Представете си следното. Март е и ковчежникът на асоциация на собственици на кондендоминиум с 240 апартамента отваря миналогодишните книги, за да открие неочаквана изненада: оперативният фонд е приключил годината с 42 000 долара излишък от вноски. Резервите са стабилни, паркингът е преасфалтиран под предвидения бюджет, а банковото извлечение изглежда отлично. След това счетоводителят изпраща проект на Формуляр 1120 с данъчна сметка, която заличава една трета от излишъка.
Ковчежникът се паникьосва, свиква заседание на борда и научава нещо, което никой не споменава при встъпването в длъжност: повечето асоциации на собственици (HOA) могат да подадат различна декларация — Формуляр 1120-H — която им позволява напълно да изключат по-голямата част от приходите от членове от облагане с данък. Те могат също така да преразгледат един малък документ, наречен избор по Данъчно решение (Revenue Ruling) 70-604, който би направил въпроса с излишъка безпредметен още в самото начало.
Това ръководство разглежда избора между Формуляр 1120 и Формуляр 1120-H, тестовете за допустимост съгласно Раздел 528 от Кодекса за вътрешните приходи (IRC), механиката на гласуването по 70-604 и счетоводните навици, които правят подаването на декларации безпроблемно всяка пролет. Написано е за членове на борда, ковчежници, мениджъри на имоти и счетоводители, които ги обслужват.
Защо асоциациите на собствениците имат свой собствен данъчен раздел
Повечето организации с нестопанска цел са такива, защото преследват благотворителна, образователна или религиозна цел, призната съгласно Раздел 501(c)(3) или негови аналози. Асоциациите на собствениците на жилища не се вписват в този модел. Те съществуват, за да управляват споделена собственост — покриви, коридори, басейни, частни пътища, озеленяване — от името на собствениците, които са платили за това. „Асоциацията“ всъщност е координационен слой между десетки или хиляди отделни собственици на жилища.
Конгресът признава това през 1976 г., като приема Раздел 528 от Кодекса за вътрешните приходи. Идеята е проста: ако сто съседи наемат един изпълнител да коси общите тревни площи и съберат парите си, за да му платят, това обединяване само по себе си не трябва да създава облагаемо предприятие. Вноските всъщност са просто споделени разходи, преминаващи през различни ръце. Така Раздел 528 позволява на отговаряща на условията асоциация да избере да третира вноските от членове за поддръжка на собствеността на асоциацията като „доход от освободени функции“ — изцяло извън данъчната основа.
Но Раздел 528 е избор, а не автоматичен статут. Асоциацията подава Формуляр 1120-H всяка година, за да направи този избор, и трябва да отговаря на четири теста за допустимост всяка година, за да се класира. Ако изборът не е възможен — или ако бордът никога не го направи — асоциацията се третира по подразбиране като обикновена C корпорация съгласно Формуляр 1120, с цялата сложност и риск от одити, които това носи.
Кой може да подава Формуляр 1120-H
Три вида организации отговарят на условията:
- Асоциации за управление на кондоминиуми. Собствениците притежават обекти в споделена сграда или комплекс; асоциацията управлява общите части (фоайе, асансьори, структурна екстериорна част, механични системи).
- Асоциации за управление на жилищни недвижими имоти. Собствениците притежават отделни парцели в планирана общност; асоциацията управлява споделената инфраструктура (пътища, портали, басейни, паркове, ландшафт).
- Таймшер асоциации. Собствениците притежават право на ползване или частичен интерес във ваканционен имот; асоциацията управлява общите части на курорта.
Асоциациите на собственици на търговски имоти, районите за подобряване на бизнеса и търговските асоциации не отговарят на условията за Раздел 528 и трябва да подават Формуляр 1120 или, в редки случаи, да претендират за освобождаване съгласно друг раздел от Кодекса.
Четирите теста за допустимост по Раздел 528
За да подаде Формуляр 1120-H, асоциацията трябва да удовлетворява всички тези четири теста на годишна база:
Организационният тест
Асоциацията трябва да бъде организирана и управлявана с цел придобиване, изграждане, управление, поддръжка и грижа за собствеността на асоциацията. На практика учредителните документи — декларация, правила и ограничения (CC&Rs), устав — трябва да дават на асоциацията контрол върху общата собственост и да я задължават да поддържа тази собственост. Почти всяка стандартна HOA отговаря на това по дефиниция.
