DC könnte Mietern bald erlauben, auf Airbnb zu vermieten: Was das vorgeschlagene Kurzzeitvermietungsgesetz 2026 für Mieter bedeutet

Wenn Sie Ihr Zuhause in Washington, DC, mieten, ist es derzeit illegal, es auf Airbnb anzubieten, während Sie geschäftlich verreisen – keine Grauzone, sondern illegal. Nur Eigentümer dürfen im District eine Kurzzeitvermietungslizenz besitzen, und der Betrieb ohne eine solche kann Geldstrafen nach sich ziehen, die das übersteigen, was die Buchung eingebracht hätte. Ein im März 2026 eingebrachter Gesetzesentwurf würde dies erstmals ändern und Mietern einen legalen Weg zum Hosten eröffnen. Aber hier ist der Teil, den die meisten Schlagzeilen überspringen: Der Gesetzesentwurf ist noch nicht verabschiedet. Zu verstehen, was er ändern würde, was er von Ihnen verlangen würde und wie Sie sich jetzt vorbereiten können, ist der Unterschied zwischen dem Start eines profitablen Nebengeschäfts und einer teuren Durchsetzungslektion.

Der Gesetzesentwurf in einfachen Worten​

Das Kurzzeitvermietungs-Regulierungsänderungsgesetz von 2026 (Gesetzentwurf B26-0647) wurde im März 2026 auf Wunsch von Bürgermeisterin Bowser eingebracht und an den Ausschuss des Rates für Öffentliche Arbeiten und Betriebe verwiesen, wo es Ende des Sommers immer noch ohne angesetzte Anhörung lag. Es ist vorgeschlagene Gesetzgebung, kein Gesetz, und es könnte geändert, auf Eis gelegt oder weitgehend wie eingebracht verabschiedet werden. Mit diesem Vorbehalt an vorderster Stelle, hier ist, was der Gesetzesentwurf tun würde:

1. Mietern erlauben, in ihrer Hauptwohnung zu hosten. Dies ist die Kernbestimmung. Das aktuelle Gesetz beschränkt Lizenzen effektiv auf Eigentümer, indem es die Berechtigung an die Homestead-Steuerabzugsregelung knüpft, die nur selbst nutzende Eigentümer beanspruchen können. Der Gesetzesentwurf entfernt diese Eigentümer-Beschränkung, sodass Mieter lizenziert werden können – vorbehaltlich zweier großer Ausnahmen, die unten behandelt werden.

2. Die Lizenzkategorien konsolidieren. Heute unterscheidet der District zwischen einer Kurzzeitvermietungs-Endorsement (Host anwesend, unbegrenzte Nächte) und einer Ferienvermietungs-Endorsement (Host abwesend, auf 90 Nächte pro Jahr begrenzt). Der Gesetzesentwurf führt sie zu einer einzigen Lizenz zusammen. Die Nachtlogik überlebt die Fusion: keine jährliche Obergrenze, wenn Sie während des Aufenthalts anwesend sind, 90 kumulative Nächte pro Kalenderjahr, wenn nicht.

3. Eine Sonderveranstaltungslizenz schaffen. Das neuartigste Element. Jeder Einwohner des District – Eigentümer oder Mieter – könnte seinen Raum während besonderer Veranstaltungen und Feiertage, die vom Bürgermeister festgelegt werden, vermieten, ohne anwesend zu sein. Denken Sie an die Einführungswoche, das Kirschblütenfest oder ein großes Konzertwochenende. Der Gesetzesentwurf, wie eingebracht, legt keine Nachtbegrenzung für diese Kategorie fest.

4. Eine Lizenz für eine zweite Immobilie erlauben. Das aktuelle Gesetz beschränkt Sie auf eine Lizenz für Ihre Hauptwohnung, Punkt. Der Gesetzesentwurf würde es DC-Einwohnern erlauben, eine zweite Immobilie, die sie im District besitzen, zu lizenzieren. Eine ungenutzte zweite Immobilie wäre auf 90 kumulative Nächte pro Jahr begrenzt, wobei die Sonderveranstaltungslizenz zusätzlich zu dieser Obergrenze verfügbar wäre.

