Tenancy in Common: Como Copropriar Imóvel de Troca Sem Acidentalmente Criar uma Sociedade

Você acabou de vender uma casa alugada e o relógio da sua troca 1031 já está correndo: 45 dias para identificar o imóvel substituto, 180 dias para fechar. O problema é que o seu produto da venda compra apenas uma fatia do tipo de edifício comercial com gestão profissional que você realmente quer possuir. Um sócio se oferece para juntar dinheiro com você — mas aqui está a armadilha que a maioria dos permutantes nunca vê chegando. Se o IRS decidir que a sua copropriedade é, na verdade, uma sociedade, a sua troca fracassa apenas pela classificação, e cada dólar de ganho que você pensou ter diferido se torna tributável no ano da venda.

A tenancy in common, geralmente abreviada como TIC, é a forma de propriedade construída exatamente para essa situação. Cada coproprietário detém um interesse fracionário indiviso, direto e escriturado no próprio imóvel — não um interesse em uma entidade que possui o imóvel. Essa distinção é o jogo inteiro sob a Seção 1031, que expressamente exclui interesses de sociedade do tratamento como like-kind. Estruture corretamente e um interesse fracionário pode se qualificar como imóvel substituto. Deixe o arranjo derivar para uma atividade empresarial conjunta e você possui um interesse de sociedade vestindo uma fantasia de TIC, que não se qualifica para nada.

Este guia explica o que é a propriedade em TIC, por que os permutantes a utilizam, as 15 condições que a Revenue Procedure 2002-22 estabelece para uma ruling do IRS, e os erros cotidianos que fazem a classificação desmoronar.

O Que Tenancy in Common Realmente Significa​

Uma tenancy in common é uma das formas básicas pelas quais duas ou mais pessoas podem possuir um imóvel em conjunto sob a lei estadual. Cada tenant in common detém um interesse fracionário indiviso em todo o imóvel. Indiviso significa que nenhum proprietário pode apontar para uma ala específica do edifício e chamá-la de sua: um proprietário de 25 por cento possui um quarto de cada metro quadrado, de cada dólar de aluguel e de cada reparo no telhado.

Várias características distinguem a TIC das outras formas comuns de copropriedade:

• Cotas desiguais são permitidas. Diferentemente de uma joint tenancy, que exige interesses iguais, os proprietários em TIC podem deter 40, 30, 20 e 10 por cento, ou qualquer divisão que a escritura declare.
• Sem direito de sobrevivência. Quando um tenant in common morre, seu interesse passa aos seus herdeiros ou por testamento — não automaticamente aos coproprietários sobreviventes.
• Direitos de transferência independentes. Cada proprietário pode, em geral, vender, hipotecar ou doar o próprio interesse sem pedir permissão, embora o acordo de copropriedade e o credor normalmente imponham condições.
• Declaração fiscal separada. Cada proprietário declara a sua própria cota de aluguéis, despesas e depreciação. Não há declaração da entidade.

Esse último ponto é onde reside o risco fiscal. Se os coproprietários começarem a agir como uma empresa — contas bancárias conjuntas, um nome comercial comum, controle centralizado — o IRS pode reclassificar o arranjo como uma sociedade para fins fiscais federais, independentemente do que diz a escritura. Os rótulos da lei estadual não controlam a classificação fiscal federal.

Por Que os Permutantes de 1031 Usam Interesses de TIC​

Uma troca 1031 diferida vem com mecânica rígida. Você deve identificar o imóvel substituto em até 45 dias após a venda, fechar em até 180 dias, usar um intermediário qualificado para custodiar o produto da venda e — crucialmente — receber o título do imóvel substituto da mesma forma como detinha o imóvel alienado. Um contribuinte que possuía uma casa alugada diretamente não pode trocá-la por um interesse de sociedade em um shopping center. A lei fecha essa porta explicitamente.

Essa regra do mesmo contribuinte costumava excluir permutantes menores de imóveis maiores. Você não podia pagar o edifício inteiro e não podia comprar uma cota de sociedade nele. A partir do final dos anos 1990, os patrocinadores começaram a empacotar interesses de TIC como imóvel substituto pronto para compra: um edifício comercial escriturado para até 35 coproprietários, cada um comprando um interesse fracionário dimensionado ao seu produto de troca. O comprador obtém propriedade imobiliária direta e escriturada que pode se qualificar sob a Seção 1031, além de gestão profissional sem os deveres de locador.