Тестът за 60% доход
Най-малко 60% от брутния доход на асоциацията за данъчната година трябва да се състои от доход от освободени функции. Доход от освободени функции означава вноски, такси или начисления, платени от членовете като членове, в качеството им на собственици, за финансиране на поддръжката на общата собственост. Вноските за резервния фонд, събрани от собствениците, се считат за доход от освободени функции, тъй като те все пак са вноски за поддръжка на собствеността на асоциацията.
Доходите, които не се считат за доходи от освободени функции, включват лихви по оперативни сметки или депозити за резерви, дивиденти от инвестирани резерви, капиталови печалби от продажба на собственост на асоциацията, приходи от наеми от лица, които не са членове (напр. наемане на залата на клуба), приходи от перални и вендинг машини, както и такси, събирани за услуги. Ако една общност започне да управлява своя клуб като зала за банкети, тези приходи се трупат от грешната страна на баланса.
Тестът за 90% от разходите
Най-малко 90% от разходите на асоциацията за годината трябва да бъдат изразходвани за придобиване, изграждане, управление, поддръжка и грижа за имуществото на асоциацията. Квалифицират се както текущите оперативни разходи (озеленяване, застраховка, поддръжка на басейн, комунални услуги за общите части, такси за управление), така и капиталовите разходи (смяна на покрив, преасфалтиране на пътища, механични подобрения).
Какво не се класифицира? Парите, похарчени за неща, които са от полза само за подгрупа собственици или които нямат връзка със самото имущество — например спонсориране на спортен отбор на дете на член, плащане за социални събития на членовете, които приличат повече на забавление, отколкото на изграждане на общност, или директни дарения за външни благотворителни организации.
Тестът за 85% жилищно предназначение
Най-малко 85% от обектите трябва да се използват за жилищни цели. Тестът разглежда броя на обектите, а не квадратурата, а асоциациите за таймшер се считат за отговарящи на него автоматично.
Всеки от тези тестове е годишен. Асоциация, която е преминавала лесно през тестовете 60/90 в продължение на пет години, може да се провали през шестата година, ако получи неочакван приход от наем на клетъчна кула или управлява необичайно голяма програма за наем на клубната сграда, и тогава ще трябва да подаде Формуляр 1120 само за тази година.
Данъчната математика: Плоска ставка, но само върху малка част
Ако асоциацията избере Секция 528 и отговаря на условията, ето какво се облага:
- Доход от освободени функции (вноски от членове, такси, вноски за резерви): необлагаем.
- Неосвободен доход (ливи, дивиденти, такси от лица, които не са членове, приходи от наеми от лица, които не са членове, капиталови печалби от инвестиции): облагаем.
- Асоциацията получава специфична дедукция от $100 от неосвободения доход, преди да се приложи ставката.
- Ставката е 30% плосък данък за етажна собственост и асоциации за управление на жилищни недвижими имоти.
- Ставката е 32% плосък данък за асоциации за таймшер.
- Както обикновените доходи, така и капиталовите печалби се облагат с една и съща плоска ставка. Няма преференциално третиране на дългосрочните капиталови печалби.
Така че асоциация с $850,000 вноски и $12,400 лихви от сертификати за депозит на резервния фонд би изчислила данъка си по следния начин:
Неосвободен доход (лихва) $12,400
Минус: пряко свързани разходи ($0) # банкови такси, на практика обикновено незначителни
Минус: специфична дедукция ($100)
Облагаем доход $12,300
Данък при 30% $3,690Сумата от $850,000 от вноски никога не се появява в данъчното изчисление.
Сега разгледайте същите цифри съгласно Формуляр 1120, който би третирал асоциацията като обикновена C корпорация:
Брутен доход $862,400 # всички вноски + лихви
Минус: общи разходи ($830,000) # оперативни + изразходвани резерви
Облагаем доход $32,400
Данък при 21% $6,804За повечето общности пътят през Формуляр 1120-H е много по-изгоден — освен ако асоциацията не е имала трудна година и оперативните разходи не са превишили оперативните вноски. В този сценарий корпоративната декларация може да доведе до подлежаща на приспадане нетна оперативна загуба, която се пренася напред; Формуляр 1120-H не може да генерира или пренася такава загуба.
