سند ترک ادعا در برابر سند ضمانت: هر نقل و انتقال در واقع چه چیزی را تضمین می‌کند، شش عهد سند مالکیت، و چرا وام‌دهنده‌ی شما بر ضمانت اصرار دارد

تصور کنید یک خانه‌ی اجاره‌ای کوچک می‌خرید، شش ماه اجاره جمع می‌کنید و سپس نامه‌ای می‌رسد: یک پیمانکار دو مالک پیش از شما، یک حق-retention (lien) مکانیکی ۱۸٬۰۰۰ دلاری علیه ملک ثبت کرده، هرگز پرداخت نشده و همچنان به خانه‌ی شما چسبیده است. اینکه آیا می‌توانید آن صورت‌حساب را به کسی که ملک را به شما فروخت بازگردانید، در روز معامله تعیین شده بود — نه با قیمتی که مذاکره کردید، بلکه با نوع سندی که پذیرفتید. سند ضمانت به شما وعده‌هایی می‌دهد که می‌توانید بر اساس آن شکایت کنید. سند ترک ادعا هر چیزی را که فروشنده اتفاقاً مالکش بود، همراه با حق-retention‌ها، بدون هیچ وعده‌ای به شما می‌دهد.

هر سندی مالکیت را منتقل می‌کند، اما سندها از نظر آنچه فروشنده درباره‌ی عنوان مالکیت پشت این مالکیت تضمین می‌کند به‌شدت متفاوت‌اند. این راهنما توضیح می‌دهد که دقیقاً هر نوع سند چه چیزی را وعده می‌دهد، شش عهد سند مالکیت را که پشت یک سند ضمانت عمومی است، راه میانه‌ی سند ضمانت خاص، زمانی که سند ترک ادعا واقعاً ابزار درست است، و اینکه چرا هیچ وام‌دهنده‌ی وام مسکن معامله‌ای را که با یکی از این‌ها بسته شود تأمین مالی نمی‌کند.

تفاوت در یک جمله​

یک سند ضمانت می‌گوید: «من مالک این ملک هستم، حق فروشش را دارم، عنوان مالکیت پاک است به‌جز آنچه فهرست کرده‌ام، و اگر این نادرست از آب درآید، می‌توانی سراغ من بیایی.» یک سند ترک ادعا می‌گوید: «هر منفعتی که در این ملک دارم — اگر اصلاً داشته باشم — حالا مال توست. من هیچ چیز درباره‌اش وعده نمی‌دهم.»

هر دو سند وقتی عنوان مالکیت زیربنایی خوب باشد، مالکیت را به‌طور مؤثر منتقل می‌کنند. تفاوت تماماً درباره‌ی ریسک است: چه کسی هزینه را می‌پردازد اگر عنوان مالکیت معیوب از آب درآید. با سند ضمانت، فروشنده مسئولیت مشکلات عنوان مالکیت را بر عهده دارد. با سند ترک ادعا، خریدار هر نقص، حق-retention و ادعای رقیب را بدون دیدن جذب می‌کند.

سند ترک ادعا در واقع چه چیزی را منتقل می‌کند​

یک سند ترک ادعا — که گاهی سند آزادسازی نامیده می‌شود — تنها منفعتی را منتقل می‌کند، اگر وجود داشته باشد، که انتقال‌دهنده در لحظه‌ی انتقال در اختیار دارد. آن قید را تحت‌اللفظی بخوانید: اگر انتقال‌دهنده ملک را آزاد و بی‌قید و شرط مالک است، شما آن را آزاد و بی‌قید و شرط دریافت می‌کنید. اگر انتقال‌دهنده یک‌سوم سهم را به‌عنوان مستأجر مشترک مالک است، شما همان یک‌سوم سهم را دریافت می‌کنید. اگر انتقال‌دهنده اصلاً چیزی مالک نباشد، شما اصلاً چیزی دریافت نمی‌کنید، و هیچ ادعایی علیه انتقال‌دهنده برای این ناامیدی ندارید.

این سند هیچ عهد سند مالکیتی ندارد: نه ادعایی که انتقال‌دهنده مالک ملک است، نه ادعای حقی برای فروشش، نه بیانیه‌ای درباره‌ی حق-retention‌ها یا تحمیل‌ها، و نه تعهدی به دفاع از عنوان مالکیت شما اگر کسی بعداً ادعای ملک را کند. خودِ زبان انتقال حداقلی است — معمولاً «منتقل و ترک ادعا می‌کند» یا «واگذار، آزاد و ترک ادعا می‌کند» — و عمداً از هر فعلی مانند «تضمین می‌کند» که مسئولیت ایجاد می‌کند کوتاه می‌آید.

