DC podria permetre que els llogaters allotgin a Airbnb: què significa la Llei de lloguer de curta durada de 2026 per als inquilins

Si llogueu la vostra llar a Washington, DC, publicar-la a Airbnb mentre viatgeu per feina és actualment il·legal — no una zona grisa, il·legal. Només els propietaris poden tenir una llicència de lloguer de curta durada al Districte, i operar sense una pot comportar multes que superen de llarg el que hauria pagat la reserva. Un projecte de llei presentat el març de 2026 canviaria això per primera vegada, obrint una via legal perquè els llogaters puguin allotjar. Però aquí teniu la part que la majoria dels titulars ometen: el projecte de llei no ha estat aprovat. Entendre què canviaria, què us exigiria i com preparar-vos ara és la diferència entre llançar un negoci secundari rendible i una lliçó d'aplicació de la llei costosa.

El projecte de llei en termes senzills​

La Llei de modificació de la regulació del lloguer de curta durada de 2026 (Projecte de llei B26-0647) es va presentar a petició de l'alcaldessa Bowser el març de 2026 i es va derivar al Comitè d'Obres Públiques i Operacions del Consell, on encara estava pendent sense cap audiència programada a finals d'estiu. És legislació proposada, no llei, i podria ser esmenada, aturada o aprovada en gran part tal com es va presentar. Amb aquesta advertència al davant, aquí teniu què faria el projecte de llei:

1. Permetre que els llogaters allotgin a la seva residència principal. Aquesta és la disposició principal. La llei actual limita eficaçment les llicències als propietaris en vincular l'elegibilitat a la deducció fiscal de la llar (Homestead Tax Deduction), que només poden reclamar els ocupants propietaris. El projecte de llei elimina aquesta restricció de només propietaris perquè els inquilins puguin obtenir la llicència — subjecte a dues exclusions importants que es detallen a continuació.

2. Consolidar les categories de llicència. Actualment el Districte distingeix entre un aval de lloguer de curta durada (amfitrió present, nits il·limitades) i un aval de lloguer de vacances (amfitrió absent, limitat a 90 nits per any). El projecte de llei els fusiona en una única llicència. La lògica de les nits sobreviu a la fusió: sense límit anual quan sou presents durant l'estada, 90 nits acumulades per any natural quan no ho sou.

3. Crear una llicència per a esdeveniments especials. La peça més innovadora. Qualsevol resident del Districte — propietari o llogater — podria llogar el seu espai durant esdeveniments especials i festius designats per l'alcaldessa sense ser-hi present. Penseu en la setmana de la presa de possessió, el Festival de la Flor de Cirerer o un cap de setmana de gran concert. El projecte de llei tal com es va presentar no especifica un límit de nits per a aquesta categoria.

4. Permetre una llicència per a una segona propietat. La llei actual us limita a una llicència per a la vostra residència principal, sense excepcions. El projecte de llei permetria que els residents de DC obtinguessin una llicència per a una segona propietat que posseeixin al Districte. Una segona propietat desocupada estaria limitada a 90 nits acumulades a l'any, amb la llicència per a esdeveniments especials disponible a més d'aquest límit.

Compliríeu realment els requisits? Tres condicions​

Si el projecte de llei s'aprova tal com està redactat, l'allotjament per a llogaters comporta tres barreres, i heu de superar-les totes:

1. La unitat ha de ser la vostra residència principal​

El projecte de llei simplifica la definició eliminant la referència confusa a la deducció de la llar. Simplement hi heu de viure. No podeu llogar un segon apartament només per posar-lo a Airbnb — això continua sent activitat d'inversor que el Districte no vol legalitzar.

2. La unitat no pot estar subjecta a estabilització de rendes​

Aquesta exclusió té dents reals. El Programa d'Estabilització de Rendes de DC cobreix una gran part del parc de lloguer — generalment edificis plurifamiliars més antics — i els inquilins de unitats cobertes no són elegibles sigui què digui el seu contracte. Si no esteu segurs de si el vostre edifici està cobert, això és el primer que heu de verificar abans de dedicar un minut més a aquesta idea.

3. El vostre contracte de lloguer no ho pot prohibir​

El projecte de llei es remet explícitament als termes del contracte. Si el vostre contracte prohibeix la subrogació, els lloguers de curta durada o l'activitat comercial, el projecte de llei no anul·la aquest llenguatge — el contracte del vostre propietari controla. Un contracte que no esmenta el tema és una zona grisa que el projecte de llei no resol del tot, cosa que significa que voleu permís per escrit, no una lectura optimista del silenci.

