집은 이익을 남기고 팔렸다. 그런데 왜 통장은 텅 비어 있을까?
한 스펙 빌더가 $650,000짜리 주택을 완공하고, 에스크로를 마감하고, 수표를 예치한다. 서류상으로는 그해 실적이 아주 좋아 보인다 — 주택 세 채 판매, 건전한 마진, 성장하는 파이프라인. 그런데 급여일이 다가오고, 목재상은 밀린 대금을 정산해 달라고 하는데, 어느 쪽을 감당할 현금도 남아 있지 않다. 이건 우연이 아니다. 이것이야말로 손익계산서는 잘나간다고 말하는데 정작 주택건설업체가 파산하는 가장 흔한 방식이다.
"수익성 있다"와 "지급 능력이 있다" 사이의 격차야말로 대부분의 건설업체가 사업을 잃는 지점이다. 하도급업체 실패의 압도적 다수는 현금흐름 문제에서 비롯되며, 건설업은 어떤 업종보다도 생존율이 나쁜 축에 속한다 — 신규 건설 사업체 대부분이 창업 10년을 넘기지 못한다. 이 문제가 위기로 번지기 전에 잡아내는 도구가 바로 미완성공사(WIP) 스케줄이며, 대부분의 소규모 건설업체는 이를 아예 작성하지 않거나 잘못 작성한다.
WIP 스케줄이란 실제로 무엇인가
WIP 스케줄은 매월 갱신되는, 진행 중인 모든 프로젝트에 대한 한 페이지짜리 스냅샷으로, 각 프로젝트마다 다음 네 가지 질문에 답한다.
- 계약가격(또는 예상 판매가격) — 그 주택이 벌어들일 금액
- 완공까지의 총 추정원가 — 자재, 인건비, 하도급, 그리고 해당 프로젝트에 배분된 간접비를 포함한 전체 예산
- 현재까지 발생한 원가 — 실제로 지금까지 지출한 금액
- 현재까지의 청구액 또는 인출액 — 은행, 고객, 또는 건설 대출에 청구한 금액
이 네 가지 숫자를 바탕으로 스케줄은 완성률(현재까지 원가 ÷ 총 추정원가)을 계산하고, 지금까지 실제로 벌어들인 매출과 매출총이익이 얼마인지 산출하며 — 결정적으로 — 그 벌어들인 금액 대비 "초과청구" 상태인지 "과소청구" 상태인지를 알려준다.
바로 이 마지막 계산이 회사를 구하는 계산이다. 이는 은행 계좌에 있는 돈과 실제로 자신이 가져도 되는 돈의 차이를 알려준다.
은행 잔액이 당신에게 거짓말하는 이유
여기 건설업체들의 허를 찌르는 메커니즘이 있다. 스펙 주택 한 채를 위해 건설 대출에서 $200,000을 인출했지만, 실제로 발생한 원가는 $120,000뿐이고 총 예산 $800,000 대비 실제 진행률은 15%에 불과하다고 해보자. 은행 계좌는 넉넉해 보인다. 그러나 WIP 스케줄을 보면 약 $80,000만큼 초과청구 상태임이 드러난다 — 실제로 벌어들인 것보다 더 많은 현금을 인출한 것이며, 그 격차는 은행에 앉아 있는 이익이 아니다. 그것은 다음 달의 자재 주문, 하도급 대금, 급여로서, 일이 실제로 끝나기도 전에 이미 지출이 예정된 돈이다.
은행 잔액만 지켜보는 건설업체는 그 초과청구분을 사용 가능한 현금으로 취급한다. 그 돈을 다른 프로젝트에 분산시키거나, 조기 배당으로 가져가거나, 다음 프로젝트에서 인출 속도가 느려지고 그 부족분이 눈에 보일 때까지 — 보통 골조 공사 한창인 시점에 하도급 인력이 현장에 서 있는, 최악의 타이밍에 — 그저 알아차리지 못한다.
반대의 문제인 과소청구는 더 조용하지만 그만큼 위험하다. $300,000어치의 일을 했지만 청구는 $250,000만 했다. 그 $50,000의 격차는 실제로 벌어들인 매출이 미수 상태로 남아 있는 것이며, 그 프로젝트 자체는 수익성이 있음에도 불구하고 현금흐름을 소리 없이 갉아먹는다. WIP 스케줄이 없으면 과소청구는 "이번 달은 그냥 통장이 좀 빠듯하네" 정도로 보이지만, 실제로는 구체적이고 고칠 수 있는 미수금 문제다.
스펙 빌더에게만 해당하는 수익 인식 함정
서명된 계약에 따라 일하는 커스텀 홈 빌더와 종합 건설업자는 일반적으로 진행기준법으로 수익을 인식한다 — 공사가 진행됨에 따라 매달 계약가격의 일부가 매출로 잡히며, 이는 WIP 스케줄이 계산하는 것과 일치한다. 스펙 빌더는 다르며, 여기서 많은 혼란(그리고 잘못된 세무 조언)이 생겨난다.
투기적으로(스펙으로) 지을 때는 매수자를 찾기 전까지 계약도 고객도 존재하지 않는다 — 땅과 주택을 재고자산으로 소유하고 있는 것이다. 소유권이 이전되지 않으며, 대부분의 세무 목적상 주택이 완전히 완공되고 클로징이 이루어지기 전까지는 수익을 인식해서는 안 된다. 그로 인해 스펙 빌더는 대체로 완성기준법으로 향하게 된다. 즉 원가는 재무상태표에 미완성공사 재고자산으로 누적되고, 전체 매출과 이익은 클로징 시점에서야 장부에 반영된다.
