진행기준법 vs 완성기준법: 건설 수익 인식을 위한 계약자 가이드

3월에 400만 달러 규모의 병원 증축 공사를 시작하여 12월에 골조 공사를 마치고, 다음 해 10월이 되어서야 열쇠를 넘겨준다고 상상해 보십시오. 실제 수익은 언제 발생한 것일까요? 만약 400만 달러 전체를 10월에 기록한다면, 귀하의 세금 계산서, 은행 채무 약정(covenants), 그리고 보증 한도(bonding capacity)는 두 회계연도 사이에서 급격하게 널뛰게 될 것입니다. 이러한 급격한 변동성이 바로 건설 회계에 별도의 규칙이 존재하는 이유입니다.

대부분의 업종은 매출을 송장(invoice)과 일치시켜 처리할 수 있습니다. 하지만 건설업은 그렇지 않습니다. 프로젝트는 수년에 걸쳐 진행되고, 비용은 예측할 수 없는 파도처럼 밀려오며, 고객은 실제 수행된 작업과 일치하지 않는 마일스톤에 따라 대금을 지급합니다. 이 문제를 해결하는 두 가지 방법이 바로 진행 기준(Percentage of Completion Method, PCM)과 완성 기준(Completed Contract Method, CCM)입니다. 잘못된 방법을 선택하면 절세 기회를 놓치거나, 대출 약정을 위반하거나, 경제적 실질과 전혀 맞지 않는 손익계산서가 작성될 수 있습니다.

이 가이드에서는 각 방법의 작동 방식, 각 방법이 요구되는 시기, 그리고 감사인, 보증 기관 또는 국세청(IRS)의 조사에 대비해 장부를 방어적으로 유지하는 방법을 설명합니다.

건설 회계가 다른 이유

일반적인 소매업은 고객이 상품을 들고 나갈 때 수익을 얻습니다. 하지만 건설업에는 그런 명확한 순간이 없습니다. 종합건설업체(GC)는 1분기에 기초 공사를 하고, 2분기에 벽체를 세우며, 다음 해 4분기에 잔금 처리 목록(punch list)을 완료할 수도 있습니다. 인도 시점에 모든 수익을 인식하면 재무제표가 왜곡되고 그 사이의 모든 분기 실적이 과대 또는 과소 계상될 것입니다.

따라서 도급업체는 실제 진행 상황을 반영하는 방식으로 프로젝트 기간 전체에 수익을 배분할 방법이 필요합니다. 이것이 바로 두 가지 수익 인식 방법의 역할입니다.

글 전반에 걸쳐 등장하는 몇 가지 용어는 다음과 같습니다.

• 장기 계약 (Long-term contract): 시작된 회계연도 내에 종료되지 않는 계약입니다. IRS는 섹션 460에서 이 정의를 사용합니다.
• 프로젝트별 원가 관리 (Job costing): 직접 노무비, 재료비, 장비 및 간접비를 회사 전체 수준이 아닌 프로젝트 수준에서 추적하는 것입니다.
• 미완성 공사(WIP) 현황표 (WIP schedule): 진행 중인 모든 프로젝트의 계약 가치, 추정 원가, 현재까지 발생 원가, 청구액 및 실현 수익을 나열한 보고서입니다.

진행 기준 (Percentage of Completion Method, PCM)

PCM은 프로젝트 진행에 따라 수익을 점진적으로 인식합니다. 연말까지 100만 달러 계약의 30%를 완료했다면, 30만 달러의 수익과 그에 비례하는 추정 이익을 장부에 기록합니다.

진행률 계산 방법

가장 일반적인 방법은 **원가 투입법(cost-to-cost method)**입니다.

진행률 = 현재까지 발생한 원가 / 총 추정 원가

총 추정 원가가 150만 달러인 200만 달러 규모 계약의 예시:

• 12월까지 발생한 원가: $600,000
• 진행률: $600,000 / $1,500,000 = 40%
• 인식할 수익: 40% × $2,000,000 = $800,000
• 인식할 매출 총이익: $800,000 − $600,000 = $200,000

기타 진행 측정 방법으로는 설치된 물리적 단위(철강 톤수, 석고보드 면적)나 노동 시간 등이 있습니다. 원가 투입법이 가장 많이 사용되는 이유는 감사가 쉽고 총계정원장과 직접 연결되기 때문입니다.

PCM이 요구되는 시기

미국 일반회계기준(U.S. GAAP)인 ASC 606에서는 수익 인식을 "기간에 걸쳐 이행되는 수행 의무(performance obligations satisfied over time)"를 중심으로 재정의했습니다. 대부분의 건설 계약에서 이는 이름만 다를 뿐 사실상 PCM을 의미합니다. 기준서에서는 일반적으로 다음과 같은 경우 기간에 걸친 수익 인식을 요구합니다.

