هر ماه، ممکن است چند صد دلار برای یک بیمهنامهای بپردازید که از شخص دیگری محافظت میکند. بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) از وامدهنده شما — نه شما — در برابر ریسک نکول محافظت میکند و در یک وام متعارف با پیشپرداخت کمتر از ۲۰ درصد، معمولاً سالانه بین ۰.۴۶ تا ۱.۵۰ درصد مبلغ وام هزینه دارد؛ این را مرکز سیاست تأمین مالی مسکن مؤسسه اربن اعلام کرده است. روی یک وام ۴۰۰,۰۰۰ دلاری، این تقریباً ۱۵۰ تا ۵۰۰ دلار در ماه است — برای پوششی که هرگز شخصاً از آن بهرهمند نخواهید شد. خبر خوب: قانون فدرال نه یک، بلکه دو راه خروج به شما میدهد، و بسیاری از صاحبان خانه سالها از کنار راه اول میگذرند بدون آنکه متوجه شوند.
این راهنما دقیقاً توضیح میدهد که چه زمانی میتوانید PMI را لغو کنید، چه زمانی شرکت خدماتدهنده وام باید آن را بهطور خودکار حذف کند، چه شرایطی میتواند مانع شما شود، و چرا وامگیرندگان FHA با مجموعه قوانین کاملاً متفاوتی روبرو هستند.
PMI در ۶۰ ثانیه: برای چه چیزی پول میدهید
وقتی کمتر از ۲۰ درصد روی یک وام مسکن متعارف پیشپرداخت میکنید، وامدهنده شما معمولاً PMI را الزامی میکند. این بیمه توسط وامدهنده ترتیب داده میشود، توسط یک بیمهگر خصوصی ارائه میگردد و به شما صورتحساب میشود — اغلب بهعنوان یک ردیف جداگانه در پرداخت ماهانه وام مسکن شما. هزینه شما عمدتاً به امتیاز اعتباری و نسبت وام به ارزش (LTV) بستگی دارد: هرچه امتیاز کمتر و پیشپرداخت کوچکتر باشد، حق بیمه بالاتر است.
دو چیزی که PMI نیست:
- بیمه homeowners نیست. آن بیمه از ملک شما در برابر آتشسوزی، طوفان و دعاوی مسئولیت محافظت میکند. PMI فقط موقعیت وامدهنده در وام شما را محافظت میکند.
- در یک وام متعارف دائمی نیست. برخلاف برخی برنامههای تحت حمایت دولت، PMI متعارف تاریخ پایان قانونی الزامی دارد. دانستن قوانین تفاوت بین سه سال پرداخت و ده سال پرداخت است.
دو حق فدرال شما تحت قانون حمایت از صاحبان خانه
پیش از ۱۹۹۸، وامدهندگان هیچ الزامی نداشتند که به شما بگویند چه زمانی PMI قابل حذف است و بسیاری از وامگیرندگان مدتها پس از عبور از ۲۰ درصد سرمایه، به پرداخت ادامه میدادند. کنگره با قانون حمایت از صاحبان خانه ۱۹۹۸ (HPA) پاسخ داد که بیشتر وامهای مسکن متعارف و منطبق بر استاندارد روی اقامتگاه اصلی را که در تاریخ ۲۹ ژوئیه ۱۹۹۹ یا پس از آن بسته شدهاند پوشش میدهد. این قانون دو حق جداگانه به شما میدهد.
یک تعریف برای هر دو مهم است: «ارزش اصلی» به معنی کمتر از قیمت خرید قراردادی و ارزش ارزیابیشده در زمان بستن قرارداد است — نه آنچه خانه شما امروز ارزش دارد. تمام درصدهای زیر در برابر آن عدد ثابت محاسبه میشوند، مگر آنکه بهطور خاص از شرکت خدماتدهنده وام بخواهید ارزش فعلی بازار را در نظر بگیرد که فرآیندی متفاوت با قوانین سختگیرانهتر است (در ادامه بیشتر توضیح داده میشود).
حق ۱: لغو به درخواست وامگیرنده در ۸۰ درصد
شما حق دارید بهصورت کتبی از شرکت خدماتدهنده وام بخواهید PMI را در تاریخی لغو کند که موجودی اصل وام شما برای اولین بار طبق برنامه قرار است به ۸۰ درصد ارزش اصلی برسد — نقطهای که ۲۰ درصد سرمایه دارید. فرم افشای PMI شما از زمان بستن قرارداد باید آن تاریخ را ذکر کرده باشد و شرکت خدماتدهنده باید هر سال حقوق لغو شما را به یادتان بیاورد.
