공사가 절반쯤 진행됐을 때 발주자가 종합건설업체(GC)에 대한 지급을 중단합니다. 당신의 인력은 현장에 있고, 자재는 벽 안에 들어가 있으며, 하도급 계약서에는 GC가 지급받아야만 당신도 지급받는다고 적혀 있습니다. 바로 그 한 조항이 지급이 느린 발주자를 당신의 문제로 만들지 결정합니다. 그리고 그 조항은 당신이 작성하지 않은 표준 양식 패밀리 안에 들어 있습니다.
그 양식들이 바로 미국건축가협회(American Institute of Architects)가 발행하는 AIA 계약 문서입니다. 상업 공사에서는 이 문서들을 "받거나 말거나(take-it-or-leave-it)" 패키지로 건네받게 됩니다. 맨 위에 A101 계약서, 그 아래에 A201 일반 조건, 그리고 당신 이름이 적힌 A401 하도급 계약서가 있습니다. 이 가이드는 각 양식이 무엇을 하는지, 어떻게 맞물리는지, 그리고 소규모 시공사가 서명 전에 협상해야 할 조항이 무엇인지 설명합니다.
AIA 문서란 무엇이며 모두가 사용하는 이유
AIA는 설계-입찰-시공, 시공관리자-자문역, 설계-시공, 소규모 프로젝트 등 거의 모든 건설 발주 방식을 아우르는 100개 이상의 표준 계약 양식과 행정 문서를 발행합니다. 대부분의 프로젝트가 사용하는 현행 세대는 2017년판이며, 따라서 A101-2017, A201-2017, A401-2017로 표시된 양식을 보게 됩니다.
발주자, 건축가, 대형 GC가 이 양식을 선호하는 데는 세 가지 실용적 이유가 있습니다. 첫째, 문구가 이미 검증되었습니다. 법원이 수십 년간 이 양식을 해석해 왔기 때문에 모호한 조항이 적습니다. 째, 이 양식들은 정의된 용어와 상호 참조가 발주자 계약부터 하도급 계약까지 일관되게 유지되도록 한 세트로 작동하게 설계되었습니다. 째, 대출 기관과 보증 기관이 이 양식을 잘 알기 때문에 자금 조달과 보증이 수월해집니다.
소규모 시공사 입장에서 이런 표준화는 양날의 검입니다. GC가 직접 작성한 맞춤형 하도급 계약보다 공정한 출발점을 얻을 수 있지만, 이 양식에는 여전히 상위 당사자가 채워 넣는 빈칸 — 지급 시기, 유보금 비율, 분쟁 방식 — 과 계약 내용을 다시 쓸 수 있는 추가 조건이 있습니다. 당신이 할 일은 인쇄된 내용만이 아니라 채워 넣은 내용을 읽는 것입니다.
A101: 발주자-시공자 계약
A101은 가격이 확정 총액(일괄)인 경우의 발주자와 시공자 간 표준 계약 양식입니다. 당사자가 누구인지, 공사가 무엇인지, 계약 금액이 얼마인지, 프로젝트가 언제 시작되고 끝나는지, 시공자가 어떻게 지급받는지 등 중요한 질문에 답합니다.
하도급자나 소규모 GC로서 A101에 대해 알아야 할 심 사항:
- 지급 구조를 선택합니다. A101은 일괄 총액 공사를 다룹니다. 자매 양식인 A102(보증 최대 가격이 있는 실비 정산)와 A103(보증 최대 가격이 없는 실비 정산)는 실비 정산 방식을 다룹니다. GC에게 실비 정산 원도급 계약으로 입찰하는 하도급자라면 더 엄격한 문서 요구가 아래로 흘러내려올 것으로 예상해야 합니다.
- 별첨 A는 보험과 보증을 다룹니다. 2017년판 A101은 보험 조건을 별첨 A로 옮겼으며, 여기서 발주자가 요구 담보와 한도를 기입합니다. 이 요구사항은 하도급 계약을 통해 당신에게 흘러내려오므로, 추가 피보험자 배서와 대위권 포기 조항을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 분쟁 절차를 명시합니다. A101은 당사자가 의무적 조정을 거친 후 구속력 있는 분쟁 방식 — 일반적으로 중재 또는 소송 — 을 선택할 수 있는 체크박스를 제공합니다. 원도급 계약에서 선택한 방식이 보통 GC와의 분쟁에도 적용됩니다.
