Určite ste už videli tú ponuku: vládou garantované výnosy 16, 18, dokonca 36 percent, zabezpečené nehnuteľnosťou, dostupné pre každého s niekoľkými tisícmi dolárov a dražobným číslom. Investovanie do daňových záložných práv znie ako diera v zákone, ktorú finančný priemysel zabudol uzavrieť. Tá ponuka nie je celkom nepravdivá — štátne zákony tie sadzby skutočne stanovujú — ale vynecháva dynamiku dražby, ktorá väčšinu záložných práv stlačí na jednociferné hodnoty, lehoty na odkúpenie, ktoré uzamknú vaše peniaze na roky, a daňový účet, ktorý príde, keď sa záložné právo konečne vyplatí. Tento sprievodca pokrýva, ako predaj daňových záložných práv a daňových prevodov skutočne funguje, čo sú headlineové sadzby hodné po zohľadnení konkurencie, ako dlho je váš kapitál viazaný a ako IRS zaobchádza s každým dolárom, ktorý zarobíte.
Daňové záložné práva vs. daňové prevody: Dve odlišné veci, ktoré kupujete
Keď vlastník nehnuteľnosti prestane platiť daň z nehnuteľnosti, okres stále potrebuje svoje peniaze na školy, cesty a záchranné služby. Namiesto čakania okres predá svoj nárok investorom. Čo presne predá, závisí od štátu.
V štáte s daňovými záložnými právami — Florida, Arizona, Illinois, New Jersey, Iowa, Colorado a ďalšie — okres predá certifikát daňového záložného práva. Zaplatíte dlžné dane v mene vlastníka a na oplátku dostanete záložné právo na prvom mieste voči nehnuteľnosti plus právo vybrať zákonnú úrokovú sadzbu, keď vlastník odkúpi. Nevlastníte nehnuteľnosť. Vlastníte nárok, ktorý sa vyplatí pred takmer všetkým ostatným, vrátane hypotéky.
V štáte s daňovými prevodmi — Kalifornia, Texas, Georgia, Pensylvánia, New York a ďalšie — okres predá na dražbe samotný prevod. Víťazný dražiteľ získa vlastníctvo (v niekoľkých štátoch podliehajúce lehote na odkúpenie po predaji, počas ktorej môže bývalý vlastník nehnuteľnosť stále získať späť tým, že vám zaplatí plus penále). Neexistuje žiadny úrokový tok; váš výnos pochádza z kúpy nehnuteľnosti pod trhovou hodnotou.
Niekoľko štátov je hybridných. Florida predáva najprv certifikáty záložných práv, ale po dvoch rokoch môže držiteľ neodkúpeného certifikátu požiadať o predaj daňového prevodu samotnej nehnuteľnosti. Texas a Georgia predávajú prevody podliehajúce odkúpeniu, ktoré sa správajú ako záložné práva s penalizačnou sadzbou počas tohto okna. Predtým, než začnete študovať pravidlá, overte si, ktorý nástroj váš cieľový okres predáva — taktiky záložných práv a taktiky prevodov sú odlišné hry.
Ako funguje dražba daňových záložných práv
Väčšina dražieb sa presunula online, ale mechanika stále nasleduje zákon okresu. Okres zverejní zoznam dlžníkov týždne pred predajom — čísla parciel, odhadované hodnoty, dlžné sumy — čo je váš výskumný vesmír. Zaregistrujete sa, zložíte zálohu a dostanete dražobné číslo. Každé záložné právo sa potom draží v jednom z troch formátov: znižovanie úrokovej sadzby (Florida, Arizona), kde dražba začína na zákonnom maxime a vyhráva najnižšia ponúknutá sadzba; prémiové draženie (časti New Jersey, Colorado), kde vyhráva najvyššia celková suma nad sumou záložného práva a prémia sa vráti pri odkúpení s malým alebo žiadnym úrokom; alebo znižovanie vlastníctva alebo náhodný výber (Iowa a niektoré menšie jurisdikcie) s pevnou sadzbou. Víťazi zvyčajne platia do 24 až 72 hodín a dostanú certifikát.
Formát nesmierne záleží, pretože určuje, či je zákonná sadzba vaším výnosom, alebo len východiskovým bodom pretekov o dno. V štátoch so znižovaním úrokovej sadzby inštitucionálni kupujúci s automatizovaným dražobným softvérom rutinne stláčajú víťazné sadzby na zlomok headlineového čísla. Víťazné záložné práva s 0,25 až 5 percentami na Floride, s 0 percentami v New Jersey a Illinois a s 1 až 2 percentami v Arizone sú bežnými výsledkami na konkurenčných dražbách. Zákon stanovuje strop; dražba stanovuje váš výnos.