برای دریافت لغو، عموماً باید همه موارد زیر را نشان دهید:
- پرداختهای وام مسکن شما جاری است. هیچ پرداخت ۳۰ روز یا بیشتر تأخیری در ۱۲ ماه گذشته و هیچ پرداخت ۶۰ روز یا بیشتر تأخیری در ۲۴ ماه گذشته.
- هیچ lien تبعی وجود ندارد. یک وام سهام مسکن یا HELOC روی ملک میتواند لغو را تا زمان تسویه آن یا رسیدن LTV ترکیبی به آستانه شرکت خدماتدهنده مسدود کند.
- ارزش ملک کاهش نیافته است. شرکت خدماتدهنده میتواند شواهد — اغلب یک نظر قیمت کارگزار یا ارزیابی به هزینه شما — مبنی بر اینکه خانه هنوز حداقل به اندازه ارزش اصلیاش ارزش دارد، درخواست کند.
- درخواست کتبی. لغو در ۸۰ درصد هرگز خودکار نیست. اگر هرگز درخواست نکنید، تا رسیدن به آستانه بعدی به پرداخت ادامه میدهید.
حق ۲: خاتمه خودکار در ۷۸ درصد
اگر هیچ کاری نکنید، شرکت خدماتدهنده وام باید PMI را بهطور خودکار در تاریخی خاتمه دهد که موجودی شما برای اولین بار طبق برنامه استهلاک اصلیتان قرار است به ۷۸ درصد ارزش اصلی برسد — به شرط آنکه در آن تاریخ پرداختهایتان جاری باشد. هیچ درخواستی، هیچ ارزیابیای، هیچ اقدامی از سوی شما لازم نیست.
دو شرط مهم:
- کلمه «طبق برنامه» نقش واقعی دارد. تاریخ ۷۸ درصد از برنامه پرداخت اصلی شما محاسبه میشود، نه از موجودی واقعی شما. پرداختهای اصل اضافی شما را در دنیای واقعی زودتر به ۷۸ درصد موجودی میرسانند، اما خاتمه خودکار همچنان در تاریخ برنامهریزیشده اتفاق میافتد — به همین دلیل درخواست لغو زودهنگام در ۸۰ درصد، بهجای انتظار کشیدن، معمولاً صرفهجویی بیشتری دارد.
- وامهای پرخطر از خاتمه خودکار ۷۸ درصد معاف هستند. برای وامهایی که HPA آنها را پرخطر طبقهبندی میکند، شرکت خدماتدهنده ملزم به خاتمه در ۷۸ درصد نیست — اما پشتیبان نهایی زیر همچنان اعمال میشود و شما هنوز میتوانید در ۸۰ درصد درخواست لغو کنید.
پشتیبان: خاتمه در نیمهراه وام
اگر PMI به هر دلیلی هنوز در نیمهراه دوره استهلاک شما برقرار باشد — مثلاً سال ۱۵ یک وام ۳۰ ساله — شرکت خدماتدهنده باید آن را در آن زمان خاتمه دهد، به شرط آنکه پرداختهایتان جاری باشد. این مورد، موارد استثنایی را پوشش میدهد: وامهای پرخطر، وامگیرندگانی که تأخیر کرده و جبران کردهاند، و وامهایی که پیش از سایر حمایتهای قانونی بسته شدهاند.
آنچه HPA پوشش نمیدهد
- وامهای FHA و VA. اینها رژیمهای بیمه وام مسکن خودشان را دارند (بخش FHA در ادامه را ببینید). وامهای VA هیچ بیمه وام مسکن ماهانهای ندارند — فقط یک هزینه تأمین مالی اولیه.
- بیمه وام مسکن پرداختی توسط وامدهنده (LPMI). اگر وامدهنده شما حق بیمه را در ازای نرخ کمی بالاتر پرداخت کرده باشد، چیزی برای لغو وجود ندارد: «PMI» شما در خود نرخ تنیده شده است. ریفاینانس تنها راه خروج است.
