Falten tres dies per al tancament del condomini de Florida que vas comprar fa una dècada. El preu de venda és de $500.000, el teu guany després d'una dècada de revalorització és potser de $120.000 — i llavors l'agent de títols et diu que el comprador està legalment obligat a enviar $75.000 dels teus ingressos directament a l'IRS abans que en vegis ni un cèntim. No el 15% del teu benefici. El quinze per cent del preu total de venda.
Això és la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) en acció. La bona notícia: la retenció no és la teva factura fiscal. És un dipòsit a compte, i com a venedor estranger tens dues maneres legítimes de quedar-te amb la major part d'aquests diners: reduir la retenció abans del tancament amb un certificat de retenció de l'IRS, o reclamar l'excés després en una declaració de la renda dels Estats Units. Aquesta guia tracta totes dues, des del costat del venedor a la taula de tancament.
Per què el 15% del teu preu de venda no arriba mai a tu
Segons la Secció 1445 de l'Internal Revenue Code, quan una persona estrangera disposa d'un interès en béns immobles dels Estats Units, el comprador (el "transferee") ha de retenir el 15% de l'import total realitzat — el preu brut de venda, no el guany — i ingressar-lo a l'IRS. El comprador és personalment responsable d'aquesta retenció, més les sancions i interessos si ho fa malament, i per això cap agent de tancament competent no el deixarà saltar-se-la pel simple fet que tu ho diguis.
Tres coses d'aquesta norma sorprenen els venedors estrangers:
- S'aplica al preu brut. Ven per $500.000 amb una base de cost de $480.000 i un guany de $20.000, i la retenció segueix sent de $75.000 — gairebé quatre vegades el teu guany real.
- "Disposició" és més ampli que una venda. Les donacions, els bescanvis, les liquidacions i fins i tot cedir el teu contracte de compra d'un immoble dels EUA a una altra persona abans del tancament poden desencadenar la retenció sobre l'import que realitzis.
- Ser propietari a través d'una entitat no ho evita. Una societat o una societat de persones dels EUA que ven immobles estatunidencs reté com a agent de retenció ella mateixa, i els interessos en entitats que posseeixen béns immobles dels EUA generalment també són interessos en béns immobles dels EUA. Una societat estrangera que distribueix béns immobles dels EUA als seus accionistes estrangers ha de retenir el 21% del guany que reconeix.
La lògica és contundent: al Congrés li preocupava que un venedor que viu a l'estranger cobrés els ingressos i no presentés mai una declaració als EUA. La retenció força que els diners arribin primer a sòl estatunidenc i et fa venir a reclamar-los.
Les matemàtiques que fan que la retenció superi el teu impost real
Aquí tens per què el 15% gairebé sempre s'excedeix. La retenció es calcula sobre l'import brut realitzat, però el teu impost real als EUA es calcula sobre el teu guany net — preu de venda menys la teva base ajustada (el que vas pagar, més les millores, menys l'amortització) — i el guany sobre béns immobles dels EUA en mans d'una persona no resident generalment es grava amb els mateixos tipus progressius de guanys de capital que paguen les persones dels EUA.
Recorrem un cas típic:
- Preu de venda: $600.000 → retenció FIRPTA: $90.000
- Base ajustada: $420.000 → guany subjecte a impost: $180.000
- Tingut més d'un any, així que s'apliquen els tipus de guanys de capital a llarg termini. A un tipus de guanys de capital del 15%, l'impost federal és d'uns $27.000 (més qualsevol recaptura d'amortització, gravada a un màxim del 25%).
L'IRS reté $90.000 contra una obligació fiscal d'uns $30.000. Aquesta diferència de $60.000 és teva per recuperar-la — ja sigui per avançat o a l'hora de la declaració. La resta d'aquesta guia tracta precisament de fer-ho.