Würden Sie tatsächlich qualifiziert sein? Drei Bedingungen​

Wenn der Gesetzesentwurf wie geschrieben verabschiedet wird, ist das Hosten durch Mieter mit drei Hürden verbunden, und Sie müssen alle drei überwinden:

1. Die Einheit muss Ihre Hauptwohnung sein​

Der Gesetzesentwurf vereinfacht die Definition, indem er den verwirrenden Verweis auf den Homestead-Steuerabzug fallen lässt. Sie müssen einfach dort leben. Sie können keine zweite Wohnung nur zum Zweck der Airbnb-Vermietung anmieten – das ist immer noch Investorentätigkeit, die der District nicht legalisieren möchte.

2. Die Einheit darf nicht mietpreisgebunden sein​

Diese Ausnahme hat es in sich. Das Mietpreisbindungsprogramm von DC umfasst einen großen Teil des Mietbestands – in der Regel ältere Mehrfamilienhäuser – und Mieter in betroffenen Einheiten sind nicht berechtigt, unabhängig davon, was ihr Mietvertrag sagt. Wenn Sie nicht sicher sind, ob Ihr Gebäude betroffen ist, ist das das Erste, was Sie überprüfen sollten, bevor Sie eine weitere Minute mit dieser Idee verbringen.

3. Ihr Mietvertrag darf es nicht verbieten​

Der Gesetzesentwurf verweist ausdrücklich auf die Vertragsbedingungen. Wenn Ihr Mietvertrag Untervermietung, Kurzzeitvermietung oder gewerbliche Tätigkeit untersagt, überschreibt der Gesetzesentwurf diese Formulierung nicht – der Mietvertrag Ihres Vermieters hat Vorrang. Ein Mietvertrag, der zu diesem Thema schweigt, ist eine Grauzone, die der Gesetzesentwurf nicht vollständig auflöst. Das bedeutet, Sie möchten eine schriftliche Genehmigung, keine optimistische Auslegung des Schweigens.

Eine weitere geltende Regel: Nur natürliche Personen können eine DC-Kurzzeitvermietungslizenz besitzen. Keine LLCs, keine Kapitalgesellschaften, keine Trusts. Das überrascht geschäftsorientierte Leser, vereinfacht aber auch Ihre Einrichtung: Sie werden als Einzelunternehmer tätig sein.

Was die Lizenzierung kosten würde​

Mieter-Hosts würden denselben DLCP-Lizenzierungsprozess durchlaufen, den Eigentümer-Hosts heute nutzen. Basierend auf dem bestehenden Rahmen sollten Sie rechnen mit:

• Lizenzgebühr: 99 $ für eine zweijährige Lizenz, verlängerbar. Im Vergleich zu den meisten Großstädten wirklich günstig.
• Haftpflichtversicherung: eine Mindestdeckung von 250.000 $. Ihre Standard-Mieterversicherung erfüllt dies mit ziemlicher Sicherheit nicht – planen Sie eine spezielle Kurzzeitvermietungspolice oder einen Zusatzbaustein ein und holen Sie frühzeitig Angebote ein, denn dies ist der Posten, der neue Hosts am häufigsten überrascht.
• Certificate of Clean Hands: vom District innerhalb von 30 Tagen nach Ihrem Antrag ausgestellt und bestätigt, dass Sie DC nichts schulden. Ja, alte Parktickets können dies verzögern.
• Sicherheitsausrüstung: funktionierende Rauch- und Kohlenmonoxidmelder, ein tragbarer Feuerlöscher und ungehinderte Fluchtwege. Routineangelegenheiten, aber eine häufige Ursache für Verzögerungen bei Anträgen.
• Gästeobergrenze: maximal 8 Gäste oder 2 pro Schlafzimmer, je nachdem, was höher ist.
• Aufbewahrungspflichten: Buchungsunterlagen für zwei Jahre aufbewahren. Plattformen automatisieren den größten Teil davon, aber die rechtliche Verantwortung bleibt bei Ihnen.

