Si llogues una caseta a la platja, un apartament de més o fins i tot una casa flotant a hostes d'una nit a qualsevol lloc de Delaware, l'estat reté ara el 4.5% de cada estada — i la qüestió de qui envia aquests diners a Dover confon més amfitrions que el mateix impost. Si t'equivoques, o bé recaptes un impost que mai no hauries d'haver tocat, o bé deixes de presentar les declaracions que l'estat espera de tu cada mes, tant en temporada alta com fora.
Aquesta guia explica amb detall com funciona l'impost de Delaware sobre els lloguers de curta durada: què cobreix, qui el recapta, la llicència de $25, el termini de declaració mensual i un sistema comptable que ho fa tot senzill.
Què és l'impost i quan va començar
Delaware imposa un impost del 4.5% del lloguer sobre cada ocupació d'un lloguer de curta durada a l'estat (30 Del. C. ch. 62). Prové de House Substitute 2 for House Bill 168, signada a finals de setembre de 2024, i s'aplica als contractes de lloguer formalitzats a partir de l'1 de gener de 2025. Les preguntes freqüents publicades per la Division of Revenue i el seu Technical Information Memorandum 2024-1 detallen el funcionament — i el funcionament conté diverses sorpreses per als amfitrions novells.
Un lloguer de curta durada és una casa, un dúplex, un edifici múltiplex, un apartament, un condomini, una casa flotant, una caravana o una altra unitat d'habitatge residencial on un turista o un hoste de pas lloga allotjament per dormir o viure durant un màxim de 31 nits consecutives. Fixat en el límit: una estada de 31 nits entra dins l'àmbit, una estada de 32 nits no, i la renda mensual prorrogada (holdover) després que un contracte es converteixi en mes a mes queda totalment exclosa de la base imposable.
Hi ha diverses categories excloses. L'impost no cobreix hotels, motels ni cases de turistes (que funcionen amb una llicència separada d'hotel/motel/casa de turistes), sales de reunions, dormitoris ni instal·lacions residencials d'institucions educatives, centres sanitaris amb llicència estatal, parcel·les ni cabanes en càmpings, campaments nocturns, ni un acord realment ocasional en què el propietari lloga directament, cobra molt per sota dels preus de mercat i no lloga més de 10 nits en total durant l'any natural. Aquesta última exempció és deliberadament restrictiva — un lloguer vacacional anunciat regularment a preus de mercat no hi tindrà dret.
Una cosa més que l'impost no fa: substituir els impostos locals. Si un municipi de Delaware imposa el seu propi impost sobre allotjaments o lloguers, encara l'has de recaptar i ingressar al municipi per separat. L'impost estatal és una capa addicional, no un substitut.
Què compta com a lloguer imposable (i què no)
El 4.5% s'aplica al «lloguer» — la contraprestació rebuda per l'ocupació, ja sigui en diners o d'una altra manera. Però diverses partides habituals en la factura d'un hoste queden excloses:
- Impostos municipals
- Despeses de lloguer de roba de llit
- Despeses de neteja
- Despeses d'assegurança
- Dipòsits de garantia
- Altres càrrecs addicionals que normalment no es consideren part del lloguer
- Diners rebuts d'un contracte prorrogat mes a mes (holdover)
Aquesta distinció importa més del que sembla. En una reserva de cap de setmana de $1,000 amb una despesa de neteja de $150 i un càrrec de roba de $50, la base imposable és de $1,000, no de $1,200 — una diferència de $9 en una sola estada que s'acumula al llarg de la temporada. Els amfitrions que apliquen el 4.5% al total global cobren de més a cada hoste i creen maldecaps de conciliació quan els pagaments no quadren amb les declaracions. Els amfitrions que obliden que la tarifa nocturna, les despeses per mascotes vinculades a l'ocupació i càrrecs similars generalment formen part del lloguer recapten de menys i han de pagar la diferència de la seva butxaca.
Configura el teu anunci i la teva comptabilitat de manera que el lloguer i les despeses excloses siguin partides separades des del principi. Si la teva plataforma o el teu gestor de canals agrupa tot en una única xifra de «pagament», necessitaràs el desglossament per càrrec per declarar correctament.
Qui recapta i ingressa: la norma de l'intermediari
Delaware assigna l'obligació de recaptar a l'«intermediari d'allotjaments» — qualsevol persona que es dediqui a facilitar o organitzar un lloguer de curta durada per a un ocupant en un lloc web o per altres mitjans, inclosos els lloguers de plans de temps compartit. Els corredors immobiliaris responsables també entren en aquest grup (tot i que els agents individuals que treballen sota el corredor no assumeixen personalment l'obligació).
