#real-estate
Contabilidade imobiliária, rastreamento de propriedades e gestão de investimentos
Um guia prático para conselhos de HOAs, tesoureiros e CPAs de pequenas empresas sobre a eleição da Seção 528, os quatro testes de elegibilidade do Form 1120-H, a compensação da alíquota fixa de 30% versus o Form 1120, e por que cada associação deve registrar uma votação anual da Decisão de Receita 70-604.
A Seção 45L paga aos construtores e incorporadores de $500 a $5.000 por residência com eficiência energética, mas o One Big Beautiful Bill Act encerra o crédito para residências adquiridas após 30 de junho de 2026. Um guia prático sobre a certificação ENERGY STAR versus Zero Energy Ready, regras de salário vigente em multifamiliares, a exclusão da base LIHTC e a mecânica do Formulário 8908 que decide se o crédito sobrevive a uma auditoria.
Como a Seção 514 do Código de Receita Interna tributa investimentos alavancados mantidos por organizações 501(c)(3), fundações privadas e IRAs auto-geridos — incluindo o cálculo da porcentagem dívida/base, a mecânica do Formulário 990-T, a retroatividade de 12 meses na venda e a exceção imobiliária da Seção 514(c)(9) para escolas e fundos de pensão.
O Reg. 1.469-2(f)(6) reclassifica o rendimento líquido de aluguel de propriedades que você aluga para o seu próprio negócio ativo como não passivo, mantendo as perdas de aluguel como passivas. Este guia explica a assimetria, detalha o exemplo de um dentista com uma dedução de segregação de custos de $200.000 e mostra como a eleição de agrupamento do Reg. 1.469-4 pode anular a regra.
Como os regulamentos de propriedade tangível da Seção 263(a)-3 do IRS decidem o que as pequenas empresas podem deduzir agora versus capitalizar ao longo de décadas — com os três portos seguros (de minimis de US$ 2.500/US$ 5.000, a regra de edifícios para pequenos contribuintes e manutenção rotineira), o teste BRA e a armadilha da unidade de propriedade que causa a maioria dos erros.
Auditorias de recuperação do setor revelam que 5% a 15% das taxas de CAM faturadas estão incorretas ou não são devidas. Este guia explica como ler o extrato de ajuste de final de ano de um locador, onde se escondem erros de quota-parte pro rata e gross-up, e como contestar cobranças antes do encerramento do prazo de auditoria.
O Formulário 1099-S relata o preço bruto de venda de uma casa, não o líquido, o que rotineiramente gera notificações CP2000 do IRS para vendedores cujo ganho está totalmente excluído sob a Seção 121. Este guia explica a certificação Rev. Proc. 2007-12 que permite que vendas de residência principal qualificadas ignorem o formulário, os limites de $250.000/$500.000, a armadilha de uso não qualificado adicionada em 2008 e como declarar de forma defensável quando o 1099-S não puder ser evitado.
O OBBBA aumentou o teto da dedução SALT para US$ 40.400 em 2026, mas uma redução progressiva do MAGI de 30 centavos por dólar entre US$ 505.000 e US$ 606.333 cria uma taxa marginal efetiva de aproximadamente 45% — o "torpedo SALT". Saiba aqui como decidir se deve voltar a detalhar as deduções.
Um guia prático sobre como o IRS calcula o boot em uma permuta da Seção 1031 — cash boot, mortgage boot, as quatro regras de compensação, recaptura de depreciação a 25%, base de custo transferida e declaração no Formulário 8824 — com um exemplo prático mostrando como $200K de novo capital podem anular $200K de mortgage boot.
Uma venda disfarçada sob a Seção 707(a)(2)(B) condensa uma contribuição para a sociedade e uma distribuição de caixa relacionada em uma venda tributável. Transferências dentro de dois anos são presumidas como venda; a fração da venda considerada é igual à contraprestação recebida dividida pelo valor justo de mercado (FMV) da propriedade.
A Seção 707(a)(2)(B) recaracteriza contribuições de propriedade e distribuições de caixa associadas a membros de LLCs como vendas tributáveis quando ocorrem dentro de um período de dois anos. Um guia detalhado sobre o teste de dois critérios, a presunção refutável de dois anos, as quatro exceções regulatórias, a mecânica de distribuição financiada por dívida e a declaração do Formulário 8275 que protege os sócios de problemas em auditorias.
Estrangeiros não residentes que possuem imóveis nos EUA, ações de empresas americanas ou outros bens localizados no país recebem apenas uma isenção de imposto sobre herança de $60.000 — e não os $13,99 milhões de que os cidadãos desfrutam em 2026 — e pagam até 40% sobre o excesso. Um guia prático sobre o Formulário 706-NA, retenção FIRPTA, alívio por tratado via Formulário 8833, certificados de transferência e as estruturas de "blocker corporation" que realmente funcionam.