Zákonné sadzby: Čo zákon sľubuje a čo dražby doručia
Tu sú headlineové sadzby, ktoré investori citujú, štát po štáte, s kontextom, ktorý ponuka vynecháva:
- Florida: až 18 percent, znižované na dražbe, 2-ročná lehota na odkúpenie. Najkonkurenčnejší trh v krajine; očakávajte nízke jednociferné hodnoty pri žiadaných záložných právach.
- Arizona: až 16 percent, znižované na dražbe, 3-ročná lehota na odkúpenie. Dražby v metropolitnom Phoenixe stále priťahujú silné draženie.
- Illinois: 18 percent za 6-mesačné obdobie (často uvádzané ako až 36 percent ročne), 2- až 3-ročná lehota na odkúpenie, s penalizačným dražením v okrese Cook.
- Iowa: 24 percent fixne (2 percentá mesačne), približne 21-mesačná lehota na odkúpenie. Žiadne draženie sadzby — každý zarába rovnakú sadzbu.
- New Jersey: až 18 percent, znižované na dražbe, 2-ročná lehota na odkúpenie, s prémiovým dražením, ktoré môže nechať časť vašich peňazí zarábať nič.
- Colorado: 9 percentuálnych bodov nad federálnou diskontnou sadzbou, pohyblivé s menovou politikou.
- Texas: 25 percentné penále, ak sa odkúpi v prvom roku, stúpajúce na 50 percent v druhom roku pre obytné a poľnohospodárske nehnuteľnosti. Penále, nie ročná sadzba — spektakulárne pri 6-mesačnom obrate, priemerné za celé obdobie.
- Georgia: 20 percentné penále v prvom roku s 12-mesačnou lehotou na odkúpenie.
Z tejto tabuľky vyplývajú dve ponaučenia. Po prvé, najvyššie zákonné sadzby priťahujú najväčšiu konkurenciu, ktorá najviac stláča skutočné výnosy — priepasť medzi stropom a clearingovou sadzbou je najširšia presne tam, kde je strop najvyšší. Po druhé, štáty s penále (Texas, Georgia) môžu priniesť ohromujúce anualizované výnosy pri rýchlych odkúpeniach: 25 percentné penále zarobené za tri mesiace sa anualizuje oveľa vyššie než v ktoromkoľvek štáte s úrokovou sadzbou. Ale penále zarobené za celú lehotu na odkúpenie sa anualizuje na niečo oveľa miernejšie a časovanie nekontrolujete.
Lehoty na odkúpenie: Vaše peniaze sú uzamknuté dlhšie, než si myslíte
Lehota na odkúpenie je okno, počas ktorého môže vlastník nehnuteľnosti získať späť čistý titul tým, že vám zaplatí sumu záložného práva plus úrok, penále a poplatky. Počas tohto okna je váš kapitál viazaný — väčšinu certifikátov nemôžete ľahko predať a neexistuje sekundárny trh s niečím ako likvidita akciového trhu.
Typické lehoty na odkúpenie zahŕňajú 2 roky na Floride a v New Jersey, 3 roky v Arizone, 2 až 3 roky v Illinois, približne 21 mesiacov v Iowe, 12 mesiacov v Georgii a v Texase 6 mesiacov pre väčšinu nehnuteľností, ale 2 roky pre obytné a poľnohospodárske pozemky.
Plánujte svoje peniaze podľa maxima, nie priemeru. Väčšina záložných práv sa odkúpi — mnohé skoro, čo zvyšuje anualizované výnosy, ale núti k neustálemu presunu kapitálu. Záložné práva, ktoré sa neodkúpia, sú neúmerne tie na problémových nehnuteľnostiach: najdlhšie na vyriešenie, najdrahšie na exekúciu. Posudzujte každé záložné právo, akoby boli peniaze preč na celé obdobie.