این نگران‌کننده به نظر می‌رسد، و در معامله‌ی نادرست نگران‌کننده هم هست. اما نبودِ ضمانت‌ها همان چیزی است که سند ترک ادعا را ارزان، سریع و قطعی می‌کند: چیزی برای مذاکره نیست، هیچ جستجوی عنوان مالکیتی که خود سند الزامی کند وجود ندارد، و هیچ مسئولیت باقی‌مانده‌ای برای شخص امضاکننده نیست. انتقال‌دهنده مهم نیست تاریخ عنوان مالکیت چه چیزی در خود دارد، تمیز بیرون می‌رود. آن قطعیت یک ویژگی است وقتی هر دو طرف از قبل می‌دانند عنوان مالکیت خوب است — و یک تله وقتی فقط فرض می‌کنند خوب است.

سند ضمانت چه چیزی را وعده می‌دهد: شش عهد سند مالکیت​

یک سند ضمانت عمومی نامش را از شش وعده‌ی الزام‌آور قانونی — عهدهای سند مالکیت — می‌گیرد که از انتقال‌دهنده به انتقال‌گیرنده جریان می‌یابد. آن‌ها به دو گروه تقسیم می‌شوند: سه عهد حال، که یا درست‌اند یا در همان لحظه‌ای که سند تحویل داده می‌شود نقض می‌شوند، و سه عهد آینده، که تا زمانی که مالک ملک هستید از شما محافظت می‌کنند.

سه عهد حال​

۱. عهد تصرف (seisin). انتقال‌دهنده واقعاً مالک آن ملکیتی است که سند ادعای انتقالش را دارد. اگر فروشنده ادعای انتقال مالکیت کامل کند اما فقط دارای حق انتفاع عمری (life estate) باشد، یا هیچ چیزی نداشته باشد چون فروش قبلی عنوان مالکیت را به دیگری منتقل کرده، این عهد در لحظه‌ی تحویل نقض می‌شود.

۲. عهد حق انتقال. انتقال‌دهنده اختیار قانونی انجام این انتقال را دارد. مالکیت به‌تنهایی همیشه کافی نیست: ملکی که در تراست نگهداری می‌شود معمولاً فقط توسط متولی می‌تواند منتقل شود، یک قیم ممکن است به تأیید دادگاه نیاز داشته باشد، و یک شرکت ممکن است به مصوبه‌ی هیئت‌مدیره نیاز داشته باشد. این عهد تضمین می‌کند که شخص امضاکننده آن اختیار را دارد.

۳. عهد علیه تحمیل‌ها. ملک از حق-retention‌های افشا نشده، حق‌عبورها، محدودیت‌های سند و سایر بارها آزاد است — به‌جز آن‌هایی که به‌طور مشخص در سند فهرست شده‌اند. وام‌های مسکن، حق-retention‌های مالیاتی، حق-retention‌های مکانیکی، حق-retention‌های حکمی، حق‌عبورهای خدماتی و محدودیت‌های انجمن صاحبان خانه همه به‌عنوان تحمیل حساب می‌شوند. رویه‌ی استاندارد فهرست کردن موارد قابل‌قبول است (مالیات سال جاری که هنوز سررسید نشده، محدودیت‌های ثبت‌شده‌ی تقسیم زمین، حق‌عبورهای خدماتی موجود) تا ضمانت بقیه را پوشش دهد.

سه عهد آینده​

۴. عهد بهره‌مندی آرام. هیچ‌کس با ادعای قانونی برتر تصرف شما را مختل نخواهد کرد. اگر وارثی دیرپیدا با زنجیره‌ی عنوان مالکیت بهتر شما را بیرون کند، انتقال‌دهنده این عهد را نقض کرده است — حتی اگر بیرون راندن سال‌ها پس از معامله رخ داده باشد.

۵. عهد ضمانت (دفاع از عنوان مالکیت). انتقال‌دهنده از عنوان مالکیت شما در برابر ادعاهای قانونی به هزینه‌ی خودش دفاع خواهد کرد. این وعده‌ی دادخواهی است: اگر کسی بر سر مالکیت شکایت کند، فروشنده هزینه‌ی دفاع را می‌پردازد، نه شما.