Os interesses de TIC também resolvem o problema da saída da sociedade. Quando os sócios de uma sociedade imobiliária discordam — um quer liquidar, outro quer trocar por um novo imóvel — a própria sociedade pode distribuir interesses de TIC indivisos aos sócios em uma manobra comumente chamada de drop-and-swap. Cada ex-sócio então troca (ou vende) de forma independente. Feito com separação suficiente entre a distribuição e a troca, cada proprietário está trocando o seu próprio interesse escriturado. Feito de forma imediata e encadeada, o IRS pode colapsar as etapas e tratar o conjunto todo como uma venda pela sociedade.

A Armadilha da Sociedade: Por Que a Classificação Decide Tudo​

A Seção 1031 exclui interesses em uma sociedade de ambos os lados de uma troca. Essa única exclusão é a razão pela qual a estruturação de TIC existe. A pergunta que o IRS faz nunca é "como a escritura chama isso?", mas "esse arranjo anda e fala como uma entidade empresarial?"

Os sinais de alerta de tratamento como entidade são práticos, não teóricos:

• Apresentar uma declaração de imposto de sociedade para o imóvel
• Operar sob um nome comercial comum ou nome de fantasia
• Agrupar aluguéis e pagar despesas a partir de uma conta conjunta que os proprietários controlam em conjunto
• Referir-se uns aos outros como sócios ou membros em documentos
• Centralizar a tomada de decisão real em um gestor enquanto os proprietários apenas referendam
• Restringir transferências com tanta rigidez que nenhum proprietário pode realisticamente sair

Qualquer um desses enfraquece a narrativa de copropriedade. Vários juntos podem afundá-la. E, como a classificação é um teste de fatos e circunstâncias, não existe uma lista de verificação que garanta segurança — o que nos leva ao que mais se aproxima disso que o IRS já publicou.

Revenue Procedure 2002-22: As 15 Condições da Ruling​

Depois de recusar vários pedidos de letter ruling sobre ofertas de TIC, o IRS emitiu a Revenue Procedure 2002-22 em 2002. Entenda o que este documento é e o que não é. Não é um porto seguro, e ele mesmo diz isso: lista as condições sob as quais o IRS considerará emitir uma private letter ruling de que um interesse indiviso é copropriedade e não uma entidade empresarial. Atender a todas as 15 não garante uma ruling favorável nem uma troca qualificada, e o procedimento não pode ser usado como padrão de auditoria. O assessor fiscal o usa como estrutura de estruturação e revisão de documentos — nada mais.

Com essa ressalva, aqui estão as 15 condições em linguagem simples:

Propriedade e número de titulares​

1. Título de TIC real. Cada coproprietário detém o título diretamente como tenant in common sob a lei local, ou por meio de uma entidade desconsiderada para fins fiscais. O imóvel como um todo não é titulado em uma sociedade, corporação ou LLC tributada como entidade separada.
2. No máximo 35 coproprietários. Um casal conta como uma pessoa, e os herdeiros que herdam o interesse de um coproprietário em conjunto contam como um.

Parecer e agir como coproprietários, não como uma empresa​

3. Sem tratamento como entidade. O grupo não apresenta declaração de sociedade ou corporativa, não faz negócios sob um nome comum nem apresenta os seus membros como sócios, acionistas ou membros.
4. Um acordo limitado. O acordo de copropriedade limita-se ao próprio imóvel — votação, manutenção, um direito de primeira oferta antes de qualquer pedido de partilha — em vez de criar governança ao estilo de entidade.
5. Direitos de voto reais. As grandes decisões — vender, arrendar, tomar empréstimo contra o imóvel, contratar o gestor — exigem aprovação unânime. Assuntos do dia a dia podem ser aprovados por proprietários que detêm mais da metade dos interesses.
6. Saída livre em princípio. Cada proprietário pode transferir, partilhar ou tomar empréstimo contra o seu próprio interesse. Restrições costumeiras de credores e direitos de primeira oferta a valor justo de mercado são permitidos, mas um proprietário que nunca pode sair parece um sócio preso.

O dinheiro segue as porcentagens da escritura​

7. O produto da venda vai para os proprietários. Quando o imóvel é vendido, a hipoteca geral é quitada e o restante flui para os coproprietários.
8. Receita e custos permanecem proporcionais. Cada proprietário recebe aluguel e suporta custos em exata proporção à sua porcentagem escriturada. Se um proprietário cobre o déficit de outro, o adiantamento deve ser dívida com recurso, reembolsada em até 31 dias — não um subsídio informal.
9. A dívida também permanece proporcional. Um empréstimo geral garantido por todo o imóvel é alocado entre os proprietários pela porcentagem de propriedade.