Ešte jedna časová pasca: vo väčšine štátov so záložnými právami sa od vás očakáva, že zaplatíte následné dane — účty za daň z nehnuteľnosti, ktoré sa stanú splatnými v ďalších rokoch, kým držíte certifikát. Zaplaťte ich a pridajú sa k vašej sume na odkúpenie, zvyčajne zarábajú rovnakú sadzbu; nezaplaťte ich a okres môže predať nové záložné právo niekomu inému, čím ohrozí vašu pozíciu. To znamená, že certifikát za 2 000 dolárov môže vyžadovať niekoľko tisíc ďalších platieb počas viacročného držania. Rozpočítajte celkovú expozíciu, nie dražobnú cenu.
Cesta od záložného práva k prevodu: Exekúcia je výnimka, nie plán
Začiatočníci často kupujú záložné práva v nádeji, že exekúciou získajú lacnú nehnuteľnosť. Skúsení investori kupujú záložné práva v nádeji, že budú odkúpené s úrokom. Cesta exekúcie existuje, ale je pomalá, drahá a neistá:
- Musíte prečkať celú lehotu na odkúpenie, než začnete čokoľvek — tri roky viazaného kapitálu v Arizone.
- Potom požiadate o daňový prevod alebo podáte exekučnú žalobu v závislosti od štátu. Držitelia certifikátov na Floride žiadajú o predaj daňového prevodu, kde sa nehnuteľnosť opäť draží a musíte dražiť proti verejnosti, aby ste si ju udržali. V štátoch so súdnou exekúciou si najmete právnika a žalujete, čo trvá mesiace a stojí tisíce.
- Prevod, ktorý dostanete, je zriedka čistý. Daňové prevody rutinne nesú chyby v titule, ktoré sťažujú získanie poistenia titulu. Väčšina investorov musí podať žalobu na vyčistenie titulu — ďalší súdny spor, ďalších niekoľko tisíc dolárov, ďalších niekoľko mesiacov — než je nehnuteľnosť predajná za plnú hodnotu.
- Niektoré ťarchy prežívajú. IRS zvyčajne dostane 120 dní po predaji na odkúpenie nehnuteľnosti podliehajúcej federálnemu daňovému záložnému právu. Environmentálna kontaminácia, záložné práva na vymáhanie stavebného poriadku a špeciálne odvody tiež môžu prežiť alebo sa pripísať vám ako novému vlastníkovi.
Exekúcia je právny projekt s nákladmi právneho projektu a záložné práva, ktoré stoja za exekúciu, sú tie, ktorých nehnuteľnosti ste skúmali pred dražením — presne ten prieskum, ktorý väčšina začiatočníkov vynecháva.
Predaje daňových prevodov: Kúpa nehnuteľnosti priamo
Ak sú záložné práva investícia s pevným výnosom s právnym zvyškovým rizikom, prevody sú kúpa nehnuteľnosti so zľavou so zvyškovým rizikom odkúpenia. Dražíte na samotnú nehnuteľnosť, zvyčajne začínajúc na dlžných daniach plus nákladoch — a na konkurenčných trhoch víťazné ponuky bežia oveľa vyššie než otváracia. Príbehy o „centoch za dolár" pochádzajú z vidieckych okresov a problémových parciel, nie zo žiadaných pozemkov v rastúcich metropolách.
Kritickou premennou je lehota na odkúpenie po predaji. V Texase môže bývalý vlastník obytnej alebo poľnohospodárskej nehnuteľnosti odkúpiť do 2 rokov (6 mesiacov pre inú nehnuteľnosť) tým, že vám zaplatí kúpnu cenu plus penále — 25 percent v prvom roku, 50 percent v druhom. V Georgii má bývalý vlastník 12 mesiacov. Počas tohto okna vlastníte nehnuteľnosť, ktorú nemôžete bezpečne vylepšiť, predať s čistým titulom ani použiť ako zálohu. Zahrňte túto nelikviditu do svojej ponuky. V čistých štátoch s prevodmi bez odkúpenia po predaji, ako je väčšina Kalifornie a Pensylvánie, je predaj konečný, keď padne kladivo — a také je aj vaše vlastníctvo každého problému, ktorý parcelu sprevádza.
Riziká, ktoré ponuka vynecháva
Prejdite si tento zoznam, než sa zaregistrujete na akúkoľvek dražbu:
Bezcené zabezpečenie. Záložné právo je len také dobré ako nehnuteľnosť za ním. Parcely bez prístupu, cestné pásy, kontaminované pozemky a odsúdené stavby sa všetky objavujú na zoznamoch dlžníkov. Ak vlastník odíde od účtu za daň 1 800 dolárov na parcele ocenenej na 40 000 dolárov, spýtajte sa, čo vie vlastník, čo ocenenie nevie.