۶. عهد تضمین‌های بیشتر. انتقال‌دهنده هر مدرک اضافی را که در آینده به‌طور معقول برای کامل کردن عنوان مالکیت شما لازم باشد امضا خواهد کرد — تصحیح نام غلط‌املا در سند، اجرای یک سند تأییدی، یا ارائه‌ی سوگندنامه‌ای که شرکت عنوان مالکیت الزام می‌کند.

واژه‌ی حیاتی در سند ضمانت «عمومی» افق زمانی است: این عهدها کل تاریخ عنوان مالکیت را پوشش می‌دهند، از جمله نقص‌هایی که مالکان بسیار پیش از انتقال‌دهنده ایجاد کرده‌اند. اگر سندی جعلی از سال ۱۹۸۷ در زنجیره ظاهر شود، سند ضمانت عمومی که دریافت کرده‌اید فروشنده‌تان را مسئول آن می‌کند. آن دامنه‌ی رو به عقب دقیقاً چیزی است که سند را ارزشمند می‌کند — و چیزی که فروشندگان را پیش از امضای آن به دو بار فکر وامی‌دارد.

راه میانه: سندهای ضمانت خاص​

میان «من همه چیز را تا زمان واگذاری زمین تضمین می‌کنم» و «من هیچ چیز را تضمین نمی‌کنم» سند ضمانت خاص قرار دارد (که در برخی ایالت‌ها سند ضمانت محدود نامیده می‌شود). همان شش عهد را دارد، اما دامنه‌شان به دوره‌ی مالکیت خودِ انتقال‌دهنده محدود می‌شود: فروشنده فقط تضمین می‌کند که آن‌ها در دوره‌ی مالکیتشان هیچ کاری برای آسیب زدن به عنوان مالکیت نکرده‌اند.

یک سند ضمانت خاص در عمل می‌گوید: «من در دوره‌ی مالکیتم هیچ حق-retention یا نقصی ایجاد نکردم، و در برابر ادعاهای ناشی از دوره‌ی من دفاع خواهم کرد — اما کاری که مالکان پیشین کرده‌اند مشکل شماست، نه من.»

فروشندگانی که هرگز در ملک ساکن نبوده‌اند یا تمام تاریخچه‌اش را بررسی نکرده‌اند این شکل را ترجیح می‌دهند: توسعه‌دهندگانی که قطعه‌های جدید را منتقل می‌کنند، بانک‌هایی که خانه‌های توقیف‌شده را می‌فروشند، مجریان وصیت و متولیانی که املاک را منتقل می‌کنند، و فروشندگان تجاری که مدت کوتاهی مالک بوده‌اند. خریداران آن را می‌پذیرند وقتی تخفیف، ساختار معامله یا یک بیمه‌نامه‌ی قوی عنوان مالکیت مالک، شکاف را پوشش دهد. به پیامد عملی توجه کنید: با تضمین فقط دوره‌ی انتقال‌دهنده، جستجوی عنوان مالکیت و بیمه‌نامه بیشترِ کار حفاظتی را انجام می‌دهند که در غیر این صورت عهدهای ضمانت عمومی انجام می‌دادند.

برخی ایالت‌ها واژگان را هم مبهم می‌کنند — «سند بدون ضمانت» در تگزاس، سند معامله در نیویورک — پس همیشه بند انتقال و بخش عهدها را بخوانید، نه فقط عنوان خود سند را.

وقتی سند ترک ادعا کافی است​

سند ترک ادعا ابزار درست است هر وقت طرفین از قبل وضعیت عنوان مالکیت را می‌دانند و هیچ‌کدام به دیگری برای تضمینش نیاز ندارد. موارد کلاسیک:

