한 종합 건설업체가 분기를 480만 달러의 청구액으로 마감합니다. 은행 계좌는 건강해 보입니다. 모든 프로젝트 관리자는 자신의 공사가 순조롭게 진행되고 있다고 확신합니다. 그러던 중 보증 회사가 재무제표를 검토하고 장부에서 인식하지 못한 62만 달러의 과다청구를 발견합니다. 보증 능력은 30% 감소하고, 건설업체는 더 이상 보증을 받을 수 없어 320만 달러 규모의 학교 개보수 입찰에서 탈락합니다.
이 시나리오는 드문 일이 아닙니다. 건설업은 미국에서 가장 높은 사업 실패율을 보이는 산업 중 하나입니다. 미국 노동통계국에 따르면, 2011년에 설립된 건설 회사 중 2022년까지 운영 중인 회사는 약 36%에 불과합니다. 많은 회사가 5주년을 맞이하지 못합니다. 열악한 현금 흐름 관리와 보이지 않는 공사 손실이 주요 원인입니다.
성장하는 건설업체와 정체되는 건설업체를 구분하는 유일한 문서는 작업 진행 일정, 즉 WIP 일정입니다. 올바르게 작성하고 해석하면, 각 진행 중인 공사의 실제 수익성, 청구가 작업보다 앞서 있는지 뒤쳐져 있는지, 그리고 마진이 조용히 침식되고 있는 곳을 보여줍니다. 무시되거나 부실하게 준비되면, 연말 재무제표가 부인할 수 없게 될 때까지 손실을 숨깁니다.
WIP 일정이 실제로 무엇인가
WIP 일정은 특정 시점에 모든 진행 중인 건설 프로젝트를 추적하는 재무 보고서입니다. 작업의 가치, 지출된 금액, 총 예상 비용, 실제 진행 상황에 기반하여 벌어들인 수익, 그리고 청구된 금액을 비교합니다.
핵심 통찰은 청구가 수익과 동일하지 않다는 것입니다. 대부분의 산업에서 송장을 보내는 것은 수익이 발생했음을 의미합니다. 건설에서 청구는 단순히 현금 흐름 이벤트입니다. 수익은 비용을 발생시키고 작업을 완료함으로써 벌어들입니다. 건설업체는 한 공사에 대해 40만 달러를 청구할 수 있지만, 실제 수행된 작업에 기반하여 벌어들인 수익은 28만 달러에 불과합니다. WIP 일정이 없으면 이 12만 달러의 차이는 보이지 않게 됩니다.
효과적인 WIP 일정에는 각 진행 중인 공사에 대해 다음 항목이 최소한 포함되어야 합니다:
- 승인된 변경 명령을 포함한 계약 금액
- 완료 시점의 총 예상 비용
- 현재까지 발생한 비용
- 완료율
- 벌어들인 수익
- 현재까지의 청구액
- 과다청구 또는 과소청구 상태
- 예상 총 이익 또는 손실
이 숫자들은 송장과 지급 신청서 더미를 모든 프로젝트의 건강 상태에 대한 명확한 이야기로 바꿉니다.
표준 회계가 건설에서 무너지는 이유
현금 기준 회계는 지급이 수취될 때 수익을 인식합니다. 건설업체가 3월에 40만 달러를 청구하고 고객이 5월에 지불하면, 3월 손익계산서는 현장에서 인건비와 자재가 소비되었음에도 불구하고 수익이 0으로 표시됩니다. 이는 진행 중인 공사를 관리하는 데 현금 기준 보고를 거의 쓸모없게 만듭니다.
표준 발생 기준 회계는 청구될 때 수익을 인식합니다. 이는 더 낫지만, 고정 가격 건설 계약에서는 여전히 오해의 소지가 있습니다. 건설업체가 청구 일정을 앞당기는 경우(일반적이고 종종 현금 흐름에 현명함), 장부에는 28만 달러 가치의 작업만 완료되었을 때 40만 달러의 수익이 표시됩니다. 회사는 실제보다 더 수익성이 좋아 보이고, 과다청구에 숨겨진 부채가 누적됩니다.
WIP 회계는 수익 인식을 실제 완료율에 연결하여 이를 해결합니다. 가장 일반적인 방법은 비용 대비 비용 완성률 방법입니다. 이 접근 방식에서 수익은 총 예상 비용 대비 발생한 비용의 비율에 비례하여 인식됩니다. 이는 GAAP가 일반적으로 장기 건설 계약에 요구하는 방법이며, 보증 회사, 은행 및 보증인이 기대하는 방법입니다.
완성률 뒤의 수학
계산은 간단하지만 모든 입력 값이 중요합니다.
1단계: 완료율 계산.
현재까지 발생한 비용을 완료 시점의 총 예상 비용으로 나누면 완료율이 됩니다.