더 작은 공사를 진행한다면 단축 양식에 대해 물어보십시오. A104와 A105는 범위가 제한된 프로젝트를 위한 축약형 발주자-시공자 계약서이며, 문구 상당 부분이 모든 줄다 변호사를 이지 않고도 사용할 수 있을 만큼 명확합니다. 주거 및 경상업 공사에서는 명확한 공사 범위와 지급 조건이 갖춰진 A105가 전체 A101/A201 세트보다 더 적합한 경우가 많습니다.
A201: 일반 조건 (규칙서)
A201, 건설 계약 일반 조건은 발주자-시공자 계약에 참조로 편입되는 규칙서입니다. 당신이 직접 서명할 일은 없겠지만, 하도급자로서 당신은 그 아래에서 살아갑니다. A401 하도급 계약이 러내림(flow-down) 조항을 통해 당신을 그 조건에 구속하기 때문입니다. 그럼에도 읽어야 합니다. 당신의 현금 흐름에 가장 중대한 부분은 다음과 같습니다:
- 지급에서 건축가의 역할. A201에 따르면 시공자는 건축가에게 지급 신청서를 제출하고, 건축가는 지급해야 할 금액을 인증합니다. 그런 다음 발주자가 A101에 명시된 기간 내에 지급합니다. 바로 이 인증 단계 때문에 당신의 돈이 당신에게 도달하기 전에 두 단계의 손을 거치게 됩니다.
- 공사 변경. A201은 변경 지시서, 시공 변경 지시, 경미한 변경을 위한 절차를 마련합니다. 핵심 관: 변경된 공사는 수행 전에 서면 승인이 필요합니다. 그렇지 않으면 나중에 논쟁하는 동안 발주자의 프로젝트를 무이자로 자금 조달하는 셈이 됩니다.
- 청구와 통지 기한. A201은 격한 통지 마감 기한을 부과합니다 — 일반적으로 청구 원인이 되는 상황을 인지한(또는 인지했어야 하는) 시점으로부터 21일입니다. 기한을 놓치면 추가 시간이나 비용에 대한 정당한 청구가 그 타당성과 무관하게 사라질 수 있습니다.
- 해지 권리. A201은 발주자에게 사유 해지와 편의 해지 권리를 부여하며, 각 경우의 보상이 다릅니다. 당신의 하도급 계약도 이를 그대로 반영하므로, 동원 전에 "편의 해지"가 당신에게 무엇을 지급하는지 이해해야 합니다.
A201은 또한 현장 안전, 유해 물질, 보증, 보험, 결함 공사 시정에 대한 위험을 배분합니다. 1년 시정 기간이 대표적인 보증 개념입니다: 실질적 완공 후 1년 동안 당신은 부적합 공사를 자신의 비용으로 고치기 위해 돌아갑니다. 이를 일정에 넣고, 예산에 반영하고, 그 기간이 만료되기 전까지 최종 수표를 순수한 이익으로 취급하지 마십시오.
A401: 시공자-하도급자 계약
A401은 시공자와 하도급자 간 표준 계약 양식이며, 소규모 시공사가 실제로 서명하는 문서입니다. A201과 조항별로 평행하게 작성되었기 때문에 하도급 관계는 원도급 관계를 그대로 비춥니다: GC는 당신에 대해 발주자의 입장이 되고, 당신은 GC에 대해 시공자의 입장이 됩니다.
흘러내림 조항이 전부입니다
A401 제2조(그리고 양식 전반의 대응 조항)는 원도급 계약이 만들어내는 것과 동일한 의무 아래에서 시공자와 하도급자를 서로 구속합니다. 쉽게 말해: GC가 품질, 일정, 안전, 문서에 관해 발주자에게 지는 모든 것을, 당신은 자신의 공사 범위에 관해 GC에게 진다는 것입니다. 원도급 계약의 추가 조건, 시방서, 도면도 당신의 문제가 됩니다.
