اجاره مستأجر شما بیشتر وام مسکنتان را پوشش میدهد، بنابراین پرداخت مسکنتان مانند یک خطای گردکردن به نظر میرسد. سپس فصل مالیات فرا میرسد و آن واحد دوم بیصدا اظهارنامه ساده صاحبخانه شما را به اظهارنامه موجر تبدیل میکند. تقسیمبندی را درست انجام دهید و نیمه اجارهای استهلاک، تعمیرات قابل کسر، و سهمی از بهره وام مسکن را به شما میدهد. آن را اشتباه انجام دهید — کسر کل وام مسکن در Schedule A و نیمه اجارهای در Schedule E، یا فراموش کردن کامل استهلاک — و میتوانید سالها بیشازحد پرداخت کنید، سپس هنگام فروش دوباره ضربه بخورید.
در اینجا نحوه تقسیم یک خانههک به دو نیمه مالیاتی، استفاده از زیانهایی که مستحق آن هستید، و خروج سالها بعد بدون از دست دادن معافیت سود سرمایه صاحبخانه که روی آن حساب کردهاید، آمده است.
چگونه خانههکینگ اظهارنامه مالیاتی شما را تغییر میدهد
IRS دستهبندی «خانههک» ندارد. آن دو چیز را میبیند که یک سقف مشترک دارند: خانه شما و یک ملک اجارهای. نیمه اجارهای در Schedule E (درآمد و زیان تکمیلی) گزارش میشود، در حالی که نیمه شما درمان عادی صاحبخانه را حفظ میکند — بهره وام مسکن و مالیات بر دارایی به عنوان کسورات موردی در Schedule A اگر موردیبندی کنید.
سه پیامد از این تقسیمبندی ناشی میشود:
- درآمد اجاره درآمد مشمول مالیات است. هر دلار اجاره در Schedule E قرار میگیرد، حتی اگر مستقیماً به عنوان پرداخت وام مسکن برگردد. هیچ جبرانی برای «اما این فقط هزینه مسکن من را پوشش میدهد» وجود ندارد.
- هزینههای اجاره در برابر آن درآمد قابل کسر هستند. سهم اجارهای بهره وام مسکن، مالیات بر دارایی، بیمه، تعمیرات، آبوبرق که میپردازید، و استهلاک همگی سود مشمول مالیات اجاره را کاهش میدهند.
- دو نیمه هرگز یک کسر مشترک ندارند. هر دلار هزینه به Schedule E یا Schedule A تعلق دارد، هرگز به هر دو. این رایجترین اشتباه مالیاتی خانههکینگ است و ارزش یک عادت ثبتسوابق اختصاصی از اولین ماهی که اجاره جمع میکنید را دارد.
یک خبر خوب: درآمد اجاره معمولی عموماً مشمول مالیات خوداشتغالی نیست. آن را در Schedule E گزارش میکنید، نه Schedule C، تا زمانی که فضا اجاره میدهید نه خدمات اساسی شبیه هتل ارائه میدهید.
مرحله ۱: ملک را به دو نیمه مالیاتی تقسیم کنید
قبل از اینکه چیزی کسر کنید، یک روش تخصیص انتخاب کنید و سال به سال به آن پایبند بمانید. IRS انتظار یک مبنای منطقی و سازگار دارد — متراژ مربع برای یک دوپلکس کنارهم قابل دفاعترین است، در حالی که تعداد اتاقها میتواند برای یک خانه تکخانواده با اتاق یا واحد زیرزمین اجارهای کار کند.
یک رویکرد عملی برای یک دوپلکس تقریباً مساوی:
- هزینههای مشترک کل ملک (بهره وام مسکن، مالیات بر دارایی، بیمه صاحبخانه، تعویض سقف، رنگ نمای بیرونی) با درصد تخصیص شما — مثلاً ۵۰/۵۰ — تقسیم میشوند.
- هزینههای مخصوص واحد ۱۰۰٪ به واحدی که خدمت میکنند تعلق میگیرند. آبگرمکنی که در واحد مستأجر تعویض کردهاید کاملاً هزینه اجارهای است. بازسازی آشپزخانه در واحد خودتان کاملاً شخصی است و اصلاً قابل کسر نیست.
- آبوبرق مشترکی که میپردازید (یک کنتور آب واحد، برق مناطق مشترک) با همان درصد تقسیم میشود.
