Намерихте сградата: малък склад с истинска товарна рампа, на двадесет минути от най-добрите ви клиенти, на цена точно в рамките на бюджета ви. Брокерът казва, че има още две оферти, затова превеждате депозит за добросъвестност от $25,000 в ескроу, за да докажете, че говорите сериозно. Три седмици по-късно екологичният доклад се връща със заровен резервоар за масло, който никой не е декларирал, и сделката се проваля. Сега въпросът, който е по-важен от сградата: къде отиват вашите $25,000 и какво правят те с книгите и данъците ви?
Отговорът зависи от три неща: какво казва договорът ви за покупка, кога се оттеглихте и как сте записали депозита. Сгрешите ли някое от трите, или губите пари, които сте могли да си върнете, или оставяте законно приспадане непотърсено. Ето как работи депозитът за добросъвестност при сделка с бизнес имот, трите начина, по които може да завърши, и как да осчетоводите всеки един от тях.
Как работи депозитът за добросъвестност при сделка с бизнес имот
Депозитът за добросъвестност е плащане на добра воля, което правите скоро след като офертата ви бъде приета. Той сигнализира на продавача, че сте ангажирани, компенсира го за свалянето на имота от пазара, докато правите проверка, и му дава средство за защита, ако се оттеглите без договорна причина. Парите не отиват директно при продавача. Те стоят в ескроу сметка, държана от неутрална трета страна — обикновено титулярната компания или адвокатът по приключването — до приключване или прекратяване.
Колко внасяте зависи от сделката. Жилищните депозити обикновено са 1 до 5 процента от цената, докато търговските депозити обикновено са 3 до 10 процента, като точната сума и срок се определят от договора за покупко-продажба. В конкурентна ситуация купувачите понякога умишлено предлагат по-голям депозит: ако продавачът иска 5 процента, предлагането на 10 процента му казва, че сте купувачът, който е най-малко склонен да се поколебае. За леко промишлен кондоминиум за $800,000, разликата между 3 и 10 процента е разликата между $24,000 и $80,000, заключени в ескроу — реални пари, блокирани за седмици или месеци, така че съобразете депозита с оперативния си резерв, а не само с ентусиазма си.
Две концепции контролират дали ще си върнете парите:
- Условия (contingencies). Това са договорни клаузи, които ви позволяват да отмените и да си възстановите депозита, ако нещо конкретно се провали: финансирането не минава, проверката разкрива сериозни дефекти, проверката на титула открива тежести или екологичното проучване се връща замърсено. Всяко условие има свой собствен срок.
- Твърди срещу меки пари. Депозитът ви е „мек", докато условията все още ви защитават — можете да излезете и да си го върнете. След като премахнете условията писмено или сроковете за условията изтекат без действие, депозитът става „твърд": става невъзстановим и оттеглянето след този момент обикновено означава отнемането му в полза на продавача.
Договорът за покупка е цялата игра. Той определя размера на депозита, държателя на ескроу, списъка с условия и сроковете, и точно какво се случва с парите във всеки сценарий. Устните обещания за удължаване или възстановяване не струват нищо, ако писменият договор казва друго.
Трите завършека: Приспаднат, възстановен или отнет
Всеки депозит за добросъвестност завършва по точно един от три начина. Всеки има различни счетоводни и данъчни последици.
1. Приспаднат към покупката
Това е щастливият път. При приключването държателят на ескроу приспада депозита ви към това, което дължите — обикновено се приспада първо към паричната първоначална вноска, после към разходите по приключването, като всеки излишък ви се възстановява. Депозитът не е отделен разход. Той става част от това, което сте платили за имота, което означава, че става част от данъчната ви основа при същите правила, които управляват всеки друг разход по придобиването. Когато по-късно разпределите покупната цена между амортизируемата сграда и неамортизируемата земя, депозитът за добросъвестност вече е вътре в тази обща сума; не го проследявате като самостоятелен актив след приключването.
В книгите си депозитът започва живота си като текущ актив — сметка като Escrow deposits или Deposits on property under contract — защото това са пари, които все още притежавате, просто паркирани при някой друг. При приключването кредитирате тази активна сметка и включвате сумата в основата на имота като част от счетоводната статия за изравнителната декларация. Единствената най-честа счетоводна грешка е да запишете депозита като разход, когато го платите, а след това да запишете отново пълната покупна цена при приключването. Това отчита депозита двойно: веднъж като фантомен разход, веднъж вътре в основата. Дръжте го като актив, докато сделката се реши.
2. Възстановен в пълен размер
Ако отмените в рамките на валидно условие — кредитният ангажимент така и не идва, условието за проверка ви позволява да се оттеглите, титулярната компания не може да достави чист титул — държателят на ескроу ви връща депозита, обикновено в рамките на седмица или две след подписаното прекратяване. Двете страни се разотиват и счетоводството е нулево: парите се връщат, активът за ескроу депозит се нулира и няма нито приход, нито загуба, нито данъчно събитие. Единственото, което сте похарчили, е време плюс това, което сте платили за проверки, оценки и правен преглед, които са обикновени бизнес разходи за опит за придобиване.