Konkurencia stláčajúca výnosy k nule. Na každom veľkom trhu dražia fondy a profesionálni kupujúci tisíce záložných práv na dražbu so softvérom a výhodami rozsahu. Vaša výhoda nie je rýchlosť — je to selektívnosť: menšie okresy, záložné práva na zvláštne parcely a pozemky, ktoré filtre hromadných kupujúcich odmietnu.
Následné dane a nárast nákladov. Poplatky za zápis, náklady na due diligence, následné platby daní a právne poplatky všetky zaťažujú headlineovú sadzbu. Záložné právo za 1 500 dolárov zarábajúce 10 percent, ktoré vyžaduje 3 000 dolárov na následných daniach a 400 dolárov na poplatkoch, nie je 10 percentná investícia z vášho celkového kapitálu.
Zdržania v dôsledku bankrotu. Ak vlastník podá bankrot, automatický odklad zmrazí vymáhanie a exekúciu, kým prípad prebieha. Stále držíte zabezpečený nárok, ale váš časový plán sa práve stal časovým plánom bankrotového súdu.
Federálne záložné práva a právo IRS na odkúpenie. Nehnuteľnosť zaťažená federálnym daňovým záložným právom nesie 120-dňové právo IRS na odkúpenie po daňovom predaji. Komunálne záložné práva na energie, demolačné záložné práva a environmentálna zodpovednosť môžu predaj úplne prežiť. Vyhľadanie titulu pred dražením nie je voliteľné.
Neodkúpené záložné práva, z ktorých nemôžete vystúpiť. Ak sa záložné právo neodkúpi a exekúcia nemá ekonomický zmysel, niektoré jurisdikcie nechajú certifikát jednoducho vypršať — a s ním aj vašu investíciu. Poznajte pravidlá vypršania vo vašom štáte, než budete dražiť.
Ako IRS zdaňuje vaše výnosy
Príjem z daňových záložných práv je plne zdaniteľný a začiatočníci na to dôsledne nedbajú pri plánovaní. Pravidlá v obrysoch:
Úrok je bežný príjem. Úroková časť platby za odkúpenie sa zdaňuje ako bankový úrok — podľa vašej bežnej marginálnej sadzby, nie podľa sadzieb kapitálových ziskov. Vykážte ho ako úrokový príjem v daňovom priznaní. Ak vám platobný subjekt (zvyčajne okres) vyplatí počas roka 10 dolárov alebo viac na úrokoch, mal by vám poslať formulár 1099-INT, ale prahová hodnota vykazovania nemení prah zdaniteľnosti: všetok úrok je zdaniteľný, či už formulár dostanete alebo nie. Sledujte odkúpenia sami, namiesto spoliehania sa na okresné dokumenty, ktoré sa kvalitou divoko líšia.
Penále sú vo všeobecnosti tiež bežný príjem. 25 percentné penále v Texase a 20 percentné penále v Georgii fungujú ekonomicky ako úrok — kompenzácia za používanie vašich peňazí — a zvyčajne sa zdaňujú ako bežný príjem v roku, keď ich dostanete.
Prémie sú vrátený kapitál, nie príjem. Prémia, ktorú ste ponúkli nad sumu záložného práva, sa vám vráti pri odkúpení bez daňových dôsledkov (len dostávate späť svoje vlastné peniaze), hoci akýkoľvek úrok, ktorý samotná prémia zarobila, je zdaniteľný.
Exekúcia resetuje vašu daňovú matematiku. Ak vykonáte exekúciu a prevezmete nehnuteľnosť, vaša nákladová základňa vo všeobecnosti zahŕňa sumu záložného práva, následné dane, ktoré ste zaplatili, a náklady na exekúciu. Keď neskôr predáte, zisk je zvyčajne kapitálový zisk — krátkodobý alebo dlhodobý v závislosti od vášho obdobia držania po nadobudnutí. Uchovajte každý doklad od kúpy po predaj; rekonštruovať základňu o roky neskôr z okresných záznamov je utrpenie.
Straty sú obmedzené. Ak certifikát vyprší bezcenne, strata je vo všeobecnosti kapitálová strata, podliehajúca ročnému limitu 3 000 dolárov proti bežnému príjmu. Táto asymetria — zisky zdaňované ako bežný príjem, straty obmedzené ako kapitálové straty — je ďalším dôvodom na konzervatívne posudzovanie.
