Трябва ли да докладвате наема на вашите наематели в кредитните бюра? Наръчник за наемодателя

Вашите наематели плащат наем всеки месец — често най-голямото плащане, което правят — и нищо от това не се появява в кредитните им отчети. Междувременно всяко закъсняло плащане, което преследвате, ви струва време, паричен поток, а понякога и заявка за изваждане. Докладването на наем решава и двата проблема наведнъж: наемателите изграждат кредитна история от плащания, които вече правят, а вие получавате плащания навреме по-често. Въпросът не е дали идеята работи — данните показват, че работи — а кой път на докладване подхожда на наемодател с вашия мащаб, колко струва и какви правила за съгласие и точност трябва да следвате първо.

Защо наемните плащания обикновено никога не стигат до кредитен отчет​

Плащанията по ипотека попадат в кредитните отчети автоматично, защото кредиторите са регистрирани като доставчици на данни в трите национални бюра — Equifax, Experian и TransUnion. Наемодателите, за разлика от тях, исторически остават извън тази система. Докладването изисква споразумение за доставчик на данни с всяко бюро, данни, форматирани по стандарта Metro 2, поддържан от Consumer Data Industry Association, и процес за обработка на спорове чрез системата e-OSCAR на бюрата. Това е сериозна операция по съответствие и в продължение на десетилетия почти никой наемодател — и особено никой малък наемодател — не си е правил труда.

Резултатът е странна асиметрия, която вашите наематели усещат всеки ден: дванадесет навременни наемни плащания годишно не правят нищо за кредитния им рейтинг, докато един дълг, предаден на колектори след развален наем, може да ги преследва с години. Докладват се само провалите, никога успехите.

Именно тази празнина съществуват услугите за докладване на наем, за да запълнят. Те стоят между вас и бюрата, вземат данните за плащанията, форматират ги и ги предоставят като tradeline за наем — запис в кредитния файл на наемателя, показващ месечното задължение за наем и дали всяко плащане е пристигнало навреме.

Ползата за наемодателите: по-малко закъснели плащания​

Най-силното доказателство за докладването на наем идва от самите бюра. Проучване на TransUnion установи, че 73% от наемателите казват, че биха били по-склонни да плащат наем навреме, ако техният управител на имоти докладва плащанията в кредитно бюро — а 67% казват, че при избор между два сходни апартамента биха избрали този, където докладването вече е налично. По-късен доклад на TransUnion постави стимула за навременност още по-високо — при 85% от наемателите, като ефектът е най-силен сред наемателите от поколенията Z и милениълите, които активно се стремят да изградят кредитна история.

Данните от софтуера за управление на имоти подкрепят твърденията от проучването: RentRedi е докладвал, че записването на навременни наемни плащания в бюрата е свързано с 13% увеличение на навременните плащания сред потребителската му база.

Помислете какво означава това на езика на наемодателя:

• По-малко преследване. Всяко плащане, което пристига от само себе си, е съобщение, обаждане или уведомление, което никога не трябва да изпращате.
• По-нисък риск от изваждане. Последователното навременно плащане е най-добрият единичен показател за наем, който никога не стига до съдебна зала. Изважданията струват хиляди под формата на правни такси и загубен наем, дори когато спечелите.
• Предимство при отдаване под наем. Ако две трети от наемателите предпочитат апартамент с докладване, предлагането му е отличителна черта, която ви струва малко и означава много за наематели, изграждащи кредитна история — точно отговорните наематели, които искате.
• По-добри отношения с наемателите. Давате на наемателите нещо с истинска стойност — по-дебел кредитен файл, който може да им помогне да се класират за автомобилен кредит или в крайна сметка за ипотека — при минимален разход за вас. Добрата воля е инструмент за задържане.

А ипотечният аспект вече не е теоретичен. От 2021 г. Desktop Underwriter на Fannie Mae включва 12 месеца положителни наемни плащания в автоматизираната си кредитна оценка за първи купувачи, а FHA изисква от кредиторите да вземат предвид положителната наемна история от 2023 г. Наемател, чийто наем докладвате, буквално изгражда кредитна репутация за покупка на жилище. Това е силна история, която да разкажете при подписването на наема.

Как всъщност работи докладването на наем: два пътя​

Има два принципно различни начина, по които наемът попада в кредитен отчет. Разбирането на разликата определя кой плаща, кой върши работата и кой носи тежестта по съответствие.