2단계: 벌어들인 수익 계산.
완료율에 수정된 계약 금액을 곱하면 벌어들인 수익이 됩니다.
3단계: 청구 상태 계산.
현재까지의 청구액에서 벌어들인 수익을 빼면 과다청구 또는 과소청구가 됩니다. 결과가 양수이면 공사가 과다청구된 것입니다. 음수이면 과소청구된 것입니다.
추정 총 비용이 96만 달러인 120만 달러 규모의 의료 사무실 신축 공사를 생각해 보십시오. 건설업체는 57만 6천 달러를 지출했고 78만 달러를 청구했습니다.
- 57만 6천 달러를 96만 달러로 나누면 60% 완료입니다.
- 60% 곱하기 120만 달러는 72만 달러의 벌어들인 수익입니다.
- 청구된 78만 달러에서 벌어들인 72만 달러를 빼면 6만 달러 과다청구입니다.
건설업체는 수행된 작업보다 6만 달러를 먼저 받았습니다. 그것은 이익이 아닙니다. 남은 작업을 수행함으로써 해결될 부채입니다. 지금까지의 실제 벌어들인 이익은 14만 4천 달러로, 벌어들인 수익에서 발생한 비용을 뺀 값입니다.
이제 동일한 작업에서 건설업체가 44만 달러만 청구했다고 상상해 보십시오.
- 60% 완료는 여전히 72만 달러의 벌어들인 수익을 생성합니다.
- 청구된 44만 달러에서 벌어들인 72만 달러를 빼면 음수 28만 달러, 즉 28만 달러 과소청구입니다.
건설업체는 28만 달러 상당의 작업을 수행했지만 청구하지 않았습니다. 인건비, 자재 및 하청업체 비용은 이미 지불되었지만 현금은 들어오지 않았습니다. 만성적인 과소청구는 수익성 있는 건설업체가 현금을 소진하는 가장 빠른 방법 중 하나입니다.
과다청구와 과소청구 올바르게 읽기
과다청구와 과소청구는 도덕적 판단이 아닙니다. 이는 작업이 수행될 때와 청구될 때 사이의 시점 차이입니다. 상황에 따라 둘 다 건강할 수도 있고 위험할 수도 있습니다.
과다청구가 도움이 될 때
가치 일정에서 의도적인 선적재는 현금 흐름을 개선할 수 있습니다. 동원, 현장 준비 및 기초 공사는 종종 청구 일정 초반에 나타납니다. 가장 큰 비용이 발생하기 전에 현금을 확보하면 건설업체는 차입 없이 운전 자본을 확보할 수 있습니다. 특히 프로젝트 초기의 적당한 과다청구 상태는 종종 현명한 현금 관리의 신호입니다.
과다청구가 파멸을 가져올 때
과다청구는 소유자가 초과 현금을 이익으로 취급할 때 위험해집니다. 공사가 예산을 초과하는 동안 배당금, 장비 구매 또는 보너스가 과다청구된 현금으로 조달된다면, 건설업체는 효과적으로 미래 프로젝트에서 차입하여 현재 손실을 지불하는 것입니다. 이 패턴은 작업 차입으로 알려져 있습니다. 이는 WIP 일정에서 회사가 피를 흘리는 동안 은행 명세서에서는 강력해 보이게 만들 수 있습니다.
경고 신호는 과다청구가 계속 증가하는 반면 완료된 공사의 마진이 계속 하락하는 경우입니다. 건강한 선적재는 손실을 숨기지 않습니다.
과소청구가 정상일 때
유보금, 후행 청구 일정 및 청구 이정표보다 먼저 완료된 작업은 모두 일시적인 과소청구를 발생시킬 수 있습니다. 회수가 강력한 공사에서 소액의 과소청구 상태는 일반적으로 위기가 아닙니다.
과소청구가 위험할 때
만성적인 과소청구는 건설업체가 고객에게 자금을 조달하고 있음을 의미합니다. 일반적인 원인으로는 느린 청구 프로세스, 청구되지 않은 변경 명령, 분쟁 작업 및 청구되지 않은 유보금이 있습니다. 미국 건설업자 협회에 따르면, 현금 흐름 문제는 건설업체 실패의 주요 원인입니다. 과소청구는 가장 흔한 기여 요인 중 하나입니다.
공사가 85% 완료되었고 상당히 과소청구된 경우, 건설업체는 이미 대부분의 작업을 수행했지만 그에 대한 대금을 받지 못한 것입니다. 이는 즉각적인 주의가 필요한 프로세스 실패입니다.