그래서 경험 많은 하도급자는 서명 전에 원도급 계약서 — 최소한 자신의 작업에 영향을 미치는 부분 — 을 보여줄 것을 요구합니다. 5퍼센트 발주자 유보금의 "흘러내림"은 감당할 만하지만, 지급 시계를 다시 쓰거나 배상 책임을 확대하는 발주자 친화적 추가 조건의 흘러내림은 인쇄된 A401이 시사하는 것과는 다른 거래입니다.
제11조에 따른 지급
제11조는 당신의 돈이 있는 곳입니다. 이 조는 공사 금액 내역서, 기성 지급, 유보금, 최종 지급을 다니다:
- 공사 금액 내역서. 당신은 하도급 계약 금액을 항목별로 배분하고, 각 지급 신청서는 항목별 완료 비율을 청구합니다. 동원비와 초기 자재비를 정직하되 의도적으로 앞당겨 배분하십시오 — 잘 짜인 공사 금액 내역서가 안정적인 현금 흐름과 스스로 공사를 자금 조달하는 것의 차이를 만듭니다.
- 기성 지급. A401은 GC가 이전 지급액, 결함 또는 미완성 공사에 대한 금액, 유보금을 공제할 수 있게 합니다. GC가 다른 프로젝트의 후속 청구, 상계, 분쟁을 이유로 보류할 수 있게 하는 추가 문구에 주의하십시오. 각 추가 문구는 협상 대상입니다.
- 유보금. 유보금 비율은 칸이며, 히 5 또는 10퍼센트이고, 이 양식은 주법에 의해 제한될 수 있다고 명시합니다. 많은 주가 민간 공사에서 유보금을 상한으로 제한하거나, 당신의 작업 완료 후 정해진 기간 내에 반환을 요구합니다 — 빈칸의 숫자를 수용하기 전에 자신의 주 법규를 알아야 합니다.
- 최종 지급. A401 최종 지급 조항은 전형적으로 당신의 최종 수표(유보금 포함)를 원도급 계약의 조건에 연동합니다. 당신의 유보금이 전체 프로젝트의 실질적 완공이 아니라 당신 작업의 실질적 완공 시점에 반환되도록 요구하십시오 — 그렇지 않으면 다른 공종이 마무리하는 동안 당신의 돈이 인질로 잡혀 있게 됩니다.
지급 서류: G702, G703, 그리고 마감 양식
AIA 지급은 표준 양식으로 운영되며, 이를 올바르게 사용하면 모든 수표가 빨라집니다:
- G702와 G703. 지급 신청 및 인증서(G702)와 그 계속 시트(G703)는 표준 지급 신청서입니다: 현재까지의 계약 금액, 완료 및 보관된 공사, 유보금, 이전 지급액, 현재 지급액. 하도급자는 동일 양식의 G702S/G703S 버전을 사용합니다. 당신의 공사 금액 내역서를 G703 항목과 정확히 일치시키십시오 — 불일치는 건축가가 신청서를 반려하는 가장 흔한 이유입니다.
- G706과 G706A. 시공자의 채무 및 청구 지급 진술서(G706)와 유치권 해제 진술서(G706A)는 최종 지급과 함께 제출되며, 당신 아래 모든 사람이 지급받았고 유치권이 해제되었음을 맹세합니다. 그 배후의 돈이 실제로 정산되기 전까지 이에 서명하지 마십시오.
- G707. 최종 지급에 대한 보증 기관의 동의서로, 프로젝트에 보증이 설정된 경우 필요합니다. 보증 기관의 처리 시간을 마감 일정에 반영하십시오.
월간 지급 신청을 서류가 아니라 규율로 대하십시오. 비수기에도 계약 일정에 맞춰 제출하고, 보관 자재 문서(지급된 송장, 보험, 사진)를 첨부하고, 승인된 모든 신청서를 수령한 현금과 대조하십시오. 지급액이 부족할 때, 그 차액을 마감 시점이 아니라 며칠 안에 식별하고 싶을 것입니다.
