10年前に購入したフロリダのコンドミニアムのクロージングまであと3日。売却価格は50万ドル、10年間の値上がりを経た譲渡益はおそらく12万ドル——ところがタイトルカンパニーから、買主は法的にあなたの手取りのうち7万5千ドルを、あなたが1セントも受け取る前にIRSへ直接送金する義務がある、と告げられます。利益の15%ではありません。売却価格全額の15%です。
これが外国投資家不動産税法（FIRPTA）の仕組みです。良い知らせは、源泉徴収はあなたの税額ではないということです。それは税額に対する前払い（デポジット）であり、外国人売主であるあなたには、そのお金の大半を手元に残すための正当な方法が2つあります。クロージング前にIRSの源泉徴収証明書で源泉徴収を減額するか、後から米国確定申告で超過分を還付請求するかです。本ガイドでは、クロージングテーブルの売主側から、その両方の方法を順を追って説明します。
なぜ売却価格の15%があなたの手元に届かないのか
内国歳入法第1445条に基づき、外国人が米国不動産権益を処分する場合、買主（「譲受人」）は実現総額——譲渡益ではなく売却総額——の15%を源泉徴収し、IRSへ納付しなければなりません。買主はその源泉徴収について、誤れば罰則と利息を含めて個人的に責任を負います。だからこそ、有能なクロージングエージェントは、あなたの言葉だけでそれを省略させたりはしません。
このルールについて外国人売主が驚く点は3つあります：
- 売却総額に適用される。 50万ドルで売却し、取得原価が48万ドル、譲渡益が2万ドルであっても、源泉徴収額は依然として7万5千ドル——実際の譲渡益のほぼ4倍です。
- 「処分」は売却より広い概念。 贈与、交換、清算、さらにはクロージング前に米国不動産を購入する契約を他人に譲渡する場合でさえ、実現した金額に対して源泉徴収が生じることがあります。
- 事業体を通じた保有でも回避できない。 米国不動産を売却する米国法人やパートナーシップは、自ら源泉徴収義務者として源泉徴収を行い、米国不動産を保有する事業体の持分も一般に米国不動産権益とみなされます。外国株主に米国不動産を分配する外国法人は、認識した譲渡益の21%を源泉徴収しなければなりません。
その論理は率直です。議会は、海外に住む売主が代金を回収した後、米国確定申告を一切しないことを懸念しました。源泉徴収は、まず資金を米国内に留め置き、あなたにそれを請求しに来させる仕組みです。
源泉徴収が実際の税額を上回る計算の仕組み
15%がほぼ常に過大になる理由はこうです。源泉徴収は実現総額に基づいて計算されますが、あなたの実際の米国税額は純譲渡益——売却価格から調整後基準価額（購入額に改良費を加え、減価償却費を差し引いたもの）を引いたもの——に基づいて計算され、非居住者個人が保有する米国不動産の譲渡益は、一般に米国人と同じ累進的なキャピタルゲイン税率で課税されます。
典型的なケースを追ってみましょう：
- 売却価格：60万ドル → FIRPTA源泉徴収：9万ドル
- 調整後基準価額：42万ドル → 課税譲渡益：18万ドル
- 1年超保有のため、長期キャピタルゲイン税率が適用。キャピタルゲイン税率15%とすると、連邦税はおおよそ2万7千ドル（加えて減価償却の取戻しがあれば最大25%で課税）。
IRSは約3万ドルの納税義務に対して9万ドルを保持します。その6万ドルの差額こそ、あなたが——事前に、あるいは確定申告時に——取り戻すべきお金です。本ガイドの残りは、まさにその方法についてです。
源泉徴収を完全に免除できる例外
何かを申請する前に、そもそも源泉徴収が必要かどうかを確認しましょう。売主に関係する主な法定例外は以下のとおりです：
買主居住用例外（30万ドル以下）
売却価格が30万ドル以下で、買主（個人でなければならない）がその物件を居住用として取得する場合——つまり買主またはその家族が、譲渡後の最初の2つの12か月期間のそれぞれにおいて、物件が使用される日数の少なくとも50%をそこで生活する確実な計画を持っている場合——は源泉徴収は不要です。空室日数はカウントされません。
価格が30万ドルから100万ドルの間で、買主がその物件を居住用として使用する場合、税率は15%ではなく10%に下がります。
売主であるあなた自身がこの例外を主張することはできません——これは買主の計画次第です。ただし、買主とクロージングエージェントにこのことを知らせることはできます。資格があってもその計画を決済担当者に伝えない買主は、単に15%全額を源泉徴収してしまうでしょう。
知っておくべきその他の例外
- 非認識譲渡。 法の非認識規定または条約上の特典により、いかなる譲渡益または譲渡損失も認識する必要がない場合、売主は5つの特定の規制要件を満たす書面による通知を買主に渡すことができ、買主はクロージング後20日以内にその写しをIRSに提出します。