Капанът във Формуляр 1120: Вноските на членовете като облагаем доход
Ето частта, която препъва управителните съвети, които оставят избора по Секция 528 да изтече и се връщат към Формуляр 1120, без да го обмислят добре. Във Формуляр 1120 всички вноски на членовете се считат за облагаем доход, освен ако асоциацията не успее да ги изключи от брутния доход. Стандартният начин е да се позоват на Приходно решение 70-604: на годишно събрание членовете гласуват или за възстановяване на излишъка от приходите над разходите, или за прилагане на този излишък към вноските за следващата година.
Направено правилно, това гласуване означава, че HOA, подаваща Формуляр 1120, не плаща корпоративен данък върху излишните вноски в края на годината, тъй като тези вноски се считат за предплащания за таксите през следващата година, а не за доход за текущата година. Ако се направи неправилно — или се пропусне изцяло — излишъкът се появява като облагаем доход по корпоративната ставка.
Приходно решение 70-604: Най-важният документ, който вашето членство никога няма да прочете
Самото решение е само една страница от 1970 г. Изчистено от юридическата обвивка, то казва следното: асоциация на собственици на жилища, която има излишък от приходи от членове в края на годината, може да избере да възстанови този излишък на членовете или да го пренесе срещу вноските за следващата година, като пренасянето предотвратява облагането на излишъка като доход за текущата година.
Няколко практически правила са се утвърдили около решението през десетилетията:
Гласуването трябва да се извърши от членовете, а не от управителния съвет. Решението се отнася до „акционери-собственици“, които решават какво да правят с излишъка. Повечето експерт-счетоводители приемат, че това изисква официално гласуване на членовете на годишно събрание, като решението се вписва в протокола. Решение само на управителния съвет е рисковано.
Гласуването трябва да се случва ежегодно. Това е избор за една година, а не постоянна политика. Всяка година, в която асоциацията иска защитата, членовете трябва да гласуват.
Можете да прехвърляте ИЛИ да възстановявате суми, но не и да ги прехвърляте към резерви. Едно съобщение от полевата служба на IRS от 1992 г. изясни: единствените два допустими резултата са възстановяване на суми на членовете или кредит срещу вноските за следващата година. Пренасочването на излишни оперативни средства в резерви не се класифицира като такова и би изложило излишъка на облагане.
Пренесената сума трябва действително да бъде усвоена през следващата година. Не можете да използвате 70-604, за да отлагате едни и същи средства напред във времето безкрайно. Ако $40,000 бъдат пренесени от първата година, тези $40,000 трябва да бъдат приложени към вноските за втората година и ефективно да намалят дължимото от членовете.
Гласуването трябва да се състои преди подаването на декларацията. На практика това означава провеждане на годишното събрание между края на фискалната година и крайния срок за подаване (15 април за асоциации с календарна година, с възможност за удължаване чрез Формуляр 7004).
Ясно предложение за решение на годишното събрание изглежда по следния начин: „Решено бе, че всеки излишък от вноски на членовете над разходите за членовете за фискалната година, приключваща на 31 декември 2025 г., ще бъде приложен към вноските на членовете за следващата фискална година, в съответствие с Приходно решение 70-604.“ Две или три изречения в протокола обикновено са достатъчни.
Защо това е важно, когато така или иначе подавате Формуляр 1120-H? По две причини. Първо, понякога преминавате към Формуляр 1120 в движение — например в година с големи капиталови печалби, където прогресивната структура на C корпорацията бие 30-процентната плоска ставка. Гласуването по 70-604 все още е необходимо за страната на 1120. Второ, ръководството за одит на IRS за асоциации на собственици изрично изисква проверка за такова гласуване, така че превръщането му в ежегоден навик премахва неяснотата и защитава управителния съвет.
Механика на подаването: Дати, формуляри и изборът година за година
Данъчна година. Повечето сдружения използват календарна година. Някои избират фискална година, която съвпада с техния цикъл на облагане, но повечето не го правят.
