DC pourrait bientôt permettre aux locataires d'héberger sur Airbnb : ce que la loi proposée de 2026 sur les locations à court terme signifie pour les locataires

Si vous louez votre logement à Washington, DC, le mettre en location sur Airbnb pendant vos déplacements professionnels est actuellement illégal — pas une zone grise, illégal. Seuls les propriétaires peuvent détenir une licence de location à court terme dans le District, et opérer sans licence peut entraîner des amendes qui dépassent largement ce que la réservation aurait rapporté. Un projet de loi déposé en mars 2026 changerait cela pour la première fois, ouvrant une voie légale aux locataires pour héberger. Mais voici ce que la plupart des gros titres omettent : le projet de loi n'a pas été adopté. Comprendre ce qu'il changerait, ce qu'il exigerait de vous et comment vous préparer dès maintenant fait la différence entre lancer une activité secondaire rentable et une leçon d'application coûteuse.

Le projet de loi en termes simples​

La loi modifiant la réglementation des locations à court terme de 2026 (projet de loi B26-0647) a été déposée à la demande de la maire Bowser en mars 2026 et renvoyée à la commission des travaux publics et des opérations du Conseil, où elle était toujours en attente sans audience programmée à la fin de l'été. Il s'agit d'une législation proposée, pas d'une loi, et elle pourrait être modifiée, bloquée ou adoptée en grande partie telle que déposée. Avec cette réserve en premier plan, voici ce que ferait le projet de loi :

1. Permettre aux locataires d'héberger dans leur résidence principale. C'est la disposition phare. La loi actuelle limite effectivement les licences aux propriétaires en liant l'éligibilité à la déduction fiscale Homestead, que seuls les propriétaires occupants peuvent réclamer. Le projet de loi supprime cette restriction réservée aux propriétaires afin que les locataires puissent obtenir une licence — sous réserve de deux grandes exclusions détaillées ci-dessous.

2. Regrouper les catégories de licences. Aujourd'hui, le District distingue un avenant de location à court terme (hôte présent, nuits illimitées) et un avenant de location de vacances (hôte absent, plafonné à 90 nuits par an). Le projet de loi les fusionne en une seule licence. La logique des nuits survit à la fusion : aucun plafond annuel lorsque vous êtes présent pendant le séjour, 90 nuits cumulées par année civile lorsque vous ne l'êtes pas.

3. Créer une licence pour événements spéciaux. La disposition la plus novatrice. Tout résident du District — propriétaire ou locataire — pourrait louer son espace pendant les événements spéciaux et les jours fériés désignés par la maire sans être présent. Pensez à la semaine d'investiture, au festival des cerisiers en fleurs ou à un week-end de grand concert. Le projet de loi tel que déposé ne précise pas de plafond de nuits pour cette catégorie.

4. Permettre une licence pour une deuxième propriété. La loi actuelle vous limite à une licence pour votre résidence principale, un point c'est tout. Le projet de loi permettrait aux résidents de DC de licencier une deuxième propriété qu'ils possèdent dans le District. Une deuxième propriété inoccupée serait plafonnée à 90 nuits cumulées par an, avec la licence pour événements spéciaux disponible en plus de ce plafond.

Seriez-vous réellement éligible ? Trois conditions​

Si le projet de loi est adopté tel qu'écrit, l'hébergement par un locataire comporte trois conditions, et vous devez toutes les remplir :

1. Le logement doit être votre résidence principale​

Le projet de loi simplifie la définition en supprimant la référence déroutante à la déduction Homestead. Vous devez simplement y vivre. Vous ne pouvez pas louer un deuxième appartement uniquement pour le mettre sur Airbnb — c'est toujours une activité d'investisseur que le District ne veut pas légaliser.

2. Le logement ne peut pas être à loyer stabilisé​

Cette exclusion a du mordant. Le programme de stabilisation des loyers de DC couvre une grande partie du parc locatif — généralement les immeubles multifamiliaux plus anciens — et les locataires dans les logements couverts sont inéligibles, quel que soit leur bail. Si vous ne savez pas si votre immeuble est couvert, c'est la première chose à vérifier avant de passer une minute de plus sur cette idée.

3. Votre bail ne peut pas l'interdire​

Le projet de loi s'en remet explicitement aux conditions du bail. Si votre bail interdit la sous-location, les locations à court terme ou l'activité commerciale, le projet de loi ne remplace pas ce langage — le bail de votre propriétaire fait foi. Un bail silencieux sur le sujet est une zone grise que le projet de loi ne résout pas complètement, ce qui signifie que vous voulez une autorisation écrite, pas une lecture optimiste du silence.

