Si vous avez passé les deux dernières années à vous préparer à un taux d'inclusion des gains en capital des deux tiers au Canada, vous pouvez respirer. La hausse proposée — d'abord présentée dans le budget fédéral de 2024, puis reportée, puis administrée de toute façon par l'ARC pendant un certain temps — a été annulée purement et simplement le 21 mars 2025. Chaque dollar de gains en capital que vous réalisez aujourd'hui est toujours inclus dans le revenu au taux familier d'un demi.
Mais l'histoire ne s'est pas terminée avec l'annulation. Un avantage majeur a survécu : une exemption cumulative des gains en capital beaucoup plus généreuse pour les propriétaires de petites entreprises. Si vous vendez votre entreprise ou un immeuble locatif en 2026, voici exactement où en sont les règles, la valeur de chaque mesure conservée pour vous, et les erreurs de planification qui piègent encore les vendeurs chaque année.
Ce qui s'est réellement passé : une chronologie de deux ans en 60 secondes
Comprendre la chronologie est important parce que vous pourriez encore avoir de la paperasse — ou une déclaration de revenus de 2024 — de la période chaotique du milieu.
- Avril 2024 : Le budget fédéral propose de hausser le taux d'inclusion des gains en capital d'un demi à deux tiers pour les gains supérieurs à 250 000 $ pour les particuliers (et sur tous les gains pour les sociétés et la plupart des fiducies), à compter du 25 juin 2024.
- Été-automne 2024 : Un projet de loi circule, mais le Parlement ne l'adopte jamais. L'ARC annonce néanmoins qu'elle administrera le taux plus élevé en se fondant sur un avis de motion de voies et moyens — ce qui signifie que les contribuables devaient produire leur déclaration comme si la loi avait été adoptée.
- 31 janvier 2025 : La législation n'étant toujours pas adoptée, le ministre des Finances reporte la date d'entrée en vigueur au 1er janvier 2026.
- 21 mars 2025 : Le premier ministre Carney annule complètement la hausse. L'ARC revient à l'administration du taux adopté d'un demi.
Le résultat pratique : le taux d'inclusion n'a jamais changé légalement, et il est d'un demi aujourd'hui pour les particuliers, les sociétés et les fiducies. Si vous avez produit une déclaration de 2024 qui déclarait des gains au taux des deux tiers, cette déclaration mérite un second coup d'œil avec votre comptable — un rajustement pourrait être nécessaire.
Ce qui a survécu à l'annulation (et ce qui n'a pas survécu)
Les annulations entraînent habituellement tout avec elles. Pas celle-ci.
A survécu : l'exemption cumulative des gains en capital plus généreuse. Le budget de 2024 a haussé l'exemption cumulative des gains en capital (ECGC) à 1,25 million de dollars sur les actions admissibles de sociétés privées sous contrôle canadien et les biens agricoles ou de pêche admissibles, à compter du 25 juin 2024 — et le gouvernement a explicitement conservé cette hausse. La limite est indexée sur l'inflation à compter de 2026, ce qui place le plafond de 2026 à environ 1 275 000 $. Cela représente environ un quart de million de dollars de gains exonérés supplémentaires par rapport à l'ancienne limite.
Annulé : l'incitatif canadien à l'entrepreneuriat. Cette proposition complémentaire aurait réduit le taux d'inclusion à un tiers sur jusqu'à 2 millions de dollars de gains à vie lorsqu'un entrepreneur admissible vendait une entreprise. Le budget de 2025 confirme qu'elle n'aura pas lieu. Ne la prenez pas en compte dans toute planification de vente.
Confirmé : la déclaration des fiducies sans droit de regard reste reportée. Les exigences de déclaration des fiducies sans droit de regard sont repoussées aux années d'imposition se terminant le 31 décembre 2026 ou après — pertinent si vous détenez un immeuble locatif ou des actifs d'entreprise dans une structure de fiducie sans droit de regard.
Vendre votre entreprise : comment utiliser l'exemption de plus de 1,25 million de dollars
L'ECGC élargie est la mesure survivante la plus précieuse pour les propriétaires exploitants. Sur 1 275 000 $ de gains protégés à un taux marginal supérieur d'environ 50 %, l'exemption vaut plus de 300 000 $ en impôt évité. Mais elle ne fonctionne que si vos actions sont admissibles — et c'est là que les vendeurs échouent.