A la pràctica hi ha dos escenaris, i saber en quin ets ho és tot:
Només publiques en plataformes de tercers. Si totes les reserves arriben a través d'una empresa com Airbnb, Vrbo, Booking.com, Expedia, Tripadvisor o un servei local d'anuncis, aleshores només aquesta plataforma recapta i ingressa l'impost. Tu no el recaptes, no el declares i no necessites cap llicència comercial estatal per aquest concepte — encara que la teva ciutat o comtat exigeixi una llicència municipal. La plataforma, però, ha de tenir ella mateixa una llicència d'intermediari d'allotjaments de Delaware.
Acceptes reserves directes. Si acceptes reserves tu mateix — a través del teu propi lloc web, per telèfon, per correu de clients repetidors o per qualsevol canal on no hi hagi cap intermediari amb llicència entre tu i l'ocupant — ets l'intermediari d'allotjaments per a aquestes estades. Has de recaptar l'impost, ingressar-lo i tenir la llicència comercial d'intermediari d'allotjaments de Delaware de $25. Això és així encara que el 90% del teu volum passi per una plataforma: el 10% de reserves directes és responsabilitat teva, amb la seva pròpia obligació de declarar.
L'amfitrió amb canals mixtos és la trampa d'incompliment més habitual. Un amfitrió que pensa «Airbnb ja gestiona els meus impostos» mentre també accepta dues reserves directes al mes fora de la plataforma té passiu no declarat per cada una d'aquestes estades directes.
La llicència de $25 i on ha d'aparèixer el teu número de llicència
Els intermediaris d'allotjaments han d'obtenir una llicència comercial de Delaware de $25 a través del portal de registre OneStop de l'estat abans de prestar serveis d'intermediació. Per a un propietari amb reserves directes, això significa obtenir la llicència abans de la primera estada directa — no a final d'any, no quan vagi bé.
Delaware també exigeix que els intermediaris incloguin el seu número de llicència en tots els materials de màrqueting. A la pràctica, això significa que el teu lloc web de reserves directes, les teves publicacions de reserves a les xarxes socials i qualsevol publicitat impresa l'han de mostrar. Tracta el número de llicència com un contractista tracta el número de llicència al camió: visible, vigent i a tot allò que sol·liciti negoci.
Els amfitrions que només treballen amb plataformes no necessiten cap llicència estatal, però verifica que cada plataforma que fas servir tingui llicència i recapti realment l'impost de Delaware als teus anuncis. Un pagament de la plataforma que no mostri cap línia d'impost per a una estada a Delaware mereix una consulta al suport, perquè el marc de responsabilitat pressuposa que la plataforma fa la seva part.
Declaració: mensual, al portal, abans del dia 15
La mecànica és senzilla però inflexible amb els terminis:
- On: al portal en línia de contribuents de la Division of Revenue.
- Quan: l'impost recaptat de cada mes es declara i es paga com a molt tard el dia 15 del mes següent. L'impost de gener venç el 15 de febrer, el de juliol el 15 d'agost, i així successivament.
- Fins i tot sense reserves: els operadors registrats han de presentar una declaració per cada període de declaració assignat, fins i tot en períodes sense ingressos de lloguer ni impost recaptat. Un mes buit continua sent una obligació de declarar. Programa-ho com una tasca recurrent, no com una cosa que recordes quan arriben hostes.
- Quines dades cal declarar: com a mínim, la teva informació identificativa (inclosa la llicència comercial), l'adreça de cada unitat de lloguer, el nombre de nits llogades per cada unitat i les rendes agregades recaptades per cada propietat. Si gestiones tres casetes, l'estat vol xifres per propietat, no un únic número combinat — una altra raó per portar la comptabilitat per propietat.
Quan recaptar i què passa en cas de cancel·lació
Recapta l'impost com a molt tard en el moment anterior entre el pagament final de tot el lloguer degut o l'ocupació de l'hoste. Per a la majoria d'amfitrions això significa que l'impost ja està cobrat abans de l'arribada o en el moment de l'arribada, mai reclamat després.
Si una estada es cancel·la totalment o parcialment, la part cancel·lada no està subjecta a l'impost, i qualsevol impost ja recaptat sobre aquesta part s'ha de retornar. Per tant, el teu flux de cancel·lació ha de revertir la línia d'impost automàticament juntament amb el reemborsament del lloguer — retornar la tarifa nocturna però quedar-se l'impost és exactament al revés, i et deixa ingressant diners que l'estat diu que mai no eren deguts.
Sancions: per què un mes perdut surt car de pressa
Delaware acumula tres càrrecs separats per l'incompliment, de manera que una sola declaració omesa pot créixer ràpidament:
- Presentació tardana: 5% de l'impost degut per cada mes, més interessos del 0.5% mensual des de la data de venciment original fins al pagament.
- Pagament tardà en una declaració presentada a temps: un 1% addicional al mes, amb un màxim del 25%, sobre qualsevol passiu indicat a la declaració però no pagat.
- Declaracions absents, incompletes o amb dades deficients: els intermediaris s'enfronten a interessos i sancions addicionals per no presentar la declaració, presentar declaracions incompletes o no remetre les dades per propietat que exigeix la Division.
