Si sou un ciutadà nord-americà que té un apartament a Vancouver, una casa rural a Muskoka o una propietat de vacances a qualsevol lloc del Canadà, probablement heu sentit la bona notícia: l'impost federal sobre l'habitatge infrautilitzat (UHT) ha desaparegut. El 26 de març de 2026, la primera Llei de pressupostos de 2025 va rebre l'aprovació reial i, amb ella, l'impost anual de l'1% sobre els habitatges canadencs "infrautilitzats" — juntament amb la declaració que l'acompanyava — va ser derogat per al 2025 i tots els anys posteriors.
Això és un veritable triomf. L'UHT va ser un maldecap de compliment per a milers de propietaris nord-americans que ni tan sols n'havien sentit a parlar fins que el seu comptable canadenc (o una carta molt severa de l'Agència de Recaptació del Canadà, l'ARC) els va dir que havien de presentar una declaració. Però aquí teniu la part que és fàcil passar per alt enmig de la celebració: la derogació no és retroactiva. Si vau tenir una propietat residencial canadenca el 2022, 2023 o 2024, encara podeu estar obligats a pagar les declaracions, l'impost, les multes i els interessos d'aquests anys, i l'ARC no n'ha condonat cap.
Aquesta guia explica què ha canviat realment, quines obligacions sobreviuen a la derogació i com posar en ordre la comptabilitat de la vostra propietat al Canadà perquè aquest tipus de sorpresa no torni a passar — tant si es tracta d'un impost federal com d'un dels impostos sobre la vacant provincials i municipals que encara estan molt vigents.
Què era realment l'impost sobre l'habitatge infrautilitzat
L'UHT va entrar en vigor per a l'any natural 2022 com a part d'un impuls més ampli del govern canadenc per desincentivar l'especulació estrangera al mercat de l'habitatge. Imposava un impost anual de l'1% sobre el valor de les propietats residencials buides o infrautilitzades propietat, directament o indirectament, de determinats propietaris no residents i no canadencs.
El detall que va fer ensopegar a tants propietaris nord-americans no era l'impost en si, sinó l'obligació de presentar la declaració. La declaració de l'UHT (formulari UHT-2900) l'havia de presentar qualsevol "propietari afectat" que no estigués classificat específicament com a "propietari exclòs", fins i tot si aquest propietari acabava complint els requisits per a una exempció i no devia cap impost. Els propietaris exclosos eren generalment ciutadans canadencs i residents permanents que tenien el títol de propietat directament a nom seu. Tothom més — inclosos els ciutadans nord-americans que posseïen una propietat directament i els canadencs que la posseïen a través d'una corporació, un fideïcomís o una societat — havia de presentar la declaració anualment per sol·licitar una exempció (com la de propietat de vacances disponible per a zones rurals o recreatives qualificades) o pagar l'impost.
Com que les exempcions eren generoses però l'obligació de presentar la declaració era universal, molts propietaris nord-americans que mai no van deure ni un cèntim d'impost real encara havien de presentar una declaració, i no fer-ho comportava una multa mínima de 1.000 dòlars per a particulars (2.000 dòlars per a corporacions), independentment de si realment es devia algun impost.
Què va canviar el març de 2026
Els Pressupostos de 2025 van eliminar l'UHT de cara al futur, amb efectes a partir de l'any natural 2025 en endavant. A la pràctica, això significa:
- No cal presentar cap declaració de l'UHT per al 2025 ni per a cap any futur. Si l'única raó per presentar la declaració era l'UHT, aquesta obligació anual ha desaparegut.
- No es paga cap UHT a partir del 2025, fins i tot si n'haguéssiu hagut de pagar segons les normes antigues.
- Les obligacions de 2022, 2023 i 2024 no s'han perdonat. L'obligació de presentar la declaració — i de pagar, si escau — per a aquests tres anys continua en vigor, incloent-hi les multes i els interessos per les declaracions presentades amb retard o mai presentades.
Aquest darrer punt mereix que us hi atureu. Si vau comprar una propietat al Canadà, per exemple, el 2023 i mai no vau saber que existia l'UHT, és possible que tingueu actualment dos o tres anys de declaracions no presentades als llibres de l'ARC, cadascuna amb la seva pròpia exposició a la multa mínima. La derogació elimina la càrrega futura de l'impost; no esborra l'exposició passada. Si no esteu segurs d'haver presentat la declaració per a aquests anys, val la pena confirmar-ho amb un preparador d'impostos transfronterers abans que l'ARC enviï una carta.
La derogació federal no afecta els impostos sobre la vacant provincials i municipals
Aquesta és la part que més agafa desprevinguts: eliminar l'UHT federal no va fer res al mosaic d'impostos sobre la vacant provincials i municipals que diverses jurisdiccions canadencs van superposar-hi. Si la vostra propietat es troba en una d'aquestes zones, és probable que encara tingueu obligacions actives de presentació i pagament totalment separades de qualsevol canvi sorgit el març de 2026.