Excepcions que poden eliminar la retenció completament
Abans de sol·licitar res, comprova si la retenció és fins i tot necessària. Les principals excepcions legals rellevants per als venedors:
L'excepció de la residència del comprador ($300.000 o menys)
No es requereix retenció quan el preu de venda és de $300.000 o menys i el comprador (que ha de ser una persona física) adquireix la propietat com a residència — és a dir, que el comprador o un familiar té plans definits de viure-hi almenys el 50% dels dies que la propietat estigui en ús durant cadascun dels dos primers períodes de 12 mesos després de la transmissió. Els dies en què està buida no compten.
Si el preu està entre $300.000 i $1 milió i el comprador farà servir la propietat com a residència, el tipus baixa al 10% en lloc del 15%.
Com a venedor, no pots reclamar aquesta excepció tu mateix — depèn dels plans del comprador. Però sí que pots assegurar-te que el comprador i l'agent de tancament la coneguin: un comprador que compleix els requisits però no explica mai els seus plans a l'agent de liquidació simplement retindrà el 15% complet.
Altres excepcions que val la pena conèixer
- Transmissions sense reconeixement. Si no s'ha de reconèixer cap guany ni pèrdua a causa d'una disposició de no-reconeixement del Codi o d'un benefici d'un tractat, el venedor pot lliurar al comprador una notificació escrita que compleixi cinc requisits reglamentaris específics, i el comprador n'envia una còpia a l'IRS dins dels 20 dies posteriors al tancament.
- Import realitzat zero. Si no realitzes res en la transmissió (per exemple, certes execucions hipotecàries i abandonaments), no hi ha res de què retenir.
- Interessos cotitzats en borsa. Les disposicions d'accions cotitzades regularment d'una societat nacional, o d'interessos en societats de persones i trusts cotitzats públicament, generalment queden exceptuades — tot i que els interessos substancials no cotitzats públicament encara hi poden quedar subjectes.
Si cap d'aquestes encaixa, la teva eina principal és el certificat de retenció.
Formulari 8288-B: sol·licita'l aviat per reduir la retenció abans del tancament
Un certificat de retenció és el permís anticipat de l'IRS perquè el comprador retingui menys del 15% — o res de res. Tu (o el comprador, o l'agent de qualsevol de les parts) en sol·licites un presentant el Formulari 8288-B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests.
L'IRS concedeix certificats en tres situacions àmplies:
- El teu impost màxim és inferior a la retenció. El cas més habitual del venedor: mostres el càlcul de la secció anterior — guany previst, període de tinença, tipus aplicable — i l'IRS autoritza la retenció per l'import reduït que correspon a la teva obligació real.
- Estàs exempt. Per exemple, una transmissió que qualifica per al tractament de no-reconeixement.
- Acceptes pagar l'impost d'una altra manera. Acords de venda a terminis garantits amb una seguretat adequada, de manera que l'impost es paga a mesura que arriben els pagaments en lloc de retenir-se per avançat.
El moment ho és tot
L'IRS generalment té 90 dies per actuar sobre la sol·licitud, i a la pràctica la revisió sovint dura tot el període o més. Això té dues conseqüències:
- Presenta el Formulari 8288-B tan aviat com puguis — idealment el dia que es posa la propietat en venda, no la setmana del tancament. Un certificat que arriba després del tancament no ajuda ningú a la taula de liquidació.
- Una sol·licitud pendent atura l'ingrés del comprador, no la retenció. Si la sol·licitud encara està pendent al tancament, el comprador igualment reté l'import complet però el guarda (normalment l'agent de tancament el diposita en escrow) en lloc d'enviar-lo a l'IRS. El comprador llavors presenta el Formulari 8288 dins dels 20 dies posteriors que l'IRS emeti o denegui el certificat, ingressa només l'import reduït aprovat i t'allibera el saldo.
Consells pràctics de la pròpia guia de l'IRS: si vius a l'estranger, posa la informació de l'empresa d'escrow o de tancament a la casella 5 del Formulari 8288-B perquè la carta de determinació arribi ràpidament a la taula de liquidació. I tingues en compte que l'IRS canvia la "data de transmissió" dels Formularis 8288 i 8288-A a la data de la seva carta de determinació — però tu encara declares la venda a la declaració de l'any en què la disposició va ocórrer realment.