• 고객이 혜택을 동시에 수령하고 소비하는 경우 (대부분의 서비스 작업)
• 고객이 자산이 생성됨에 따라 해당 자산을 통제하는 경우 (대부분의 고객 소유지 내 건설)
• 자산이 도급업체에 대체적인 용도가 없으며, 현재까지 수행된 작업에 대해 지급을 청구할 집행 가능한 권리가 있는 경우

세무 목적으로는 IRC 섹션 460에 따라 도급업체가 소규모 도급업체 예외 조항(아래에서 자세히 설명)에 해당하지 않는 한 장기 계약에 대해 PCM을 적용해야 합니다.

PCM의 장점과 단점

PCM은 경제적 실질과 일치하는 재무제표를 생성합니다. 보증 회사와 대출 기관은 연말에 실적이 급증하는 대신 꾸준하고 예측 가능한 성과를 보여주는 이 방식을 선호합니다. 단점은 총 원가를 정확하게 추정하는 도급업체의 능력에 의존한다는 점입니다. 잘못된 데이터가 입력되면 잘못된 결과가 나옵니다(Garbage in, garbage out). 최종 원가 추정치가 15% 변동하면 보고된 이익도 함께 요동칩니다.

또한 PCM은 과세 소득 인식을 앞당깁니다. 고객이 최종 송장 대금을 지급하기 전에도 이익에 대한 세금을 내야 하므로, 대금 지급이 늦어지는 프로젝트의 경우 현금 흐름이 압박받을 수 있습니다.

완성 기준 (Completed Contract Method, CCM)

CCM은 더 단순한 방식입니다. 프로젝트가 실질적으로 완료될 때까지 모든 수익, 원가 및 이익 인식을 이연합니다. 프로젝트 진행 기간 동안 원가는 재무상태표에 "미완성 공사(Construction in Progress)" 자산으로 누적되고, 청구액은 부채로 쌓입니다. 공사가 종료되면 누적된 잔액이 한꺼번에 손익계산서에 반영됩니다.

CCM이 합리적인 경우

CCM은 세금 이연 측면에서 매력적입니다. 만약 건설업자가 2027년 1월에 50만 달러의 이익이 발생하는 프로젝트를 마친다면, 해당 이익을 2025~2027년에 걸쳐 분산하지 않고 2027년에 인식함으로써 세금 납부 시점을 몇 년 뒤로 미룰 수 있습니다.

또한 일회성 주문 주택을 짓는 소규모 주택 건설업자처럼 진행 상황을 신뢰성 있게 추정하기 어려운 프로젝트에도 적합합니다.

GAAP에서 CCM을 선호하지 않는 이유

ASC 606에 따르면, CCM은 계약이 특정 시점에 이행되는 단일 수행 의무를 나타낼 때만 적용 가능합니다. 대부분의 건설 작업은 기간에 걸쳐 이행되는 기준을 충족하므로, GAAP 재무제표에서는 CCM이 선택 사항이 아닙니다.

반면, IRS(미국 국세청)는 소규모 건설업자 예외 요건을 충족하는 건설업자에게 CCM을 허용합니다.

소규모 건설업자 예외 (연방국세법 제460조)

여기서 세무 계획이 흥미로워집니다. IRS는 다음 두 가지 조건을 모두 충족하는 소규모 건설업자가 PCM을 건너뛸 수 있도록 허용합니다:

1. 2년 이내의 계약. 계약이 시작 후 2년 이내에 완료될 것으로 예상되어야 합니다.
2. 총수입 테스트. 직전 3개 과세 연도의 평균 연간 총수입이 물가 상승률을 반영한 기준치 미만이어야 합니다. 원래 감세 및 일자리법(TCJA)의 한도는 2,500만 달러였으나, 2026년 기준 물가 상승률이 반영된 기준치는 약 3,100만 달러입니다.

두 테스트를 모두 통과한 건설업자는 CCM, 현금주의 또는 기타 "면제 계약(exempt-contract)" 방법을 사용할 수 있습니다. 이는 기준치 근처에 있는 비상장 건설사들에게 강력한 계획 수단이 됩니다. 신중한 법인 구조화와 매출 타이밍 조절을 통해 한도 미만을 유지하고 수년 동안 이연에 유리한 방식을 유지할 수 있습니다.

2026년에 체결된 계약부터 적용되는 OBBBA 법안은 이러한 예외 사항 중 일부를 확대했으므로, 컷오프 근처의 건설업자는 해당 연도의 회계 처리 방법을 확정하기 전에 CPA와 함께 수치를 검토해야 합니다.