Път 1: Докладване, водено от наемодателя (вие предоставяте данните)​

В този модел вие — пряко или чрез платформата си за управление на имоти — предоставяте данни за наемни плащания, които се подават на бюрата за вашите наематели. Опциите включват:

• Софтуер за управление на имоти с вградено докладване. Платформи като RentRedi (чрез добавката Credit Boost, около $6 на месец) и подобни инструменти ви позволяват да регистрирате единици и да докладвате с няколко кликвания. Софтуерът се грижи за форматирането и предаването.
• Услуги за докладване от страна на наемодателя. Компании като Esusu работят с управители на имоти и собственици, за да докладват навременни плащания за цели портфейли. Esusu съобщава за средно увеличение на кредитния рейтинг от около 45 точки за наемателите в своята програма. Ценообразуването обикновено се договаря на единица и често е субсидирано — Fannie Mae дори е пилотирала програми, покриващи разходите за многофамилни кредитополучатели, използващи одобрени доставчици.
• Да станете сами доставчик на данни. На теория всяка фирма може да кандидатства за статут на доставчик на данни при всяко бюро. На практика това означава акредитация, форматиране по Metro 2, регистрация за спорове в e-OSCAR, политики за доставчик на данни по Закона за справедливо кредитно отчитане (FCRA) и съхранение на записи. За наемодател с няколко единици това е прекалено — всеки наръчник за малки наемодатели препоръчва вместо това да се използва посредник.

Определящата характеристика на докладването, водено от наемодателя, е контролът: вие решавате, че ще се случи, вие обикновено плащате за него (или го включвате в операциите), а всеки наемател в регистрираната единица получава ползата, без да се абонира за потребителска услуга.

Път 2: Докладване, регистрирано от наемателя (наемателят се абонира)​

Тук наемателят се регистрира в потребителска услуга за докладване на наем, потвърждава наема и плащанията — понякога с вашето съдействие като наемодател — и услугата докладва tradeline-а. Популярните опции включват:

• Boom. Сред най-евтините опции, с планове от около $2 на месец. Докладва в големите бюра; предлага и версия за управител на имоти, така че проверете дали сградата ви вече не я използва, преди наемателят да плати два пъти.
• Rental Kharma. Приблизително $75 предварително плюс около $9 на месец, докладва в TransUnion и Equifax, с до 24 месеца докладвана обратно история. Известна с щедрата си политика за възстановяване на средства, включително възстановяване, ако наемодателят откаже да потвърди плащанията.
• LevelCredit (бивш RentTrack). Около $7 на месец, докладване на наема в трите бюра, с опции за докладване на комунални услуги и телефон.
• RentReporters. Около $10 на месец след такса за настройка, включително до две години минала наемна история.
• Piñata. Предлага докладване, което може да достигне до трите бюра, когато наемодателят участва чрез партньорство с Piñata — хибрид между двата пътя.
• Zillow CreditClimb (с мощност на Esusu). Около $20 годишно за наемателите да докладват навременни плащания в трите бюра.

Уловката с услугите, регистрирани от наемателя, от ваша гледна точка: повечето разчитат на потвърждение от наемодателя. Услугата ще се свърже с вас — месечно, в някои случаи — за да потвърдите, че наемателят е платил. Ако пренебрегнете исканията за потвърждение, tradeline-ът спира или наемателят получава възстановяване. Така че дори моделът „наемателят плаща“ иска нещо от вас: отзивчивост.

Само положително срещу пълно докладване​

Повечето потребителски услуги докладват само положително: навременните плащания се появяват, докато пропуснатите плащания просто не се докладват — така че закъснелият месец не добавя положителна история, но не оставя и негативна следа. Докладването, водено от наемодателя, за разлика от това, може да включва закъснели плащания като негативни марки — което е именно това, което създава стимула за навременност, но също така задейства пълната тежест на задълженията за точност на доставчика на данни. Знайте кой модел подписвате, преди да обещаете нещо на наемателите.

Колко струва: реалистична разбивка​

Разходите варират според пътя и мащаба, но диапазоните по-долу отразяват текущите пазарни цени:

За малък наемодател сметката е ясна: добавка от $6 на месец, която измеримо намалява закъснелите плащания, се изплаща първия път, когато предотврати един-единствен кръг усилия за събиране — да не говорим за изваждане. Ако предпочитате да не плащате нищо, насочете наемателите към услуга, регистрирана от наемателя, и се ангажирайте да отговаряте бързо на исканията за потвърждение. Това ви струва минути на месец и все пак осигурява по-голямата част от стимула за навременност.