세법은 여기서 구체적인 규칙을 두고 있다. 추정원가의 최소 80%가 4세대 이하 주거용 건물에 결부된 주택건설계약은 회사 규모와 무관하게 강제적인 진행기준법 회계에서 면제되며, IRC 섹션 460에 따른 별도의 소규모 계약자 예외 규정은 현행 총수입 기준 이하의 건설업체가 맺는 다른 단기 계약을 다룬다. 이는 대부분의 스펙 및 커스텀 홈 빌더가 회계 방식에서 실질적인 재량을 가지며, 동시에 그만큼 잘못 처리할 여지도 크다는 뜻이다. 스펙 주택이 팔리기도 전에, 지어지는 과정에서 이익을 인식하는 건설업체는 공사 기간 중 소득을 상습적으로 과대계상하고, 클로징 이후에는 원인 모를 이유로 실적이 나빠 보이게 되거나, 국세청이 아직 요구하지도 않는 소득을 인식해 세금 신고 시점에 스스로 발목을 잡는다.
이 모든 것이 여전히 내부적으로 WIP 스케줄이 필요한 이유를 바꾸지는 않는다. 세무 및 재무제표 목적상 수익 인식이 클로징까지 미뤄지더라도, 은행과 보증회사, 그리고 자기 자신은 프로젝트별로 매달 — 예산이 얼마나 소진되었는지, 얼마가 남았는지, 그 주택이 이익을 남기고 팔릴 궤도에 있는지 아니면 지난 프로젝트의 마진을 조용히 갉아먹고 있는지 — 알아야 한다.
당신을 속이지 않는 WIP 스케줄 만들기
이에 대한 AICPA의 지침은 단호하다. 건설업체의 매출은 대출을 인출하거나 고객에게 청구서를 발행함으로써 발생하는 것이 아니라, 계산에 의해 발생한다. 청구는 현금흐름 메커니즘이지 벌어들인 것을 측정하는 지표가 아니다. WIP 스케줄이 잘못되는 가장 흔한 방식은 아예 작성하지 않는 것(물론 많은 소규모 건설업체가 그렇게 하지만)이 아니라, 프로젝트마다 혹은 달마다 일관성 없이 작성하는 것이다. 그러면 숫자를 서로 비교할 수 없게 되고, 초과청구/과소청구 계산은 신호가 아니라 잡음이 되어버린다.
몇 가지 관행이 이를 장식용이 아니라 실제로 쓸모 있게 만든다.
- 재무제표와 같은 주기로, 매달 갱신하라. 분기마다 하거나 "은행이 요청할 때만" 하지 말라. 진행 중인 프로젝트에서 석 달이나 묵은 WIP 스케줄은 이제는 존재하지 않는 집에 관한 이야기를 들려줄 뿐이다.
- 현재까지의 원가를 대략적인 추정치가 아니라 실제 프로젝트 원가 장부와 대조하라. 토지, 기초, 골조, 각 공종, 인허가, 이자비용까지 주택 한 채 단위로 원가를 별도로 추적하지 않는다면, "완성률"이란 숫자로 치장된 추측에 불과하다.
- 스케줄을 프로젝트 매니저의 현장 판단과 교차 검증하라. WIP 스케줄에서는 주택이 60% 완공되었다고 나오는데 현장소장은 40%에 가깝다고 말한다면, 둘 중 하나가 틀린 것이며, 그것을 지금 알아내는 편이 클로징 시점에 알아내는 것보다 훨씬 저렴하다.
- 스펙 주택과 커스텀/계약 시공을 따로 추적하라. 둘을 뒤섞으면 수익 인식 그림과 두 사업 라인 간의 수익성 비교가 모두 흐려진다.
이것이 당신의 장부와 연결되는 지점
WIP 스케줄은 그것에 데이터를 공급하는 프로젝트 원가 데이터만큼만 정확하며, 그 데이터는 당신의 부기에 살아 있다 — 골조 청구서 하나하나, 인출 하나하나, 변경주문 하나하나가 처음부터 올바른 주택에 태그되어야지, 세금 신고 시점에 기억에 의존해 재구성해서는 안 된다. 프로젝트별로 깔끔한 기록을 유지하는 건설업체는 오후 한나절이면 정확한 WIP 스케줄을 만들어낼 수 있지만, 그렇지 않은 건설업체는 그 오후 시간을 대신 추측하는 데 쓰게 된다.
기초 공사 단계부터 프로젝트 원가를 정리하라
진행기준법 계산, 현금흐름 타이밍, 세무 선택은 그것만으로도 제대로 하기 어려운데, 여기에 더해 부기 시스템과 씨름하면서 주택 한 채가 실제로 얼마나 들었는지 알아내야 한다면 더욱 힘들다. Beancount.io는 재무 데이터에 대한 완전한 투명성과 통제권을 제공하는 평문 회계(plain-text accounting)를 제공한다 — 모든 원가, 인출, 프로젝트가 태그되고 버전 관리된다. 블랙박스는 없다. 무료로 시작하기 그리고 왜 건설업체와 재무에 밝은 사업주들이 평문 회계로 전환하고 있는지 확인해 보라.