서명 전에 협상해야 할 조항
인쇄된 A401은 균형 잡힌 출발점입니다. 빈칸, 별첨, 추가 조건이 위험이 직이는 곳입니다. 당신의 협상력이 가장 높을 때인 동원 전에 이것들을 협상하십시오:
1. 조건부 지급: 지급-조건부 vs. 지급-시점부
이것이 도입 문단의 그 조항입니다. "지급-조건부(pay-if-paid)"는 발주자의 GC에 대한 지급을 당신 지급의 선행 조건으로 만듭니다 — 발주자가 결코 지급하지 않으면 GC도 지급하지 않습니다. "지급-시점부(pay-when-paid)"는 단순히 시기를 정할 뿐입니다: GC는 발주자의 돈을 받은 후 합리적인 기간 내에 당신에게 지급하지만, 그와 무관하게 여전히 당신에게 빚이 있습니다.
명시된 최종 기한이 있는 지급-시점부를 요구하십시오(예: GC 수령 후 7일 내, 또는 당신의 신청 후 30일 내 중 먼저 도래하는 시점). 여러 주가 지급-조건부 조항을 제한하거나 무효화한다는 점에 유의하십시오 — 서명 전에 주법을 알아야 하는 또 하나의 이유입니다.
2. 유보금 비율, 단계적 인하, 반환 조건
세 가지를 모두 협상하십시오: 주 법정 상한 이하의 비율, 단계적 인하(예: 50퍼센트 완료 시 10에서 5퍼센트로, 만족스러운 진행을 조건으로), 그리고 전체 프로젝트가 아닌 당신 공사 범위의 실질적 완공에 연동된 반환. 장기 공사에서 유보금은 다른 사람의 계좌에 앉아 있는 당신의 이윤입니다. 조기 반환의 매달이 실제 돈입니다.
3. 지급 시기와 구제 수단
지급 시기 빈칸에 구체적인 날짜를 채우고, 지급이 늦어질 때 무슨 일이 일어나는지 물으십시오. 연체 지급에 대한 이자, 서면 통지와 미시정 지연 후 작업 중단 권리, 중단 및 재동원 비용 회수는 표준 양식이 상정하는 정당한 요구입니다. 지급 지연에 대한 아무런 결과가 없는 계약은 조항이 아니라 제안일 뿐입니다.
4. 변경 지시 승인과 마크업
변경 공사가 진행되기 전에 서면 승인을 요구하고, 하도급 계약서 자체에 변경에 대한 당신의 간접비 및 이윤 마크업 비율을 못 박으십시오. 현장에서 지시된 추가 공사가 소규모 시공사가 출혈하는 지점입니다: 구두 약속으로 공사가 이루어지고, 가격은 몇 달 후에 논쟁되고, 공사가 완료되면 당신의 협상력은 사라집니다.
5. 분쟁 해결 사다리
A401은 원도급 계약을 따릅니다: 직접 논의, 그 다음 선행 조건으로서의 조정, 그 다음 상위에서 선택된 구속력 있는 방식. 원도급 계약이 구속력 있는 중재를 선택했다면, 당신이 속도와 종국성을 대가로 배심 재판과 대부분의 항소 권리를 포기한다는 것을 이해하십시오. 어느 재판정이든 실행 가능합니다. 실수는 분쟁이 질 때까지 어느 쪽에 동의했는지 모르는 것입니다.
6. 편의 해지
발주자가 GC를 편의로 해지할 수 있다면, GC는 당신에 대해서도 같은 권리를 원할 것입니다. 그것은 합리적입니다 — 하지만 보상이 수행된 공사, 그 공사에 대한 합리적 간접비와 이윤, 그리고 동원 해제 비용을 포함하는지 확인하십시오. 편의 해지는 당신이 결코 짓지 못한 것에 대한 이윤을 보존할 수는 없어도, 당신이 한 일에 대해서는 온전하게 해 주어야 합니다.
7. 배상과 보험 균형
배상 조항은 당신의 과실로 인한 손해를 다루어야 하며, 프로젝트에서 일어나는 모든 일을 다루어서는 안 됩니다. GC 자신의 과실에서 비롯된 청구에 대해 당신이 GC를 방어하게 만드는 광범위한 배상에 저항하고, 보험 별첨 A가 당신이 실제로 보유하거나 합리적인 가격에 가입할 수 있는 담보만을 요구하는지 확인하십시오.
8. 청구 통지와 문서화 의무
A201의 통지 규율을 당신 자신의 운영에 반영하십시오: 명시된 기간 내 서면 통지, 일일 기록, 날짜가 찍힌 사진, 모든 지연·방해·지시에 대한 보존된 이메일. 동시에 문서화하는 하도급자가 기억으로 재구성하는 하도급자가 잃는 청구를 이깁니다.