Правилата за съгласие и съответствие, преди да започнете​

Докладването на наем засяга потребителски кредитни данни, което означава, че засяга Закона за справедливо кредитно отчитане. Правилата се различават в зависимост от това дали докладването е незадължително или задължително — а в поне един щат предлагането му е закон.

SB 1157 на Калифорния: мандатът за предлагане, който трябва да знаете​

Сенатският законопроект 1157 на Калифорния, в сила от юли 2021 г., изисква от наемодателите на жилищни комплекси с държавна помощ да предлагат на наемателите опцията наемните плащания да бъдат докладвани в поне едно национално бюро. Ключови разпоредби:

• Предложението трябва да бъде направено при подписването на наема и поне веднъж годишно след това.
• Наемателите могат да се включат по всяко време и могат да спрат докладването по всяко време (с шестмесечно изчакване, преди да могат да го възобновят).
• Наемодателите могат да начислят на наемателя по-малката от двете суми: $10 на месец или действителната цена за предоставяне на услугата.

Дори ако не притежавате субсидирани единици в Калифорния, SB 1157 е моделът, който други юрисдикции изучават — а структурата му (писмено предложение, ясно включване/изключване, ограничена такса) е просто добра практика навсякъде. Няколко жилищни власти и браншови групи вече препоръчват доброволното приемане на същия модел.

Съгласие: получете го в писмен вид, всеки път​

Извън мандат докладването на наем е по избор. Преди данните за плащанията на който и да е наемател да отидат в бюро:

1. Разкрийте какво ще бъде докладвано и на кого. Назовете всяко бюро, което получава данни, и кажете ясно дали закъснелите плащания ще бъдат докладвани като негативни марки, или докладването е само положително. Наематели, които решават под погрешното убеждение, че „се докладват само добрите новини“, ще се почувстват измамени, когато се появи 30-дневно закъснение.
2. Получете подписано разрешение. Допълнение към наема или отделен формуляр за съгласие трябва да упълномощава докладването, да идентифицира услугата или бюрата и да обяснява как да се оттегли съгласието. Пазете подписаното копие с досието на наема.
3. Обяснете оттеглянето. Кажете на наемателите как да спрат докладването и какво се случва с вече предоставената история (тя обикновено остава във файла; спира само бъдещото докладване).

Точност: задължението на доставчика на данни, което следва данните​

Който предоставя данни на бюро — вие, доставчикът на софтуера ви или услуга за докладване — поема задълженията на доставчик по FCRA: информацията трябва да е точна, споровете трябва да се разследват, а записите трябва да се съхраняват. Като наемодател практическата ви експозиция се концентрира на три места:

• Докладвайте последователно и пълно. Не докладвайте само наемателите, на които сте ядосани. Селективно докладване само на негативи срещу определени лица привлича scrutiny по справедливо жилищно настаняване и нелоялни практики. Ако докладвате, докладвайте всеки регистриран наемател по едни и същи правила.
• Поддържайте записите за плащания безупречни. Регистърът на наема вече е източник на кредитни данни. Спорен tradeline ще бъде проверен срещу вашите книги — дата на получаване, сума, как е приложена (наем срещу такси) и всякакви условия за гратисен период в наема. Небрежните книги се превръщат в нарушения на доставчика.
• Реагирайте бързо на спорове. Ако наемател оспори докладвано закъсняло плащане чрез бюро, доставчикът трябва да разследва в законовия срок (обикновено 30 дни). Ако вашият доставчик обработва спорове, потвърдете това в писмен вид; ако сами предоставяте данни, отбележете задължението в календара.

Внимавайте с правилата за таксите​

Ако прехвърляте разходите за докладване на наемателите, проверете първо щатското законодателство. Някои щати ограничават таксите, начислявани извън наема, а моделът на Калифорния ограничава прехвърлянето до $10 или действителната цена. Такса, скрита в дребен шрифт, която наемателят никога не е приел изрично, е спор в очакване да се случи. Разкрийте я, получете включване и я покажете като отделен ред — никога не я включвайте мълчаливо в „наем“.