Les trois critères SPCC que vos actions doivent respecter
Pour réclamer l'exemption lors d'une vente d'actions, les actions doivent être des actions de société privée sous contrôle canadien (SPCC) admissible. Trois critères s'appliquent :
- Société privée sous contrôle canadien au moment de la vente. Au moment de la disposition, la société doit être une société privée sous contrôle canadien (SPCC), et au moins 90 % de la juste valeur marchande de ses actifs doit être utilisée dans une entreprise exploitée activement principalement au Canada. L'encaisse et les placements accumulés dans la société sont le point de défaillance classique.
- Le critère de détention de 24 mois. Pendant les 24 mois précédant la vente, les actions doivent avoir été détenues par vous ou des personnes liées, et plus de 50 % des actifs de la société doivent avoir été utilisés dans une entreprise exploitée activement. Vous ne pouvez pas acheter des actions propres le mois précédant la clôture et être admissible.
- Particulier résident au Canada. Seuls les particuliers (pas les sociétés) réclament l'exemption, et uniquement sur les biens admissibles — actions de SPCC, biens agricoles admissibles ou biens de pêche admissibles.
Purifier avant de vendre
Ce critère de 90 % au moment de la vente piège plus de vendeurs que toute autre règle. Des années de bénéfices non répartis dans un compte de courtage au sein de la société, un condo locatif détenu par la société, une créance d'actionnaire — tout cela compte contre le seuil de 90 %. La solution standard est une purification : rembourser la dette, verser des dividendes ou des primes pour retirer les actifs passifs, ou transférer les actifs non actifs dans une société de portefeuille distincte bien avant la vente. Engagez cette conversation avec votre conseiller au moins un an avant une sortie planifiée, parce que le critère de 24 mois fait que les manœuvres de dernière minute échouent souvent.
Deux autres choses qui réduisent votre marge
- Pertes en capital nettes cumulatives (PCNC). Les pertes en capital passées réduisent votre marge d'exemption disponible. Consultez votre historique d'avis de cotisation de l'ARC — le solde y est suivi.
- Pertes au titre de placements admissibles (PTPA) déjà réclamées. Celles-ci réduisent également l'exemption. Si vous avez radié un placement d'entreprise échoué il y a des années, votre marge d'ECGC restante est plus petite que le chiffre annoncé.
Étaler le gain restant avec la réserve pour gains en capital
Les gains au-delà de votre exemption ne doivent pas tous être comptabilisés d'un coup si l'acheteur vous paie au fil du temps. La réserve pour gains en capital vous permet d'étaler la comptabilisation sur une période maximale de cinq ans (un minimum de 20 % par an), ce qui peut vous maintenir dans des tranches inférieures et différer l'impôt. Elle s'harmonise naturellement avec un complément de prix ou un billet à ordre du vendeur — courant dans les ventes de petites entreprises.
Vendre un immeuble locatif : inclusion, récupération et règle de la revente
Un immeuble locatif n'a pas droit à l'ECGC, donc chaque dollar de gain compte — au taux d'inclusion d'un demi. Trois mécanismes déterminent votre facture.
Gain en capital vs récupération de l'ACC : ils sont imposés très différemment
Seulement la moitié de votre gain en capital entre dans le revenu. Mais la récupération de la déduction pour amortissement (DPA) est entièrement imposable comme revenu ordinaire, sans coussin d'un demi. Chaque dollar d'amortissement que vous avez réclamé au fil des ans revient à 100 % à la vente (dans la mesure où le produit de la vente rétablit le coût en capital non amorti). Avant de réclamer la DPA sur un immeuble locatif chaque année, faites le calcul : la déduction de l'année en cours à votre taux marginal par rapport à la récupération à taux plein plus tard. De nombreux propriétaires dans des marchés en appréciation choisissent délibérément de sauter la DPA pour exactement cette raison.
Si la propriété se vend à moins de son coût en capital non amorti restant, la différence est une perte terminale — entièrement déductible contre d'autres revenus. C'est l'image miroir de la récupération et facile à manquer lors d'une vente rapide.
Changé l'utilisation de la propriété ? Les choix 45(2) et 45(3)
Convertir une résidence en location (ou une location en résidence) est normalement une disposition réputée à la juste valeur marchande — de l'impôt sans vente. Deux choix atténuent cela :
- Paragraphe 45(2) : la résidence devient une location. Vous choisissez de différer le gain, de continuer à désigner la propriété comme votre résidence principale pour jusqu'à quatre années supplémentaires, et de déclarer le revenu de location — mais vous ne pouvez pas réclamer la DPA pendant que le choix est en vigueur.