Une autre règle permanente : seules les personnes physiques peuvent détenir une licence de location à court terme à DC. Pas de SARL, pas de sociétés, pas de fiducies. Cela surprend les lecteurs axés sur les affaires, mais cela simplifie aussi votre installation : vous opérerez en tant qu'entrepreneur individuel.

Ce que coûterait l'obtention d'une licence​

Les hôtes locataires passeraient par le même processus de licence DLCP que les hôtes propriétaires utilisent aujourd'hui. Sur la base du cadre existant, attendez-vous à :

• Frais de licence : 99 $ pour une licence de deux ans, renouvelable. Vraiment bon marché par rapport à la plupart des grandes villes.
• Assurance responsabilité civile : un minimum de 250 000 $ de couverture. Votre assurance locataire standard ne satisfait presque certainement pas à cette exigence — prévoyez un budget pour une police de location à court terme dédiée ou un avenant, et obtenez des devis tôt car c'est le poste qui surprend le plus souvent les nouveaux hôtes.
• Certificat de bonne conduite (Clean Hands) : délivré par le District dans les 30 jours suivant votre demande, confirmant que vous ne devez rien à DC. Oui, les vieilles amendes de stationnement peuvent le bloquer.
• Équipement de sécurité : détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone fonctionnels, extincteur portable et issues de secours dégagées. Des choses de routine, mais une source fréquente de retards de demande.
• Plafond d'invités : 8 invités maximum, ou 2 par chambre, selon le plus élevé.
• Tenue de registres : registres de réservation conservés pendant deux ans. Les plateformes automatisent la plupart de cela, mais la responsabilité légale reste la vôtre.

La conversation sur le bail (ayez-la avant toute autre chose)​

Tout dépend de votre propriétaire, alors traitez cela comme une négociation, pas une notification. Quelques points pratiques :

Lisez votre bail d'abord, puis obtenez toute autorisation par écrit. Un « oui, bien sûr » verbal d'un agent de location ne vous aidera pas quand la gestion change ou qu'un voisin se plaint. Un avenant par e-mail vaut mieux qu'une poignée de main à chaque fois.

Sachez que les immeubles peuvent aussi monétiser cela. Airbnb gère un programme d'immeubles favorables à Airbnb dans lequel les propriétaires définissent des règles de location communautaires et reçoivent une part des revenus d'hébergement des résidents — généralement dans la fourchette de 10 à 25 pour cent — via des outils de plateforme qui suivent l'activité à l'échelle de l'immeuble. Si votre propriétaire hésite, un partage des revenus qui transforme votre activité secondaire en revenu d'équipement peut changer la réponse. Cela signifie aussi que vous devez intégrer cette part dans vos propres calculs (plus de détails ci-dessous).

Les règles des copropriétés et des coopératives sont une couche distincte. Même avec un bail permissif et un projet de loi adopté, les règlements intérieurs ou les règles de votre immeuble peuvent interdire les séjours à court terme. Vérifiez cela indépendamment.

Le tableau fiscal pour les hôtes locataires​

C'est là que l'hébergement par un locataire diffère le plus de l'hébergement par un propriétaire, et où la plupart des nouveaux hôtes sous-budgétisent. Rien de tout cela n'est un conseil fiscal — parlez à un expert-comptable avant votre première réservation — mais voici la structure.

Fédéral : attendez-vous au Schedule C, pas au Schedule E​

Les propriétaires qui louent une chambre avec un séjour moyen de 7 jours ou moins se retrouvent souvent sur le Schedule C (revenu d'entreprise) plutôt que sur le Schedule E (revenu locatif), et les hôtes locataires qui gèrent des rotations de type Airbnb avec nettoyages, réassortiments et communication avec les invités devraient généralement s'attendre au même traitement. Les conséquences pratiques :

• L'impôt sur le travail indépendant s'applique — la ponction de 15,3 % pour la sécurité sociale et Medicare sur les revenus nets, en plus de l'impôt sur le revenu. Les hôtes propriétaires déclarant sur le Schedule E échappent généralement à cela ; vous ne le ferez probablement pas.
• Votre loyer est déductible — proportionnellement. Vous pouvez déduire la partie du loyer, des services publics, de l'assurance locataire et d'Internet attribuable aux jours d'hébergement ou à l'espace hébergé, plus les frais de plateforme, les fournitures de nettoyage, le linge de maison, et la licence et l'assurance ci-dessus. Gardez la méthode d'allocation cohérente et documentée.
• Pas d'amortissement. Vous ne possédez pas la propriété, donc il n'y a pas de bâtiment à amortir — l'un des plus grands avantages fiscaux de l'immobilier locatif n'existe tout simplement pas pour vous. (Les meubles que vous achetez pour l'activité d'hébergement peuvent toujours être admissibles à la Section 179 ou à l'amortissement bonus — une autre question pour votre expert-comptable.)
• La règle des 14 jours n'est probablement pas votre raccourci. Les propriétaires qui louent leur domicile 14 jours ou moins peuvent parfois exclure entièrement le revenu, mais savoir si cette règle s'étend à un locataire sous-louant un logement loué est vraiment incertain. Ne construisez pas votre plan là-dessus sans confirmation professionnelle.

