두 달 전에 공사 범위를 완료했습니다. 작업은 검사를 통과했고, 인력은 이미 다음 현장에 있으며, 청구서는 일반 도급업체의 미지급금 큐에 쌓여 있습니다. 전화할 때마다 같은 말을 듣습니다: "소유주에게 아직 대금을 받지 못했습니다 — 저희가 받으면 지급하겠습니다."
그 말은 무시하는 것처럼 느껴집니다. 그러나 그것이 법적으로 사실인지 여부는 전적으로 하도급 계약서에 묻혀 있는 단 한 문단 — 조건부 지급 조항 — 에 달려 있습니다. 거의 동일하게 들리는 두 조항이 당신의 돈에 대해 극도로 다른 결과를 초래합니다. 하나는 단지 지급 시기만 정합니다. 다른 하나는 GC(일반 도급업체)의 지급 의무 자체를 없앨 수 있습니다. 하도급업체, 자재 공급업체 또는 전문 공종 업체라면, 어떤 조항에 서명했는지 아는 것이 늦은 수표와 전액 손실의 차이를 만듭니다.
두 조항, 나란히 비교
Pay-if-paid: 약속이 아닌 조건으로서의 지급
pay-if-paid 조항은 소유주가 GC에게 지급하는 것을 GC가 당신에게 지급하기 위한 선행 조건으로 만듭니다. 쉽게 말해: 소유주가 GC에게 대금을 지급하지 않으면, GC는 당신에게 지급할 의무가 없습니다. 소유주 미지급에 따른 전체 위험이 하도급업체인 당신에게 전가됩니다.
전형적인 문구는 다음과 같습니다: "하도급업체의 대금 수령은 도급업체가 하도급업체의 작업에 대해 소유주로부터 대금을 수령하는 것에 명시적으로 조건 지워지며 이에 종속된다." 법원은 일반적으로 선행 조건 문구가 명확하고, 명시적이며, 모호함이 없는 경우에만 이러한 조항을 집행합니다. "수령 시 지급"과 같은 모호한 표현은 일반적으로 인정되지 않습니다 — 이는 두 번째 조항으로 이어집니다.
Pay-when-paid: 방패가 아닌 일정
pay-when-paid 조항은 시기만 다룹니다. GC가 소유주로부터 대금을 수령한 후 정해진 기간 내에 당신에게 지급할 것이라고 규정합니다 — 예를 들어, "도급업체가 소유주로부터 대금을 수령한 후 7일 이내에." 소유주가 지급하면 시계가 시작됩니다. 소유주가 지급하지 않으면, GC는 여전히 당신에게 지급해야 합니다; 지급이 단지 "합리적인 기간" 동안 지연될 뿐이며, 그 후에는 지급을 요구할 수 있습니다.
이것은 널리 사용되는 업계 표준 양식의 일반적인 접근 방식입니다. 예를 들어, AIA 계약 문서는 선행 조건 문구가 아닌 pay-when-paid 지급 시기 문구를 사용합니다 — 이는 업계가 공정한 기본값으로 간주하는 것에 대한 의미 있는 신호입니다.
법원이 두 조항을 구별하는 방법
지급 분쟁이 법정에 이르면, 판사는 핵심 단어를 찾습니다. 진정한 pay-if-paid 조건을 만들기 위해서는 일반적으로 조항이 소유주 지급이 하도급업체의 지급 권리에 대한 선행 조건임을 명시적으로 언급하거나, 동등하게 명백한 조건부 언어를 사용해야 합니다. 그보다 부족한 모든 것 — "지급 시 지급," "수령한 자금에서 지급," "수령하는 대로" — 은 일반적으로 시기 규정으로 해석됩니다.
실질적인 규칙: 모호함은 하도급업체에게 유리하게 해석됩니다. 조항이 합리적으로 양방향으로 해석될 수 있다면, 대부분의 법원은 이를 pay-when-paid로 취급하여 GC가 당신에게 지급할 의무가 있다고 봅니다. GC와 그들의 변호사는 이를 알고 있기 때문에, GC에게 유리하게 작성된 현대 하도급 계약은 선행 조건을 명백한 용어로 명시합니다. 수표가 끊긴 후가 아니라 현장에 투입하기 전에 하이라이터로 하도급 계약서를 읽으십시오.
Pay-If-Paid가 GC를 구제하지 못하는 경우
완벽하게 명확한 pay-if-paid 조항도 이러한 조항을 무효이고 공공 정책에 위배된다고 선언한 주가 점점 늘어나고 있는 상황에서는 무용지물입니다. 최근 집계 기준, 최소 8개 주가 pay-if-paid 조항을 금지합니다: 캘리포니아, 일리노이, 매사추세츠, 뉴욕, 노스캐롤라이나, 사우스캐롤라이나, 버지니아, 위스콘신. 일부는 법령으로 금지했고, 캘리포니아와 뉴욕은 공공 정책 위반으로 조항을 무효화한 법원 판결을 통해 금지했습니다.
