Вашата оперативна компания наема склада си от дружество с ограничена отговорност (ООД), което също притежавате. Никога не е имало официален договор за лизинг — само месечен превод, който правите от години, сума, която сте избрали да покрие ипотеката плюс малко отгоре. После вашият одитор задава въпрос, който ви смразява: какъв е законово изискуемият срок на лизинга? Съгласно ASC 842 тази фраза решава дали изобщо отчитате лизинг, как го класифицирате и колко голям става активът с право на ползване и задължението в баланса ви. А за споразумение, скрепено с ръкостискане между две компании, които контролирате, „законово изискуем" е наистина труден за отговор — достатъчно труден, че много частни компании платиха на адвокати да изготвят договори в стила на сделки между несвързани лица за лизинги, където и двата подписа бяха техни собствени.
През март 2023 г. FASB издаде ASU 2023-01, Лизинг (Тема 842): Споразумения с общ контрол, с две поправки, насочени точно към тази ситуация. Първо, частните компании могат да изберат, лизинг по лизинг, да третират писмените условия на споразумение с общ контрол като законово изискуеми, дори когато не са — подписана бележка побеждава ангажимент с адвокатска кантора. Второ, подобренията на наетия имот при лизинги с общ контрол вече се амортизират за полезния им срок за групата, вместо за по-краткия срок на лизинга, слагайки край на абсурда да се отписва десетгодишно обзавеждане за едногодишен лизинг, скрепен с ръкостискане. Това ръководство преминава през двете промени, кого обхваща всяка от тях и какво да направите, ако наемате от собственото си ООД.
Защо лизингите между свързани лица се счупиха под ASC 842
Структурите с общ контрол са навсякъде в частния бизнес: оперативната компания наема сградата си от дружество за недвижими имоти, притежавано от същите акционери, медицинска практика наема кабинетите си от имуществена компания, притежавана от същите лекари, оборудването на строителна фирма се намира в двор, титулуван на сестринско дружество. Мотивите са разумни — защита от отговорност, наследствено планиране, по-чисто финансиране — а документацията обикновено е оскъдна, защото никой не преговаря твърдо със себе си.
Старият стандарт за лизинг, ASC 840, се справяше с това елегантно: лизингите между свързани лица се отчитаха въз основа на икономическата им същност. Ако плащахте за ползването на актив, имаше лизинг, независимо от правната документация. ASC 842 промени правилото. Параграф 842-10-55-12 изисква лизингите между свързани лица да се класифицират и отчитат въз основа на законово изискуемите условия и параметри, точно както лизингите между непознати. Икономиката нямаше значение; изискуемият документ имаше.
За документираните лизинги с трети страни тази промяна беше приемлива. За споразуменията с общ контрол тя създаде три практически проблема. Много нямат никакво писмено споразумение, така че определянето на това, което е „законово изискуемо", се превръща в правно изследователски проект върху неписмена сделка. Много от тези, които имат документи, използват условия, които никой не би изисквал — едногодишен срок, който се е подновявал мълчаливо в продължение на десетилетие, наем, който се движи с ипотеката. И срокът на лизинга, който този анализ произвежда, след това захранва всичко останало: дали съществува лизинг, неговата класификация, размера на брутното увеличение в баланса и периода на амортизация за всякакви подобрения на наетия имот.
Една бележка за обхвата преди поправките. FASB така и не дефинира „общ контрол" в стандарта; на практика предприятията се обръщат към насоките на SEC, съгласно които предприятия с 50 процента или повече от гласуващата собственост, държана от същото физическо лице, предприятие, група акционери или членове на семейството, се считат за под общ контрол. И категориите се вплитат: всеки лизинг с общ контрол е лизинг между свързани лица, но не всеки лизинг между свързани лица е лизинг с общ контрол. Лизинг с компанията на вашия зет може да е между свързани лица, без да е с общ контрол — и ASU 2023-01 помага само при вида с общ контрол.
Поправка 1: Практическото улеснение за писмени условия
Основното облекчение е практическо улеснение, достъпно за частни компании и организации с нестопанска цел, които не са задължени по кондуитни облигации — с прости думи, предприятия, които не отговарят пред публични инвеститори. Ако отговаряте на условията, можете да изберете да използвате писмените условия и параметри на споразумение с общ контрол като законово изискуеми условия, без да обмисляте дали съдът действително би ги приложил.
Три характеристики на избора имат най-голямо значение.
Той е лизинг по лизинг, не всичко или нищо. Улеснението се избира на база споразумение по споразумение. Можете да го използвате за лизинга на склада с вашето имуществено ООД, докато правите пълния правен анализ за друго споразумение — може би такова, където писмените условия са остарели и реалната сделка е продължила напред. Документирайте кои споразумения използват улеснението и кои не, защото вашият одитор ще попита и защото отговорът трябва да е стабилен от година на година, освен ако фактите не са се променили.
