あなたの株式ポートフォリオはまずまずの年でした。貯蓄口座の利息はインフレが奪う分のほんの一部です。そして、あらゆる金融ポッドキャストが、富裕層は不動産を保有していると繰り返し語っています。しかし、賃貸物件を買うための頭金20パーセントなどありませんし、深夜2時の配管トラブルの電話にも興味はありません。上場REITのインデックスファンドは、余計な手間をかけて株式を買い増しているだけのように感じられます。不動産クラウドファンディングは中間の道を約束します。アパート、倉庫、戸建賃貸の一部を、およそ1,000ドルからウェブサイト経由で所有できるのです。7年間手放せない案件に送金する前に、モデル、手数料、ロックアップ、税務書類が実際にどう機能するのかを見ていきましょう。
不動産クラウドファンディングの仕組み
不動産クラウドファンディングは、オンライン上で多数の小口投資家から資金を集め、個人投資家だけでは手が出せない不動産案件に資金を供給します。アパート複合施設、オフィスビル、リフォーム・転売ポートフォリオ、建設ローンなどです。プラットフォームは案件（または多数の案件を保有するファンド）を精査し、予想リターンと目標保有期間を提示して出品します。あなたは、ファンド型プラットフォームではおよそ10ドルから、個別商業案件を扱うプラットフォームでは10,000ドルや25,000ドルに及ぶ最低投資額で参加します。
法的基盤は2012年のJumpstart Our Business Startups（JOBS）法で、これにより証券規則が緩和され、小規模企業がオンラインで一般から資金調達できるようになりました。現在、目にするものの大半は3つのSEC枠組みに支配されています。
- レギュレーション・クラウドファンディング（Reg CF）。 企業が12か月間に最大500万ドルを、適格・非適格を問わず、SEC登録の資金調達ポータルまたはブローカー・ディーラーを通じて調達できるようにします。非適格投資家は、すべてのReg CF募集を通じて、所得と純資産に基づく年間上限に直面します。
- レギュレーションA+、ティア2。 企業が監査済み財務諸表と継続的な報告を行い、一般から年間最大7,500万ドルを調達できるようにします。これは、一般投資家向けに販売される大型の非上場不動産ファンドの背後にある枠組みです。
- レギュレーションD、ルール506(c)。 スポンサーが案件を公に宣伝できるようにしますが、すべての投資家は検証済みの適格投資家でなければなりません。クラウドファンディング・プラットフォームに掲載される単一物件の商業シンジケーションのほとんどは、この適用除外を利用しています。
このアルファベットのスープが重要なのは、あなたがどの案件を見ることさえ許されるかを決めるからです。多くのプラットフォームは、あなたが適格投資家ステータスを確認した後で初めて、案件メニュー全体を表示します。
2つの主要モデル：プール型ファンド vs 単一案件エクイティ
プール型ファンドとeREIT
プール型ファンドは、あなたの資金を何千人もの他の投資家と集め、多数の物件やローンに分散させます。最もよく知られた変種はeREITで、クラウドファンディング・プラットフォームを通じて販売される「REIT」をもじったものです。物件ポートフォリオを保有し、賃貸収入から分配金を支払う非上場の不動産投資信託です。公開REITと異なり、証券取引所への上場がないため、分刻みの価格も、2日で決済される売却ボタンもありません。
魅力は分散と低い最低投資額です。1,000ドルの投資1件で数十の物件に分散でき、プラットフォームが取得、管理、売却を処理します。トレードオフはコントロールと透明性です。一般的に物件は選べず、純資産価値は市場ではなくスポンサーによって定期的に設定され、償還はあなたのスケジュールではなくスポンサーのスケジュールで行われます。
単一案件エクイティ（およびデット）
単一案件の募集では、特定の1つの物件やプロジェクトに投資できます。フェニックスの120戸のバリューアップ・アパート、ダラスのbuild-to-rent分譲地、アトランタ郊外のシニア住宅開発などです。事業計画、予想内部収益率（IRR）、エクイティ・マルチプル、保有期間（通常3年から10年）を検討します。
単一案件の中にはさらに2つの区分があります。
- エクイティ。 あなたは共同所有者です。リターンは賃貸分配金と売却時の値上がりから生じます。上振れは大きいですが、プロジェクトが苦戦すれば最後尾に並びます。
- デット。 あなたは事実上の貸し手で、モーゲージやブリッジローンに資金を供給します。リターンは利息支払いから生じ、しばしば高い一桁台で、満期日が定められています。上振れは小さいですが、エクイティ保有者より先に支払われます。