공사원가계산: 두 방법의 기초

탄탄한 공사원가계산 없이는 어떤 방법도 작동하지 않습니다. 각 프로젝트의 실제 비용을 알 수 없다면 진행률을 계산할 수 없으며, CCM 하에서 계약을 종결할 수도 없습니다.

신뢰할 수 있는 공사원가계산 시스템은 최소한 다음 항목들을 추적합니다:

• 직접 재료비. 목재, 콘크리트, 강철, 설비 등 - 프로젝트별로 코딩되어야 하며, 이상적으로는 원가 코드(예: CSI MasterFormat을 사용한 03-300 현장 타설 콘크리트)별로 코딩되어야 합니다.
• 직접 노무비. 직원별, 원가 코드별 시간 및 제수당 포함 임금. 시간 입력은 작업이 수행된 주에 바로 이루어져야 합니다. 월말에 기억에 의존해 재구성하는 것은 공사 원가를 왜곡하는 지름길입니다.
• 장비. 보유 장비는 감가상각비, 연료비 및 유지보수비를 반영한 내부 임대료율을 적용하여 공사에 청구되어야 합니다.
• 하도급업체. 확정된 비용(구매 주문서 또는 하도급 금액), 현재까지의 청구액, 별도로 보유한 유보금을 추적합니다.
• 간접비. 현장 간접비(프로젝트 매니저, 감독관, 현장 트레일러 등)를 합리적인 배부 기준(노동 시간이나 직접 원가가 일반적임)을 사용하여 할당합니다.

원가 코드는 타협할 수 없는 항목입니다. "콘크리트"라고 한 줄로 적는 것은 아무것도 알려주지 않습니다. "기초 콘크리트", "슬라브 콘크리트", "경계석 콘크리트"라고 구분해야 어떤 팀에서 손실이 발생하는지 알 수 있습니다.

WIP 명세서: 모든 것이 하나로 모이는 곳

WIP(미완성공사) 명세서는 건설 부문 CFO가 가장 많이 사용하는 보고서입니다. 각 행은 프로젝트이고, 각 열은 수익과 현금을 관리하는 데 필요한 숫자입니다. 일반적인 WIP 명세서의 구성은 다음과 같습니다:

열	의미
계약 가액	원래 계약 금액 + 승인된 설계 변경
총 예상 원가	현재 최선의 추정치—매월 업데이트
현재까지의 원가	보고일 기준 실제 발생 비용
진행률	현재까지의 원가 / 총 예상 원가
실현 수익	진행률 × 계약 가액
현재까지의 청구액	총 인보이스 금액 (필요에 따라 유보금 제외)
초과/미청구	청구액 - 실현 수익

WIP 상의 총 실현 수익은 손익계산서의 수익과 정확히 일치해야 하며, 총 초과/미청구액은 대차대조표의 관련 부채 및 자산 계정과 일치해야 합니다. 이 수치들이 맞지 않는다면 장부가 어딘가 잘못된 것입니다.

초과 청구와 미청구: 현금 흐름의 함정

초과 청구 (청구액 > 실현 수익)는 유동부채로 표시되며, 종종 "원가 및 추정 이익 초과 청구액"으로 분류됩니다. 아직 수행하지 않은 작업에 대해 돈을 미리 받은 것입니다. 프로젝트 초기에 청구를 앞당기는 것은 일반적이며 공사 자금 조달에 도움이 되지만, 이는 빌린 돈과 같습니다. 이를 다음 프로젝트의 급여로 써버리면, 공사 후반부에 비용이 청구액을 따라잡을 때 현금 부족 상황에 처하게 됩니다.

미청구 (실현 수익 > 청구액)는 유동자산인 "청구액 초과 원가 및 추정 이익"입니다. 이는 대개 청구 지연, 승인되지 않은 설계 변경의 방치, 또는 문서화되지 않은 범위 확장을 의미합니다. 고질적인 미청구는 현금 흐름을 망치는 주범입니다. 이는 사실상 은행이 고객의 프로젝트를 대신 파이낸싱해 주고 있는 것과 같습니다.

건실한 건설업자는 매월 WIP를 검토하고 초과 및 미청구 금액의 연령을 분석하여 그 격차를 빠르게 좁힙니다. 보증인과 대출 기관도 기간별 잔액만큼이나 이러한 추세를 면밀히 살핍니다.