انتخاب را کتبی کنید — حتی یک یادداشت یکصفحهای در پروندههایتان با عبارت «۵۰٪ اجارهای / ۵۰٪ شخصی بر اساس متراژ مربع تکمیلشده، بهطور سازگار اعمال میشود» — و آن را به هر هزینه مشترک اعمال کنید. سازگاری چیزی است که از بازرسی جان سالم به در میبرد: یک روش تخصیص که از ۵۰٪ به ۷۰٪ منحرف میشود هر زمان که کسر بزرگتری تولید کند، دقیقاً همان الگویی است که سؤال برمیانگیزد. اگر واحدها از نظر اندازه بسیار متفاوت هستند، اندازه بگیرید نه حدس بزنید؛ یک متر نواری و یک طرح ساده از پلان کف چیزی هزینه ندارد و مسئله را برای همیشه حل میکند.
مرحله ۲: فقط نیمه اجارهای را استهلاک کنید
استهلاک ابرقدرت آرام خانههکر است: یک کسر غیرنقدی که میتواند نیمه اجارهای با جریان نقدی مثبت را به زیان کاغذی تبدیل کند. اما سه قانون آن را محدود میکند.
فقط ساختمان استهلاک میشود، هرگز زمین. با مبنای هزینه کل خود شروع کنید (قیمت خرید بهعلاوه بیشتر هزینههای بستن معامله)، سپس ارزش زمین را جدا کنید — تقسیم زمین/بهبود در ارزیابی مالیات بر دارایی یا ارزیابی در زمان خرید هر دو کار میکنند. بخش ساختمان را در درصد اجارهای خود ضرب کنید. آن نتیجه مبنای استهلاکپذیر شماست.
ملک مسکونی اجارهای طی ۲۷.۵ سال استهلاک میشود، به روش خط مستقیم، با قرارداد اواسط ماه در ماه اول و آخر. ارزش ساختمان نیمه اجارهای ۲۰۰,۰۰۰ دلار تقریباً ۷,۲۷۰ دلار استهلاک سالانه تولید میکند — اغلب بزرگترین قلم واحد در Schedule E.
آن را ادعا کنید یا به هر حال از دست بدهید. استهلاک بر مبلغ «مجاز یا قابلمجاز» هنگام فروش بازپس گرفته میشود. رد کردن کسر برای ساده نگه داشتن مسائل شما را از مالیات بعداً نجات نمیدهد — IRS طوری رفتار میکند که گویی آن را گرفتهاید. هیچ نسخه منطقی از این استراتژی وجود ندارد که در آن کسر را روی میز بگذارید.
استهلاک را در فرم 4562 گزارش کنید و مجموع را به Schedule E منتقل کنید. صورتحساب تسویه خرید، کاربرگ تخصیص زمین/ساختمان، و تاریخ بهرهبرداری را با پرونده دائمی ملک نگه دارید؛ هنگام فروش به هر سه دوباره نیاز خواهید داشت.
مرحله ۳: بدانید کدام زیانها را واقعاً میتوانید استفاده کنید
یک خانههک اغلب زیان مالیاتی در نیمه اجارهای نشان میدهد در حالی که پول نقد واقعی در جیب شما میگذارد — استهلاک و سهم اجارهای بهره این کار را میکنند. اینکه آن زیان حقوق شما را پوشش دهد به دو دروازه بستگی دارد.
دروازه یک: مشارکت فعال. بیشتر خانههکرها به راحتی از این عبور میکنند. مالکیت ساختمان، تأیید مستأجران، و ترتیب تعمیرات به عنوان مشارکت فعال محسوب میشود — یک معیار بسیار پایینتر از مشارکت مادی. مشارکت فعال کمک هزینه ویژه زیان اجاره را باز میکند: حداکثر ۲۵,۰۰۰ دلار زیان اجاره در سال میتواند درآمد عادی مانند دستمزد را جبران کند.
دروازه دو: حذف تدریجی درآمد. کمک هزینه ۲۵,۰۰۰ دلاری به ازای هر دلار درآمد ناخالص تعدیلشده بالای ۱۰۰,۰۰۰ دلار ۵۰ سنت کاهش مییابد و در ۱۵۰,۰۰۰ دلار کاملاً از بین میرود (۱۲,۵۰۰ دلار و پنجره ۵۰,۰۰۰–۷۵,۰۰۰ دلار اگر بهطور جداگانه در حالی که جدا زندگی میکنید ثبتنام مشترک انجام دهید). کسب درآمد بالاتر از بالای محدوده و زیانهای استفادهنشده از بین نمیروند — آنها بهطور نامحدود منتقل میشوند و در سال فروش ملک کاملاً در برابر سایر درآمد آزاد میشوند.
