Vlastníte chatu v horách. Každé leto tam strávite tri týždne, na týždeň ju požičiate sestre a zvyšok sezóny ju prenajímate na platforme krátkodobého prenájmu. Keď príde čas na dane, o tom, ako sa bude posudzovať každý dolár z nájmu a každý dolár výdavkov, rozhoduje jediná otázka: používali ste nehnuteľnosť ako domov? Odpoveď nezávisí od toho, čo k chate cítite. Závisí od počtu dní — dní osobného používania voči dňom prenájmu — a ak sa ocitnete na nesprávnej strane tejto hranice, môžete prísť o tisíce dolárov odpočtov, ktoré ste považovali za samozrejmé. Tento sprievodca vás prevedie tromi daňovými kategóriami, do ktorých môže rekreačná nehnuteľnosť spadnúť, ako správne počítať dni, ako rozdeliť výdavky medzi osobné a nájomné používanie a aké limity strát sa na každú kategóriu vzťahujú.
Tri kategórie: Kam vaša rekreačná nehnuteľnosť spadá
Publikácia IRS 527, autoritatívny sprievodca prenájmom rezidenčných nehnuteľností, zaraďuje každú obytnú jednotku, ktorú zároveň používate aj prenajímate, do jednej z troch kategórií. Obytnou jednotkou je akákoľvek nehnuteľnosť so základným vybavením na bývanie — priestor na spanie, možnosť varenia a toaleta — takže sem patria domy, byty, mobilné domy, lode a dokonca aj časti domu, ktoré prenajímate.
Kategória 1: Prenájom menej ako 15 dní. Ak nehnuteľnosť prenajímate menej ako 15 dní v roku, nevykazujete žiadny príjem z nájmu — ani jeden dolár — bez ohľadu na to, koľko ste vybrali. Protihodnotou je, že si nemôžete odpočítať žiadne výdavky na prenájom. Toto je pravidlo, na ktorom je postavené takzvané Augusta pravidlo, pomenované po majiteľoch domov v blízkosti golfového turnaja Masters, ktorí každú jar prenajímajú svoje domy na jeden lukratívny týždeň. Všimnite si, že úroky z hypotéky a dane z nehnuteľnosti si stále môžete odpočítať ako osobné odpočty v prílohe A na formulári Schedule A, presne tak, ako keby ste nikdy nepreNájímali vôbec; nemožno ich však uplatniť ako výdavky na prenájom.
Kategória 2: Používaná ako domov. Ak prenajímate 15 dní alebo viac a vaše osobné používanie presahuje vyššiu z hodnôt 14 dní alebo 10 percent dní prenajatých za primerané nájomné, nehnuteľnosť je rezidenciou s nájomnou činnosťou — nehnuteľnosť so zmiešaným používaním. Vykazujete všetok príjem z nájmu, ale vaše odpočty za prenájom sú obmedzené na váš hrubý príjem z nájmu. Môžete vynulovať zisk z prenájmu, ale nikdy nemôžete vykázať stratu z prenájmu, bez ohľadu na to, aké veľké sú vaše skutočné výdavky. Nevyužité odpočty sa prenášajú do budúcich rokov, namiesto toho aby zmizli.
Kategória 3: Nepoužívaná ako domov. Ak prenajímate 15 dní alebo viac a vaše osobné používanie zostane na úrovni alebo pod vyššou z hodnôt 14 dní alebo 10 percent dní prenájmu za primerané nájomné, nehnuteľnosť sa považuje za čisto nájomnú nehnuteľnosť. Vykazujete príjem a odpočítate si všetky výdavky na prenájom vrátane odpisov, a ak výdavky prevyšujú príjem, máte stratu z prenájmu, ktorá môže kompenzovať iný príjem — s výhradou limitov strát z pasívnej činnosti diskutovaných nižšie.
Hranica, ktorá je najdôležitejšia, je tá medzi kategóriami 2 a 3, takže počítaniu dní by ste mali venovať plnú pozornosť.
Počítanie dní: Testy 14 dní a 10 %
Test presne povedané: používali ste obytnú jednotku ako domov, ak vaše dni osobného používania presahujú vyššiu z hodnôt 14 dní alebo 10 percent z celkového počtu dní, kedy bola prenajatá iným za primerané nájomné.
Formulácia „vyššia z hodnôt" ľudí často mätie, tak si prejdime, čo znamená. Ak prenajímate chatu 100 dní za trhovú nájomnú cenu, 10 percent je 10 dní a vyššia z hodnôt 14 a 10 je 14 — takže 15 alebo viac osobných dní z nej robí váš domov. Ak však prenajímate 200 dní, 10 percent je 20 a vyššia z hodnôt 14 a 20 je 20 — takže ju môžete osobne používať až 20 dní a stále si udržíte čisto nájomné zaobchádzanie. Intenzívnejšie používanie na prenájom vám kupuje viac osobných dní.
