Resultaten in één oogopslag
- Periode
- FY2026Q3
- Opbrengsten
- US$ 2,4 mld. (2.387,518 MUSD)
- Nettowinst
- US$ 815,7 mln. (815,734 MUSD)
- Nettomarge
- 34,2%
Uit het Open Grootboek van PrologisBekijk het live grootboekPublicatie van de uitgevende instelling (FY2026Q3)
Prologis (NYSE: PLD), de grootste industriële REIT ter wereld, rapporteerde voor het derde kwartaal van 2026 een nettowinst van \$0,86 per verwaterd aandeel, tegenover \$0,82, met een Core FFO van \$1,60, tegenover \$1,49 en boven de consensus. De totale opbrengsten van \$2.387,5 miljoen stegen met 7,8% op huuropbrengsten van \$2.205,3 miljoen. Toen kwam de richtlijntweestap die het winstseizoen van REIT's kenmerkt: de GAAP-winstrichtlijn voor het volledige jaar werd verlaagd naar \$4,05–4,15 (van \$4,40–4,55), terwijl de Core FFO-richtlijn naar boven werd versmald tot \$6,25–6,29 (van \$6,22–6,30). De operaties versnellen; de boekhoudkundige winst niet — en voor een REIT betaalt slechts één daarvan het dividend.
De splitsing is gemakkelijk af te lezen in het kwartaal zelf. De operationele prestaties waren oprecht sterk: 60 miljoen vierkante voet aan huurcontracten ondertekend, bezettingsgraad aan het einde van de periode van 95,5%, \$964 miljoen aan ontwikkelingsstarten tegen een geschat rendement van 6,6%, en de richtlijn voor cash same-store NOI verhoogd naar 7,00–7,50%. Maar de GAAP-winst leunt op wispelturige desinvesteringswinsten — \$783,6 miljoen sinds het begin van het jaar tegenover \$169,4 miljoen vorig jaar — en de richtlijn voor het volledige jaar gaat nu uit van minder daarvan in de toekomst. FFO haalt dat er allemaal uit, en daarom bewogen de twee cijfers in tegengestelde richting.
De kerncijfers
| Maatstaf | Q3 2026 | Q3 2025 | 9M 2026 | 9M 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Totale opbrengsten | \$2.387,5M | \$2.213,9M | \$7.110,7M | \$6.537,4M |
| Huuropbrengsten | \$2.205,3M | \$2.054,2M | \$6.507,4M | \$6.066,8M |
| Operationeel resultaat | \$1.044,7M | \$940,3M | \$3.507,1M | \$2.731,4M |
| Geconsolideerde nettowinst | \$879,9M | \$821,3M | \$3.048,7M | \$2.083,1M |
| Nettowinst toerekenbaar aan gewone aandeelhouders | \$815,7M | \$762,9M | \$2.857,1M | \$1.924,1M |
| Verwaterde EPS | \$0,86 | \$0,82 | \$3,04 | \$2,06 |
| Core FFO per aandeel | \$1,60 | \$1,49 | — | — |
| Core FFO excl. promote | \$1,61 | \$1,50 | — | — |
De cijfers over negen maanden vleien de trend: nettowinst toerekenbaar aan gewone aandeelhouders van \$2.857,1 miljoen, een stijging van 49%, gedragen door \$783,6 miljoen aan desinvesteringswinsten tegenover \$169,4 miljoen vorig jaar. Promote-inkomsten waren dit kwartaal praktisch nul (Core FFO excl. promote van \$1,61 overtreft zelfs de \$1,60 van het kerncijfer), dus de FFO-overwinning is pure operatie — huurgroei en bezettingsgraad, niet fondsvergoedingen.
Vraag: krappe voorraden, vrijgekomen capaciteit, datacenters
De vraaganalyse van CEO Daniel Letter was ronduit: klanten werken met krappe voorraden en overtollige netwerkcapaciteit "is grotendeels weggewerkt", waarbij e-commerce, geavanceerde productie en de toeleveringsketen voor datacenters de vraag aanjagen. De pijplijn voor datacentervermogen staat op 5,8 gigawatt veiliggesteld of in een gevorderd stadium — een call-optie op de AI-uitbouw ingebed in een magazijnverhuurder. De bruto activa onder beheer bereikten \$238 miljard tegenover \$126 miljard aan marktkapitaal, en de balans blijft van fortkwaliteit: schuld ten opzichte van aangepaste EBITDA van 4,5x, schuld op 23,9% van de marktkapitalisatie, \$8,8 miljard aan liquiditeit, en een gemiddelde leenkosten van slechts 3,3% over 7,6 jaar. Het bedrijf haalde in het kwartaal nog zonder aarzelen \$1,3 miljard aan nieuwe schuld op tegen 4,0%.
SEGRO: aandeelhoudersgoedkeuring binnen
Over de hangende SEGRO-combinatie — de Europese expansie — noemde Letter de aandeelhoudersgoedkeuring "een belangrijke mijlpaal", met de afronding die naar verwachting zal volgen. De transactie zou het Europese platform aanzienlijk uitbreiden precies nu de continentale logistieke vraag aantrekt. Er werden geen nieuwe voorwaarden bekendgemaakt.
Vijf jaar in het grootboek: de Duke-deal en daarna
De zes jaar die nu in het open grootboek staan, tonen de Prologis na de Duke Realty-deal: de totale opbrengsten bijna verdubbeld van \$4.759,4 miljoen in 2021 naar \$8.790,1 miljoen in 2025, terwijl de balans groeide van \$58,5 miljard naar \$98,7 miljard aan activa. Elke jaarlijkse winst- en verliesrekening en balans, plus de verkorte overzichten van dit kwartaal, is hieronder gemodelleerd als controleerbare Beancount.