- Impost sobre l'especulació i la vacant (SVT) de la Colúmbia Britànica — un impost provincial que, per a l'any fiscal 2026, cobra als propietaris estrangers i als propietaris que declaren la majoria dels seus ingressos fora del Canadà un tipus del 3% del valor taxat (enfront de l'1% per als ciutadans canadencs i residents permanents). La declaració de l'SVT s'ha de presentar el 31 de març de cada any i s'aplica independentment de l'ara desaparegut UHT federal.
- Impost sobre els habitatges buits (EHT) de Vancouver — un impost a nivell de ciutat que se suma a l'SVT provincial. Per a l'any de referència 2025, el tipus sobre les propietats considerades o declarades buides era del 3% del valor taxable, amb les declaracions a presentar a principis de febrer.
- Impost sobre l'habitatge vacant (VHT) de Toronto — Toronto gestiona aquest impost íntegrament a nivell municipal, sense cap capa provincial. El tipus per al 2025 era del 3% del Valor de Taxació Actual, amb la declaració a presentar el 30 d'abril i el pagament dividit en tres terminis més tard durant l'any.
En altres paraules, un ciutadà nord-americà que té un apartament al centre de Vancouver podria estar tractant amb fins a tres declaracions de tipus "vacant" separades en un any determinat — provincial, municipal i (fins al 2024) federal — cadascuna amb el seu propi formulari, termini i definició del que significa "buit" o "infrautilitzat". La derogació federal simplifica exactament una d'aquestes capes.
Què haurien de fer els propietaris nord-americans ara
- Confirmeu el vostre estat de presentació de l'UHT per al 2022–2024. Si vau tenir una propietat qualificada en algun d'aquests anys i no esteu segurs que es presentés una declaració, no doneu per fet que la derogació ho cobreix — no ho fa. Les presentacions tardanes per a aquests anys encara comporten una exposició a multes i interessos, i el rellotge dels cobraments no s'atura simplement perquè el programa va acabar.
- Comproveu si la vostra propietat es troba dins d'un límit d'impost sobre la vacant provincial o municipal. Ser propietari a Vancouver, a la resta de les regions designades de la Colúmbia Britànica o a Toronto significa que probablement teniu una declaració anual activa per fer, independentment del que hagi passat a nivell federal.
- Mantingueu registres d'ocupació durant tot l'any, no només a l'hora de presentar la declaració. Els impostos sobre la vacant i les exempcions solen dependre de quants dies una propietat va estar ocupada per un llogater o propietari qualificat. El nombre de nits d'estada, els contractes de lloguer i el consum de serveis públics són el tipus de proves que converteixen una auditoria estressant en una confirmació de cinc minuts.
- No confongueu la residència fiscal transfronterera amb l'impost sobre la vacant de la propietat. Són règims diferents amb normes diferents. Ser resident fiscal als EUA no us excusa ni activa automàticament cap d'ells, i cada jurisdicció defineix "propietari estranger" segons els seus propis criteris.
Per què això és un problema de comptabilitat, no només un problema fiscal
La raó per la qual les declaracions de l'UHT i dels impostos sobre la vacant agafen desprevinguts no sol ser que l'impost sigui complicat, sinó que els registres necessaris per demostrar una exempció no s'han estat mantenint des del principi. Saber quants dies va estar ocupada una propietat, quines despeses es van pagar per a ella i quina entitat en té el títol de propietat requereix la mateixa disciplina que qualsevol altra part de la gestió de les vostres finances: registres consistents, datats i categoritzats que pugueu lliurar a un comptable (o a l'ARC) sense haver de reconstruir un any de memòria.
Aquest és exactament el tipus de complexitat transfronterera que es beneficia de tractar la propietat de la vostra propietat com qualsevol altre conjunt de llibres — un compte o llibre major diferent per a la propietat, notes d'ocupació lligades a dates i categories de despeses que es corresponguin clarament amb qualsevol exempció o declaració que finalment necessiteu justificar.
Mantingueu registres de propietats transfrontereres que pugueu defensar
Tant si es tracta d'un impost federal que ja no existeix, d'un impost provincial sobre l'especulació o d'una declaració municipal de vacant, el fil comú és el mateix: necessiteu registres clars i datats d'ocupació i propietat per donar suport a qualsevol cosa que al·legueu. Beancount.io us ofereix una comptabilitat en text pla que és transparent i controlada per versions, de manera que les notes d'ocupació, les despeses i l'historial de presentacions d'una propietat viuen al mateix llibre major auditable que la resta de les vostres finances, sense haver de córrer per reconstruir tres anys d'historial quan una jurisdicció ho demana. Comenceu gratis i vegeu com de fàcil es torna la temporada d'impostos quan els vostres registres mai no han estat en dubte.