다중 프로젝트 WIP 일정 구축
실제 WIP 일정은 일반적으로 모든 진행 중인 공사를 한 페이지에 포함합니다. 다음은 4개 프로젝트 일정이 어떻게 보일 수 있는지 보여줍니다.
| 프로젝트 | 계약 금액 | 추정 총 비용 | 현재까지 비용 | 완료율 | 벌어들인 수익 | 현재까지 청구액 | 과다/(과소) 청구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 의료 사무실 | $1,200,000 | $960,000 | $576,000 | 60% | $720,000 | $780,000 | $60,000 |
| 레스토랑 | $485,000 | $400,000 | $340,000 | 85% | $412,250 | $388,000 | ($24,250) |
| 창고 | $2,100,000 | $1,680,000 | $504,000 | 30% | $630,000 | $567,000 | ($63,000) |
| 학교 증축 | $875,000 | $700,000 | $665,000 | 95% | $831,250 | $840,000 | $8,750 |
이 일정을 읽으면 손익계산서만으로는 알 수 없는 다른 이야기를 들려줍니다.
의료 사무실은 건강합니다. 현금 흐름을 지원하는 적당한 과다청구가 있으며, 마진은 원래 추정치를 따라가고 있습니다.
레스토랑은 85% 완료 시점에 24,250달러 과소청구되었습니다. 건설업체는 대부분의 작업을 수행했지만 전부 청구하지는 않았습니다. 즉시 청구서를 발행해야 합니다.
창고는 30% 완료 시점에 63,000달러 과소청구되었습니다. 이는 위험 신호입니다. 이 패턴이 지속되면 과소청구는 공사 종료 시점에 20만 달러 이상으로 증가할 수 있습니다. 프로젝트 관리자는 청구 일정을 가속화해야 합니다.
학교 증축은 거의 완료되었고 약간 과다청구되었습니다. 마진은 추정치를 따라가고 있으며, 조치가 필요하지 않습니다.
조기 이익 감소 포착
이익 감소는 공사의 예상 마진이 시간이 지남에 따라 줄어드는 경우입니다. 건설업체가 20% 총 이익으로 공사를 입찰합니다. 3개월 차에 완료 예상 비용이 증가하여 예상 마진이 18%가 됩니다. 5개월 차에는 14%가 됩니다. 완료 시점에는 9%가 됩니다.
WIP 일정은 이익 감소가 처음 나타나는 곳입니다. 계약 금액의 일치하는 증가 없이 추정 총 비용이 월별로 증가하는 것으로 나타납니다. 조기에 포착하면 건설업체에게 선택권을 줍니다: 작업반 조정, 승인된 변경 명령 추진, 분쟁 작업 에스컬레이션, 또는 적어도 다음 견적을 개선하는 것입니다.
분기별로만 업데이트되는 WIP 일정은 3개월이나 지연된 정보입니다. 공사는 60일 만에 건강에서 심각한 손실 상태로 이동할 수 있습니다. 유용한 관리 정보를 위해서는 월별 업데이트가 최소 조건입니다.
실제 비용을 초래하는 일반적인 WIP 실수
오래된 비용 추정
추정 총 비용 열은 설정하고 잊어버리는 숫자가 아닙니다. 자재 가격, 노동 생산성, 기상 지연 및 범위 변경 모두 최종 비용에 영향을 미칩니다. 추정이 업데이트되지 않으면 완료율이 잘못되고, 벌어들인 수익이 잘못되고, 예상 이익이 잘못됩니다.
변경 명령 무시
승인된 변경 명령은 즉시 계약 금액과 비용 추정에 추가되어야 합니다. 승인되지 않은 변경 명령은 신중한 처리가 필요합니다. 가장 안전한 접근 방식은 돈이 지출되고 있다면 비용을 포함하되, 승인이 매우 확실한 경우에만 수익을 포함하는 것입니다. 승인되지 않은 수익을 계상하면 가상의 이익이 생성됩니다.
청구를 이익으로 취급
청구는 이익이 아닙니다. 이익은 벌어들인 수익에서 발생한 비용을 뺀 것입니다. 과다청구된 현금은 작업이 수행될 때까지 부채입니다. 이를 조기에 지출하는 것은 건설업체가 공사 종료 시점에 현금 문제에 빠지는 가장 일반적인 방법 중 하나입니다.
프로젝트 관리자 없이 일정 구축
회계 원장만으로 구축된 WIP 일정은 현장이 이미 알고 있는 것을 놓칩니다. 프로젝트 관리자는 완료 예상 비용 추정, 변경 명령 파이프라인 및 청구 현실을 소유합니다. 재무 및 운영 부서는 매월 함께 WIP를 검토해야 합니다.
총계정원장과 조정하지 않음
WIP 일정과 총계정원장은 동일한 이야기를 해야 합니다. WIP의 총 벌어들인 수익은 손익계산서의 수익과 일치해야 합니다. 총 과다청구 및 과소청구는 대차대조표의 부채 및 자산 계정과 일치해야 합니다. 그렇지 않으면 둘 중 하나가 잘못된 것입니다.