Das Gespräch mit dem Vermieter (Führen Sie es vor allem anderen)​

Alles hängt von Ihrem Vermieter ab. Behandeln Sie dies also als Verhandlung, nicht als Mitteilung. Ein paar praktische Punkte:

Lesen Sie zuerst Ihren Mietvertrag, dann holen Sie jede Genehmigung schriftlich ein. Ein mündliches „Klar, kein Problem" von einem Leasingagenten hilft Ihnen nicht, wenn sich das Management ändert oder ein Nachbar sich beschwert. Ein E-Mail-Nachtrag schlägt einen Händedruck immer.

Wissen Sie, dass Gebäude dies ebenfalls monetarisieren können. Airbnb betreibt ein Programm für Airbnb-freundliche Gebäude, bei dem Immobilieneigentümer Community-Hosting-Regeln festlegen und einen Anteil an den Hosting-Einnahmen der Bewohner erhalten – typischerweise im Bereich von 10 bis 25 Prozent – über Plattform-Tools, die die Aktivität gebäudeweit verfolgen. Wenn Ihr Vermieter zögert, kann eine Umsatzbeteiligung, die Ihr Nebengeschäft zu ihrem Annehmlichkeitseinkommen macht, die Antwort ändern. Es bedeutet auch, dass Sie diesen Anteil in Ihre eigene Kalkulation einbeziehen sollten (dazu unten mehr).

Eigentumswohnungs- und Genossenschaftsregeln sind eine separate Ebene. Selbst mit einem großzügigen Mietvertrag und einem verabschiedeten Gesetz können die Satzungen oder Hausordnungen Ihres Gebäudes Kurzzeitaufenthalte verbieten. Prüfen Sie diese unabhängig.

Die Steuerlage für Mieter-Hosts​

Hier unterscheidet sich das Hosten durch Mieter am meisten vom Hosten durch Eigentümer, und wo die meisten neuen Hosts zu wenig einplanen. Dies ist keine Steuerberatung – sprechen Sie vor Ihrer ersten Buchung mit einem Steuerberater – aber hier ist die Form davon.

Bund: Erwarten Sie Schedule C, nicht Schedule E​

Eigentümer, die ein Zimmer mit einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 7 Tagen oder weniger vermieten, landen oft auf Schedule C (Geschäftseinkommen) statt auf Schedule E (Mieteinkommen), und Mieter-Hosts, die Airbnb-ähnliche Wechsel mit Reinigungen, Auffüllen und Gästekommunikation betreiben, sollten im Allgemeinen dieselbe Behandlung erwarten. Die praktischen Konsequenzen:

• Selbstständigensteuer gilt – die 15,3-Prozent-Abgabe für Sozialversicherung und Medicare auf Nettoeinnahmen, zusätzlich zur Einkommensteuer. Eigentümer-Hosts, die auf Schedule E melden, entgehen dieser typischerweise; Sie wahrscheinlich nicht.
• Ihre Miete ist absetzbar – anteilig. Sie können den Teil von Miete, Nebenkosten, Mieterversicherung und Internet, der auf Hosting-Tage oder Hosting-Fläche entfällt, abziehen, plus Plattformgebühren, Reinigungsmittel, Bettwäsche und die oben genannten Lizenz- und Versicherungskosten. Halten Sie die Zuordnungsmethode konsistent und dokumentiert.
• Keine Abschreibung. Sie besitzen die Immobilie nicht, also gibt es kein Gebäude abzuschreiben – einer der größten Steuervorteile von Mietimmobilien existiert für Sie schlicht nicht. (Möbel, die Sie für die Hosting-Aktivität kaufen, können möglicherweise dennoch für Section 179 oder Bonusabschreibung qualifizieren – eine weitere Frage für Ihren Steuerberater.)
• Die 14-Tage-Regel ist wahrscheinlich nicht Ihre Abkürzung. Eigentümer, die ihr Zuhause 14 Tage oder weniger vermieten, können das Einkommen manchmal vollständig ausschließen, aber ob diese Regel auf einen Mieter ausgeweitet wird, der eine gemietete Einheit untervermietet, ist wirklich ungewiss. Bauen Sie Ihren Plan nicht ohne professionelle Bestätigung darauf auf.