소규모 시공사에게 실제 손실을 입히는 흔한 실수
- 원도급 계약을 읽지 않고 A401에 서명하는 것. 러내림은 발주자의 추가 조건을 당신의 조건으로 만니다. 최소한 당신 공사 범위에 닿는 지급 조건, 유보금 조건, 일정, 분쟁 조항은 확보하십시오.
- 악수로 변경 공사를 시작하는 것. 구두 지시 더하기 수행된 공사는 가격이 매겨지지 않은 선물입니다. 인력이 시작하기 전에 모든 변경을 가격(또는 시간·자재 조건)과 함께 서면으로 확인하십시오.
- 통지 기한을 놓치는 것. 그 21일 청구 통지는 문제를 인지한 때부터 진행되며, 손해가 완전히 산정된 때부터가 아닙니다. 초기에 짧은 보호적 통지를 보내십시오. 금액은 나중에 보완할 수 있습니다.
- 자금 정산 전에 무조건부 유치권 포기서에 서명하는 것. 무조건부 포기서는 서명하는 순간 당신의 협상력을 넘겨줍니다. 각 신청서에 연동된 조건부 포기서를 사용하고, 모든 포기서의 금액과 기준일을 해당 지급 신청서와 일치시키십시오.
- 유보금을 하나의 매출채권 잔액에 묻어두는 것. 유보금 매출채권은 유동 매출채권과 전혀 다르게 움직입니다 — 몇 달 후, 다른 조건에서 정산됩니다. 별도로 추적하지 않으면 당신의 연령 분석 보고서가 현금 상태에 대해 거짓말을 할 것입니다.
서류 작업을 수익성 있게 유지하기: 양식과 일치하는 부기
AIA 계약은 장부가 계약 구조를 그대로 비추는 시공사에게 보상을 줍니다. 계정과목표와 작업 원가 계산을 문서를 따라가도록 설정하십시오: 하도급 계약당 하나의 작업, 공사 금액 내역서에 대응하는 원가 코드, 작업별 별도의 유보금 매출채권 계정, 그리고 비용이 발생하기 전에 각각 승인된 소규모 작업으로 기록된 모든 변경 지시.
이 구조는 세 가지로 보답합니다. 청구가 공사 금액 내역서에서 나오면 월간 G702 신청서는 거의 저절로 작성됩니다. 초과 청구와 미달 청구(발생한 원가보다 앞서거나 뒤처진 청구)는 회사 전체 평균에 숨지 않고 작업별로 드러납니다. 그리고 연말에 당신의 진행 중 공사(WIP) 일정은 탐정 작업 없이 총계정원장과 조정됩니다 — 이것이 바로 당신의 회계사, 보증 기관, 은행이 각각 보고 싶어 하는 것입니다.
유치권 및 보증 청구 기한은 현장 첫날부터 프로젝트별로 추적하는 별도의 달력이 필요합니다. 예비 통지 기한은 많은 주에서 20~45일이며, 어떤 계약 조항도 당신이 놓친 기한을 되살릴 수 없습니다.
당신의 작업만큼 견고한 서류 위에 세우십시오
AIA 양식은 위협적으로 보이지만, 공정한 프로젝트를 위한 다른 누군가의 체크리스트일 뿐이며 — 상대방이 채우도록 남겨진 빈칸이 있을 뿐입니다. 어떤 양식이 당신의 역할을 규율하는지 배우고, 당신에게 흘러내려오는 문서를 읽고, 아직 협상력이 있을 때 지급 조건을 협상하십시오. 동원 전에 하도급 계약서에 쏟는 한 시간은 그 공사에서 가장 값싼 보험입니다.
그리고 계약에 서명한 후에는 장부가 그것을 집행하게 하십시오. Beancount.io는 작업별 추적, 버전 관리되는 기록, 그리고 당신의 지급 신청서가 요구하는 어떤 방식으로든 질의할 수 있는 데이터를 갖춘 플레인 텍스트 회계를 제공합니다 — 블랙박스도, 벤더 종속도 없습니다. 무료로 시작하여 증명할 수 있는 숫자로 다음 AIA 공사를 운영하십시오.