- وامهای بستهشده پیش از ۲۹ ژوئیه ۱۹۹۹. حقوق لغو و خاتمه این قانون اعمال نمیشود، هرچند قرارداد وام یا قانون ایالتی شما ممکن است حقوق مشابهی اعطا کند — شرکت خدماتدهنده ملزم است شما را از آنها مطلع کند. در غیر این صورت، PMI را به روش قدیمی حذف میکنید: درخواست کنید و ۲۰ درصد سرمایه را مستند کنید.
چگونه درخواست لغو کنیم: یک راهنمای گامبهگام
دانستن قانون ۸۰ درصد، گام صفر است. در ادامه نحوه اجرای واقعی آن آمده است.
۱. تاریخ محرک و اعداد خود را پیدا کنید. افشای اصلی PMI خود را از بسته بستن قرارداد بیرون بیاورید (تاریخ برنامهریزیشده ۸۰ درصد را ذکر کرده است) یا با شرکت خدماتدهنده وام تماس بگیرید و آن را بخواهید — شرکتهای خدماتدهنده باید شماره تلفنی مخصوص سؤالات PMI داشته باشند. موجودی اصل فعلی خود را بر ارزش اصلی خانهتان تقسیم کنید. در ۰.۸۰ یا کمتر، میتوانید درخواست کنید.
۲. ابتدا سابقه پرداخت خود را بررسی کنید. صورتحسابهای ۱۲ ماه را بیرون بیاورید. یک پرداخت تأخیری ۳۰ روزه در سال گذشته، شایعترین دلیل رد لغو توسط شرکتهای خدماتدهنده است و همچنین با صبر کردن سادهترین چیز برای رفع آن است: صبر کنید تا پرداخت تأخیری از بازه خارج شود، سپس دوباره درخواست دهید.
۳. پیش از پرداخت هزینه ارزیابی، درباره الزامات اضافی سرمایهگذار بپرسید. شرکت خدماتدهنده وام شما پاسخگوی سرمایهگذاری است که وام شما را در اختیار دارد (اغلب فنیمی یا فردیمک)، و سرمایهگذاران قوانین دوره نگهداری اضافه میکنند وقتی لغو بر اساس ارزش ارزیابیشده فعلی خانهتان باشد نه بر اساس بازپرداخت برنامهریزیشده. یک الزام معمولی مستلزم ۷۵ درصد LTV است اگر خانه را دو تا پنج سال در اختیار داشتهاید، که پس از پنج سال به ۸۰ درصد تسهیل میشود، بهعلاوه دو سال مالکیت پیش از آنکه درخواست مبتنی بر ارزش حتی بررسی شود. اگر بر اساس موجودی برنامهریزیشده در ۸۰ درصد ارزش اصلی درخواست میکنید، آزمون استاندارد HPA اعمال میشود — اما تأیید کنید که در کدام مسیر هستید، زیرا ارزیابی ۳۰۰ تا ۶۰۰ دلاری که برای مسیر اشتباه سفارش داده شود، پول هدر رفته است.
۴. درخواست را کتبی کنید. تماس بگیرید تا فرآیند دقیق شرکت خدماتدهنده را بیاموزید، سپس آن را موبهمو دنبال کنید — بیشتر آنها درخواست کتبی بههمراه شواهد ارزش (ارزیابی یا نظر قیمت کارگزار که آنها سفارش میدهند، معمولاً به هزینه شما) و تصدیقی مبنی بر نداشتن lien تبعی میخواهند. از همه چیز با تاریخ، نسخه نگه دارید.
۵. کاهش را در صورتحساب بعدی تأیید کنید. PMI باید از ماه بعد از تأییدیه، از تفکیک پرداخت ناپدید شود. شرکتهای خدماتدهنده برای کوتاهی در لغوهای معتبر جریمه شدهاند، پس اگر ماهها بدون تغییر گذشت، کتباً تشدید کنید — و بدانید که دفتر حمایت مالی مصرفکننده شکایات مربوط به شکست در لغو PMI را پیگیری میکند.
چهار راه سریعتر برای خروج
انتظار برای برنامه استهلاک، کندترین مسیر است. اینها تاریخ را جلو میاندازند:
پرداختهای اصل اضافی انجام دهید. هر دلار اصلی اضافی، موجودی واقعی شما را سریعتر به ۸۰ درصد میرساند — که در آن نقطه درخواست لغو میکنید بهجای انتظار برای خاتمه خودکار ۷۸ درصد. جدول استهلاک خود را اجرا کنید تا ببینید چگونه یک افزودنی ماهانه معتدل تاریخ را جابجا میکند؛ صرفهجویی PMI روی صرفهجویی بهره انباشته میشود.