Čo sa počíta ako deň osobného používania
Deň sa počíta ako osobné používanie, ak sa v ktorejkoľvek časti dňa používa akákoľvek časť jednotky na osobné účely vami alebo určitými inými osobami. Detaily sú dôležité:
- Vaše vlastné používanie — aj za plné nájomné. Ak v nehnuteľnosti bývate sami, je to deň osobného používania, bodka. IRS uvádza príklad majiteľov, ktorí používali svoju chatu na víkend a zaplatili si za ňu primeranú nájomnú hodnotu; tieto dni sa stále počítali ako osobné.
- Používanie rodinnými príslušníkmi. Používanie vaším manželom/manželkou, súrodencami a nevlastnými súrodencami, predkami (rodičia, starí rodičia) a priamymi potomkami (deti, vnúčatá) sa počíta ako vaše osobné používanie — aj keď vám zaplatia primerané trhové nájomné. Ak necháte svoju dcéru žiť tam celé leto za plné nájomné, pridáva vám to osobné dni do počtu.
- Používanie kýmkoľvek, kto platí menej ako primerané nájomné. Priateľ, ktorý zostane za symbolickú sumu, výherca charitatívnej aukcie, ktorý „vyhral" týždeň na vašej chate, alebo príbuzný platiace pod trhovú nájomnú cenu, všetci generujú dni osobného používania. Darovanie týždenného pobytu na charitatívnu zbierku je šľachetné, ale je to týždeň osobného používania, nie týždeň prenájmu.
- Dni na základe recipročnej dohody. Ak si vymieňate domy s iným majiteľom, takže každý z vás používa nehnuteľnosť toho druhého, tieto dni sa počítajú ako osobné.
Existuje jedna dôležitá výnimka pre príbuzných: ak člen rodiny prenajíma nehnuteľnosť ako svoje hlavné bydlisko a platí primerané trhové nájomné, tieto dni sú dni prenájmu, nie osobné dni. Táto výnimka sa zriedka vzťahuje na rekreačné nehnuteľnosti, ale je dôležitá, ak rodič alebo dospelé dieťa žije vo vašej druhej nehnuteľnosti celoročne.
Dni, ktoré sa nepočítajú ako osobné používanie
Dni na opravy a údržbu sú vylúčené. Akýkoľvek deň, ktorý strávite prácou v podstate na plný pracovný čas na opravách a údržbe nehnuteľnosti — nie na jej vylepšovaní — nie je dňom osobného používania, aj keď členovia rodiny používajú nehnuteľnosť na rekreáciu v ten istý deň. Maľovanie terasy, oprava ohrievača vody a servisovanie HVAC sa počítajú; pridanie novej spálne nie, pretože to je vylepšenie. Veďte si priebežný záznam o tom, čo ste každý deň robili — „3. júna: výmena dosiek na terase, 7 hodín" — pretože IRS interpretuje „v podstate na plný pracovný čas" ako väčšinu pracovného dňa a záznam je jediný dôkaz, ktorý budete mať o dva roky pri audite.
Prázdne dni sa nepočítajú ani tak, ani tak. Dni, kedy nehnuteľnosť stojí prázdna, nie sú ani osobné, ani nájomné dni. Jednoducho vypadávajú zo zlomku — a to je presne dôvod, prečo môže byť Boltonova metóda alokácie diskutovaná nižšie taká cenná.
Rozdelenie výdavkov: Metóda IRS vs. Boltonova metóda
Keď už viete svoju kategóriu, musíte rozdeliť každý výdavok medzi osobné a nájomné používanie. Iba nájomná časť ide do formulára Schedule E. Existujú dva uznávané spôsoby výpočtu percenta prenájmu a môžu produkovať veľmi odlišné čísla.
Metóda IRS, jediná uvedená v publikácii 527, delí dni prenájmu celkovým počtom dní, kedy bola nehnuteľnosť použitá na akýkoľvek účel — dni prenájmu plus dni osobného používania. Ak ste prenajímali chatu 120 dní a osobne ju používali 30 dní, percento prenájmu je 120 delené 150, teda 80 percent. Každý výdavok — úroky z hypotéky, daň z nehnuteľnosti, poistenie, energie, opravy, odpisy — má ten istý 80-percentný nájomný podiel.