• انتقال‌های خانوادگی. والدینی که خانه‌ای را به فرزند بزرگسالش منتقل می‌کند، خواهر و برادری که ملک ارثی را بازتقسیم می‌کنند، یا افزودن همسر به عنوان مالکیت پس از ازدواج. هیچ‌کس بر اساس استحکام عنوان مالکیت قیمت بازار نمی‌پردازد و ضمانت فقط کاغذبازی اضافه می‌کند بدون افزودن اطلاعات.
• توافق‌های طلاق. یکی از زوجین منفعت خود را طبق حکم به دیگری ترک ادعا می‌کند. دادگاه طلاق، نه ضمانت‌های سند، از هر طرف محافظت می‌کند — هرچند زوج دریافت‌کننده باید هنوز تأیید کند که کاغذبازی وام مسکن با مالکیت جدید مطابقت دارد.
• انتقال ملک به تراست یا نهادی که خودتان کنترل می‌کنید. انتقال خانه‌ی اجاره‌ای‌تان به تراست زندگی قابل‌فسخ یا شرکت LLC خودتان، مالک قانونی را عوض می‌کند بدون عوض کردن مالک اقتصادی. نمی‌توانید به‌طور مفید به خودتان عنوان مالکیت را تضمین کنید.
• پاک کردن ابهام‌های عنوان مالکیت. سند پیشین نامی را غلط املا کرده، وامی که پرداخت شده هرگز رسماً آزاد نشده، یا مالک سابق با منفعت باقیمانده‌ی احتمالی موافقت می‌کند آزادش کند. ترک ادعای آن طرف لکه را از زنجیره حذف می‌کند تا بعداً سند ضمانت یا بیمه‌نامه‌ی عنوان مالکیت به‌طور پاک صادر شود.
• تصحیح خطاها. سند تصحیحی یا تأییدی که توصیف قانونی یا خطای واگذاری را اصلاح می‌کند، معمولاً از طریق ترک ادعا انجام می‌شود.

در هر یک از این موارد، انتقال‌گیرنده یا از قبل می‌داند عنوان مالکیت خوب است یا ملک را به دلایلی می‌گیرد که هیچ ربطی به قابلیت فروشش ندارد. سرعت و قطعیت ترک ادعا دقیقاً همان چیزی است که موقعیت می‌طلبد.

وقتی سند ترک ادعا برایتان گران تمام می‌شود​

خارج از آن موقعیت‌های طرف مورد اعتماد، پذیرش سند ترک ادعا یعنی پذیرش ریسک کامل تاریخ عنوان مالکیت. خطرهای مشخص:

شما هر حق-retention و نقصی را به ارث می‌برید. مالیات‌های پرداخت‌نشده‌ی ملک، حق-retention‌های سازمان مالیاتی، حق-retention‌های فوق‌اولویت انجمن صاحبان خانه، حق-retention‌های مکانیکی، حق-retention‌های حکمی، حق‌عبورهای افشا نشده و اختلاف‌های مرزی همه با ملک به شما منتقل می‌شوند. تنها راه‌حل شما علیه ... هیچ‌کس است. انتقال‌دهنده هیچ چیز وعده نداده است.

هیچ وام‌دهنده‌ای تأمین مالی نمی‌کند. وام‌دهندگان وام مسکن عنوان مالکیت قابل‌فروش را می‌خواهند که با سند ضمانت (در بیشتر رویه‌ی مسکونی عمومی) به‌علاوه‌ی بیمه‌نامه‌ی عنوان مالکیت وام‌دهنده اثبات شود. معامله‌ای که با ترک ادعا بسته شود هیچ‌یک از این دو الزام را برآورده نمی‌کند و همین دلیل آن است که خریدهای ترک ادعا عملاً معاملات نقدی هستند. اگر «فروشنده‌ای» به شما تأمین مالی مالک را روی یک ترک ادعا پیشنهاد دهد و از شما بخواهد خودتان کاغذبازی را انجام دهید، آن را هشدار بدانید، نه راحتی.

بیمه‌ی عنوان مالکیت ممکن است در دسترس نباشد یا توخالی شود. بیشتر بیمه‌نامه‌های مالک بر پشت جستجوی عنوان مالکیت به‌علاوه‌ی انتقال تضمین‌شده نوشته می‌شوند. برخی بیمه‌گران پس از جستجوی کامل همچنان انتقال ترک ادعا را بیمه می‌کنند، اما استثناها چند برابر می‌شوند و حق بیمه بالا می‌رود — و بیمه‌نامه‌ای که دقیقاً نقص‌های پیش‌موجودی را که نگرانشان هستید استثنا می‌کند هیچ چیز را محافظت نمی‌کند.

کلاهبرداری ترک ادعا را دوست دارد. چون این سند هیچ چیزی درباره‌ی مالکیت نمی‌پرسد، وسیله‌ی انتخابی کلاهبرداری‌های سند است: امضاهای جعلی انتقال‌دهنده، انتقال‌ها توسط افرادی که هیچ منفعتی برای انتقال ندارند، و «خریدارانی» که سند ترک ادعا را علیه ملکی که مالکش نیستند ثبت می‌کنند. اگر غریبه‌ای ملکی را با تخفیف شدید از طریق سند ترک ادعا به شما پیشنهاد دهد، آن تخفیف صرف ریسک عنوان مالکیتی است که احتمالاً وجود ندارد.

