un revenu COD lorsqu'elle est accordée.
Les déclencheurs courants en 2026 incluent :
- Les réductions de capital dans une modification permanente de prêt. Une réduction de solde de 25 000 $ représente 25 000 $ de revenu.
- Les réaménagements taux-durée que les règles fiscales traitent comme une « modification significative » réputée être un échange de l'ancien prêt contre un nouveau, ce qui peut générer un revenu COD sur la différence.
- L'acte en lieu et place de saisie, imposé comme une vente pour l'allègement de dette plus un revenu COD sur tout déficit remis, exactement comme une vente à perte.
Si votre gestionnaire de prêt vous propose une modification, demandez par écrit le traitement fiscal avant de signer : produiront-ils un 1099-C, pour quel montant, et pour quelle année ? Un réaménagement qui sauve votre résidence mais crée une facture fiscale surprise vaut généralement quand même la peine — mais vous voulez anticiper la facture, avec une exclusion préparée ou des acomptes provisionnels planifiés.
Les exceptions qui vous protègent encore
L'exclusion pour résidence principale a disparu pour les nouvelles remises, mais le Congrès a laissé le reste de l'article 108 intact. Voici désormais vos premières lignes de défense.
1. Insolvabilité : l'exclusion restante la plus importante
Si votre passif total dépassait la juste valeur marchande de vos actifs immédiatement avant la remise, vous pouvez exclure le revenu COD à hauteur de cette insolvabilité. C'est désormais le principal bouclier pour les propriétaires en situation de negative equity, et il s'applique à tout type de dette annulée, pas seulement aux hypothèques.
Mécanismes clés :
- Mesurez au moment précédant l'annulation. Listez chaque passif (soldes hypothécaires, prêts automobiles, cartes de crédit, factures médicales, prêts étudiants, impôts dus) et chaque actif à sa juste valeur marchande (comptes bancaires, comptes de retraite, véhicules, biens ménagers, le bien lui-même). L'excédent du passif sur l'actif est votre montant d'insolvabilité.
- Excluez jusqu'au montant de l'insolvabilité. Insolvable de 80 000 $ avec 60 000 $ de dette hypothécaire annulée ? Les 60 000 $ sont entièrement excluables. Insolvable de seulement 20 000 $ ? Vous excluez 20 000 $ et déclarez les 40 000 $ restants comme revenu.
- Réclamez-le sur le formulaire 982. Cochez la case d'insolvabilité, inscrivez le montant exclu et joignez le formulaire à votre déclaration. Vous ne déposez pas la feuille de calcul d'insolvabilité elle-même, mais remplissez-la — la publication 4681 en contient une détaillée — et conservez-la dans vos dossiers. L'IRS la demande souvent.
- Réduisez les attributs fiscaux. Le revenu COD exclu n'est pas entièrement gratuit : vous devez réduire les reports de déficits d'exploitation nets, les crédits reportables, et finalement la base des biens à hauteur du montant exclu. Pour la plupart des propriétaires sans reports, cela signifie réduire la base du bien conservé, ce qui augmente légèrement la plus-value lors d'une vente future.
Documentez les valeurs d'actifs en temps réel — impressions Kelley Blue Book, relevés de courtage, estimation écrite des biens ménagers — car reconstituer « immédiatement avant la remise » un an plus tard sous contrôle fiscal est pénible.
2. Faillite : l'exclusion la plus solide
Les dettes remises dans le cadre d'une procédure de faillite au titre du Title 11 sont entièrement excluables, sans plafond en dollars et sans mesure d'insolvabilité requise. Les exclusions de faillite ont la priorité : si une dette est éligible à la fois à la faillite et à l'insolvabilité, vous réclamez la faillite. Comme l'insolvabilité, l'exclusion s'accompagne d'une réduction des attributs fiscaux sur le formulaire 982.
Le moment compte. Seules les dettes remises dans la procédure de faillite sont éligibles. Une dette hypothécaire remise lors d'une vente à perte six mois avant votre dépôt est évaluée sous l'insolvabilité, pas la faillite.
3. Exceptions qui méritent une vérification rapide
- L'endettement qualifié d'exploitation agricole et d'entreprise immobilière peut encore être exclu selon ses propres règles — pertinent si le bien garantit une dette agricole ou professionnelle plutôt qu'une résidence personnelle.
- La dette sans recours, comme expliqué ci-dessus, ne génère par définition aucun revenu COD lors d'une saisie.
- L'article 121 exclut toujours jusqu'à 250 000 $/500 000 $ de plus-value sur la vente d'une résidence principale. Il n'a jamais couvert le revenu COD et ne le couvre toujours pas — mais il neutralise généralement la moitié « vente » d'une vente à perte ou d'une saisie.
