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Imóveis

Contabilidade imobiliária, rastreamento de propriedades e gestão de investimentos

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Formulário 8300: Relatando Transações em Dinheiro Acima de US$ 10.000 para Concessionárias de Carros, Joalheiros, Setor Imobiliário e Advogados

O Formulário 8300 exige que as empresas relatem pagamentos em dinheiro superiores a US$ 10.000 em um prazo de 15 dias. Este guia aborda quem deve declarar, o que conta como dinheiro (incluindo cheques administrativos abaixo de US$ 10.000), as regras de agregação de 24 horas e 12 meses, as penalidades por estruturação de até US$ 31.000 por formulário e as armadilhas do setor que atingem concessionárias de carros, joalheiros, operadores imobiliários e advogados.

Mike Thrift

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Propriedade de Melhoria Qualificada Sob a Seção 168(e)(6): Como Reformas de Restaurantes, Varejo e Escritórios Liberam Recuperação de 15 Anos e Depreciação de Bônus de 100%

A Propriedade de Melhoria Qualificada (QIP) sob a Seção 168(e)(6) permite que reformas internas não residenciais usem um período de recuperação de 15 anos e se qualifiquem para 100% de depreciação de bônus após o OBBBA. Abrange o teste estatutário, três exclusões, o histórico do TCJA ao OBBBA, um exemplo prático de um restaurante de US$ 540.000 e deduções retroativas do Formulário 3115.

Mike Thrift

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Dedução de Juros Hipotecários da Seção 163(h) em 2026: Teto de $750k, Empréstimos Adquiridos e Regras de HELOC

A Seção 163(h) determina se a sua maior linha do Schedule A é uma dedução de $14.000 ou de $8.500. Veja como funcionam na prática o teto permanente de $750.000 da TCJA, os empréstimos de $1 milhão anteriores a 2018 (grandfathered), a regra de 'melhoria substancial' do HELOC e o retorno da dedução do seguro hipotecário em 2026 — com exemplos práticos e os registros necessários para auditoria.

Mike Thrift

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Limitação de Despesas com Juros da Seção 163(j): 30% do ATI, a Isenção para Pequenas Empresas e a Opção por Atividade Imobiliária

A Seção 163(j) limita a dedução de juros comerciais a 30% do lucro tributável ajustado, e o OBBBA restaurou a adição do tipo EBITDA para anos fiscais iniciados após 31 de dezembro de 2024. Este guia detalha o cálculo, a isenção para pequenas empresas sob a Seção 448(c), a opção irrevogável por atividade imobiliária, a armadilha de base EBIE em parcerias e a coreografia de reporte do Formulário 8990.

Mike Thrift

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Avaliação de Uso Especial da Seção 2032A: Reduza até US$ 1,46 Milhão do Valor do Espólio de uma Fazenda Familiar ou Empresa de Capital Fechado em 2026

A Seção 2032A permite que os inventariantes avaliem propriedades rurais ou imóveis de empresas de capital fechado qualificados pelo seu uso produtivo em vez do valor justo de mercado, com um teto de redução para 2026 de US$ 1.460.000 — o que equivale a até US$ 584.000 em imposto federal sobre herança à alíquota de 40%. A eleição é irrevogável, exige participação material e aciona um período de recuperação de 10 anos.

Mike Thrift

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Regras de Perda de Atividade Passiva da Seção 469: Como Investidores Imobiliários Liberam Perdas Aprisionadas

Um guia prático sobre a Seção 469 para investidores imobiliários e proprietários de negócios paralelos — os sete testes de participação material, o subsídio de aluguel ativo de $25.000, a exceção para profissionais do setor imobiliário, o ângulo do aluguel de curto prazo e as regras de alienação que liberam perdas suspensas.

Mike Thrift

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Doutrina da Transação em Etapas: Como o IRS Colapsa Planos Tributários de Múltiplas Etapas

A doutrina da transação em etapas permite que o IRS trate uma sequência de etapas formalmente separadas como uma única transação tributável. Este guia explica os três testes que os tribunais aplicam — resultado final, interdependência mútua e compromisso vinculativo — os casos emblemáticos (Gregory v. Helvering, Court Holding, Kimbell-Diamond), as transações de 2026 mais expostas (drop-and-swaps 1031, conversões de entidades pré-venda, doações antes da expiração da isenção de herança) e os hábitos de documentação que mantêm os planos de múltiplas etapas defensáveis.

Mike Thrift

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Safe Harbor para Imóveis de Aluguel sob a Seção 199A: Como Proprietários Registram 250 Horas, Evitam a Armadilha do Aluguel Triple Net e Garantem a Dedução de 20% de QBI

O Revenue Procedure 2019-38 permite que proprietários tratem imóveis de aluguel como um negócio para a dedução de 20% de QBI se registrarem 250 horas de serviços qualificados, mantiverem registros contemporâneos, evitarem aluguéis triple net e protocolarem uma eleição assinada — agora permanente sob o One Big Beautiful Bill Act de 2025.

Mike Thrift

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Formulário 6252 e Vendas Parceladas: Um Guia Prático para a Seção 453

Um guia prático sobre vendas parceladas da Seção 453 e o Formulário 6252 — como a proporção do lucro bruto difere ganhos de capital ao longo dos anos, quando a recuperação de depreciação força o reconhecimento no primeiro ano, como a cobrança de juros da Seção 453A se aplica acima do limite de US$ 5 milhões e quando a opção por não utilizar o método supera o diferimento.

Mike Thrift

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