버지니아는 가장 최근의 주요 추가 사항입니다. 2022년 법은 소유주의 지급을 하도급업체 지급의 선행 조건으로 만드는 것을 명시적으로 금지하면서, 60일을 초과하지 않는 합리적인 기간 내 지급을 요구하는 pay-when-paid 시기 조항은 여전히 허용합니다. 이 구조가 새로운 전국적 모범 사례로 부상하고 있습니다: 위험 전가는 금지하고, 일정은 유지하는 것입니다.
현장에서 일하는 하도급업체를 위한 두 가지 경고:
- 해당 주의 목록이 늘어났을 수 있습니다. 주 의회는 이 문제를 정기적으로 재검토하며, 다른 주의 법원도 법령 없이 모호한 조항의 집행을 거부했습니다. 작업을 수주하는 모든 주의 현재 법률을 확인하십시오 — 지난 현장에서 집행 가능했던 조항이 이번 현장에서는 무효일 수 있습니다.
- 주법이 연방 프로젝트에도 적용될 수 있습니다. 연방 프로젝트는 자체 보증 제도를 적용하지만(자세한 내용은 아래 참조), 법률 분석에 따르면 주의 조건부 지급법은 계약의 준거법 조항에 따라 연방 도급업체와 하도급업체에게 여전히 중요할 수 있습니다. 연방 프로젝트라고 해서 주 차원의 보호가 무의미하다고 가정하지 마십시오.
서명 전에 해야 할 일
가장 저렴한 지급 분쟁은 작업 시작 전에 하도급 계약에서 협상으로 빼낸 것입니다. 모든 새 계약에서 이 체크리스트를 사용하십시오:
- 선행 조건 문구를 삭제하십시오. "소유주로부터 대금 수령을 조건으로 함"을 시기 문구로 교체하십시오: "도급업체는 소유주로부터 대금 수령 후 [7/10/15]일 이내에 하도급업체에게 지급한다."
- 최종 지급 기한을 추가하십시오. pay-when-paid 문구가 있어도 백스톱을 추가하십시오: "또는 하도급업체의 적법한 청구서 제출 후 [45/60/90]일 이내, 둘 중 더 빠른 날짜." 이것이 없으면 "합리적인 기간"은 몇 달 후에 당신의 비용으로 판사가 정하는 대로가 됩니다.
- 유치권 및 보증 권리를 명시적으로 보존하십시오. 실제로 지급받기 전에 기계 유치권 제기 또는 보증 청구 권리를 포기하는 조항에 서명하지 마십시오. 각 기성 청구와 함께 교환되는 조건부 유치권 포기는 정상입니다. 미래 권리에 대한 사전 포괄 포기는 위험 신호입니다.
- 지연 이자를 추가하십시오. 연체 잔액에 대한 월 이자율이 파산한 GC를 지급 능력 있게 만들지는 않지만, 지급을 지연시키는 경제적 비용을 바꾸고 "합리적인 기간"이 길어질 때 당신을 보상합니다.
- 자금이 존재하는지 확인하십시오. 민간 프로젝트에서는 프로젝트에 지급 보증이 있는지 또는 소유주가 작업 자금을 어떻게 조달하는지 물어보십시오. 기준 금액을 초과하는 연방 프로젝트에서는 Miller Act가 원도급업체에게 지급 보증 제출을 요구합니다 — 모두가 여전히 우호적인 사이에 작업 시작 전에 보증회사 이름과 보증 번호를 확인하십시오.
지급이 지연될 때 해야 할 일
수표가 끊기고 "아직 대금을 받지 못했습니다"라는 전화가 시작되면, 신속하게 그리고 서면으로 행동하십시오. 건설 분야의 지급 권리는 기한에 의해 결정되며, 대부분은 누군가 경고했는지 여부와 관계없이 만료됩니다.
- 모든 것을 서면으로 보내십시오. 모든 전화 통화 후 약속된 내용과 시기를 다시 명시한 이메일을 보내십시오. GC가 채무를 인정하고 — 소유주를 비난하는 — 문서 기록은 협상에서 소송에 이르기까지 모든 곳에서 유용합니다.
- 사전 통지 권리를 보호하십시오. 많은 주에서 하도급업체와 자재 공급업체는 유치권 권리를 보존하기 위해 최초 노무 또는 자재 제공 후 수일 또는 수주 내에 사전 통지를 발송하도록 요구합니다. 이를 놓쳤다면 늦은 통지가 부분적 권리를 여전히 보존하는지 확인하십시오 — 그러나 결코 가정하지 마십시오.
- 유치권 기한을 지금 달력에 표시하십시오. 기계 유치권 등록 기간은 완공 또는 최종 자재 제공 시점부터 시작되며, 주에 따라 종종 60~120일이며, 유치권 실행 소송에도 자체 기한이 있습니다. 문제가 시작된 날 두 날짜를 모두 일정에 기록하십시오. 만료 하루 전이 아니라.