Практичен контролен списък за настройка за малки наемодатели​

1. Решете своя път. Водено от наемодателя (вие регистрирате и обикновено плащате) ви дава стимулен ефект за цялата единица; регистрирано от наемателя (наемателят се абонира, вие потвърждавате) не ви струва нищо освен внимание. И двете са по-добри от това да не правите нищо.
2. Изберете една услуга и я стандартизирайте. Докладването в трите бюра е по-добро от докладването в едно — tradeline, невидим за бюрото, което следващият кредитор на наемателя проверява, е половин полза. Потвърдете покритието на бюрата, преди да се ангажирате.
3. Оформете съгласието писмено. Добавете допълнение за докладване към пакета на наема: какво се докладва, в кои бюра, само положително или пълна история, таксата, ако има такава, и как да се откажете.
4. Изчистете регистъра на наема първо. Сверте всеки наемателски акаунт преди първото подаване на данни. Докладваната обратно история е толкова добра, колкото са записите зад нея — а няколко услуги предлагат до 24 месеца обратно търсене, което умножава както кредитната полза, така и повърхността за грешки.
5. Решете политиката за закъснели плащания предварително. Ако вашата настройка докладва негативи, определете точно какво се брои: Колко дни след падежа? След гратисния период в наема? Поставете го в допълнението, за да не бъде изненадан нито един наемател.
6. Проследявайте разходите отделно в книгите си. Таксите за докладване — независимо дали ги поемате, или ги прехвърляте — принадлежат в собствена разходна сметка, а не скрити в обща поддръжка или софтуер. По време на данъците поетите такси са обикновен разход за наем; събраните прехвърлени такси са доход от наем, компенсиран от разхода за доставчика. Чистото разделяне опростява както Schedule E, така и всеки спор за такса с наемател.
7. Разкажете на наемателите ипотечната история. Наемателите, които разбират, че 12 месеца докладван навременен наем може да подсили бъдеща ипотечна кандидатура, ценят ползата — и я защитават, като плащат навреме. Поставете едно изречение в пакета на наема и едно в приветствения имейл.

Често срещани грешки, които подкопават целия труд​

• Докладване само в едно бюро и смятане, че е свършена работа. Наемателите проверяват рейтинги от различни източници; слабото покритие разрежда ползата, за която плащате.
• Регистриране без съгласие. Дори когато няма законов мандат за процес на предлагане, предоставянето на данните на наемател без ясно разрешение е правен и репутационен риск. Вземете подписа.
• Непоследователни регистри. Ако датите ви за „получен наем“ се разминават — чекът е пристигнал в петък, но сте го записали във вторник — tradeline-ът наследява разминаването ви. Редът на прилагане на плащането също има значение: прилагането на частично плащане първо към такси за закъснение, а не към наем, може да промени какво казва tradeline-ът.
• Пренебрегване на искания за потвърждение. По пътя, регистриран от наемателя, игнорирането на месечното потвърждение на услугата убива tradeline-а и разочарова наемателя, който плаща за него. Ако няма да потвърждавате, кажете го предварително, за да избере наемателят услуга, базирана на банкови извлечения, вместо това.
• Обещаване на увеличение на рейтинг. Никой наемодател не може да обещае число. Услугите рекламират средни стойности — Esusu цитира средно около 45 точки — но индивидуалните резултати зависят от пълния файл на наемателя, а по-старите модели за ипотечен кредитен рейтинг претеглят tradeline-ите за наем различно от по-новите. Обещавайте докладване, не точки.
• Забравяне на приключването. Когато наемът приключи, закрийте tradeline-а според процеса на доставчика си: крайното салдо точно, статусът на акаунта правилен. Застоял отворен tradeline с призрачно салдо е спор — и оплакване от бивш наемател — в очакване.

Поддържайте книгите си за наем готови за одит от първия ден​

Нишката, която минава през всяко правило за съответствие по-горе, е една и съща: регистърът на наема вече не е само вашите записи — той е суровината за кредитните файлове на вашите наематели. Датирани разписки, последователни правила за прилагане на плащанията и чисто разделяне на наем, такси и прехвърлени разходи са това, което прави докладването на наем защитимо, когато бюро или наемател зададе въпроси.

Това е счетоводство, което вече трябва да правите, а докладването на наем ви дава още една причина да го правите добре. Beancount.io предоставя счетоводство на обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство на обикновен текст.