Възстановяванията все пак заслужават документация. Вземете прекратяването и освобождаването, подписани от двете страни, потвърдете писмено срока за възстановяване на държателя на ескроу и съпоставете входящия превод или чек с първоначалната статия за депозита, когато правите сверка. Несъпоставените ескроу статии са класически източник на мистериозни салда, които стоят в баланса с години, защото никой не помни на коя мъртва сделка са принадлежали.
3. Отнет в полза на продавача
Ако се откажете, след като парите са станали твърди — условията са изтекли, отказали сте се от тях, за да спечелите сделката, или просто сте размислили — продавачът обикновено задържа депозита като ликвидирани вреди за загубеното време и провалената продажба. Клаузата за неизпълнение в договора за покупка контролира механиката и при повечето търговски сделки средството за защита на продавача е ограничено точно до това: той задържа депозита и нито една от страните не дължи нищо повече на другата.
За продавача задържаният депозит е обикновен приход в годината, в която го задържи, отчетен като друг приход — той все още притежава имота, така че това не е продажба и не намалява основата му. За вас като купувач, отнет депозит върху бизнес имот е мястото, където данъчната история става интересна, и това е темата на следващия раздел.
Кога изгубеният депозит се превръща в приспадаема загуба
Ето кратката версия: загубете ли депозит за личния си дом, данъчният кодекс свива рамене. Загубете ли такъв за бизнес имот и много вероятно имате приспадане. Детайлите имат значение, така че ги вземете по ред.
Лична резиденция: без приспадане. Указанията на IRS относно разходите за домакинство са изрични, че депозитът за добросъвестност не е сред приспадаемите разходи за закупуване на дом и че отнетите депозити също не са приспадаеми. Ако се оттеглите от къща, в която сте планирали да живеете, и загубите $10,000, тези $10,000 просто са изчезнали — без приспадане в Schedule A, без капиталова загуба. Не се опитвайте да го спасите.
Бизнес или инвестиционен имот: приспадаемо, но характерът на загубата зависи от ситуацията ви. Практикуващите обикновено се озовават на едно от две места:
- Третиране като капиталова загуба (честият отговор). Отненият депозит се третира като капиталова загуба върху неуспешното придобиване на капиталов актив, отчетена в Schedule D. Това работи, но капиталовите загуби идват с ограничение на скоростта: можете да ги използвате за прихващане на капиталови печалби свободно, но само $3,000 годишно ($1,500 при женен, подаващ отделно) срещу обикновен приход, като остатъкът се пренася напред. Отнемане от $40,000 без прихващащи печалби се превръща в приспадане, което източвате повече от десетилетие.
- Третиране като обикновена загуба (по-добрият отговор, когато отговаряте на условията). Ако придобиването на имота е било част от вашата търговия или бизнес — вие сте предприемач, дилър, оператор, разширяващ се към второ местоположение — отненият депозит може да бъде обикновена бизнес загуба, приспадаема в пълен размер в годината на отнемането срещу всякакъв приход, често отчетена във Form 4797. За разлика от капиталовата загуба, тя не подлежи на годишния таван. Дали отговаряте на условията зависи от факти и документация: протоколи от заседание на управителния съвет, упълномощаващи покупката, писмо за намерение, описващо бизнес употребата, съвременни планове за местоположението.
Имот със смесено предназначение разделя разликата. Ако сградата е щяла да бъде 70 процента бизнес и 30 процента лична резиденция, само бизнес частта от отнет депозит подкрепя загуба; личната част следва личното правило и умира със сделката. Разпределете на разумна основа и запазете работния лист.
Време: приспадайте в годината, в която отнемате, а не годината, в която плащате. Загубата настъпва, когато сделката умре и парите са изчезнали безвъзвратно — подписаното освобождаване, писмото за отнемане от държателя на ескроу, изтеклият срок без удължаване. Депозит, стоящ в ескроу на 31 декември за активна сделка, все още е актив, а не загуба, колкото и нервни да сте заради проверката.
Две практични предупреждения. Първо, това наистина е област, в която да говорите със своя CPA: границата между капиталовото и обикновеното третиране е специфична за фактите, а сумите са достатъчно големи, за да оправдаят час професионално време. Второ, документирайте намерението от първия ден. Досието, което печели това приспадане, съдържа договора за покупка, доказателството за ескроу превода, писмото за отнемане или освобождаване, и един параграф — написан, докато сделката е била жива, а не реконструиран по време на данъчната декларация — посочващ бизнес целта на придобиването.
Как да осчетоводите всеки изход в регистъра си
Плейн-текст или традиционен софтуер, статиите следват същата форма. Настройте една активна сметка за ескроу депозит на сделка — Assets:Escrow:1420-Industrial-Way побеждава една обща смесена сметка Escrow deposits в момента, в който имате две активни транзакции — и прекарайте всеки изход през нея.
Плащане на депозита (всички случаи):
- Дебит на активната сметка за ескроу депозит $25,000
- Кредит на парични средства $25,000
Отбележете го с адреса на имота, държателя на ескроу и датата на премахване на условията. Тази дата в бележката е най-евтината застраховка в цялата тази статия.