Sem garantias disfarçadas ou negócios paralelos​

10. Opções apenas a valor justo de mercado. Qualquer opção de compra sobre um interesse deve ter preço de exercício a valor justo de mercado no momento do exercício, e nenhum proprietário pode deter uma opção de venda contra o patrocinador, credor, gestor, arrendatário ou parte relacionada que garanta silenciosamente uma saída.
11. Apenas atividade de locação. O imóvel limita-se ao que os locadores costumeiramente fazem — manter, reparar, alugar, arrendar. Operar um negócio em funcionamento nas instalações, ou fornecer serviços significativos não costumeiros, empurra o arranjo para o tratamento como entidade. Serviços prestados por agentes ou partes relacionadas podem ser atribuídos aos proprietários.

Gestor, arrendamentos, credor e patrocinador em condições de mercado​

12. Um gestor com poderes limitados. Os contratos de gestão renovam-se pelo menos anualmente, o gestor não pode também ser arrendatário, a receita líquida deve ser distribuída em até três meses e — o ponto sensível — a remuneração do gestor não pode depender da receita ou do lucro do imóvel.
13. Arrendamentos reais. Os aluguéis devem ser aluguéis genuínos de valor justo de mercado, não fórmulas vinculadas ao lucro líquido, ao fluxo de caixa ou à valorização do patrimônio.
14. Um credor não relacionado. O credor não pode ser relacionado a um coproprietário, ao patrocinador, ao gestor ou ao arrendatário sob as regras de pessoas relacionadas do procedimento.
15. Economia do patrocinador a valor justo. O preço de compra e cada taxa do patrocinador devem refletir o valor justo de mercado e não podem estar vinculados à receita ou ao lucro do imóvel.

Observe o padrão que percorre as condições 8 a 15: tudo deve ser proporcional, a preços de mercado e independente da lucratividade. No momento em que a economia se inclina para recompensar alguém por desempenho ou proteger alguém do risco, o arranjo começa a cheirar a joint venture.

Como os Permutantes Costumam Quebrar a Estrutura​

As condições acima descrevem uma oferta bem construída. A maioria das falhas de classificação vem do comportamento comum após o fechamento, não dos documentos originais:

• Apresentar o Formulário 1065. Nada diz "somos uma sociedade" como uma declaração de sociedade. Cada proprietário de TIC declara a sua cota de aluguéis e despesas no seu próprio Schedule E. Uma declaração conjunta pode desfazer uma estruturação cuidadosa em uma única entrega.
• Manter uma única conta conjunta. Recolher todos os cheques de aluguel em uma conta compartilhada e pagar contas a partir dela parece operações empresariais em pool. Economia proporcional significa fluxos de dinheiro proporcionais.
• Chamar uns aos outros de sócios. Linguagem descuidada em e-mails, acordos paralelos e materiais de marketing vira evidência. Proprietários são coproprietários, ponto final.
• Dar ao gestor um cheque em branco. Se o gestor pode refinanciar, re-arrendar ou vender sem real aprovação dos proprietários, as disposições de voto unânime são ficção — e a votação unânime é um dos marcadores mais claros de copropriedade genuína.
• Remuneração baseada em lucro. Um gestor ou patrocinador pago com uma porcentagem do fluxo de caixa líquido falha na condição 12 de imediato. As taxas devem ser fixas ou vinculadas ao aluguel bruto a preços de mercado.
• Trancar as saídas. Restrições de transferência mais severas que um direito costumeiro de primeira oferta sugerem que o grupo, e não o indivíduo, controla o investimento.
• Apressar um drop-and-swap. Dissolver uma sociedade em interesses de TIC dias antes de uma troca convida o IRS a colapsar as etapas. Deixe a propriedade em TIC amadurecer, documente a intenção de investimento independente e deixe cada proprietário tomar as suas próprias decisões de troca.

Se você está comprando em uma oferta de TIC patrocinada, leia o contrato de gestão e os termos de financiamento antes de ler o folheto. Taxas do patrocinador, credores relacionados e discricionariedade do gestor são onde as ofertas silenciosamente se afastam das condições da ruling.

Declarar a Sua Cota: A Escrituração Que Prova a Copropriedade​

Livros limpos fazem dupla função para um proprietário de TIC. Mantêm a sua declaração fiscal correta, e são o rastro documental que mostra que você operou como um coproprietário independente e não como um sócio.