単一案件は通常、適格投資家ステータスと、しばしば10,000ドルから50,000ドルの高い最低投資額を要求します。また、リスクが集中します。その1つのプロジェクトが停滞すれば、あなたの投資全体がそれとともに停滞します。
適格投資家 vs 非適格投資家：誰が何にアクセスできるか
SECの個人定義における適格投資家とは、過去2年間、年収が20万ドル超（配偶者と合わせて30万ドル超）で、今後も同程度が合理的に見込まれる者、または主たる住居を除く純資産が100万ドル超の者です。特定のライセンスや資格の保有者も該当します。
実際には市場は次のように分かれます。
- 誰にでも開放。 Reg A+に基づくプール型ファンドと、Reg CFに基づく小規模募集。最低投資額は低いですが、Reg CFは非適格投資家が12か月間にすべての募集を通じて拠出できる額を制限します（閾値はインフレに応じて調整されます。現在の所得または純資産の分岐点は約124,000ドルで、下限ティアはより高い方の金額の2,500ドルまたは5パーセントのいずれか大きい方です）。
- 適格投資家のみ。 ルール506(c)に基づくほとんどの単一案件シンジケーション、およびより高い最低投資額とより積極的な戦略を持つ私募ファンド。プラットフォームは税務申告書、証券口座明細書、またはCPAの書簡でステータスを検証します。
適格投資家でなくても、この資産クラスから締め出されるわけではありませんが、実質的にはプール型ファンドの棚に限定されます。検証なしで適格投資家限定案件へと招き入れるプラットフォームは、好意ではなく危険信号として扱ってください。
手数料：リターンがあなたに届く前にどこへ行くか
クラウドファンディングの手数料は項目ごとに見れば控えめで、合計すると意味を持ちます。以下の組み合わせのいくつかを予想してください。
- プラットフォームまたは資産管理手数料。 多くの場合、投資資産の年間約1パーセント。例えばある大手ファンド・プラットフォームは、標準的な不動産ファンドについて、年間アドバイザリー手数料約0.15パーセントに加えて年間管理手数料0.85パーセントを開示しています。
- 取得または組成手数料。 物件やローンがポートフォリオに入るときの一時的な課金で、通常は取引額の1から2パーセント。
- プロモートまたはキャリード・インタレスト。 単一案件では、スポンサーは通常、優先リターンのハードルを超えた利益の一部を取ります。しばしば6から8パーセントの優先リターンを超えた利益の20から30パーセントです。これは不動産シンジケーションでは標準的ですが、見出しのプロジェクト・リターンと投資家リターンが別の数字であることを意味します。
- サービシングおよび売却手数料。 デット案件ではサービシング手数料が重なることがあり、エクイティ案件では物件売却時に1から2パーセントの売却手数料が課されることがあります。
常に、すべての手数料層を差し引いた後のスポンサーの予想リターンを比較し、IRRの数字が分配金の再投資を前提としているかどうかを確認してください。予想IRR 14パーセントでも、年間2パーセントの手数料ドラッグとハードル超の20パーセントのプロモートがあれば、見出しが示すよりはるかに薄い内容です。
ロックアップと流動性：あなたの資金は何年も拘束される
これは、ほとんどの初めての投資家が流し読みし、ほとんどの人が流し読みしたことを後悔するセクションです。クラウドファンディング型不動産は設計上、非流動的です。
- 固定保有期間。 単一案件は通常、3年から10年にわたって資本を拘束し、限られた困難事例を除いて早期出口はありません。あなたのリターンは、スポンサーが事業計画を実行し、予定通りに売却または借り換えを行うかにかかっています。
- 償還は要求次第ではなく、償還ウィンドウ。 プール型ファンドは通常、引き出し請求を四半期ごとに検討し、景気後退時には償還を制限、遅延、または停止することができます。まさにあなたが最も出口を求めるときです。一部のeREIT型商品は、5年未満保有の株式に約1パーセントの早期解約ペナルティを課すこともあります。
- セカンダリー市場は薄いか存在しない。 一部のプラットフォームは、投資家が他のユーザーが買うために株式を出品できるようにしています。しばしば数パーセントの取引手数料付きですが、買い手や公正な価格の保証はありません。
実践的なルール：明示された保有期間の終了前に必要にならない資金だけを投資し、さらに余裕を加えてください。延長は一般的です。スポンサーが金利を待っているために「5年保有」が7年になることは、誰も驚くべきことではありません。
K-1税務書類（そしてあなたのCPAが気づく理由）
ほとんどのクラウドファンディング型エクイティ案件はLLCまたはリミテッド・パートナーシップとして構成されるため、税務報告は1099ではなくスケジュールK-1で届きます。3つの帰結が続きます。