Краен срок. Формуляр 1120-H трябва да се подаде до 15-ия ден на 4-тия месец след края на годината. За сдружения на календарна година това е 15 април на следващата година. Същият краен срок важи и за Формуляр 1120.
Удължаване. Подайте Формуляр 7004 до първоначалния краен срок за автоматично шестмесечно удължаване на срока за подаване. Дължимият данък все още трябва да бъде платен до първоначалния краен срок; удължаването не се отнася за плащането.
Изборът е ежегоден. За разлика от повечето данъчни избори, избирането на Формуляр 1120-H не е постоянен ангажимент. Сдружението избира всяка година за всеки формуляр поотделно. Така едно сдружение може да подава 1120-H девет поредни години, да премине към 1120 за една аномална година (може би защото оперативните загуби са създали използваема нетна оперативна загуба - NOL) и да се върне обратно през следващата година. Много дипломирани експерт-счетоводители (CPAs) изготвят и двете декларации всяка година и оставят борда да избере онази, която генерира по-нисък комбиниран федерален и щатски данък.
Съответствие с щатските закони. Много щати се възползват от Формуляр 1120-H. Няколко държави напълно освобождават сдружението от щатски данък, ако то подава 1120-H на федерално ниво. Някои щати имат свои специфики — Калифорния, например, има своя собствена версия (Формуляр 100 със специфични правила за избор на HOA), а данъчната структура на Флорида прави избора по-малко критичен. Винаги проверявайте щатските декларации отделно.
Късно подаване. Глобите за забавено подаване се изчисляват върху дължимия данък. Тъй като доходът от освободени функции не е облагаем, сдружение с никакъв неосвободен доход освен малка част от приходи от лихви често има минимален риск. Но глобата за късно подаване на която и да е декларация е минимум $485 (за данъчната 2025 г.), ако закъснението е повече от 60 дни, така че не приемайте, че „няма дължим данък, няма глоба“.
Практически пример: Сдружение на собствениците (HOA) „Пайнгроув Естейтс“
„Пайнгроув Естейтс“ е планирана общност от 180 къщи в предградията на Атланта. Ето опростения отчет за приходите за 2025 г.:
| Ред | Сума |
|---|---|
| Годишни вноски | $720,000 |
| Целева вноска за подмяна на входната врата | $54,000 |
| Вноски за резерв (позиция в сметката на всеки собственик) | $96,000 |
| Лихви, спечелени от сертификати за депозит (CD) на резерва | $9,800 |
| Такси за наем на клубната сграда от лица, които не са членове | $4,200 |
| Такси за закъснение и глоби от членове | $6,300 |
| Общ брутен доход | $890,300 |
Оперативните и капиталовите разходи възлизат общо на $812,000, от които $782,000 са отишли за позиции, свързани с имота (озеленяване, осветление, ремонт на пътища, басейн, подмяна на врати, договор за управление), а $30,000 са отишли за социален бюджет на клубната сграда, който не е пряко свързан с поддръжката на общата собственост.
Тест 1: Изпълнен ли е тестът за 60% от приходите?
Доход от освободени функции = годишни вноски + целева вноска + вноски за резерв + такси за закъснение от членове = $720,000 + $54,000 + $96,000 + $6,300 = $876,300.
$876,300 ÷ $890,300 = 98.4% — комфортно над 60%. Бордът на „Пайнгроув“ понякога се притеснява дали таксите за закъснение се броят, но позицията на IRS е, че таксите, наложени на членовете в качеството им на такива, във връзка със задължението им да плащат вноски, се броят. Наемите на клубната сграда от лица, които не са членове, и лихвите по депозити са неосвободени.
Тест 2: Изпълнен ли е тестът за 90% от разходите?
Разходи, свързани с имота = $782,000. Общи разходи = $812,000. $782,000 ÷ $812,000 = 96.3% — над 90%. Социалният бюджет от $30,000 е позиция за наблюдение; ако „Пайнгроув“ някога увеличи социалния бюджет, докато оперативните разходи намаляват, съотношението може да падне под 90%.
Тест 3: 85% жилищен тест
Всички 180 жилища са жилищни имоти за едно семейство. Преминат.