건설업자를 곤경에 빠뜨리는 흔한 실수들

감사나 부실 채권 프로그램에서 반복적으로 나타나는 몇 가지 패턴이 있습니다:

1. 오래된 원가 추정치. "총 예상 원가" 열은 PCM의 핵심입니다. 프로젝트 매니저가 매달 이를 갱신하지 않으면 진행률이 현실과 동떨어지게 되고 보고된 이익은 허구가 됩니다. PM이 "문제없다"고 할 때 물러서지 말고 데이터를 보여달라고 요구하십시오.
2. 미승인 설계 변경의 수익 계상. 보류 중인 설계 변경은 고객이 지불에 동의하기 전까지는 수익이 아닙니다. 이를 포함하면 수익이 부풀려지고 나중에 감액 처리가 발생합니다.
3. 초과 청구된 현금의 소비. 초과 청구액을 이익으로 취급하는 것은 건실해 보이던 건설업자가 공사 도중에 현금이 바닥나는 가장 큰 이유입니다.
4. 일관성 없는 회계 방법 혼용. GAAP-PCM 장부와 세무상 CCM 신고는 그 차이가 추적되는 한 괜찮습니다. 장부와 세무 신고 간의 허술한 조정이 IRS의 세무 조정을 유발하는 원인입니다.
5. 유보금 추적 부재. 고객 청구액에서 공제된 유보금은 실현된 수익이지만 공사가 끝날 때까지는 회수할 수 없습니다. 유보금의 연령 분석을 잊으면 현금 흐름 예측이 왜곡됩니다.

비즈니스에 적합한 방법 선택하기

상장 기업이거나 GAAP 재무제표를 작성해야 하는 경우, ASC 606에 따라 진행기준(PCM, 또는 기간에 걸친 수익 인식 방식)을 적용하게 될 가능성이 높습니다. 총수입금액 기준 미만의 소규모 건설업체라면 완성기준(CCM)을 통해 실질적인 세금 이연 혜택을 누릴 수 있습니다. 다만, 수익 변동성이 커지고 보증 회사가 중간 실적 수치를 요구할 때 더 엄격한 검토를 받아야 한다는 점을 감수해야 합니다.

많은 건설업체가 혼합 방식을 사용합니다. 은행이나 보증 회사에 제출하는 GAAP 재무제표에는 진행기준(PCM)을 적용하고, 세무 신고 시에는 완성기준(CCM)을 적용하는 방식입니다. 적절한 Schedule M 조정 내역을 유지한다면 IRS 규정상 허용됩니다. 건설업 분야의 실무 경험이 있는 공인회계사(CPA)와 상담하십시오. 일반 회계사들은 합법적인 세금 절감 방안을 충분히 검토하지 않고 관행적으로 진행기준(PCM)만을 적용하는 경우가 많습니다.

공사 원가 기록의 무결성 유지하기

건설 회계는 기초 기록이 깨끗할 때만 제 기능을 발휘합니다. 인턴이 수식 위에 직접 수치를 덮어쓴 스프레드시트는 결국 프로젝트 매니저를 오도하거나, 설계 변경(change order) 누락, 또는 원가 중복 계산으로 이어지게 됩니다. 감사를 무사히 통과하고 보증 능력을 유지하는 건설업체들에게는 한 가지 공통된 습관이 있습니다. 바로 모든 거래에 대해 '단일 진실 공급원(Single Source of Truth)'을 유지하며, 모든 미완성공사(WIP) 수치를 코딩된 송장이나 타임시트까지 역추적할 수 있는 감사 추적 시스템을 갖추는 것입니다.

텍스트 기반 회계(Plain-text accounting)는 이러한 원칙을 지키기에 매우 적합합니다. 모든 거래는 사람이 읽을 수 있는 텍스트로 기록되고, 모든 변경 사항은 버전 관리를 통해 캡처됩니다. 또한 동일한 장부 데이터에 진행기준(PCM)과 완성기준(CCM) 로직을 동시에 실행하여 각 방법이 제시하는 결과를 비교해 볼 수도 있습니다. Beancount.io는 기존 건설 ERP의 벤더 종속(Vendor lock-in) 없이 이러한 투명성을 제공합니다. 모든 데이터는 귀하가 직접 제어하는 일반 텍스트 파일로 유지됩니다. 무료로 시작하고 Fava를 함께 사용하여 현대적인 회계 플랫폼에 걸맞은 대시보드를 활용해 보십시오.

출처

• Percentage of Completion vs. Completed Contract Method – NetSuite
• The Future of the Percentage-of-Completion Method: ASC 606 – Foundation Software
• Construction Industry Audit Technique Guide (Publication 5522) – IRS
• Construction Accounting: Examining IRS Code Section 460 – Corrigan Krause
• Overbilling vs. Underbilling in the Construction Industry – Deltek