پس از افزایش ارزش یا بهبودها، لغو مبتنی بر ارزش درخواست کنید. اگر بازار شما بالا رفته یا بازسازی ارزش واقعی افزوده است، یک ارزیابی جدید که ۸۰ درصد LTV را در برابر ارزش فعلی نشان دهد میتواند PMI را سالها زودتر پایان دهد. به الزامات دوره نگهداری بالا توجه کنید و درباره محاسبات ارزیابی واقعبین باشید: روی یک خرید ۴۰۰,۰۰۰ دلاری با ۱۰ درصد پیشپرداخت، نیاز دارید خانه ۴۵۰,۰۰۰ دلار ارزیابی شود تا در موجودی ۳۶۰,۰۰۰ دلار به ۸۰ درصد برسید.
با LTV ۸۰ درصد یا کمتر به وام جدیدی ریفاینانس کنید. ریفاینانس وام شما را بهطور کامل جایگزین میکند، پس PMI بهسادگی روی وام جدید وجود ندارد اگر ۲۰ درصد سرمایه دارید. این اقدام درست زمانی است که نرخها از زمان خرید شما پایین آمده باشند یا افزایش ارزش بهتنهایی شما را از خط عبور داده باشد — اما هزینههای کل را مقایسه کنید، نه فقط پرداخت ماهانه: هزینههای بستن قرارداد ۲ تا ۵ درصدی میتواند سالها طول بکشد تا تنها از طریق صرفهجویی PMI جبران شود.
یک lien دوم مسدودکننده را حذف کنید. اگر یک HELOC یا وام سهام مسکن تنها چیزی است که بین شما و لغو قرار دارد، پرداخت آن یا بستن آن میتواند ارزانترین «حذف PMI» موجود باشد.
یک چیز بهتنهایی PMI را حذف نمیکند: بازآمورتایز کردن وام (recast). Recast پرداخت شما را پس از یک مبلغ یکجا کاهش میدهد، اما بیشتر شرکتهای خدماتدهنده PMI را سر جای خود نگه میدارند — شما هنوز باید طبق قوانین استاندارد درخواست لغو کنید.
چرا وامهای FHA قوانین متفاوتی دارند
اگر وام FHA دارید، تقریباً هیچیک از موارد بالا اعمال نمیشود. بیمه وام مسکن FHA را MIP (حق بیمه وام مسکن) مینامند، توسط قوانین HUD اداره میشود نه HPA، و درهای خروج باریکترند:
- وامهایی که در ۳ ژوئن ۲۰۱۳ یا پس از آن تأیید شدهاند، با کمتر از ۱۰ درصد پیشپرداخت: MIP تا پایان عمر وام ادامه دارد. هیچ حق درخواستی در ۸۰ درصد و هیچ حذف خودکار در ۷۸ درصد وجود ندارد. تنها راههای خروج، تسویه وام یا ریفاینانس به یک وام غیر FHA است.
- وامهای همان دوره با پیشپرداخت ۱۰ درصد یا بیشتر: MIP پس از ۱۱ سال لغو میشود. نه در یک آستانه موجودی — روی یک ساعت.
- وامهایی که پیش از ۳ ژوئن ۲۰۱۳ تأیید شدهاند: MIP در ۷۸ درصد LTV لغو میشود، مشابه در ماهیت با خاتمه خودکار متعارف.
بیمه FHA همچنین دو بخش دارد: یک حق بیمه اولیه ۱.۷۵ درصد وام (معمولاً در موجودی تنیده میشود) بهعلاوه یک حق بیمه سالانه — ۰.۱۵ تا ۰.۷۵ درصد بسته به اندازه و مدت وام، که بیشتر وامگیرندگان ۰.۵۵ درصد میپردازند — بهصورت ماهانه صورتحساب میشود. این هزینه انباشته دلیل آن است که ریفاینانس از FHA به یک وام متعارف یکی از بالاترین بازدهها را برای وامگیرنده FHA با ۲۰ درصد سرمایه دارد: شما بهطور کامل MIP ماهانه را حذف میکنید و اگر اعتبارتان از زمان خرید بهتر شده باشد، ممکن است نرخ بهتری هم پیدا کنید. فقط تأیید کنید که نرخ و هزینههای بستن قرارداد وام جدید، این تغییر را توجیه میکند و به یاد داشته باشید که ریفاینانس ساعت استهلاک شما را از نو شروع میکند مگر آنکه مدت کوتاهتری انتخاب کنید.