Boltonova metóda (nazývaná aj súdna metóda) zaobchádza s úrokmi z hypotéky a daňami z nehnuteľnosti inak ako so všetkým ostatným. Pretože úroky a dane sa hromadia rovnomerne po celý rok, či je tam niekto alebo nie, Daňový súd — potvrdený Deviatym obvodným súdom, pričom druhý súd dospel k rovnakému výsledku v neskoršom prípade — povolil ich alokáciu podľa dní prenájmu z celého 365-dňového roka, zatiaľ čo prevádzkové výdavky a odpisy si zachovávajú zlomok metódy IRS. Pri rovnakých číslach majú úroky a dane nájomný podiel 120 delené 365, teda približne 33 percent, zatiaľ čo opravy a odpisy stále majú 80 percent.
To znie horšie pre prenájom — a vo formulári Schedule E to tak aj je — ale osobná časť úrokov z hypotéky a dane z nehnuteľnosti sa nestráca. Prechádza do prílohy A ako odpočítateľná položka. Boltonova metóda efektívne presúva odpočty úrokov a daní z obmedzeného výkazu Schedule E na váš osobné daňové priznanie, kde nečelia žiadnemu limitu nájomného príjmu. Pred daňovými zmenami z roku 2017 to bola jasná výhra pre každého, kto si uplatňoval odpočty, a jasná prehra pre každého, kto využíval štandardný odpočet. Dnes odpoveď závisí od vašej situácie: vyšší štandardný odpočet znamená, že menej majiteľov si uplatňuje odpočty, a strop na odpočty štátnych a miestnych daní obmedzuje, koľko presunutej dane z nehnuteľnosti môžete skutočne využiť. Každý rok si prepočítajte obe metódy, namiesto toho aby ste predpokladali, že minuloročný víťaz vyhrá aj tento rok.
Jedno upozornenie: IRS nikdy neuznal Boltonovu metódu a naďalej publikuje len svoju vlastnú. Daňový softvér zvyčajne štandardne používa metódu IRS, takže ak chcete zaobchádzanie podľa Boltona, možno budete musieť manuálne prepísať alokáciu a viesť pracovný podklad s výpočtom.
Limity strát: Prečo vaša kategória rozhoduje o všetkom
Nehnuteľnosť so zmiešaným používaním: odpočty obmedzené na príjem z nájmu. Ak váš domov spadá do kategórie 2 a vaše výdavky na prenájom prevyšujú váš príjem z nájmu, pracovný list 5-1 v publikácii 527 alokuje obmedzený fond odpočtov v pevnom poradí. Najprv prichádzajú výdavky, ktoré by boli odpočítateľné tak či tak — úroky z hypotéky, dane z nehnuteľnosti a straty z poškodenia. Ďalej prichádzajú prevádzkové výdavky, ako poistenie, energie, opravy a údržba. Odpisy idú na koniec. Čokoľvek, čo sa nezmestí do hrubého príjmu z nájmu, sa prenáša do nasledujúceho roka, kde dostane ďalšiu šancu voči príjmu z nájmu toho roku. Prenos nikdy nevyprší, ale môže kompenzovať iba príjem z nájmu z tej istej nehnuteľnosti — nikdy nezníži váš plat alebo príjem z podnikania.
Poradie má praktický dôsledok: pretože odpisy stoja na konci radu, mnohí majitelia nehnuteľností so zmiešaným používaním si v danom roku nikdy neodpočítajú ani dolár z odpisov. Ak váš príjem z nájmu sotva pokrýva úroky, dane a energie, vaše odpisy — často najväčší papierový výdavok — sa jednoducho pripoja do frontu prenosu.
Čisto nájomná nehnuteľnosť: straty povolené, potom obmedzené pravidlami pasívnej činnosti. V kategórii 3 neexistuje strop hrubého príjmu; výdavky a odpisy môžu vytvoriť skutočnú stratu z prenájmu. Nájomná činnosť je však všeobecne pasívna, takže strata môže kompenzovať iba iný pasívny príjem, pokiaľ nespĺňate výnimku aktívnej účasti: ak sa aktívne zúčastňujete — schvaľujete nájomníkov, zariaďujete opravy, prijímate rozhodnutia o správe — môžete si odpočítať až 25 000 dolárov strát z prenájmu voči bežnému príjmu. Táto úľava sa postupne znižuje medzi 100 000 a 150 000 dolárov upraveného hrubého príjmu a úplne zmizne nad 150 000 dolárov. Pozastavené pasívne straty sa prenášajú na neurčito a uvoľnia sa, keď nehnuteľnosť predáte v plne zdaniteľnej transakcii.
Minimálne používanie na prenájom: žiadna strata, žiadny príjem, žiadne papierovanie. V kategórii 1 nie je čo stratiť a čo odpočítať. Nevykazujte nájom, neuplatňujte výdavky na prenájom a udržiavajte si počet dní pre prípad, že sa IRS opýta, ako ste sa kvalifikovali.