보증 회사가 이에 대해 그렇게 신경 쓰는 이유
보증인은 많은 건설업체보다 WIP 일정을 더 주의 깊게 읽습니다. 보증 능력은 건설업체가 입찰할 수 있는 프로젝트를 결정하며, WIP 일정은 인수자가 재무 건전성을 평가하는 데 사용하는 주요 문서입니다.
인수자는 여러 신호를 찾습니다:
- 감소 분석. 완료된 공사가 예상 마진에 근접하게 마감되는가, 아니면 마진이 지속적으로 줄어드는가?
- 과다청구 비율. 총 과다청구를 자본으로 나눈 값. 이것이 1.0을 초과하면 건설업체의 순자산은 효과적으로 미래 성과에서 차용된 것입니다.
- 과소청구 집중. 단일 프로젝트에 대한 큰 과소청구는 회수 위험을 나타냅니다.
- 백로그 대 자본 비율. 보증인은 일반적으로 잘 관리되는 건설업체의 경우 이를 10:1에서 15:1로 제한합니다.
깨끗한 WIP 회계를 가진 건설업체는 오래된 추정, 조정되지 않은 과다청구 및 월별 규율이 없는 동일한 건설업체보다 훨씬 더 큰 보증 프로그램을 받을 자격이 있을 수 있습니다.
세금 및 규정 준수 고려 사항
IRS는 장기 건설 계약에 대한 특정 규칙을 가지고 있습니다. IRC 섹션 460에 따라, 인플레이션 조정 임계값(현재 2,900만 달러)을 초과하는 평균 연간 총 수입을 가진 건설업체는 일반적으로 둘 이상의 과세 연도에 걸친 계약에 대해 세금 목적으로 완성률 방법을 사용해야 합니다.
소규모 건설업체는 완성 계약 방법 또는 기타 방법을 사용할 자격이 있을 수 있지만, 보증 회사는 세금 자격과 관계없이 일반적으로 완성률 방법을 선호합니다. GAAP 재무제표의 경우, 장기 계약에 대해 일반적으로 완성률 방법이 요구됩니다.
10% 규칙은 완성률 방법을 사용하는 납세자가 추정 총 비용의 최소 10%가 발생할 때까지 소득 인식을 연기할 수 있도록 합니다. 이는 초기 단계 공사에 대해 소액의 세금 이연을 제공할 수 있습니다.
11월(4월이 아님)의 연말 WIP 검토는 건설업체가 과세 연도가 끝나기 전에 비용 시기, 청구 및 회수에 관한 전략적 결정을 내릴 시간을 줍니다.
WIP 프로세스가 없는 경우 시작하는 방법
WIP 회계 없이 운영해 온 건설업체의 경우, 출발점은 간단하지만 규율이 필요합니다.
첫 번째 달에는 계약 금액, 예상 총 비용, 현재까지 발생한 비용 및 현재까지 청구액과 함께 각 진행 중인 프로젝트를 나열합니다. 첫 번째 일정을 구축합니다. 놀라움을 예상하십시오. 수익성 있어 보이지만 감소하고 있는 공사나 아무도 알아차리지 못한 상당한 과소청구가 거의 항상 있습니다.
두 번째 달에는 프로젝트 관리자의 정직한 입력으로 모든 비용 추정을 업데이트합니다. 현장 리더는 낙관적인 경향이 있기 때문에 이것이 가장 어려운 단계입니다. 안심시키는 말이 아닌 실제 숫자를 요구하십시오.
세 번째 달에는 월별 리듬을 확립합니다. 매월 10일까지 WIP 일정을 업데이트합니다. 15일까지 견적, 운영 및 재무 부서와 검토 회의를 개최합니다. 20일까지 필요한 조정 분개를 입력합니다. 분기별로 보증 회사에 업데이트된 재무제표를 제공합니다.
재무 관리 간소화
건설 회계는 모든 공사가 다르고, 비용이 끊임없이 움직이며, 청구가 진행 상황과 거의 일치하지 않기 때문에 복잡합니다. 깨끗한 WIP 일정은 이러한 복잡성에 질서를 가져오고 소유자, 프로젝트 관리자 및 대출 기관에게 비즈니스의 실제 위치에 대한 단일 진실 공급원을 제공합니다.
여러 프로젝트, 변경 명령 및 장기 계약을 추적하는 경우, 올바른 회계 기초는 문제를 조기에 포착하는 것과 연말에 발견하는 것의 차이를 만듭니다. Beancount.io는 투명하고 버전 관리되며 AI에 적합한 일반 텍스트 회계를 제공하므로 항상 숫자의 기반을 알 수 있습니다. 지금 무료로 시작하고 왜 개발자와 재무 전문가들이 일반 텍스트 회계로 전환하는지 확인하십시오.