Cada proprietário acompanha a sua própria fatia: a sua porcentagem dos aluguéis brutos, a sua porcentagem dos custos operacionais, a sua cota da dívida geral e a sua própria base depreciável. A depreciação merece atenção especial — a sua base, a data de entrada em serviço e a depreciação anterior do imóvel alienado (reduzida por qualquer boot recebido) tudo isso entra no cálculo da troca, e somente a sua cota da base do imóvel substituto é sua para depreciar. Mantenha os registros do imóvel em TIC fisicamente separados de quaisquer livros de sociedade ou empresariais que você também mantenha, e nunca misture os seus fundos com a conta de outra entidade.

Os livros de um proprietário de TIC são, em sua maioria, aritmética de alocação — as mesmas porcentagens aplicadas a cada folha de aluguéis, conta de imposto e prêmio de seguro, mês após mês. Registrar essas alocações como lançamentos explícitos e auditáveis em um livro-razão com controle de versão significa que você pode mostrar ao seu contador, e se algum dia chegar a isso a um examinador, exatamente como cada dólar seguiu a escritura. A documentação do Beancount percorre o rastreamento de múltiplos imóveis passo a passo.

Na hora do imposto, resista a qualquer sugestão — dos padrões do software a coproprietários bem-intencionados — de apresentar uma única declaração para o imóvel. Um Formulário 1065 com o seu nome nele é o erro burocrático mais caro que um proprietário de TIC pode cometer.

TIC vs. DST: Qual Estrutura Fracionária se Encaixa?​

Desde que o IRS publicou a Revenue Ruling 2004-86, o Delaware Statutory Trust assumiu em grande parte o mercado fracionário pré-empacotado. Um DST é um trust que possui o imóvel; os investidores detêm interesses beneficiários que a ruling trata como interesses diretos em imóveis para fins de 1031. Vale a pena comparar os dois antes de se comprometer:

A troca é controle por conveniência. A TIC mantém você um proprietário genuíno com votos genuínos — o que também é a razão pela qual os credores examinam cada coproprietário e pela qual um único resistente pode bloquear uma venda. O DST troca todo o controle por simplicidade e simpatia dos credores. Case a estrutura com o quanto você quer se envolver pelos próximos cinco a dez anos.

Uma Lista de Due Diligence Antes de Comprar​

Quer o interesse venha de um patrocinador nacional ou de três irmãos herdando uma duplex, percorra esta lista com o seu assessor fiscal antes que o seu período de identificação se esgote:

1. Confirme que a escritura realmente transmite o título de tenant-in-common sob a lei do seu estado, nas porcentagens que a oferta descreve.
2. Leia o acordo de copropriedade quanto a termos de votação, transferência, partilha, empréstimo e inadimplência, e compare cada um com as 15 condições acima.
3. Verifique se aluguéis, despesas, dívida e eventual produto da venda seguem todos as porcentagens da escritura — e que quaisquer adiantamentos permitidos são empréstimos de curto prazo com recurso.
4. Mapeie cada poder que o gestor detém, como o gestor é remunerado, com que frequência o contrato se renova e o que acontece com o caixa não distribuído.
5. Verifique os arrendamentos quanto a aluguéis de valor justo de mercado, o credor quanto a vínculos de partes relacionadas e as taxas do patrocinador quanto a vínculo com lucro.
6. Contrate o seu intermediário qualificado antes que o imóvel alienado feche, e confirme separadamente a identidade do contribuinte, o prazo e os requisitos de like-kind — a classificação é apenas uma parte de uma troca válida.

A propriedade fracionária bem feita é uma das poucas formas de um permutante de porte médio entrar em imóveis de nível institucional sem abrir mão do tratamento de troca. O preço de entrada é disciplina: dinheiro proporcional, grandes decisões unânimes, prestadores de serviços em condições de mercado e livros que provam cada detalhe.

Mantenha os Seus Registros de Troca Organizados Desde o Primeiro Dia​

À medida que você move o produto da troca para um imóvel em copropriedade, manter registros claros da sua porcentagem de propriedade, da receita e despesas alocadas e da sua cota de dívida é essencial — os seus livros fazem parte da sua defesa de classificação. O Beancount.io oferece contabilidade em texto puro que lhe dá total transparência e controle sobre os seus dados financeiros — sem caixas-pretas, sem aprisionamento de fornecedor. Comece gratuitamente e veja por que desenvolvedores e profissionais de finanças estão migrando para a contabilidade em texto puro.