اگر درآمد شما نزدیک باند حذف تدریجی است، زمانبندی مهم است: جمع کردن هزینههای قابل کسر، به تعویق انداختن پاداش، یا تسریع کمکهای بازنشستگی میتواند هزاران دلار کمک هزینه را حفظ کند. و اگر نمایش زیان سالبهسال اجاره شما را عصبی میکند، به خاطر داشته باشید که بررسی زیان سرگرمی IRS که برای فعالیتهای جانبی بدون انگیزه سود هدف قرار میگیرد به ندرت خانههک را تهدید میکند — جمعآوری اجاره بازار در واحدی با کنتور جداگانه و با اجارهنامه تقریباً به اندازه یک فعالیت تجاری است.
مرحله ۴: کارهای کاغذی سمت اجاره را مثل یک موجر انجام دهید
مزایای مالیاتی بالا فقط اگر سوابق شما از آنها پشتیبانی کند کار میکنند. این عادتها را در ماه اول راهاندازی کنید:
- پول را جدا کنید. یک حساب جاری اختصاصی برای نیمه اجارهای — اجاره ورودی، هزینههای اجاره خروجی — تهیه Schedule E را از باستانشناسی به حساب ساده تبدیل میکند. بیشتر بانکها به شما اجازه میدهند در چند دقیقه حساب دوم باز کنید.
- هر هزینه را به یک واحد پیگیری کنید. هر رسید را بهعنوان کل ملک (تقسیم بر درصد شما)، فقط اجارهای، یا شخصی برچسبگذاری کنید. نرمافزار حسابداری با کلاسها یا برچسبها این را تمیز مدیریت میکند؛ یک صفحهگسترده با ستون «واحد» هم کار میکند.
- سپردههای امنیتی را درست رفتار کنید. سپرده قابل استرداد هنگام دریافت درآمد نیست. فقط اگر بخشی یا تمام آن را نگه دارید — برای اجاره پرداختنشده یا خسارت — درآمد میشود، که در آن زمان در همان سال در Schedule E قرار میگیرد.
- به مرز ۱۴ روز توجه کنید. اگر بخشی از خانه خود را برای ۱۴ روز یا کمتر در سال اجاره دادهاید، قوانین ویژه حداقل استفاده اجارهای به شما اجازه میدهد درآمد را کاملاً نادیده بگیرید. خانههکرهای تمامسال هرگز واجد شرایط نمیشوند، اما اگر فقط گاهی در یک رویداد بزرگ محلی اتاقی اجاره میدهید مهم است.
- ثبت محلی را بررسی کنید. بسیاری از شهرها ثبت اجاره، بازرسی، یا مالیات اشغال را برای هر واحد اجارهای — از جمله نیمه اضافی دوپلکس شما — نیاز دارند. اظهارنامه فدرال فقط نیمی از تصویر انطباق است.
هیچکدام از اینها به بخش حسابداری نیاز ندارد. به یک سیستمی نیاز دارد که واقعاً حفظ کنید، ماهانه بررسی کنید، با صورتهای بانکی و کارت تطبیق داده شده تا نیمه اجارهای به تنهایی بایستد. برای یک گردش کار متن ساده که برچسبهای اجاره و شخصی را در کنترل نسخه قابل بازرسی نگه میدارد، مستندات راهاندازی دفتر کل بر اساس ملک و واحد را توضیح میدهند.
مرحله ۵: خروج را قبل از خرید برنامهریزی کنید
بزرگترین قبض مالیاتی خانههکینگ هنگام فروش، سالها پس از تصمیماتی که آن را تعیین میکنند، میآید. سه قانون تعیین میکنند چه مقدار از سود شما بدون مالیات باقی میماند.
معافیت Section 121 همچنان نیمه شما را پوشش میدهد. اگر حداقل دو سال از پنج سال قبل از فروش مالک خانه بوده و در آن زندگی کردهاید، میتوانید تا ۲۵۰,۰۰۰ دلار سود (۵۰۰,۰۰۰ دلار با ثبت مشترک متأهل) منتسب به بخش استفاده شخصی را معاف کنید. زندگی در یک واحد دوپلکس خودتان به حساب میآید.