Necessites un ITIN abans de poder recuperar ni un dòlar
Tot el que ve després — el certificat de retenció, la declaració de retenció, la devolució — funciona amb un número d'identificació fiscal dels Estats Units. Si no tens un número de la Seguretat Social, necessites un Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), que se sol·licita amb el Formulari W-7.
Fes-ho aviat, per una raó mecànica: l'IRS emet la Còpia B del Formulari 8288-A segellada amb la data (la teva prova de retenció) vinculada al teu TIN, i tu adjuntes aquesta Còpia B a la teva declaració per reclamar el crèdit. Sense TIN, no hi ha 8288-A segellat, no hi ha crèdit. El processament de l'ITIN triga setmanes en bones condicions, i un Certified Acceptance Agent del teu país pot verificar els teus documents d'identitat perquè no hagis d'enviar el passaport per correu a l'IRS.
Sol·licita l'ITIN en paral·lel amb el Formulari 8288-B — tots dos triguen més del que permet qualsevol calendari de tancament, i tots dos són més barats d'obtenir abans que existeixi un contracte.
Presentar el Formulari 1040-NR per reclamar la teva devolució
Si es va retenir el 15% complet — perquè no es va sol·licitar cap certificat, la sol·licitud es va denegar o el tancament simplement va arribar primer — recuperes l'excés presentant una declaració de la renda dels Estats Units:
- Les persones físiques presenten el Formulari 1040-NR, U.S. Nonresident Alien Income Tax Return, declarant la venda, calculant l'impost real sobre el guany i reclamant la retenció FIRPTA com a crèdit. Adjunta-hi la Còpia B del Formulari 8288-A segellada amb la data com a prova.
- Les societats estrangeres i altres entitats generalment presenten el Formulari 1120-F en lloc d'aquest.
Tres detalls que fan ensopegar els que declaren per primera vegada:
- Declara-ho a l'any de la disposició real. Encara que la data de la teva Còpia B del Formulari 8288-A mostri l'any següent (cosa que passa sempre que una sol·licitud de certificat de retenció va fer que la determinació de l'IRS passés de final d'any), la venda va a la declaració de l'any en què realment es va tancar.
- Compte amb la recaptura d'amortització. Si vas llogar la propietat i vas reclamar amortització — o tenies dret a reclamar-la — l'import recapturat es grava a tipus més alts (fins al 25% per al guany no recapturat de la Secció 1250). Recupera els teus calendaris d'amortització abans de calcular la devolució prevista perquè el número no et sorprengui.
- Comprova si l'exclusió de la Secció 121 ajuda. Un no resident que va fer servir la propietat com a residència principal i que compleix la resta de requisits de vegades pot excloure el guany sota la Secció 121 — i aquesta obligació fiscal més baixa és exactament el tipus de demostració que dona suport a un certificat de retenció reduïda des del principi.
Presenta-la encara que no esperis cap devolució: la declaració és el que concilia la retenció amb la teva obligació real, i en una venda amb pèrdua documenta que no es devia res.
No t'oblidis de la capa estatal
La FIRPTA federal només és la meitat de l'estat de tancament en molts estats. Diversos estats tenen els seus propis règims de retenció sobre vendes immobiliàries de no residents — i "no resident" a efectes estatals sovint inclou ciutadans dels EUA que simplement viuen en un altre estat.
Califòrnia és el cas més gran: els compradors d'immobles de Califòrnia generalment han de retenir el 3,33% del preu de venda per al Franchise Tax Board (declarat al Formulari 593), a més del 15% federal. En aquella venda de $600.000, això és un altre $19.980 retingut — cosa que empeny la retenció total per sobre dels $100.000 contra una obligació federal d'uns $30.000. Califòrnia ofereix la seva pròpia mecànica de retenció reduïda i d'elecció (incloent-hi, en alguns casos, la retenció sobre el guany en lloc del preu), més una declaració estatal separada per reclamar l'excés.