اشتباهاتی که PMI را بیشتر از آنچه باید زنده نگه میدارند
- فرض اینکه در ۸۰ درصد خودکار حذف میشود. نمیشود. هشتاد درصد حقی است که باید بهصورت کتبی اعمال کنید؛ فقط ۷۸ درصد خودکار است.
- نادیده گرفتن افشای سالانه PMI. شرکت خدماتدهنده شما باید سالانه حقوق لغو شما را یادآوری کند. آن اطلاعیه را بهعنوان یادآوری برای بازمحاسبه LTV خود در نظر بگیرید.
- رها کردن یک پرداخت تأخیری کوچک در پنجره بازه. یک تأخیر ۳۰ روزه در ۱۲ ماه میتواند یک درخواست را غرق کند. اگر سابقه شما در غیر این صورت پاک است، پرداخت خودکار را حداقل برای حداقل مبلغ تنظیم کنید.
- سفارش ارزیابی پیش از پرسیدن اینکه برای کدام مسیر واجد شرایط هستید. لغو بر اساس موجودی برنامهریزیشده و لغو بر اساس ارزش فعلی، قوانین شواهد و آستانههای LTV متفاوتی تحت الزامات اضافی سرمایهگذار دارند.
- فراموش کردن lienهای تبعی. پس از خرید یک HELOC باز کنید و ممکن است لغو را تا زمانی که LTV ترکیبی، شرکت خدماتدهنده شما را راضی کند، مسدود کند.
- بیحرکت ماندن روی یک وام FHA پس از ۲۰۱۳ با ۲۰ درصد سرمایه. هر ماهی که صبر میکنید، یک ماه MIP است که هیچ قانونی هرگز آن را بازنمیگرداند. همین حالا یک ریفاینانس متعارف را قیمتگذاری کنید.
PMI را مثل همان ردیف خطی که هست پیگیری کنید
PMI خود را داخل پرداخت وام مسکن شما پنهان میکند، و دقیقاً به همین دلیل بیش از حد مجاز میماند — از چشم دور، از ذهن دور، همچنان صورتحساب میکند. آن را بهعنوان خط خودش در دفاترتان جدا کنید، همانطور که هر اشتراک دیگری را میکنید: مبلغ ماهانه، موجودی یا تاریخی که در آن پایان مییابد، و مجموع تجمعی که تا آن زمان پرداخت خواهید کرد. این عادت واحد سه کار را همزمان انجام میدهد: ارزش لغو زودهنگام را کمّی میکند، یک محرک برنامهریزیشده به شما میدهد تا هر چند ماه LTV خود را دوباره بررسی کنید، و به شما امکان میدهد — صورتحساب به صورتحساب — تأیید کنید که شرکت خدماتدهنده واقعاً هزینه را در زمان لازم حذف کرده است. اگر مخارج را در حسابداری متنساده پیگیری میکنید، یک ثبت ماهانه به یک حساب هزینه مانند Expenses:Housing:MortgageInsurance مجموع جاری را بهسادگی قابل مشاهده میکند و داشبورد شما ماهی را نشان میدهد که این خط سرانجام به صفر میرسد.
هزینههای مسکن خود را از روز اول سازماندهی کنید
هنگامی که برای حذف PMI تلاش میکنید — موجودی خود را در برابر آن محرک ۸۰ درصد پیگیری میکنید، ارزش خانهتان را مستند میکنید و هر صورتحساب را تأیید میکنید — نگهداشتن سوابق مالی شفاف یک هدف مبهم را به یک برنامه زمانبندیشده تبدیل میکند. Beancount.io حسابداری متنساده را ارائه میدهد که به شما شفافیت و کنترل کامل بر دادههای مالیتان میدهد — بدون جعبه سیاه، بدون قفل فروشنده. رایگان شروع کنید و ببینید چرا توسعهدهندگان و متخصصان مالی به حسابداری متنساده روی میآورند.