Тест 4: Организационен тест
Записаната декларация задължава HOA да поддържа пътищата, вратите, басейна и общото озеленяване. Преминат.
Изчисляване на данъка
Неосвободен доход = лихви по депозити + наеми на клубна сграда = $9,800 + $4,200 = $14,000. Специфично приспадане = $100. Облагаем доход = $13,900. Данък при 30% = $4,170.
Сравнение с Формуляр 1120: облагаемият доход би бил $890,300 − $812,000 = $78,300, обложен с 21% съгласно настоящата плоска ставка за C-корпорации, за $16,443. Изборът на Формуляр 1120-H спестява на „Пайнгроув“ приблизително $12,000.
Перспективата на Решение 70-604
Ако в края на годината „Пайнгроув“ неочаквано приключи с $25,000 излишък от вноски (тъй като подмяната на вратата е струвала по-малко от предвиденото) и бордът реши да подаде Формуляр 1120 вместо 1120-H, гласуването по Решение 70-604 на годишното събрание би позволило тези $25,000 да избегнат облагането през текущата година, като бъдат приложени към вноските за 2026 г. Дори ако „Пайнгроув“ планира да се придържа към Формуляр 1120-H, експерт-счетоводителят препоръчва записване на предложение по 70-604 всяка година като евтина застраховка — три изречения в протокола, без никакви разходи.
Счетоводни навици, които правят избора безпроблемен
Ако вашите книги не могат бързо да генерират числителя и знаменателя за теста за 60% от приходите и теста за 90% от разходите, вашият счетоводител прави „реконструктивна хирургия“ всеки март. Няколко навика правят готовността за одит целогодишно състояние.
Отделни оперативни фондове, резервни фондове и фондове за целеви вноски
Повечето добре управлявани HOA използват фондово счетоводство, като заделят отделни сметки (и често отделни банкови сметки) за оперативния фонд, фонда за резерви за подмяна и всички фондове със специално предназначение. Това не е просто счетоводна изтънченост; в много щати това се изисква по закон и ви дава чиста одитна следа, когато IRS или член попита къде са отишли вноските.
Типичният сметкоплан има активи, номерирани от 1000–1999 (оперативна разплащателна сметка, сметка на паричния пазар за резерви, депозитни сертификати за резерви, вземания от вноски), пасиви 2000–2999 (предплатени вноски, начислени разходи, отсрочени приходи от целеви вноски, които още не са усвоени), салда по фондове 3000–3999, приходи 4000–4999 (редовни вноски, целеви вноски, вноски за резерв, такси за закъснение, лихви, наем на клубна сграда) и разходи 5000+, разделени на оперативни категории.
Маркирайте всеки долар доход с код за освободен/неосвободен статус
Добавете персонализирано поле или подсметка, която класифицира всяка трансакция на доход като „освободена функция“ (exempt function) или „неосвободена“. Когато дойде време за 60-процентовия тест, отчетът се генерира сам. Инструментите за счетоводство в текстов формат и повечето системи за управление на имоти поддържат това без допълнителен софтуер.
Начислявайте вноските в правилния период в края на годината
Вноските, фактурирани през декември, но отнасящи се за оперативния бюджет за януари, са предплатени — те принадлежат към баланса като пасив в края на годината и се прехвърлят като доход през януари. Записването им като доход за текущата година изкуствено увеличава излишъка и усложнява разговора относно решение 70-604.
Равнявайте резервните депозитни сертификати (CDs) ежемесечно
Приходите от лихви по резервни депозити са най-честият вид неосвободен доход. Записването им ежемесечно, с правилна класификация, предотвратява трескавото търсене в банкови извлечения през април.
Поддържайте „досие за решенията“ за борда
Обикновена папка — физическа или дигитална — която съдържа годишното решение 70-604, последното проучване на резервите, писмото на одитора и предходната декларация по Формуляр 1120-H. Когато дойде нов ковчежник, това досие представлява институционалната памет.
Чести грешки и как да ги избегнете
Пропускане на гласуването по 70-604, защото „и без това подаваме 1120-H“. Гласуването не струва нищо и ви защитава в години, когато изчисленията за 1120-H не излизат и трябва да направите промяна. Направете го ежегодна точка от дневния ред.