Възстановен:
- Дебит на парични средства $25,000
- Кредит на активната сметка за ескроу депозит $25,000
Проверете, че сметката се нулира, и архивирайте освобождаването със статията. Свързаните разходи за проверка и правни услуги остават където са били осчетоводени, като обикновени разходи за професионални услуги за опита.
Приспаднат при приключване:
- Дебит на активната сметка за имота (разпределена между сграда и земя според разделянето ви за разходи или оценката) за пълната покупна цена, включително депозита
- Кредит на активната сметка за ескроу депозит $25,000, за да се нулира
- Кредит на парични средства и дължима ипотека за остатъка според изравнителната декларация
Сверeте изравнителната декларация ред по ред с вашата статия, преди да я подадете. Всеки избор за разпределение, който правите тук — сграда срещу земя, капитализирани срещу разходвани разходи по приключването — се влива в амортизацията за следващите 39 години при търговски имот, така че това не е статията, която да се прави набързо.
Отнет:
- Дебит на
Loss on forfeited deposit(с таг или подсметка, назоваваща имота) $25,000 - Кредит на активната сметка за ескроу депозит $25,000
Прикачете писмото за отнемане към статията и я маркирайте за данъчния си подготвител с бележката за бизнес целта, описана по-горе.
Сверявайте ескроу сметката месечно, докато сделката е активна. Ескроу салдо, което оцелява след приключване или прекратяване, винаги е грешка: или възстановяване, което сте забравили да запишете, или статия за приключване, която е пропуснала кредита. Хванете ли го в същия месец, отнема пет минути; намерите ли го в края на годината, отнема следобед плюс коригиран график за амортизация.
Пет грешки с условия, които струват на купувачите депозитите им
Повечето отнемания не са лош късмет. Те са една от тези пет процесни грешки.
1. Пропускане на срока за проверка с един ден. Часовниците за условията текат в календарни дни, включително уикендите, освен ако договорът не казва друго, и „нужна ни е още една седмица" не е удължаване, докато не е подписано. Отбележете в календара всеки срок за условие в деня на сключване на договора, с напомняния седмица и два дни по-рано, и получете удължаванията писмено, преди часовникът да изтече.
2. Подписване на условие за финансиране, което всъщност не ви защитава. Клауза, изискваща само да „кандидатствате" за заем, или такава, която изтича преди кредиторите реалистично да се ангажират при търговски сделки, може да ви остави задължени да приключите без пари. Обвържете условието с получаване на писмено кредитно ангажиране при посочени условия до реалистична дата и знайте дали депозитът ви става твърд, ако кредиторът предложи по-лоши условия.
3. Отказ от проверка, за да спечелите, после откриване на убийствени проблеми. В наддавателна война е изкушаващо да се откажете от условието за проверка или да съкратите проверката до дни. Понякога това печели сградата. Но когато екологичният доклад от фаза едно или проверката на покрива пристигне, след като парите ви са твърди, вие притежавате проблем, който сте платили да откриете. Ако трябва да се откажете, ограничете риска по друг начин: по-кратък, но ненулев прозорец за проверка, или право на оттегляне, обвързано с конкретни констатации над праг в долари.
4. Ставане твърд преди да са готови титулът, геодезичният план и екологията. Класическият търговски капан е освобождаването на условията по график, докато докладите на трети страни все още са в очакване — после геодезичният план показва навлизане или проверката на титула показва сервитут, който убива употребата ви. Никога не премахвайте условие, чийто основен доклад не сте прочели. Ако докладите са закъснели, удължете първо и премахнете после.
5. Доверяване на устни удължавания. Брокерът на продавача казва „разбира се, вземете още една седмица" по телефона, вие се отпускате и писменият срок изтича. При повечето договори само подписано допълнение удължава нещо и държателят на ескроу следва документа. Потвърдете всяко удължаване поне по имейл, за предпочитане с подписано допълнение, преди първоначалния срок.
Ами ако вие сте продавачът, който задържа депозит?
Накратко, тъй като собствениците на малък бизнес също продават сгради: депозит, който задържате, когато сделката на купувача се срине, е обикновен приход в годината, в която имате право да го задържите — обикновено отчетен като друг приход, не като част от продажба на имот, защото не е имало продажба. Отделете данък върху него, както бихте направили при всеки неочакван доход, запазете документацията за отнемането с декларацията за онази година и помнете, че основата на имота е непроменена: вие все още притежавате същата сграда при същата основа.
Поддържайте покупката на имота си организирана от първия ден
Купуването на сграда генерира най-дълготрайните статии в книгите ви — движенията по ескроу този месец стават графици за амортизация, които текат десетилетия, а отнет депозит става или чисто приспадане, или изгубено, в зависимост от документацията ви. Beancount.io предоставя плейн-текст счетоводство, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни, така че всеки депозит, ред от изравнителната декларация и бележка за загуба е под контрол на версии и одитируем, вместо заровен в черна кутия. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към плейн-текст счетоводство.