قاعده‌ی سرانگشتی ساده است: اگر پولی بین طرفینی جابه‌جا می‌شود که بر سر یک نقص علیه هم شکایت می‌کنند، سند باید ضمانت داشته باشد. ترک ادعا در یک خرید ذی‌نفعانه معامله‌ی خوبی نیست — ریسک بیمه‌نشده‌ای است که نمی‌توانید قیمت‌گذاری‌اش کنید.

چرا وام‌دهندگان بر ضمانت‌ها اصرار دارند​

وثیقه‌ی یک وام‌دهنده‌ی وام مسکن فقط به‌اندازه‌ی عنوان مالکیت وام‌گیرنده خوب است. اگر ادعای برتر مالکیت وام‌گیرنده را از بین ببرد، حق-retention وام‌دهنده — که به منفعت وام‌گیرنده می‌چسبد — می‌تواند با آن تبخیر شود. بنابراین وام‌دهندگان بر هر خرید تأمین‌مالی‌شده رژیمی از بند و بست اضافی تحمیل می‌کنند:

۱. یک سند ضمانت به نام وام‌گیرنده. فروشنده باید با سند ضمانت عمومی انتقال دهد (سند ضمانت خاص گاهی برای املاک بازخرید‌شده و ساخت جدید پذیرفته می‌شود، هرگز ترک ادعا)، تا کسی با توان مالی پشت تاریخ عنوان مالکیت بایستد. ۲. جستجوی عنوان مالکیت و تعهدنامه. یک شرکت عنوان مالکیت زنجیره را بررسی می‌کند، هر حق-retention و استثنا را فهرست می‌کند و متعهد می‌شود بقیه را بیمه کند. هر چیزی که جستجو پیدا کند باید پیش از تأمین مالی پرداخت یا آزاد شود. ۳. بیمه‌نامه‌ی عنوان مالکیت وام‌دهنده، به هزینه‌ی وام‌گیرنده. این بیمه موقعیت حق-retention وام‌دهنده را تا مبلغ وام محافظت می‌کند. این پیش‌پرداخت یا سرمایه‌ی شما را محافظت نمی‌کند — آن چیزی است که بیمه‌نامه‌ی اختیاری مالک پوشش می‌دهد، و رد کردنش برای صرفه‌جویی چند صد دلار در معامله‌ی نهایی، بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری زندگی‌تان را فقط به نفع بانک بیمه‌شده می‌گذارد.

بازپرداخت‌ها هم منطق یکسان را دنبال می‌کنند: شما از قبل مالک ملک هستید، اما وام‌دهنده‌ی جدید هنوز هم جستجوی تازه و بیمه‌نامه‌ی جدید وام‌دهنده را الزام می‌کند، چون ممکن است از زمان خرید شما حق-retention‌هایی چسبیده باشند. هر یک از این گام‌ها وجود دارد چون وام‌دهنده دقیقاً همان ریسکی را قیمت‌گذاری کرده که سند ترک ادعا روی میز می‌گذارد.

جنبه‌ی حسابداری: ثبت هزینه‌ی سند برای شما​

نوع سند در دو مسیر آرام بر دفاتر شما اثر می‌گذارد: اینکه کدام هزینه‌های معامله‌ی نهایی بخشی از بهای تمام‌شده‌ی پایه‌ی ملک شما می‌شوند، و اینکه چقدر باید با دقت آن‌ها را ردیابی کنید. حق بیمه‌ی عنوان مالکیت، هزینه‌های ثبت، مالیات‌های انتقال، هزینه‌های جستجوی عنوان مالکیت و هزینه‌های نقشه‌برداری که خریدار می‌پردازد عموماً به پایه اضافه می‌شوند نه به هزینه‌های سال جاری — و پایه است که سود سرمایه‌ی نهایی شما در برابر آن سنجیده می‌شود. امروز ۳٬۰۰۰ دلار هزینه‌ی معامله‌ی نهایی را گم کنید و هنگام فروش بر ۳٬۰۰۰ دلار سود خیالی اضافه مالیات می‌پردازید.