Uplatňujú sa aj štátne dane. Väčšina štátov zdaňuje úrok z daňových záložných práv tiež ako bežný príjem a záložné práva mimo štátu môžu vytvoriť povinnosť podať priznanie v zdrojovom štáte. Pred prvou cezhraničnou dražbou to potvrďte s daňovým poradcom.
Dôchodkové účty menia obraz. Niektorí investori kupujú záložné práva v rámci samospravovaného IRA, kde úrok rastie s odloženou daňou alebo bez dane — ale pravidlá zakázaných transakcií, riziko UBIT, poplatky za správu a obtiažnosť financovania následných daní zvnútra účtu z toho robia teritórium pre špecialistov.
Kontrolný zoznam due diligence pred dražením
Profesionáli odmietajú veľkú väčšinu toho, čo skúmajú. Pre každé záložné právo alebo prevod na vašom užšom zozname:
- Overte, že nehnuteľnosť existuje a je dostupná. Skontrolujte satelitné snímky a potvrďte zákonný prístup — parcela obklopená súkromným pozemkom bez vecného bremena môže byť takmer nepredajná.
- Vykonajte vyhľadanie titulu. Identifikujte hypotéky, federálne daňové záložné práva, rozsudky a nároky HOA a vymáhania stavebného poriadku. Zistite, ktoré prežijú daňový predaj vo vašom štáte.
- Skontrolujte obývanosť a stav. Obývaná nehnuteľnosť môže znamenať konanie o vysťahovaní po exekúcii; stavba môže mať hodnotu nižšiu než náklady na demoláciu.
- Skontrolujte environmentálny stav a územné plánovanie. Kontaminovaná pôda a neza stavateľné pozemky sú klasické pasce daňových predajov a environmentálna zodpovednosť môže nasledovať vlastníka.
- Oceňte konzervatívne. Použite porovnateľné predaje, nie odhadovanú hodnotu. Posúďte downside: akú hodnotu má toto, ak to nakoniec budete vlastniť?
- Modelujte celkový výnos. Dražobná cena plus poplatky plus očakávané následné dane plus rezerva na náklady exekúcie, proti realistickej clearingovej sadzbe — nie zákonnému maximu — za celú lehotu na odkúpenie.
- Prečítajte si pravidlá okresu. Postupy odkúpenia, povinnosti následných daní a sadzobníky poplatkov sa líšia podľa okresu, nielen podľa štátu.
Udržujte svoje portfólio záložných práv organizované od prvého dňa
Portfólio záložných práv je investícia náročná na účtovníctvo: desiatky certifikátov naprieč okresmi a štátmi, každý s vlastnou kúpnou cenou, sadzbou, časom odkúpenia, harmonogramom následných daní a stopou poplatkov. Investori, ktorí sa popália pri daniach, sú zriedka tí so zlými záložnými právami — sú to tí, ktorí nedokážu o dva roky neskôr zrekonštruovať, ktorý šek za odkúpenie obsahoval koľko istiny versus koľko úroku.
Sledujte každý certifikát ako vlastnú pozíciu: dátum a suma kúpy, zákonná a skutočná sadzba, termín odkúpenia, každá následná platba dane a každý poplatok. Keď príde odkúpenie, okamžite ho rozdeľte na návrat kapitálu a zdaniteľný úrok — toto rozdelenie je vaše daňové priznanie a okresný paušálny šek ho za vás neurobí. Dokumentácia Beancount ukazuje, ako modelovať aktíva, pohľadávky a úrokový príjem ako transakcie v čistom texte, ktoré môžete kontrolovať riadok po riadku, čo je presne štruktúra, ktorú multi-okresné portfólio záložných práv potrebuje.
Zjednodušte si účtovníctvo daňových záložných práv
Keď budujete portfólio certifikátov záložných práv naprieč okresmi a kalendármi odkúpenia, udržiavanie základne, následných daní a rozdelenia úrokov každej pozície v jednej konzistentnej knihe je to, čo mení dobrú dražobnú stratégiu na čisté daňové priznania. Beancount.io poskytuje účtovníctvo v čistom texte, ktoré vám dáva úplnú transparentnosť a kontrolu nad vašimi finančnými údajmi — žiadne čierne skrinky, žiadne uzamknutie u dodávateľa. Začnite zadarmo a zistite, prečo vývojári a finanční profesionáli prechádzajú na účtovníctvo v čistom texte.