Vous ne recevrez probablement pas de 1099-K — le revenu est toujours imposable​

En vertu de la One Big Beautiful Bill, le seuil fédéral de déclaration 1099-K est revenu à plus de 20 000 $ et plus de 200 transactions, donc la plupart des hôtes à temps partiel n'en recevront jamais de la plateforme. Cela ne change rien à votre obligation : chaque dollar de revenu d'hébergement est déclarable qu'un formulaire arrive ou non. Les hôtes qui traitent « pas de 1099 » comme « pas de revenu » fabriquent leur propre risque d'audit.

DC : taxe d'occupation, enregistrement de l'entreprise et la surprise de l'impôt sur les franchises​

• La taxe d'occupation est en grande partie gérée pour vous sur Airbnb. DC prélève la taxe de vente sur les hébergements transitoires à 15,95 pour cent du prix de l'annonce (y compris les frais de nettoyage et d'invités) pour les séjours de 90 nuits ou moins, et Airbnb la collecte et la reverse en votre nom. Si vous prenez des réservations directes hors plateforme, vous devez vous enregistrer auprès du Bureau des impôts et des recettes (OTR) et gérer vous-même la collecte et le dépôt.
• Enregistrez l'entreprise auprès de l'OTR. Toute entreprise opérant dans le District s'enregistre via le formulaire en ligne FR-500 d'enregistrement fiscal des entreprises. Faites-le avant votre premier invité, pas après votre premier paiement.
• Attention à l'impôt sur les franchises pour entreprises non constituées en société. C'est le piège spécifique à DC : une entreprise non constituée en société avec plus de 12 000 $ de revenu brut à DC doit déposer le formulaire D-30 et payer au moins l'impôt minimum de 250 $ — même en cas de perte nette. Un hôte locataire gagnant 15 000 $ bruts en une année doit à DC 250 $ minimum plus l'obligation de dépôt. Peu de guides sur les activités secondaires mentionnent cela ; maintenant vous le savez.

Les calculs financiers : est-ce que ça vaut le coup ?​

Les données du marché placent DC à plus de 6 500 annonces actives de location à court terme avec un tarif journalier moyen d'environ 201 $ et un taux d'occupation de 73 pour cent — environ 36 600 $ de revenu annuel par annonce, avec avril à juin comme période la plus chaude. Ce sont des moyennes du marché, pas des promesses, et les hôtes locataires font face à une pile de coûts que les propriétaires n'ont pas. Avant de vous engager, modélisez vos propres chiffres :

1. Commencez avec une occupation réaliste, pas l'optimisme de la plateforme. Une chambre d'amis que vous listez uniquement quand vous voyagez pourrait être réservée 40 à 60 nuits par an, pas 200. Multipliez les nuits attendues par un tarif nocturne conservateur pour votre quartier et votre type de logement.
2. Soustrayez la part de la plateforme d'abord. Les frais de service hôte d'Airbnb sont généralement de 3 pour cent pour la structure à frais partagés que la plupart des hôtes individuels utilisent — peu par réservation, mais ils sont prélevés sur chaque paiement.
3. Soustrayez la part du propriétaire si elle s'applique. Dans un immeuble favorable à Airbnb avec un partage des revenus de 20 pour cent, une nuit à 200 $ vous paie 160 $ avant tout autre coût. Négociez ce chiffre les yeux ouverts.
4. Intégrez les coûts fixes de la légalité : les frais de licence amortis, la police d'assurance STR ou l'avenant, l'impôt minimum de franchise DC de 250 $ une fois que vous dépassez 12 000 $ de recettes brutes, plus les fournitures de nettoyage, les services publics supplémentaires et le réassortiment.
5. Réservez pour l'impôt sur le revenu et le travail indépendant. Une règle générale courante est de mettre de côté 25 à 30 pour cent du bénéfice net d'hébergement pour les obligations fédérales et DC, ajusté une fois que votre expert-comptable voit votre situation complète.
6. Testez le scénario pessimiste. Les analystes estiment que le projet de loi pourrait ajouter 2 000 à 5 600 nouvelles annonces — une augmentation de l'offre de 30 à 85 pour cent — ce qui ferait pression sur l'occupation et les tarifs. Faites vos calculs à 20 pour cent en dessous de votre tarif attendu et demandez-vous si la réponse est toujours oui.