Писмено означава писмено — но бележка се брои. Улеснението прилага условията, които можете да посочите на хартия: наема, датите, опциите за подновяване, както са написани. Насоките на служителите на FASB и консенсусът на практикуващите са съгласни, че писменото не трябва да е официален договор за лизинг, изготвен от адвокат; двете страни могат да се споразумеят за дати и информация за плащания в каквато и да е документирана форма. Това, което не може да направи, е да измисли условия от нищото: ако нищо не е записано, улеснението е недостъпно и вие се връщате към определянето на това, което е законово изискуемо, включително неписмените условия. Критично важно е, че ви е разрешено да документирате съществуващи неписмени условия, преди финансовите ви отчети да станат достъпни за издаване — така че ако лизингът ви със собственото ви ООД живее изцяло в главата ви и в банковата ви история, записването му сега все още се брои.
Не гледате отвъд документа. Когато прилагате улеснението, приемате писмените условия по номинална стойност. Не е нужно да оценявате дали странични разбирания, модели на подновяване или икономически стимули предполагат различни условия. Това е целият смисъл: анализът се свива от правно мнение до упражнение по четене.
Преходът е снизходителен. Ако вече бяхте приели ASC 842, когато пристигна ASU 2023-01, прилагате улеснението или перспективно за лизинги, започващи на или след датата на приемането ви, или ретроспективно към началото на най-ранния представен период. Ако все още не бяхте приели ASC 842, приемате и двете заедно съгласно стандартните насоки за преход. Измененията са в сила за фискални години, започващи след 15 декември 2023 г., включително междинни периоди, с разрешено ранно приемане — така че до сега улеснението трябва да е активно в изборите на вашата политика, а не да стои в купчината за четене.
Поправка 2: Подобрения на наетия имот, амортизирани за полезния им срок
Втората поправка решава най-грозната последица от старото правило и, за разлика от първата, се прилага за всяко предприятие — включително публичните компании.
Съгласно ASC 840 и първоначалния ASC 842 наемателят амортизираше подобренията на наетия имот за по-краткия от оставащия срок на лизинга или полезния живот на подобренията. В контекста на общ контрол това правило редовно произвеждаше безсмислици. Представете си оперативната компания, която харчи 150 000 долара за обзавеждане на склад, който наема месец за месец от сестринското си ООД. Подобренията ще служат на групата десет години — когато този „лизинг" приключи, друг член на групата все още притежава сградата и бизнесът все още работи от нея. Но законово изискуемият срок е един месец, така че старото правило изискваше амортизация на 150 000 долара за почти никакво време, изпарявайки актива в момента на капитализирането му.
ASU 2023-01, кодифициран в ASC 842-20-35-12A, заменя този резултат: подобренията на наетия имот при лизинг с общ контрол се амортизират за полезния живот на подобренията за групата с общ контрол, стига наемателят да контролира използването на базовия актив чрез лизинг. Десетгодишното обзавеждане получава десет години амортизация. Счетоводството най-накрая съвпада с икономиката, която и двете страни винаги са разбирали.
С новото правило идват две механики. Първо, ако наемателят по-късно се откаже от контрола върху базовия актив — оперативната компания се изнася, сградата се продава извън групата — оставащият неамортизиран баланс се прехвърля към наемодателя и се отчита като прехвърляне на активи между предприятия под общ контрол, записано през собствения капитал за компания с цел печалба. Това не е обезценка, не е загуба, не е отписване: това е преместване на стойност от един джоб в друг в рамките на същата собственост. Второ, наемателите трябва да оповестяват лизинги, при които подобренията се амортизират за период, по-дълъг от срока на лизинга, така че читателят на отчетите да може да види къде балансът носи подобрения, които надживяват документалния лизинг.
Преходът предлага три пътя: перспективно само за нови подобрения; перспективно за нови и съществуващи подобрения, с разпределяне на съществуващите неамортизирани баланси за оставащия им полезен живот към датата на приемане; или ретроспективно към началото на най-ранния представен период, с подобрения, които все още не биха били напълно амортизирани, поети чрез корекция с кумулативен ефект към началния неразпределен доход. Повечето частни компании със съществуващи обзавеждания ще искат втория или третия път — първият оставя старата, твърде бърза амортизация да работи върху всичко вече капитализирано.
Какво означава това, ако наемате от собственото си ООД
Преведете стандарта в контролен списък за най-често срещания модел на факти: оперативната ви компания плаща наем на имуществено дружество под същия контрол.
Стъпка 1: Запишете лизинга. Поставете срока, наема, кой плаща данъци и поддръжка и всякакви опции за подновяване в подписан документ, който и двете страни пазят. Не е нужно да е дълъг или изготвен от адвокат, но трябва да съществува, преди отчетите ви да бъдат издадени — без документ, без улеснение. Датирайте го, накарайте двете страни да подпишат в качеството си на предприятия и го съхранявайте там, където одиторският екип на следващата година може да го намери.