Bežné chyby, ktoré stoja majiteľov rekreačných nehnuteľností
Nesprávne počítanie rodinných dní. Najčastejšou chybou je považovať pobyt príbuzného za plnú cenu za prenájom. Váš brat vám platí rovnakú týždennú sadzbu ako cudzinec, takže to zaznamenáte ako príjem z nájmu bez osobného dňa — ale pravidlá hovoria inak. Používanie rodinou sa počíta ako osobné bez ohľadu na to, čo zaplatili, pokiaľ príbuzný nepoužíva domov ako svoje hlavné bydlisko. Jedno dlhé rodinné leto vás môže ticho posunúť z kategórie 3 do kategórie 2 a vymazať odpočet straty, s ktorým ste počítali.
Zabudnutie na týždeň z charitatívnej aukcie. Darovanie týždenného pobytu na školskú zbierku sa nezdá byť ani osobné používanie, ani prenájom. IRS to považuje za osobné používanie, pretože obyvatelia platili menej ako primeranú nájomnú cenu — vám nezaplatili vôbec nič. Zaznamenajte to ako osobný týždeň od začiatku.
Zaznamenávanie vylepšení ako dní opráv. Výnimka pre dni údržby zahŕňa iba opravy, ktoré udržujú nehnuteľnosť v prevádzkyschopnom stave. Týždeň strávený rekonštrukciou kuchyne je týždňom osobného používania, ak tam počas práce bývate, aj keď ste strávili každý deň s náradím v rukách. Oddeľte svoje opravárenské cesty od rekonštrukčných ciest v kalendári.
Uplatňovanie testu 10 % na nesprávny základ. 10 percent sa meria voči dňom prenajatým za primeranú nájomnú cenu — nie celkovým dňom v roku, nie dňom používania. Dni prenájmu pod trhovou cenou základ nezväčšujú; zmenšujú váš počet dní prenájmu a zároveň pridávajú k osobnému používaniu, čo je dvojitý úder.
Predpoklad, že strata je odpočítateľná, pretože nehnuteľnosť „stratila peniaze". Nehnuteľnosť so zmiešaným používaním s 18 000 dolármi príjmu z nájmu a 26 000 dolármi výdavkov nepriniesla daňovú stratu 8 000 dolárov. Priniesla 18 000 dolárov vynulovaného príjmu z nájmu a prenos 8 000 dolárov. Ak vaše priznanie vykazuje stratu v Schedule E na nehnuteľnosti, ktorú ste používali mesiac, niečo nie je v poriadku.
Veďte si denník dní skôr, než ho budete potrebovať
Každé pravidlo v tomto sprievodcovi stojí na dvoch číslach — dňoch osobného používania a dňoch prenájmu za primerané nájomné — a IRS sa na ne pýta dodatočne, keď už pamäť vybledla. Jednoduchý priebežný denník je najlacnejšie daňové poistenie, aké si majiteľ rekreačnej nehnuteľnosti môže kúpiť. Pre každý deň v roku, kedy je nehnuteľnosť obsadená, zaznamenajte dátum, kto tam bol, či bolo účtované primerané nájomné a pri pracovných výjazdoch, akú opravu alebo údržbu ste vykonali a približne koľko hodín to trvalo. Spárujte denník so samostatným súborom výdavkov: výpisy z hypotéky, daňové doklady, poistenie, energie, potvrdenia o opravách, správy o výplatách z platformy a krátke memorandum podporujúce vašu sumu primeraného nájomného, ako napríklad porovnateľné inzeráty na podobné týždne.
Výhoda presahuje obranu pri audite. Presné počty dní vám umožňujú zámerne si zvoliť metódu alokácie, načasovať osobný výlet na konci roka bez prekročenia do územia zmiešaného používania a preukázať zostatok prenosu roky po zaplatení výdavkov. Sledujte dni tak, ako sa dejú, a daňové priznanie sa takmer napíše samo.
Udržujte svoje nájomné knihy tak zorganizované ako svoj denník dní
Daňové pravidlá pre rekreačné nehnuteľnosti odmeňujú majiteľov, ktorí dokážu preukázať presne, čo sa stalo v každý deň a s každým dolárom — ktoré dni boli prenajaté za primeranú hodnotu, ktoré boli osobné, ktoré boli opravárenské a ako sa každý výdavok delí medzi tieto dve kategórie. Takéto vedenie záznamov je ťažké v škatuli od účteniek a jednoduché v knihe, kde je každá transakcia zaradená v momente, keď sa stane. Beancount.io poskytuje účtovníctvo v čistom texte, ktoré vám dáva úplnú transparentnosť a kontrolu nad vašimi finančnými údajmi — žiadne čierne skrinky, žiadne viazanie na dodávateľa. Začnite zadarmo a zistite, prečo vývojári a finanční profesionáli prechádzajú na účtovníctvo v čistom texte.