Третиране на вноските за резерв като неосвободен доход. Вноските за резерв все още са вноски, събрани от собствениците за поддръжка на собствеността на асоциацията. Те принадлежат към освободената страна на 60-процентовия тест.
Допускане на прекомерен растеж на наемите на клубната сграда и удобствата от външни лица. Общност, която превръща своята клубна сграда в място за сватби, може случайно да се провали на 60-процентовия тест за доходите или да прехвърли твърде много разходи към неосвободената страна и да се провали на 90-процентовия тест за разходите. Проследявайте траекторията.
Късно подаване, защото не е дължим данък. Минималната санкция за закъснение се прилага дори когато дължимият данък е нула.
Забравяне на специфичното приспадане от $100. Малко е, но това е единственото приспадане, което Формуляр 1120-H ви дава срещу неосвободен доход.
Опит за прехвърляне на оперативния излишък в резервите съгласно 70-604. Не е разрешено — единствените възможности са възстановяване на сумата или прехвърляне за следващата година.
Пропускане на правилата за съответствие на щатско ниво. Процесът на подаване в Калифорния е различен. Флорида освобождава повечето асоциации на собственици (HOA) от щатски данък върху дохода. Данъкът върху франчайзинга в Тексас има свои собствени прагове. Винаги подготвяйте щатската декларация паралелно с федералната.
Предположение, че изборът е постоянен. Той е ежегоден. Преоценявайте го всяка година, особено след капиталови проекти, рефинансиране или големи колебания в лихвите по резервите.
Кога подаването на Формуляр 1120 вместо 1120-H има смисъл
Пътят чрез Формуляр 1120-H е печеливш за огромното мнозинство от асоциациите, но има сценарии, при които стандартната декларация за C-корпорация е по-евтина:
- Година на загуба. Асоциация, чиито оперативни разходи са превишили оперативните вноски, може да генерира полезна нетна оперативна загуба (NOL) във Формуляр 1120, която може да пренесе напред. Формуляр 1120-H не позволява генериране или пренасяне на такава загуба.
- Висок неосвободен доход спрямо нетния излишък. Ако облагаемата неосвободена част във Формуляр 1120-H е голяма, а общият нетен доход от гледна точка на Формуляр 1120 би бил малък, ставката от 21% за C-корпорация може да бъде по-добра от плоската ставка от 30% при 1120-H.
- Големи капиталови разходи с характеристики на приспадане. Декларацията по Формуляр 1120 може да съпостави определени разходи срещу определени приходи по начини, които плоската структура на 1120-H не позволява.
Стандартната практика на експерт-счетоводителите е да подготвят сравнение в две колони всяка година: данък по 1120-H срещу данък по 1120 (с приложен избор по 70-604) и да изберат по-ниската сума. Изборът не трябва да бъде последователен година след година.
Поддържайте финансите на вашата асоциация в готовност за одит
Управлението на общностна асоциация е по-трудно, отколкото изглежда. Вие сте отчасти наемодател, отчасти директор на организация с нестопанска цел и отчасти счетоводител — а данъчните служби третират вашата данъчна декларация така, сякаш знаете точно кой лост да дръпнете. Провал на 60-процентовия тест или пропуснато гласуване по 70-604 може да прехвърли хиляди долари от резервния фонд към държавната хазна.
Управителните съвети, които се справят добре, споделят един навик: те поддържат своите книги в прозрачен, одитируем и подходящ за текстов формат (plain-text) вид, който прави тривиално отговарянето на въпроси като „колко от нашия доход беше освободен доход от функции тази година?“ и „какво похарчихме за собственост на асоциацията спрямо разходите по усмотрение?“. Когато счетоводството е чисто, изборът на данъчен режим е решение за пет минути, а не триседмична борба.
Beancount.io предлага счетоводство в текстов формат с контрол на версиите, което дава на общностните асоциации пълна прозрачност върху всяка вноска, всяко отчисление за резерв и всеки разход — без патентовани файлови формати, без зависимост от конкретен доставчик и с чиста одитна пътека, която всеки борд, одитор и счетоводител може да проследи. Започнете безплатно и вижте защо доброволци с финансово мислене и малки счетоводни кантори избират счетоводството в текстов формат за организациите, за които се грижат.