- Paragraphe 45(3) : la location devient votre résidence. Disponible si vous n'avez pas réclamé la DPA depuis 1984 ; il vous permet de traiter la propriété comme votre résidence principale pour jusqu'à quatre années avant l'emménagement.
Les deux choix sont produits avec votre déclaration par lettre — il n'y a pas de formulaire prescrit — et les deux sont régulièrement manqués par les auto-déclarants. Un choix 45(2) manqué sur une ancienne résidence transformée en location est l'une des erreurs amateurs les plus coûteuses en fiscalité canadienne.
L'exonération de la résidence principale exige toujours de la paperasse
Vous vendez une maison qui a été votre résidence principale pendant toutes les années où vous l'avez possédée ? Le gain est exonéré — mais depuis 2016, vous devez quand même déclarer la vente et désigner la propriété (annexe T2091) ou faire face à une pénalité et à une exemption refusée. Si seule une partie de la propriété a généré des revenus (un sous-sol sans changements structuraux et sans DPA réclamée), la pratique administrative de l'ARC permet généralement à la propriété entière de conserver son caractère de résidence principale.
Détenue moins d'un an ? La règle de la revente peut refuser entièrement le traitement en gains en capital
Depuis 2023, une règle sur la revente de propriétés résidentielles considère les gains sur les logements détenus moins de 12 mois comme un revenu d'entreprise entièrement imposable — pas d'inclusion d'un demi, pas d'exonération de la résidence principale — sauf si un événement de vie admissible (décès, divorce, relocalisation professionnelle, insolvabilité, et autres) a forcé la vente. Les propriétaires accidentels qui vendent rapidement après un déménagement doivent calendrier cette règle avec soin.
Les habitudes de tenue de livres qui protègent votre prix de base rajusté
Presque chaque dollar d'impôt dans cet article remonte à un chiffre : votre prix de base rajusté (PBR). Un PBR sous-estimé signifie un gain surestimé, et l'ARC met le fardeau de la preuve sur vous. Quatre habitudes se rentabilisent :
- Séparez les améliorations en capital des réparations. Un nouveau toit ou un agrandissement augmente votre PBR et réduit votre gain éventuel ; réparer une fuite est une dépense locative courante. Les mélanger dans un registre unique de « réparations » garantit que vous sous-réclamerez au moment de la vente. Suivez les dépenses en capital par propriété, avec des factures, dès le premier jour.
- Consignez chaque événement d'ajustement du PBR. Le capital réinvesti, les dispositions réputées, les rajustements de perte de bilan sur les transferts à un conjoint ou à une société, et les années de désignation de résidence principale font tous bouger le chiffre. Un registre PBR continu par propriété vaut mieux que de reconstituer une décennie d'historique sous la pression d'une vérification.
- Rapprochez les actifs de la société annuellement avec le critère de 90 %. Si vous prévoyez vendre vos actions de SPCC un jour, un instantané de fin d'année des actifs actifs par rapport aux actifs passifs montre si la purification s'éloigne — pendant qu'il est encore temps de la corriger.
- Conservez les documents de vente et de clôture pendant au moins sept ans. Les registres du prix de base rajusté, les lettres de choix 45(2)/45(3), les désignations T2091 et les échéanciers de billets à ordre du vendeur doivent tous survivre bien au-delà de l'année de production.
Les registres en texte brut et sous contrôle de version brillent ici : un registre PBR dans un fichier texte porte tout son historique dans chaque validation, pour que vous puissiez prouver ce que vous saviez et quand vous le saviez — exactement ce sur quoi repose un litige de PBR.
Gardez vos registres de gains en capital prêts pour une vérification
Que vous purifiiez une société pour une vente d'actions exonérée d'impôt de 1,27 million de dollars ou que vous suiviez le coût de base d'un immeuble locatif lors d'un changement d'utilisation, le résultat fiscal est décidé par les registres que vous conservez des années avant la vente. Beancount.io fournit une comptabilité en texte brut qui vous donne une transparence et un contrôle complets sur vos données financières — pas de boîtes noires, pas de verrouillage par un fournisseur. Commencez gratuitement et découvrez pourquoi les développeurs et les professionnels de la finance passent à la comptabilité en texte brut.