- Les dettes annulées à titre de don, de legs ou de paiement déductible (par exemple, un billet financé par le vendeur que celui-ci remet par générosité) ne sont pas du tout un revenu COD.
- Les remises de prêts étudiants ont leurs propres règles évolutives et sortent du périmètre de cet article — ne présumez pas que la logique hypothécaire s'applique.
Ordre des exclusions
Lorsque plusieurs exclusions pourraient s'appliquer, l'article 108 impose un ordre : d'abord la faillite, puis l'insolvabilité (dans la mesure non couverte par la faillite), puis l'exploitation agricole qualifiée, puis l'endettement qualifié d'entreprise immobilière. Une seule exclusion par dollar de dette annulée — vous ne pouvez pas cumuler insolvabilité et faillite sur le même montant.
Impôts étatiques : une seconde facture à vérifier
Les États ne suivent pas automatiquement l'expiration fédérale. Certains se conforment à l'Internal Revenue Code à une date fixe et peuvent encore porter une version antérieure de l'exclusion ; d'autres s'en sont découplés il y a des années ; quelques-uns n'en ont jamais eu. Cela joue dans les deux sens : vous pourriez devoir un impôt étatique sur une dette hypothécaire qui était exclue au niveau fédéral dans un cas couvert par les droits acquis de 2025, ou vous pourriez obtenir une exclusion étatique que la déclaration fédérale n'offre plus.
Avant de déclarer, vérifiez la date de conformité de votre État et son traitement spécifique du revenu COD et des exclusions du formulaire 982. Si vous avez déménagé entre la remise et la déclaration, vérifiez les règles des deux États.
Protégez-vous : une liste de contrôle pour 2026
Si une vente à perte, une saisie ou un réaménagement est en cours ou derrière vous cette année :
- Fixez la date de remise et les documents. Quelque chose a-t-il été finalisé ou consigné dans un arrangement écrit signé avant le 1er janvier 2026 ? Retrouvez les lettres d'approbation et les accords — ils sont votre seule voie vers l'exclusion couverte par les droits acquis.
- Remplissez immédiatement la feuille de calcul d'insolvabilité. Les valeurs d'actifs et les soldes de passifs doivent refléter le moment précédant l'annulation. Les reconstituer au moment de la déclaration invite à l'erreur et aux ennuis de contrôle.
- Rapprochez chaque déclaration d'information. Rapprochez les formulaires 1099-A et 1099-C de vos relevés de prêt. Les prêteurs codent mal les cases — juste valeur marchande erronée, date de remise erronée, recours mal étiqueté comme sans recours. Contestez les erreurs par écrit auprès du prêteur et conservez des copies.
- Suivez votre base ajustée. Les relevés de règlement, les reçus d'amélioration et l'amortissement antérieur alimentent tous le calcul de la plus-value sur la moitié « vente » de la transaction.
- Prévoyez la trésorerie. Si aucune exclusion ne couvre le revenu COD, ajustez votre retenue à la source ou versez des acomptes provisionnels. L'impôt sur un revenu fantôme est bien réel, et les pénalités de sous-paiement s'y ajoutent.
- Obtenez une aide professionnelle tôt. Les dossiers COD combinent rapprochement des déclarations d'information, réduction des attributs, conformité étatique, et parfois droit des jugements de déficit. Une révision avant de déclarer coûte bien moins cher que répondre à un avis après.
Suivez chaque dollar du réaménagement
Les dossiers d'annulation de dette se gagnent ou se perdent sur les documents : la base de votre résidence, l'historique du solde du prêt, l'instantané actif-passif qui prouve l'insolvabilité, et les réductions d'attributs que vous reportez sur le formulaire 982. Des feuilles de calcul éparpillées dans des fils de courriels, c'est ainsi que les dates de remise sont mal mémorisées et que les exclusions se perdent. Tenir un registre propre et chronologique du prêt, de la base du bien et de chaque avis envoyé par le gestionnaire transforme un dossier prêt pour un contrôle d'un projet de week-end en une simple impression. Si vous voulez une longueur d'avance sur des dossiers organisés, la documentation Beancount présente la comptabilité en partie double en texte brut que vous pouvez adopter pour exactement ce type de piste documentaire.
Gardez vos finances organisées tout au long du réaménagement
Une vente à perte, une saisie ou une modification est déjà assez stressante sans que des surprises fiscales viennent s'y ajouter. Tenir des dossiers financiers clairs — soldes de prêt, ajustements de base, feuilles de calcul d'insolvabilité et chaque 1099 — est ce qui vous permet de réclamer chaque exclusion à laquelle vous avez droit. Beancount.io fournit une comptabilité en texte brut qui vous donne une transparence et un contrôle complets sur vos données financières — sans boîte noire, sans verrouillage propriétaire. Commencez gratuitement et découvrez pourquoi les développeurs et les professionnels de la finance passent à la comptabilité en texte brut.