Altres estats amb la seva pròpia retenció sobre transmissions de no residents inclouen Hawaii, Maryland, Virgínia i una llista creixent d'altres, cadascun amb els seus propis formularis, tipus i procés de devolució. Abans del tancament, pregunta a l'agent de liquidació dues coses: quina retenció estatal s'aplica a aquesta venda, i quin és el procés equivalent d'aquest estat al del certificat de retenció? El certificat federal no cobreix l'estat, i l'elecció estatal no cobreix el federal.
Errors que cometen els venedors estrangers (i com evitar-los)
- Començar el procés del 8288-B després de signar el contracte. Amb uns 90 dies de revisió de l'IRS, una sol·licitud tardana et compra una retenció en escrow, no una retenció reduïda al tancament. Comença a l'hora de posar-la en venda.
- Tancar sense un ITIN. Encara pots vendre, però cada pas de la devolució fa cua darrere del W-7. Sol·licita'l amb mesos d'antelació.
- Declarar la venda a l'any equivocat. La data del 8288-A segueix la carta de determinació de l'IRS; la teva declaració segueix la data real del tancament. Fer-los no coincidir convida a una notificació.
- Ignorar l'estat. Els venedors que planifiquen amb cura el 15% federal i s'obliden del 3,33% de Califòrnia (o del de Hawaii, o del de Maryland) surten del tancament amb dues retallades.
- Assumir que una LLC ho arregla. Ser propietari de béns immobles dels EUA a través d'una LLC o societat nacional canvia qui és l'agent de retenció, no si s'aplica la FIRPTA. Els interessos en entitats que posseeixen béns immobles dels EUA generalment són ells mateixos interessos en béns immobles dels EUA.
- Assumir que un tractat t'exempta. La majoria dels tractats fiscals dels EUA preserven el dret a gravar els guanys immobiliaris on es troba la propietat. Els tractats poques vegades eliminen la retenció FIRPTA — verifica l'article específic abans de confiar-hi.
Mantén els teus registres de vendes transfrontereres a punt per a una auditoria
Una venda FIRPTA genera un rastre de paper que abasta anys i fronteres: l'estat de liquidació de la compra original, les factures de millores, els calendaris d'amortització, la sol·licitud 8288-B, la Còpia B del 8288-A segellada, el 1040-NR, més els formularis estatals. L'IRS concilia el crèdit de retenció amb la presentació del Formulari 8288 del comprador, de manera que un document que falta o que no coincideix atura la teva devolució durant mesos.
Fes el seguiment de les peces mòbils com faries amb qualsevol projecte de compliment normatiu de diversos passos: un llibre major per als ajustos de base de la propietat al llarg de la seva vida, una carpeta per cada presentació, i una llista de verificació que lligui cada formulari amb la seva data límit. Si tens propietats als EUA juntament amb altres inversions, mantenir els llibres de la propietat en un format transparent i controlat per versions paga dues vegades — una quan el 8288-B et demana que justifiquis el teu guany previst, i una altra quan el 1040-NR et demana que ho provis. Les guies de /docs/ i el tauler de Fava et poden ajudar a visualitzar comptes de propietats de diversos anys sense perdre les transaccions subjacents.
Simplifica la comptabilitat de les teves propietats transfrontereres
Vendre béns immobles dels EUA des de l'estranger significa conciliar registres de compra, amortització, certificats de retenció i reclamacions de devolució entre dos sistemes fiscals i diversos anys. Beancount.io ofereix comptabilitat en text pla que et dona transparència i control totals sobre les teves dades financeres — sense caixes negres, sense dependència del proveïdor. Comença gratuïtament i descobreix per què els desenvolupadors i els professionals de les finances es passen a la comptabilitat en text pla.