Sie werden wahrscheinlich kein 1099-K erhalten – das Einkommen ist dennoch steuerpflichtig​

Unter dem One Big Beautiful Bill wurde die bundesweite 1099-K-Meldepflichtgrenze auf mehr als 20.000 $ und mehr als 200 Transaktionen zurückgesetzt, sodass die meisten Teilzeit-Hosts nie eines von der Plattform erhalten werden. Das ändert nichts an Ihrer Pflicht: Jeder Dollar Hosting-Einkommen ist meldepflichtig, ob nun ein Formular eintrifft oder nicht. Hosts, die „kein 1099" als „kein Einkommen" behandeln, produzieren ihr eigenes Prüfungsrisiko.

DC: Belegungssteuer, Gewerbeanmeldung und die Franchise-Steuer-Überraschung​

• Die Belegungssteuer wird für Sie auf Airbnb größtenteils übernommen. DC erhebt eine Umsatzsteuer auf vorübergehende Unterkünfte von 15,95 Prozent des Angebotspreises (einschließlich Reinigungs- und Gästegebühren) für Aufenthalte von 90 Nächten oder weniger, und Airbnb zieht sie ein und führt sie in Ihrem Namen ab. Wenn Sie Direktbuchungen außerhalb der Plattform annehmen, müssen Sie sich beim Office of Tax and Revenue registrieren und Einzug und Meldung selbst übernehmen.
• Registrieren Sie das Geschäft bei OTR. Jedes Unternehmen, das im District tätig ist, registriert sich über die Online-Geschäftssteuerregistrierung FR-500. Tun Sie dies vor Ihrem ersten Gast, nicht nach Ihrer ersten Auszahlung.
• Beachten Sie die Unincorporated Business Franchise Tax. Dies ist die DC-spezifische Falle: Ein nicht eingetragenes Unternehmen mit mehr als 12.000 $ an DC-Bruttoeinnahmen muss das Formular D-30 einreichen und mindestens die Mindeststeuer von 250 $ zahlen – selbst bei einem Nettoverlust. Ein Mieter-Host mit 15.000 $ Bruttoeinnahmen in einem Jahr schuldet DC 250 $ Mindeststeuer plus die Meldepflicht. Nur wenige Nebenerwerbsratgeber erwähnen dies; jetzt wissen Sie es.

Die Finanzrechnung: Lohnt es sich?​

Marktdaten beziffern DC auf mehr als 6.500 aktive Kurzzeitvermietungsinserate mit einem durchschnittlichen Tagespreis von etwa 201 $ und einer Auslastung von 73 Prozent – etwa 36.600 $ Jahresumsatz pro Inserat, wobei April bis Juni am stärksten laufen. Das sind Marktdurchschnittswerte, keine Versprechen, und Mieter-Hosts stehen vor einer Kostenstruktur, die Eigentümer nicht haben. Bevor Sie sich festlegen, modellieren Sie Ihre eigenen Zahlen:

1. Beginnen Sie mit realistischer Auslastung, nicht mit Plattform-Optimismus. Ein Gästezimmer, das Sie nur anbieten, wenn Sie verreisen, könnte 40–60 Nächte pro Jahr gebucht werden, nicht 200. Multiplizieren Sie erwartete Nächte mit einem konservativen Nachtpreis für Ihre Nachbarschaft und Ihren Einheitstyp.
2. Ziehen Sie zuerst den Plattformanteil ab. Die Servicegebühr für Hosts bei Airbnb beträgt typischerweise 3 Prozent für die Split-Fee-Struktur, die die meisten einzelnen Hosts nutzen – klein pro Buchung, aber sie geht von jeder Auszahlung ab.
3. Ziehen Sie den Anteil des Vermieters ab, falls einer gilt. In einem Airbnb-freundlichen Gebäude mit 20 Prozent Umsatzbeteiligung zahlt eine Nacht für 200 $ Ihnen 160 $ vor allen anderen Kosten. Verhandeln Sie diese Zahl mit offenen Augen.
4. Laden Sie die Fixkosten der Legalität ein: die amortisierte Lizenzgebühr, die STR-Versicherungspolice oder den Zusatzbaustein, die 250 $ DC-Mindestfranchisesteuer, sobald Sie 12.000 $ Bruttoeinnahmen überschreiten, plus Reinigungsmittel, zusätzliche Nebenkosten und Auffüllen.
5. Reservieren Sie für Einkommen- und Selbstständigensteuer. Eine gängige Faustregel ist, 25 bis 30 Prozent des Netto-Hosting-Gewinns für bundesstaatliche und DC-Pflichten zurückzulegen, angepasst, sobald Ihr Steuerberater Ihr Gesamtbild sieht.
6. Belastungstest für das Abwärtsszenario. Analysten schätzen, dass der Gesetzesentwurf 2.000 bis 5.600 neue Inserate hinzufügen könnte – ein Angebotssprung von 30 bis 85 Prozent – was sowohl Auslastung als auch Preise unter Druck setzen würde. Rechnen Sie Ihre Zahlen bei 20 Prozent unter Ihrem erwarteten Preis und fragen Sie, ob die Antwort immer noch Ja ist.

Wenn die ehrliche Rechnung ein paar hundert Dollar im Monat für echte Arbeit und echte Haftungsrisiken zeigt, ist das ein völlig in Ordnung, darauf zu verzichten. Das schlechteste Ergebnis ist, die Kosten zu entdecken, nachdem die Lizenz, die Versicherungspolice und die Verhandlung mit dem Vermieter bereits abgeschlossen sind.

Buchhaltung von Nacht eins an​

Hosting-Einkommen trifft als unregelmäßige Plattformauszahlungen ein, bei denen Gebühren abgezogen wurden, bevor Sie sie je sehen – das macht es gefährlich einfach, Einnahmen zu untererfassen und Steuern zu überzahlen – oder Abzüge zu verlieren, die Sie legitim verdient haben. Richten Sie die Disziplin vor dem ersten Gast ein:

• Eröffnen Sie ein separates Girokonto für Hosting-Geld. Jede Auszahlung landet dort; jede Hosting-Ausgabe geht von dort ab. Die Vermischung von Hosting-Geld mit Haushaltsausgaben ist der Weg, wie absetzbare Ausgaben zu unbeweisbaren werden.
• Erfassen Sie Bruttoeinnahmen, nicht Auszahlungen. Ihr steuerpflichtiges Einkommen ist das, was der Gast bezahlt hat (abzüglich der von der Plattform abgeführten Belegungssteuer), nicht der kleinere Betrag, der nach Plattformgebühren eingezahlt wird. Buchen Sie die Gebühr als eigene Ausgabenposition – sie ist absetzbar, aber nur, wenn Sie sie nachweisen können.
• Erfassen Sie Hosting-Tage und Hosting-Fläche präzise. Ihre Miet- und Nebenkostenabzüge hängen von der Zuordnung zwischen persönlicher und Hosting-Nutzung ab. Ein einfaches Protokoll – gebuchte Daten, genutzte Räume, durchgeführte Reinigungen – ist das Dokument, das ein Prüfer zuerst verlangt.
• Speichern Sie jede Quittung digital, nach Kategorie getaggt: Lizenz, Versicherung, Reinigung, Verbrauchsmaterial, Einrichtung, Plattformgebühren, professionelle Dienstleistungen. Die Lizenz verlangt zwei Jahre Buchungsunterlagen; Ihre Steuerposition möchte dasselbe für Ausgaben.
• Zahlen Sie vierteljährliche geschätzte Steuern, sobald Hosting-Einkommen wesentlich wird. Ein Nebengeschäft, das bei der Steuererklärung 1.000 $ oder mehr schuldet, ohne dass Einbehalte dies abdecken, ist der Weg zu Unterzahlungsstrafen.