Un passiu mensual de $400 declarat amb tres mesos de retard no costa $400 — costa l'impost més aproximadament un 15% en sancions de presentació més els interessos acumulats, abans de qualsevol sanció de pagament. I com que els períodes sense ingressos encara exigeixen declaracions, «no tenia hostes i no vaig declarar res» pot comportar sancions sense cap impost subjacent. Configura primer la declaració recurrent; ja optimitzaràs després.
Un sistema comptable que ho automatitza
El compliment de l'impost sobre allotjaments és sobretot disciplina comptable. Aquí tens una estructura que funciona per a una propietat o per a deu:
1. Separa sempre l'impost recaptat dels ingressos
Crea un compte de passiu dedicat (per exemple, «Impost sobre allotjaments STR de Delaware a pagar») i registra-hi cada dòlar d'impost recaptat en el moment de la reserva o l'arribada, mai com a ingressos de lloguer. Quan ingresses l'impost, el pagament redueix el passiu a zero. En qualsevol moment, el saldo del compte ha de ser exactament igual al que deus a l'estat pels períodes no declarats. Si no ho és, alguna cosa falla, i ho detectaràs abans del dia 15 en lloc de després d'un avís de sanció.
2. Fes el seguiment del lloguer i de les despeses excloses per estada
Mantén el lloguer nocturn i els càrrecs vinculats a l'ocupació en comptes d'ingressos, i les despeses de neteja, els càrrecs de roba, els dipòsits i exclosos similars en els seus propis comptes. Això et dona la base imposable per estada sense haver de reconstruir-la a partir de correus de pagament en el moment de declarar — i documenta el teu càlcul d'exclusions si mai la Division ho demana.
3. Concilia els pagaments de la plataforma de brut a net
Els pagaments de les plataformes solen arribar nets de comissions de la plataforma, i de vegades nets d'impostos que la plataforma ha ingressat en nom teu. Registra la renda bruta, la despesa de comissió de la plataforma i qualsevol impost recaptat per la plataforma per separat en lloc de comptabilitzar el dipòsit net com a ingressos. Una conciliació mensual — informe de pagaments, dipòsit bancari i declaració d'impostos — ha de quadrar al cèntim. Quan no quadra, els culpables habituals són un canvi de comissions a mitjan mes, una estada reemborsada o una reserva directa barrejada en el lot equivocat.
4. Mantén registres per propietat
Com que la declaració exigeix adreces per unitat, nits llogades i rendes agregades, mantén aquestes tres xifres per propietat com a part del teu tancament mensual: nits ocupades, renda imposable bruta, impost recaptat, impost ingressat i número de confirmació de la declaració. Un calendari mensual d'una pàgina per propietat satisfà tant la declaració com qualsevol auditoria futura, i serveix també com a dades d'ocupació que necessites per a decisions de preus.
5. Fes una llista de comprovació prèvia al dia 15
Uns dies abans de cada venciment: confirma que totes les estades estan registrades, confirma que les cancel·lacions han revertit les seves línies d'impost, confirma que l'impost de reserves directes és al compte de passiu, declara i paga al portal, desa la confirmació i liquida el saldo de passiu. Cinc passos, deu minuts, zero sancions.
Errors habituals que cal evitar
- Gravar la despesa de neteja. L'error de cobrament de més més freqüent. Els complements exclosos queden fora de la base.
- Suposar que la plataforma cobreix les reserves directes. No ho fa. Qualsevol estada sense un intermediari amb llicència al mig és teva per recaptar, declarar i ingressar.
- Ometre les declaracions sense ingressos. Registrat significa declarar cada període assignat, amb hostes o sense.
- Oblidar l'impost municipal. La declaració estatal no satisfà l'ajuntament. Fes el seguiment i ingressa cada nivell per separat.
- Amagar el número de llicència. Pertany als teus materials de màrqueting, no a un calaix.
- Barrejar l'impost amb els ingressos. En el moment en què l'impost recaptat sembla un ingrés, te'l gastaràs, el declararàs malament o totes dues coses. Compte de passiu, sempre.
Mantén els llibres del teu lloguer de curta durada a punt per a una auditoria
L'impost sobre allotjaments de Delaware és senzill en essència — 4.5% del lloguer, recaptat per qui se situï entre l'hoste i la propietat, declarat abans del dia 15 — però castiga la comptabilitat informal amb sancions mensuals i informes per propietat que premien els amfitrions que fan un seguiment net de cada estada. Separar el lloguer imposable de les despeses, mantenir l'impost recaptat en el seu propi compte de passiu i conciliar els pagaments de la plataforma cada mes converteix una nova càrrega de compliment en una rutina de deu minuts. Beancount.io ofereix una comptabilitat en text pla que et dona total transparència i control sobre les teves dades financeres — sense caixes negres ni dependència de proveïdors. Comença gratuïtament i mantén els llibres de cada propietat prou precisos per declarar amb confiança.