Una altra regla vigent: només les persones físiques poden tenir una llicència de lloguer de curta durada a DC. Ni LLC, ni corporacions, ni fideïcomisos. Això sorprèn els lectors amb mentalitat empresarial, però també simplifica la vostra configuració: operareu com a autònom.

Quant costaria obtenir la llicència​

Els llogaters-amfitrions passarien pel mateix procés de llicència de DLCP que utilitzen els amfitrions propietaris actualment. Basant-nos en el marc existent, espereu:

• Taxa de llicència: 99 $ per una llicència de dos anys, renovable. Realment barata en comparació amb la majoria de grans ciutats.
• Assegurança de responsabilitat civil: un mínim de 250.000 $ en cobertura. La vostra assegurança de llogater estàndard gairebé amb seguretat no compleix aquest requisit — prevegeu una pòlissa o un complement específic per a lloguer de curta durada, i demaneu pressupostos aviat perquè aquesta és la partida que més sovint sorprèn els nous amfitrions.
• Certificat de mans netes (Certificate of Clean Hands): emès pel Districte dins dels 30 dies posteriors a la vostra sol·licitud, que confirma que no deveu res a DC. Sí, les multes d'aparcament antigues poden bloquejar-ho.
• Equip de seguretat: detectors de fum i de monòxid de carboni en funcionament, un extintor portàtil i sortides sense obstacles. Coses rutinàries, però una font freqüent de retards en les sol·licituds.
• Límit de convidats: màxim 8 convidats, o 2 per dormitori, el que sigui més gran.
• Conservació de registres: registres de reserves conservats durant dos anys. Les plataformes automatitzen la major part d'això, però la responsabilitat legal continua sent vostra.

La conversa sobre el contracte (feu-la abans de qualsevol altra cosa)​

Tot depèn del vostre propietari, així que tracteu-ho com una negociació, no com una notificació. Alguns punts pràctics:

Llegiu primer el contracte i després obteniu qualsevol permís per escrit. Un "clar, cap problema" verbal d'un agent de lloguer no us ajudarà quan canviï la direcció o un veí es queixi. Una addenda per correu electrònic val més que una encaixada de mans cada vegada.

Sapigueu que els edificis també poden monetitzar això. Airbnb té un programa d'edificis amics d'Airbnb en què els propietaris estableixen regles comunitàries d'allotjament i reben una part dels guanys d'allotjament dels residents — normalment en el rang del 10 al 25 per cent — mitjançant eines de plataforma que fan el seguiment de l'activitat a tot l'edifici. Si el vostre propietari dubta, un repartiment d'ingressos que converteixi el vostre negoci secundari en els seus ingressos per serveis pot canviar la resposta. També vol dir que hauríeu d'incorporar aquesta part als vostres propis càlculs (més sobre això a continuació).

Les regles de condominis i cooperatives són una capa separada. Fins i tot amb un contracte permissiu i un projecte de llei aprovat, els estatuts o les regles internes del vostre edifici poden prohibir les estades de curta durada. Comproveu-ho de manera independent.

El panorama fiscal per als llogaters-amfitrions​

Aquí és on l'allotjament per a llogaters difereix més del de propietaris, i on la majoria dels nous amfitrions subestimen el pressupost. Res d'això és assessorament fiscal — parleu amb un CPA abans de la vostra primera reserva — però aquí teniu la forma general.

Federal: espereu el Schedule C, no el Schedule E​

Els propietaris que lloguen una habitació amb una estada mitjana de 7 dies o menys sovint acaben al Schedule C (ingressos d'activitat empresarial) en lloc del Schedule E (ingressos de lloguer), i els llogaters-amfitrions que gestionen rotacions d'estil Airbnb amb neteges, reposició i comunicació amb els convidats generalment haurien d'esperar el mateix tractament. Les conseqüències pràctiques:

• S'aplica l'impost d'autònoms — el 15,3 per cent per a la Seguretat Social i Medicare sobre els guanys nets, a més de l'impost sobre la renda. Els amfitrions propietaris que declaren al Schedule E normalment eviten això; vosaltres probablement no.
• El vostre lloguer és deduïble — proporcionalment. Podeu deduir la part del lloguer, serveis, assegurança de llogater i internet atribuïble als dies d'allotjament o a l'espai allotjat, més les comissions de plataforma, materials de neteja, roba de llit i els costos de llicència i assegurança esmentats. Mantingueu el mètode d'assignació coherent i documentat.
• Sense depreciació. No poseu la propietat, així que no hi ha edifici per depreciar — un dels beneficis fiscals més grans del sector immobiliari de lloguer simplement no existeix per a vosaltres. (Els mobles que compreu per a l'activitat d'allotjament encara poden qualificar per a la Secció 179 o la depreciació bonus — una altra pregunta per al vostre CPA.)
• La regla dels 14 dies probablement no és la vostra drecera. Els propietaris que lloguen la seva llar 14 dies o menys de vegades poden excloure completament els ingressos, però si aquesta regla s'estén a un inquilí que sublloga una unitat llogada és genuïnament incert. No construïu el vostre pla sobre això sense confirmació professional.