Dies ist genau die Art von multi-strömiger, belegintensiver Aktivität, bei der Plain-Text-Buchhaltung ihren Wert verdient: jede Auszahlung, Gebühr und jeden Materialeinkauf als explizite Transaktion zu erfassen, die Sie Zeile für Zeile prüfen können. Wenn Sie die Mechanik wollen, führt die Dokumentation durch die Strukturierung von Konten für Nebenerwerbseinkommen, und die Dashboard-Funktionen zeigen, wie Sie den Cashflow visualisieren, sobald die Buchungen eintrudeln.

Was jetzt zu tun ist, während der Gesetzesentwurf im Ausschuss liegt​

Bieten Sie Ihre Mietwohnung heute nicht auf einer Kurzzeitplattform an – das aktuelle Eigentümer-Gesetz gilt weiterhin, und „ein Gesetzesentwurf könnte verabschiedet werden" ist keine Verteidigung. Arbeiten Sie stattdessen die Vorbereitungs-Checkliste ab:

1. Überprüfen Sie, ob Ihr Gebäude nicht mietpreisgebunden ist. Wenn ja, schließt Sie der Gesetzesentwurf unabhängig davon aus, und Sie können hier aufhören.
2. Lesen Sie Ihren Mietvertrag vollständig, sprechen Sie dann mit Ihrem Vermieter über schriftliche Hosting-Genehmigung – und finden Sie heraus, ob das Gebäude eine Umsatzbeteiligung möchte.
3. Lassen Sie sich STR-Versicherung anbieten, die die Haftpflichtmindestanforderung von 250.000 $ erfüllt, damit die echte Prämie in Ihrer Rechnung steht statt einer Schätzung.
4. Modellieren Sie Ihre Steuern, einschließlich Selbstständigensteuer und der DC-D-30-Meldepflicht, mit einem Steuerberater, der beide kennt.
5. Richten Sie Ihre Bücher und Ihr separates Konto jetzt ein, damit Tag-eins-Einkommen in einem System landet statt in einem Schuhkarton.
6. Verfolgen Sie den Status des Gesetzesentwurfs über das Legislativsystem des Rates und DLCP – beantragen Sie die Lizenz erst nach der Verabschiedung und nachdem DLCP seinen Antragsprozess für Mieterbewerber aktualisiert hat.

Halten Sie Ihr Hosting-Einkommen von Tag eins an organisiert​

Während Sie sich auf ein Hosting-Nebengeschäft vorbereiten – oder neben einem Hauptjob jedes Nebeneinkommen führen – ist die Pflege klarer Finanzunterlagen das, was zusätzliches Einkommen in echten Wohlstand verwandelt statt in ein Steuer-Endspurt-Chaos. Beancount.io bietet Plain-Text-Buchhaltung, die Ihnen vollständige Transparenz und Kontrolle über Ihre Finanzdaten gibt – keine Black Boxes, keine Anbieterbindung. Starten Sie kostenlos und sehen Sie, warum Entwickler und Finanzprofis auf Plain-Text-Buchhaltung umsteigen.