- 実現額ゼロ。 譲渡で何も実現しない場合（例えば特定の差押えや放棄）、源泉徴収すべきものがありません。
- 公開取引される権益。 国内法人の定期的に取引される株式、または公開取引されるパートナーシップやトラストの持分の処分は、一般に例外とされます——ただし、公開取引されていない相当な持分は依然として対象となり得ます。
これらのいずれにも当てはまらない場合、あなたの主な手段は源泉徴収証明書です。
Form 8288-B：クロージング前に早めに申請して源泉徴収を減らす
源泉徴収証明書とは、買主が15%未満——あるいは全く源泉徴収しないことをIRSが事前に許可するものです。あなた（または買主、あるいはいずれかの当事者の代理人）は、Form 8288-B「外国人の米国不動産権益処分に係る源泉徴収証明書申請書」を提出してこれを請求します。
IRSは大きく3つの状況で証明書を認めます：
- あなたの最大税額が源泉徴収額より少ない。 最も一般的な売主のケースです。前節の計算——予想譲渡益、保有期間、適用税率——を示し、IRSが実際の納税義務に見合う減額での源泉徴収を承認します。
- あなたが免除対象である。 例えば、非認識扱いの要件を満たす譲渡などです。
- 別の方法で納税することに合意する。 十分な担保に裏付けられた分割払い販売契約により、源泉徴収を前もって行うのではなく、支払いの受領に応じて納税する方法です。
タイミングがすべて
IRSは一般に申請を処理するのに90日を要し、実際には審査が全期間、あるいはそれ以上かかることがよくあります。これには2つの帰結があります：
- Form 8288-Bは可能な限り早く——理想的には物件を市場に出す日、クロージングの週ではなく——提出しましょう。 クロージング後に届く証明書は、決済の場では誰の役にも立ちません。
- 申請中は買主の納付が停止するのであって、源泉徴収自体が停止するのではありません。 クロージング時に申請がまだ係属中の場合、買主は依然として全額を源泉徴収しますが、それをIRSに送るのではなく保持します（通常はクロージングエージェントがエスクローします）。その後、買主はIRSが証明書を発行または却下した後20日以内にForm 8288を提出し、承認された減額分のみを納付し、残額をあなたに引き渡します。
IRS自身のガイダンスからの実践的なヒント：海外に居住している場合は、Form 8288-BのBox 5にエスクロー会社またはクロージング会社の情報を記載して、決定通知書が迅速に決済の場に届くようにしましょう。また、IRSはForm 8288および8288-Aの「譲渡日」を決定通知書の日付に変更します——ただし、実際に処分が発生した年の確定申告で売却を報告する必要があることに変わりはありません。
1ドルでも取り戻すにはITINが必要
その後のすべて——源泉徴収証明書、源泉徴収明細書、還付——は米国の納税者番号で動きます。社会保障番号をお持ちでない場合は、Form W-7で申請する個人納税者番号（ITIN）が必要です。
これを早めに行うのには機械的な理由があります。IRSはあなたのTINに紐づけて日付印が押されたForm 8288-AのCopy B（あなたの源泉徴収の証拠）を発行し、あなたはそのCopy Bを確定申告に添付してクレジットを請求します。TINがなければ、押印された8288-Aもなく、クレジットもありません。ITINの処理は順調でも数週間かかり、お住まいの国の認定受理代理人（Certified Acceptance Agent）であれば、パスポートをIRSに郵送する必要なく身分証明書を確認できます。
ITINはForm 8288-Bの申請と並行して申請しましょう——どちらもクロージングのタイムラインが許すよりも長くかかり、どちらも契約が存在する前に取得するのが最も安上がりです。
Form 1040-NRを提出して還付を請求する
15%全額が源泉徴収された場合——証明書を申請しなかった、申請が却下された、あるいは単にクロージングが先に来たなど——超過分は米国確定申告を行うことで取り戻せます：
- 個人はForm 1040-NR「米国非居住外国人所得税申告書」を提出し、売却を報告し、譲渡益に対する実際の税額を計算し、FIRPTA源泉徴収をクレジットとして請求します。証拠として日付印が押されたForm 8288-AのCopy Bを添付します。
- 外国法人その他の事業体は一般に代わりにForm 1120-Fを提出します。
初めて申告する人がつまずく3つのポイント：
- 実際の処分があった年に報告する。 Form 8288-A Copy Bの日付が翌年を示していても（源泉徴収証明書の請求によりIRSの決定が年末を超えた場合に起こります）、売却は実際にクロージングした年の申告書に記載します。