Probablement no rebreu un 1099-K — els ingressos continuen sent gravables​

Sota la One Big Beautiful Bill, el llindar federal de declaració 1099-K va tornar a ser de més de 20.000 $ i més de 200 transaccions, així que la majoria dels amfitrions a temps parcial mai en rebran un de la plataforma. Això no canvia res sobre la vostra obligació: cada dòlar d'ingressos d'allotjament és declarable tant si arriba un formulari com si no. Els amfitrions que tracten "sense 1099" com a "sense ingressos" s'estan fabricant el seu propi risc d'auditoria.

DC: impost d'ocupació, registre d'activitat empresarial i la sorpresa de l'impost de franquícia​

• L'impost d'ocupació es gestiona majoritàriament per vosaltres a Airbnb. DC aplica l'impost sobre vendes a les estades transitòries al 15,95 per cent del preu de l'anunci (incloent neteja i comissions de convidats) per a estades de 90 nits o menys, i Airbnb el recapta i el remet en nom vostre. Si accepteu reserves directes fora de la plataforma, heu de registrar-vos a l'Oficina d'Impostos i Ingressos (OTR) i gestionar la recaptació i la declaració vosaltres mateixos.
• Registreu l'activitat empresarial a OTR. Qualsevol activitat que operi al Districte es registra mitjançant el registre d'impostos d'activitat empresarial FR-500 en línia. Feu-ho abans del primer convidat, no després del primer pagament.
• Vigileu l'impost de franquícia per a activitats no constituïdes. Aquesta és la trampa específica de DC: una activitat no constituïda amb més de 12.000 $ d'ingressos bruts a DC ha de presentar el formulari D-30 i pagar almenys l'impost mínim de 250 $ — fins i tot amb pèrdues netes. Un llogater-amfitrió que ingressi 15.000 $ bruts en un any deu a DC 250 $ mínims més l'obligació de presentació. Poques guies de negocis secundaris ho mencionen; ara ho sabeu.

Els números: val la pena?​

Les dades de mercat situen DC amb més de 6.500 anuncis actius de lloguer de curta durada amb una tarifa mitjana diària d'aproximadament 201 $ i una ocupació del 73 per cent — uns 36.600 $ d'ingressos anuals per anunci, amb l'abril al juny com a temporada més alta. Aquestes són mitjanes de tot el mercat, no promeses, i els llogaters-amfitrions s'enfronten a una pila de costos que els propietaris no tenen. Abans de comprometre-us, modeleu els vostres propis números:

1. Comenceu amb una ocupació realista, no amb l'optimisme de la plataforma. Una habitació lliure que publiqueu només quan viatgeu podria reservar 40–60 nits a l'any, no 200. Multipliqueu les nits esperades per una tarifa nocturna conservadora per al vostre barri i tipus d'unitat.
2. Resteu primer la comissió de la plataforma. La comissió de servei d'hoste d'Airbnb normalment és del 3 per cent per a l'estructura de comissió dividida que utilitzen la majoria d'amfitrions individuals — petita per reserva, però surt de dalt de cada pagament.
3. Resteu la part del propietari si n'hi ha. En un edifici amic d'Airbnb amb un repartiment d'ingressos del 20 per cent, una nit de 200 $ us paga 160 $ abans de qualsevol altre cost. Negocieu aquest número amb els ulls oberts.
4. Incorporeu els costos fixos de la legalitat: la taxa de llicència amortitzada, la pòlissa o complement d'assegurança STR, l'impost mínim de franquícia de DC de 250 $ un cop supereu els 12.000 $ d'ingressos bruts, més materials de neteja, serveis addicionals i reposició.
5. Reserveu per a l'impost sobre la renda i d'autònoms. Una regla general habitual és apartar del 25 al 30 per cent del benefici net d'allotjament per a obligacions federals i de DC, ajustat un cop el vostre CPA vegi el panorama complet.
6. Proveu l'escenari negatiu. Els analistes estimen que el projecte de llei podria afegir entre 2.000 i 5.600 anuncis nous — un augment de l'oferta del 30 al 85 per cent — cosa que pressionaria tant l'ocupació com les tarifes. Feu els càlculs amb un 20 per cent per sota de la tarifa esperada i pregunteu-vos si la resposta encara és sí.