- K-1は遅く届く。 1099は通常2月中旬までに届きますが、K-1はしばしば3月か4月に届き、修正K-1はあなたが既に申告した後に届くこともあります。複数の案件に投資するなら、少なくとも一度は申告延長を覚悟してください。
- 所得の性質はさまざま。 賃貸所得、減価償却のパススルー、利息、そして最終的なキャピタルゲインはそれぞれ異なって流れます。減価償却は初期年の分配金を shelter できますが、それは魅力の一部であり、物件売却時に減価償却の取り戻し（リキャプチャ）も生み出します。
- 州の申告が増殖しうる。 5つの州に物件を保有するファンドからのK-1は、5つの州での申告義務を生み出すことがあります。投資前に、どの州がeffectively connected incomeを生み出すかをスポンサーに尋ね、追加の申告書のための予算を組んでください。
さらに2つの税務上のしわ：デット投資は一般にK-1ではなく1099で報告される通常の利子所得を生み、より簡単ですが高い税率で課税されます。そしてクラウドファンディング案件をIRA内で保有すると、案件がレバレッジを使う場合に無関連事業所得税（UBIT）を引き起こすことがあり、「税制優遇」口座を税務上の頭痛の種に変えかねません。どちらの構造に資金を出す前にも、CPAに相談してください。
投資前に案件を評価する方法
ファンドでも単一案件でも、すべての募集に同じチェックリストを使ってください。
- スポンサーの実績。 このチームは何件のフルサイクル案件（購入、管理、売却）を完了し、実現リターンはいくらだったか、予想ではなく。初ファンドのスポンサーは、より小さなチェックか、まったく出さないに値します。
- ドル建ての手数料負担。 保有期間全体にわたるあなたの投資額に対して、すべてのパーセント手数料をドルに換算してください。25,000ドルを7年間保有する年間1パーセントの手数料は、複利前に1,750ドルで、プロモート前です。
- 資本スタック上の位置。 デット案件では、あなたはシニアかジュニアか？エクイティ案件では、あなたより前に優先エクイティがあるか？約束されたより高い利回りは通常、より薄いクッションを意味します。
- 分配実績 vs 予想。 運用実績のあるファンドでは、実際の分配金を当初の予想と四半期ごとに比較してください。持続的な不足は情報です。
- 出口の前提。 予想はどの売却価格、キャップレート、借り換え条件を必要としているか？案件が5年目の記録的な売却価格でしか成立しないなら、IRRは計画ではなく希望です。
- 償還と延長の条件。 誰が保有を延長でき、どれだけ、どのような投票で？何が償還を制限するか？マーケティングページだけでなく、運営契約を読んでください。
避けるべきよくある過ち
- 最高の予想IRRを追いかける。 目標リターンは実現するまでマーケティングです。プライベート不動産ファンドの研究は、実現リターンがスポンサーが宣伝した目標をはるかに下回ることを繰り返し見出しています。あらゆる予想より、スポンサーの実現実績をはるかに重く評価してください。
- 分配金を保証された収入として扱う。 分配金は、入居率が下がったりローンがより高い金利で満期を迎えたりすると、減額または停止されることがあります。届くのが止まりうる資金から生活費を賄わないでください。
- 1つの案件や1つのプラットフォームへの過度な集中。 プラットフォームリスクは現実です。プラットフォームが破綻すれば、基礎となる物件が健全でも、あなたの投資の管理は煩雑になります。物件だけでなくスポンサーにも分散してください。
- 書類コストを無視する。 追加のK-1、多州申告、修正申告は毎年実際のCPA費用を要します。税務準備の追加負担200ドルを生む1,000ドルの投資は、正当化するのに驚くべきリターンを必要とします。小さなチェックはより少ないポジションに統合してください。
- 緊急資金を投資する。 非流動性に延長、償還停止が加われば、この資本はスポンサーが別段の指示をするまで戻ってきません。緊急資金は退屈で流動的なままにしておいてください。
投資記録を整理整頓しておく
保有するすべてのクラウドファンディング・ポジションは、独自の書類の山を生み出します。募集契約書、四半期報告書、キャピタルコール通知、分配記録、年次のK-1、そして最終的な売却書類です。確定申告の季節が来たとき、あるいはスポンサーの実際の分配金をその glossy な予想と比較したいとき、整理された記録を保った投資家が勝ちます。各ポジションの拠出金、分配金、手数料、税務書類を、届いた順に1つの台帳で追跡してください。混雑した受信箱から5年分の履歴を再構築するのではなく。
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