Стъпка 2: Отчитайте го като лизинг с трета страна. След като писмените условия са вашите изискуеми условия, останалата част от ASC 842 работи нормално: определете дали споразумението е или съдържа лизинг, класифицирайте го като оперативен или финансов, използвайки същите критерии като за всеки друг лизинг, и запишете актива с право на ползване и задължението по лизинга. Улеснението опростява стъпка нула — какви са условията — не самото отчитане на лизинга.
Стъпка 3: Коригирайте амортизацията на подобренията. Ако преди сте отписвали обзавеждания за кратък срок на лизинга, прегледайте графика съгласно новото правило и изберете път на преход. Занапред капитализирайте подобренията и ги амортизирайте за полезния им живот за групата и добавете изискуемото оповестяване, когато този живот надвишава срока на лизинга.
Счетоводните записи са обикновено отчитане на лизинг; частта с общ контрол е да решите кои числа ги захранват. В плейн-текст регистър месечната картина за 5 000 долара месечно плащане по лизинга на склада плюс амортизация на 150 000 долара обзавеждане за десетгодишния му живот изглежда така:
2024-01-31 * "January rent on warehouse leased from sister LLC"
Expenses:Rent:Warehouse 5,000.00 USD
Assets:Cash:Checking -5,000.00 USD
2024-01-31 * "Amortize build-out over 10-year useful life, not the 1-year paper term"
Expenses:Amortization:Leasehold-Improvements 1,250.00 USD
Assets:Leasehold-Improvements -1,250.00 USDВторият запис е мястото, където ASU 2023-01 се появява в книгите ви: 1 250 долара на месец за десет години, вместо 12 500 долара на месец за една година съгласно старото правило за по-краткия от двата срока. Отделете амортизацията на подобренията от наема в сметкоплана си — смесването им скрива оповестяването, което отчетите ви вече изискват, и прави прехвърлянето през собствения капитал, ако някога се изнесете, много по-трудно за изчисляване.
Грешки, които все още хващат частните компании
Предполагането, че улеснението обхваща всички. Изборът на писмени условия е облекчение за частни компании. Ако някое предприятие във вашата структура е публично бизнес предприятие, задължено по кондуитни облигации или план за обезщетения, подаващ документи в SEC, то не може да използва Поправка 1 — въпреки че все още получава Поправка 2, правилото за подобрения на наетия имот, което няма такова ограничение. Групи, които са на границата, трябва да проследяват кое предприятие използва какво третиране.
Избиране на улеснението без нищо писмено. Това е най-честият провал: третирането на ASU като разрешение да продължите сделката с ръкостискане и да пропуснете анализа. Улеснението заменя законовата изискуемост с писмени условия; неписмените условия не му дават нищо, с което да работи. Поправката е евтина — документирайте споразумението — но трябва да се случи преди отчетите да излязат.
Забравянето на оповестяването. Промяната за подобренията на наетия имот идва със задължение за оповестяване за подобрения, амортизирани извън срока на лизинга. Дисциплината в бележките е непривлекателна, но одитор, който проверява приемането на ASU 2023-01, ще търси точно това изречение и отсъствието му се чете като непълно приемане.
Записването на прехвърлянето при прекратяване на контрола като загуба. Когато наемателят спре да контролира актива, остатъчният баланс на подобренията се прехвърля към наемодателя през собствения капитал — предприятията с цел печалба го записват като корекция на собствения капитал, не през отчета за приходите и разходите. Прекарването му през печалбата и загубата изкривява печалбите и борави неправилно с това, което по същество е капиталова сделка между предприятия под общ контрол.
Объркването на счетоводното третиране с данъчното третиране. Нищо в ASU 2023-01 не променя как IRS вижда вашия наем, вашите подобрения или вашите сделки между свързани лица — амортизационните срокове по данъчния кодекс остават, правилата за самонаемане все още се прилагат за групирането на пасивна дейност и наемът все още трябва да е разумен, за да издържи проверка. Пазете два умствени регистъра: GAAP казва на кредиторите и инвеститорите ви какво се е случило, данъчният кодекс казва на IRS какво е приспадаемо, и двете никога не са били едно и също.
Оставянето на изборите да се отклоняват. Тъй като улеснението е по споразумение, лесно е втората година тихо да противоречи на първата — улеснението приложено, после забравено, после наполовина приложено към подновен лизинг с различни писмени условия. Поставете избора в бележката за счетоводната ви политика редом със списъка на обхванатите споразумения и го преразглеждайте всеки път, когато лизинг се поднови или предприятие влезе или излезе от групата.
Следващият ви ход
Извадете всеки лизинг между предприятия, които контролирате, и ги сортирайте в две купчини: писмени и неписмени. За писмената купчина изберете практическото улеснение споразумение по споразумение, водете нормалното отчитане по ASC 842 въз основа на документалните условия и задайте наново амортизацията на подобренията за полезния живот с изискуемото оповестяване. За неписмената купчина запишете условията сега — срок, наем, подновявания, отговорности — подписани от двете страни, преди отчетите ви да бъдат издадени, и купчината става първата купчина. Стандартът свърши трудната част, като прие бележката ви за отговор; единствената останала задача е да имате бележка.