Si les calculs honnêtes montrent quelques centaines de dollars par mois pour un vrai travail et une exposition réelle à la responsabilité, c'est un résultat parfaitement acceptable pour vous retirer. Le pire résultat est de découvrir les coûts après que la licence, la police d'assurance et la négociation avec le propriétaire soient déjà faites.

Tenue de livres dès la première nuit​

Les revenus d'hébergement arrivent sous forme de paiements de plateforme irréguliers avec des frais retirés avant que vous ne les voyiez, ce qui rend dangereusement facile de sous-enregistrer les revenus et de trop payer les impôts — ou de perdre des déductions que vous avez légitimement gagnées. Mettez en place la discipline avant le premier invité :

• Ouvrez un compte bancaire séparé pour l'argent de l'hébergement. Chaque paiement y arrive ; chaque dépense d'hébergement en sort. Mélanger l'argent de l'hébergement avec les dépenses du ménage, c'est ainsi que les dépenses déductibles deviennent non prouvables.
• Enregistrez le revenu brut, pas les paiements. Votre revenu imposable est ce que l'invité a payé (moins la taxe d'occupation reversée par la plateforme), pas le montant plus petit déposé après les frais de plateforme. Enregistrez les frais comme ligne de dépense distincte — ils sont déductibles, mais seulement si vous pouvez les montrer.
• Suivez précisément les jours d'hébergement et l'espace hébergé. Vos déductions de loyer et de services publics dépendent de la répartition entre usage personnel et hébergement. Un journal simple — dates réservées, chambres utilisées, nettoyages effectués — est le document qu'un examinateur demande en premier.
• Enregistrez chaque reçu numériquement, étiqueté par catégorie : licence, assurance, nettoyage, fournitures, ameublement, frais de plateforme, services professionnels. La licence exige deux ans de registres de réservation ; votre posture fiscale en veut autant pour les dépenses.
• Payez les impôts estimés trimestriellement une fois que le revenu d'hébergement devient significatif. Une activité secondaire qui doit 1 000 $ ou plus au moment du dépôt sans retenue pour le couvrir, c'est ainsi que les pénalités de sous-paiement arrivent.

C'est exactement le genre d'activité multi-flux et riche en reçus où la comptabilité en texte brut prouve sa valeur : chaque paiement, frais et course de fournitures enregistré comme une transaction explicite que vous pouvez auditer ligne par ligne. Si vous voulez la mécanique, la documentation explique comment structurer les comptes pour les revenus d'activité secondaire, et les fonctionnalités du tableau de bord montrent comment visualiser le flux de trésorerie une fois que les réservations commencent à arriver.

Que faire maintenant, pendant que le projet de loi est en commission​

Ne mettez pas votre location sur une plateforme de court terme aujourd'hui — la loi actuelle réservée aux propriétaires s'applique toujours, et « un projet de loi pourrait passer » n'est pas une défense. Au lieu de cela, travaillez la liste de préparation :

1. Vérifiez que votre immeuble n'est pas à loyer stabilisé. Si c'est le cas, le projet de loi vous exclut de toute façon, et vous pouvez vous arrêter ici.
2. Lisez votre bail de bout en bout, puis parlez à votre propriétaire d'une autorisation écrite d'hébergement — et découvrez si l'immeuble voudrait un partage des revenus.
3. Obtenez un devis d'assurance STR qui répond au plancher de responsabilité de 250 000 $, pour que la prime réelle soit dans vos calculs au lieu d'une supposition.
4. Modélisez vos impôts, y compris l'impôt sur le travail indépendant et l'obligation de dépôt D-30 de DC, avec un expert-comptable qui connaît les deux.
5. Mettez en place vos livres et votre compte séparé maintenant, pour que le revenu du premier jour atterrisse dans un système au lieu d'une boîte à chaussures.
6. Suivez le statut du projet de loi via le système législatif du Conseil et la DLCP — ne demandez une licence qu'après la promulgation et après que la DLCP ait mis à jour son processus de demande pour les candidats locataires.

Gardez vos revenus d'hébergement organisés dès le premier jour​

Pendant que vous vous préparez pour une activité secondaire d'hébergement — ou que vous gérez tout revenu secondaire en plus d'un emploi principal — maintenir des registres financiers clairs est ce qui transforme un revenu supplémentaire en richesse réelle au lieu d'une course de fin d'année fiscale. Beancount.io fournit une comptabilité en texte brut qui vous donne une transparence et un contrôle complets sur vos données financières — pas de boîtes noires, pas de dépendance à un fournisseur. Commencez gratuitement et découvrez pourquoi les développeurs et les professionnels de la finance passent à la comptabilité en texte brut.