- 減価償却の取戻しを考慮する。 物件を賃貸に出して減価償却を計上した場合——または計上する権利があった場合——取り戻された金額はより高い税率（未回収のSection 1250ゲインは最大25%）で課税されます。予想還付額を計算する前に減価償却スケジュールを確認し、数字に驚かないようにしましょう。
- Section 121の除外が役立つか確認する。 主たる住居として使用し、その他の要件を満たす非居住者は、Section 121に基づき譲渡益を除外できることがあります——そしてその低い納税義務こそ、そもそも減額された源泉徴収証明書を裏付ける種類の証明です。
還付が期待できない場合でも申告しましょう。確定申告は源泉徴収を実際の納税義務と照合するものであり、損失売却の場合は納税義務がなかったことを証明するものになります。
州レベルの源泉徴収も忘れずに
多くの州では、連邦のFIRPTAは決済明細の半分に過ぎません。いくつかの州は非居住者による不動産売却に独自の源泉徴収制度を設けており、州の目的での「非居住者」には、単に別の州に住んでいるだけの米国市民が含まれることがよくあります。
最大の例はカリフォルニア州です。カリフォルニア州の不動産の買主は一般に、連邦の15%に加えて、売却価格の3.33%を Franchise Tax Board のために源泉徴収しなければなりません（Form 593で報告）。この60万ドルの売却では、さらに1万9,980ドルが保留され、連邦の約3万ドルの納税義務に対して源泉徴収総額が10万ドルを超えます。カリフォルニア州には独自の減額源泉徴収と選択の仕組みがあり（場合によっては価格ではなく譲渡益に対して源泉徴収することを含む）、超過分を請求するための別の州確定申告があります。
独自の非居住者譲渡源泉徴収制度を持つ他の州には、ハワイ、メリーランド、バージニア、そして増え続けるその他の州が含まれ、それぞれに独自の様式、税率、還付手続きがあります。クロージング前に、決済担当者に2つの質問をしましょう：この売却にどの州の源泉徴収が適用されるか、そしてその州の源泉徴収証明書手続きに相当するものは何か？連邦の証明書は州をカバーせず、州の選択は連邦をカバーしません。
外国人売主が犯す過ち（そしてその回避方法）
- 契約締結後に8288-B手続きを始める。 IRSの審査に約90日かかるため、遅い申請で得られるのはエスクロー保留であって、クロージング時の減額源泉徴収ではありません。出品時に始めましょう。
- ITINなしでクロージングする。 売却自体は可能ですが、すべての還付手続きがW-7の後ろに並びます。数か月前もって申請しましょう。
- 誤った年に売却を報告する。 8288-Aの日付はIRSの決定通知書に従い、確定申告は実際のクロージング日に従います。これらを一致させないと通知書を招きます。
- 州を無視する。 連邦の15%を慎重に計画しながら、カリフォルニアの3.33%（またはハワイ、メリーランド）を忘れる売主は、クロージングで二重に不足することになります。
- LLCで解決できると決め込む。 米国不動産を国内LLCまたは法人を通じて保有することは、誰が源泉徴収義務者であるかを変えるだけで、FIRPTAが適用されるかどうかを変えるものではありません。米国不動産を保有する事業体の持分は、一般にそれ自体が米国不動産権益です。
- 条約で免除されると決め込む。 ほとんどの米国租税条約は、不動産が所在する場所で不動産譲渡益に課税する権利を維持しています。条約がFIRPTA源泉徴収を排除することはまれです——依拠する前に特定の条項を確認しましょう。
クロスボーダー売却の記録を監査対応可能な状態に保つ
FIRPTA売却は、数年にわたり国境をまたぐ書類の連鎖を生み出します。当初の購入決済明細書、改良費の請求書、減価償却スケジュール、8288-B申請書、押印された8288-A Copy B、1040-NR、さらに州の様式です。IRSは源泉徴収クレジットを買主のForm 8288提出と照合するため、書類の欠落や不一致は還付を数か月遅らせます。
動く要素を、他の多段階のコンプライアンスプロジェクトと同じように追跡しましょう：物件の耐用年数にわたる基準価額調整のための1つの台帳、申告ごとに1つのフォルダ、そして各様式をその期限に結びつけるチェックリスト。米国不動産を他の投資と並行して保有する場合、物件の帳簿を透明でバージョン管理された形式で保つことは二度報われます——一度は8288-Bが予想譲渡益の立証を求める時に、もう一度は1040-NRがそれを証明することを求める時に。ドキュメントガイドとFavaダッシュボードは、基になる取引を見失うことなく複数年の物件勘定を可視化するのに役立ちます。
クロスボーダー不動産会計を簡素化する
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