- 연방 작업에서는 Miller Act의 두 가지 기한을 염두에 두십시오. 원도급업체와 직접 계약이 없는 2차 청구권자는 노무 또는 자재가 마지막으로 제공된 날로부터 90일 이내에 원도급업체에게 청구에 대한 서면 통지를 제공해야 하며, 지급 보증에 대한 소송은 최종 제공일로부터 1년 이내에 제기해야 합니다. 이러한 기한은 엄격하게 적용됩니다 — 법원은 하자 있는 통지로 보증회사의 책임을 완전히 면제한 사례가 있습니다. 통지는 내용 증명 우편 또는 등기 우편으로 보내고, 소유주, 보증회사 및 현장의 고객에게 사본을 보내십시오.
- 주 "리틀 밀러법(Little Miller Act)"을 확인하십시오. 주 및 지방자치단체 공공 프로젝트는 일반적으로 유치권을 설정할 수 없으므로(법원 청사에 근저당을 실행할 수 없음), 거의 모든 주에 자체 통지 기간과 기준이 있는 자체 지급 보증 법령이 있습니다. 이는 Miller Act와 유사하지만 청구가 유효하게 유지되는지 여부를 결정하는 세부 사항에서 다릅니다.
- 유치권 포기를 금전 등록기 영수증처럼 취급하십시오. 실제로 수령하고 결제가 확인된 금액에 대해서만 무조건 포기에 서명하십시오. 지급되지 않은 청구서에 대한 서명된 무조건 포기는 그 외에는 유효한 유치권 청구를 파괴할 수 있습니다.
조건부 지급에 대한 장부 기록
지급 조항은 법적 문서이지만 회계 문제처럼 작동합니다. 다른 사람이 먼저 지급받는 것에 의존하는 미수금은 일반적인 거래 미수금과 다른 처리가 필요합니다. 현실을 반영하도록 장부를 설정하십시오:
- 위험에 노출된 미수금을 분리하십시오. 조건부 지급 프로젝트와 관련된 청구서를 일반 미수금과 별도로 태그하여 노화 보고서가 진실을 말하도록 하십시오. 다음 주에 GC가 지급할 75일 된 청구서와 지급 능력이 없는 소유주에 막혀 있는 75일 된 청구서는 동일한 자산이 아니며, 현금 흐름 예측도 그렇게 가장해서는 안 됩니다.
- 청구서 날짜가 아닌 예상 시기에 따라 현금을 예측하십시오. pay-when-paid 프로젝트의 경우 소유주의 지급 주기와 계약상 지급 기간(협상했다면 최종 기한 포함)을 기준으로 회수를 모델링하십시오. 조항이 집행 가능한 주에서 pay-if-paid 노출의 경우, 실제 미지급 위험에 따라 해당 미수금에 가중치를 두고 공백이 발생하기 전에 브리지 자금(신용 한도 인출, 장비 구매 연기)을 마련하십시오.
- 대손 충당금을 정직하게 계상하십시오. GC가 몇 달 동안 소유주를 비난하고 있다면, 아무도 "채무 불이행"이라는 말을 하지 않았더라도 해당 미수금은 실질적으로 손상된 것입니다. 현실적인 충당금은 이익 현황을 정직하게 유지하고 여전히 선택권이 있을 때 CPA, 은행가, 그리고 자신과 어려운 대화를 하도록 강제합니다.
- 대기 비용을 작업 원가로 기록하십시오. 지연이 작업에 초래한 모든 비용을 추적하십시오: 연장된 일반 조건, 자재 보관 보험, 재동원 비용, 지급 추적에 소요된 자신의 시간. 이러한 비용은 많은 지급 분쟁 및 변경 계약 협상에서 회수 가능하지만, 1년 후에 재구성하는 대신 그때그때 기록된 경우에만 가능합니다.
- 모든 법적 기한을 회계 시스템에 일정으로 기록하십시오. 사전 통지, 유치권 등록, 90일 Miller Act 통지, 1년 소송 기한 — 이것들은 주의를 기울여야 할 지급 항목이며, 장부는 이미 다른 모든 것에 대한 날짜를 추적합니다. 법정 기한을 실제로 볼 수 있는 곳, 즉 보호하는 미수금 옆에 넣으십시오.
지급 권리를 작업만큼 체계적으로 유지하십시오
"저희가 받으면 지급하겠습니다"라는 모든 이야기의 교훈은 동일합니다: 서명 전에 지급 조항을 이해하고 — 이후 모든 것을 문서화하고, 통지하고, 일정에 기록한 — 하도급업체가 먼저 지급받고 가장 적게 다툽니다. 조항을 읽고, 백스톱을 협상하고, pay-if-paid에 대한 해당 주의 입장을 알고, 미수금을 그것이 실제로 그러한 조건부 자산으로 관리하십시오.
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