Si els números honestos mostren uns quants centenars de dòlars al mes per feina real i exposició real a responsabilitat, és un resultat perfectament acceptable per allunyar-se'n. El pitjor resultat és descobrir els costos després que la llicència, la pòlissa d'assegurança i la negociació amb el propietari ja estiguin fetes.

Comptabilitat des del primer dia​

Els ingressos d'allotjament arriben com a pagaments irregulars de la plataforma amb comissions eliminades abans que els vegeu, cosa que fa que sigui perillosament fàcil subregistrar ingressos i pagar impostos de més — o perdre deduccions que heu guanyat legítimament. Establiu la disciplina abans del primer convidat:

• Obriu un compte corrent separat per als diners d'allotjament. Cada pagament hi arriba; cada despesa d'allotjament en surt. Barrejar els diners d'allotjament amb la despesa domèstica és com les despeses deduïbles esdevenen no demostrables.
• Registreu els ingressos bruts, no els pagaments. El vostre ingrés imposable és el que va pagar el convidat (menys l'impost d'ocupació que la plataforma va remetre), no la quantitat més petita dipositada després de les comissions de la plataforma. Registreu la comissió com a línia de despesa pròpia — és deduïble, però només si ho podeu demostrar.
• Feu un seguiment precís dels dies d'allotjament i de l'espai allotjat. Les vostres deduccions de lloguer i serveis depenen de l'assignació entre ús personal i ús d'allotjament. Un registre senzill — dates reservades, habitacions utilitzades, neteges fetes — és el document que un inspector demana primer.
• Deseu cada rebut digitalment, etiquetat per categoria: llicència, assegurança, neteja, materials, mobiliari, comissions de plataforma, serveis professionals. La llicència requereix dos anys de registres de reserves; la vostra postura fiscal vol el mateix per a les despeses.
• Pagueu impostos estimats trimestrals un cop els ingressos d'allotjament esdevinguin materials. Un negoci secundari que deu 1.000 $ o més en el moment de la declaració sense retencions per cobrir-ho és com es produeixen les penalitzacions per pagament insuficient.

Aquest és exactament el tipus d'activitat de múltiples fluxos i plena de rebuts on la comptabilitat en text pla demostra el seu valor: cada pagament, comissió i compra de materials registrats com una transacció explícita que podeu auditar línia per línia. Si voleu els mecanismes, la documentació explica com estructurar comptes per a ingressos de negocis secundaris, i les funcions de panell mostren com visualitzar el flux de caixa un cop comencin a arribar les reserves.

Què fer ara, mentre el projecte de llei és al comitè​

No publiqueu el vostre lloguer en una plataforma de curta durada avui — la llei actual de només propietaris encara s'aplica, i "un projecte de llei podria aprovar-se" no és una defensa. En lloc d'això, treballeu la llista de preparació:

1. Verifiqueu que el vostre edifici no estigui subjecte a estabilització de rendes. Si ho està, el projecte de llei us exclou igualment, i podeu aturar-vos aquí.
2. Llegiu el contracte de dalt a baix, després parleu amb el vostre propietari sobre el permís d'allotjament per escrit — i esbrineu si l'edifici voldria un repartiment d'ingressos.
3. Demaneu pressupostos per a l'assegurança STR que compleixi el mínim de 250.000 $ de responsabilitat, perquè la prima real sigui als vostres càlculs en lloc d'una suposició.
4. Modeleu els vostres impostos, incloent l'impost d'autònoms i l'obligació de presentació del D-30 de DC, amb un CPA que conegui tots dos.
5. Configureu els vostres llibres i el compte separat ara, perquè els ingressos del primer dia arribin a un sistema en lloc d'una capsa de sabates.
6. Feu el seguiment de l'estat del projecte de llei mitjançant el sistema legislatiu del Consell i DLCP — sol·liciteu la llicència només després de la promulgació i després que DLCP actualitzi el seu procés de sol·licitud per a sol·licitants llogaters.

Mantingueu els vostres ingressos d'allotjament organitzats des del primer dia​

Mentre us prepareu per a un negoci secundari d'allotjament — o gestioneu qualsevol ingrés addicional al costat d'una feina principal — mantenir registres financers clars és el que converteix els ingressos extra en riquesa real en lloc d'una corrua de temporada d'impostos. Beancount.io ofereix comptabilitat en text pla que us dona transparència i control complets sobre les vostres dades financeres — sense caixes negres, sense dependència de proveïdor. Comença gratuïtament i descobreix per què desenvolupadors i professionals de les finances estan canviant a la comptabilitat en text pla.