نیمه اجارهای هیچ معافیتی نمیگیرد — و استهلاک برمیگردد. سود قابلتخصیص به بخش اجارهای مشمول مالیات است، و استهلاکی که ادعا کردهاید (یا تلقی شده ادعا کردهاید) بعد از ۶ مه ۱۹۹۷ بهطور کامل از معافیت خارج میشود. به عنوان سود Section 1250 بازپسگرفتهنشده با حداکثر نرخ ۲۵٪ مالیات میشود، حتی اگر سود کل شما در غیر این صورت در سقف معافیت قرار گیرد. این مقرراتی است که فروشندگان را غافلگیر میکند: سود ۲۰۰,۰۰۰ دلاری کاملاً پوششدادهشده توسط معافیت همچنان قبض مالیاتی بر، مثلاً، ۵۰,۰۰۰ دلار استهلاک قبلی تولید میکند.
انتقال به بیرون فوراً ساعت را تنظیم مجدد نمیکند. اگر از دوپلکس نقل مکان کنید و هر دو واحد را اجاره دهید، آزمون دو-از-پنج-سال معافیت را برای چند سال در دسترس نگه میدارد — اما هر سال اضافی استهلاک به مبلغ بازپسگرفتهشده اضافه میکند. قبل از تبدیل، مبادله را مدلسازی کنید: گاهی فروش در داخل پنجره بهتر از یک سال دیگر جریان نقدی اجاره است وقتی ریاضی بازپسگیری گنجانده شود. و توجه کنید که مبادله همنوع نمیتواند بخش اقامت شخصی را پوشش دهد — مبادلات فقط برای ملک سرمایهگذاری هستند، بنابراین فروش با استفاده مختلط نیاز به تخصیص دقیق سود بین دو نیمه در فرم 4797 و Schedule D دارد.
پنج اشتباه که هزینه واقعی برای خانههکرها دارد
- دوبار برداشت وام مسکن. کسر ۱۰۰٪ بهره وام مسکن در Schedule A و سپس کسر سهم اجارهای دوباره در Schedule E. هر دلار یک جدول انتخاب میکند.
- استهلاک زمین. فقط ساختمان (ضربدر درصد اجارهای) در فرم 4562 میرود. استهلاک کل قیمت خرید کسر را بیشازحد نشان میدهد و بعداً سردرد تصحیح ایجاد میکند.
- رد کردن استهلاک «برای سادگی». بازپسگیری به استهلاک قابلمجاز اعمال میشود، نه فقط ادعاشده. مالیات خروج را میپردازید چه سود سالانه را گرفته باشید چه نه.
- نقض قرارداد سکونت مالک. تأمین مالی چندواحدی با پیشپرداخت کم معمولاً نیاز دارد که ظرف ۶۰ روز نقل مکان کنید و حداقل یک سال آنجا زندگی کنید — وامهای FHA اجازه ملک ۲–۴ واحدی با پیشپرداخت فقط ۳.۵٪ دقیقاً با این شرایط را میدهند، و معاملات ۳–۴ واحدی باید علاوه بر این آزمون خودکفایی را با ۷۵٪ اجاره بازار که پرداخت وام را پوشش میدهد بگذرانند. خرید بهعنوان «ساکن مالک» بدون قصد زندگی کردن آنجا کلاهبرداری وام مسکن است، نه منطقه خاکستری.
- رها کردن تخصیص. استفاده از متراژ مربع یک سال، «حس و حال» سال بعد، و درمان ۱۰۰٪ اجارهای برای سقف مشترک چون عدد بزرگتر بود. روش را انتخاب کنید، مستند کنید، تکرار کنید.
کتابهای خانههک خود را از روز اول تمیز نگه دارید
یک خانههک بر تقسیمبندی خود زندگی یا مرگ دارد: هر قبض مشترک به همان روش تقسیم شده، هر رسید مخصوص واحد به واحدش برچسب خورده، استهلاک از تاریخ بهرهبرداری پیگیری شده تا ریاضی خروج سالها قبل از نیاز آماده باشد. حسابهای جداگانه راهاندازی کنید، ماهانه تطبیق دهید، و کاربرگ تخصیص را جایی نگه دارید که هنگام فروش پیدا کنید — خود آینده شما، که به فرم 4797 خیره شده، سپاسگزار خواهد بود.
همانطور که نیمه اجارهای شما به ملک دوم و سپس یک سبد رشد میکند، حفظ سوابق مالی واضح ارزشمندتر میشود. Beancount.io حسابداری متن ساده ارائه میدهد که شفافیت و کنترل کامل بر دادههای مالی شما میدهد — بدون جعبه سیاه، بدون قفل فروشنده. رایگان شروع کنید و ببینید چرا توسعهدهندگان و متخصصان مالی به حسابداری متن ساده روی میآورند. یک داشبورد بصری برای بررسی اعداد سطح ملک از طریق Fava در دسترس است.