اگر دفاترتان را به‌صورت متن ساده نگه می‌دارید، مستندات Beancount راستی‌آزمایی موجودی و ردیابی بهای تمام‌شده را به‌تفصیل پوشش می‌دهد؛ الگوی یک خرید شبیه این است، با هر هزینه‌ی معامله‌ی نهاییِ تعدیل‌کننده‌ی پایه که در لات ملک ادغام شده است:

2026-10-22 * "Purchase rental house at 412 Elm St - general warranty deed recorded"
  Assets:RealEstate:Rental-412-Elm      250,000.00 USD
  Assets:RealEstate:Rental-412-Elm        1,850.00 USD  ; owner's title policy + lender's policy
  Assets:RealEstate:Rental-412-Elm          425.00 USD  ; recording fees + transfer tax
  Assets:RealEstate:Rental-412-Elm          600.00 USD  ; title search + survey
  Expenses:Fees:Mortgage-Origination      2,200.00 USD  ; loan points - amortize, not basis
  Assets:Checking                          -52,875.00 USD
  Liabilities:Mortgage:412-Elm            -202,200.00 USD

دو جزئیات اینجا اهمیت دارند. اول، نوع سند باید در روایت یا یک خط فراداده باشد: وقتی ده سال بعد می‌فروشید، «سند ضمانت عمومی ثبت شده» به شما — و به حسابدار مالیاتی‌تان — می‌گوید که زنجیره‌ی عنوان مالکیت تضمین شده بود، در حالی که پرونده‌ای پر از روایت‌های ترک ادعا نشانگر تاریخی از عنوان مالکیت است که ارزش بازبینی پیش از عرضه را دارد. دوم، هزینه‌هایی که شبیه هم به نظر می‌رسند متفاوت رفتار می‌شوند: بیمه‌ی عنوان مالکیت و مالیات‌های انتقال با ملک به پایه می‌روند، در حالی که امتیازهای وام و بهره‌ی پیش‌پرداخت به حساب‌های هزینه با برنامه‌ی خودشان می‌روند. یک حساب برای هر ملک این تفکیک را قابل‌حسابرسی نگه می‌دارد.

فروشندگان ثبت آینه‌وار دارند: مالیات‌های انتقال و هزینه‌های پاک‌سازی عنوان مالکیت که شما می‌پردازید (برآورده کردن یک حق-retention قدیمی تا بتوانید عنوان مالکیت تضمین‌شده را تحویل دهید) مبلغ تحقق‌یافته‌ی شما را کاهش می‌دهند نه اینکه پایه‌ی خریدار را پر کنند، پس آن‌ها را در برابر فروش ردیابی کنید، نه در برابر ملک.

چگونه سندی که به دستتان می‌دهند را بخوانید​

پیش از امضای یا پذیرش هر چیزی، خودِ زبان عملیاتی را بخوانید — در یک صفحه جا می‌شود و همه‌ی موارد بالا را تعیین می‌کند:

۱. بند انتقال را پیدا کنید. «منتقل و تضمین می‌کند» (یا «اعطا، معامله، فروش و تضمین می‌کند») یعنی سند ضمانت؛ «منتقل و ترک ادعا می‌کند» (یا «واگذار، آزاد و ترک ادعا می‌کند») یعنی ترک ادعا. تأیید کنید کدام‌یک از شش عهد کلمه‌به‌کلمه ظاهر می‌شود — برخی ایالت‌ها آن‌ها را از واژه‌های انتقال استنباط می‌کنند، برخی دیگر لازم دارند صریح نوشته شوند. ۲. عمومی در برابر خاص را بررسی کنید. سند ضمانت خاص عهدها را با عباراتی مانند «توسط، از طریق، یا تحت انتقال‌دهنده» محدود می‌کند — نشانه‌ی آنکه فقط دوره‌ی مالکیت انتقال‌دهنده پوشش دارد. ۳. فهرست استثناها را بخوانید. هر تحمیلی که ضمانت پوشش نمی‌دهد باید فهرست شود. آن را با تعهدنامه‌ی عنوان مالکیت مقایسه کنید: هر چیزی که در تعهدنامه هست اما در استثناهای سند نیست هنوز تضمین‌شده است، و هر چیزی که در سند هست اما برای شما جدید است پیش از معامله‌ی نهایی سؤالی را می‌طلبد. ۴. توصیف قانونی و واگذاری را تأیید کنید. توصیف قطعه، بلوک یا مرزهای دقیق باید دقیقاً با تعهدنامه‌ی عنوان مالکیت مطابقت داشته باشد، و نام‌ها و نوع مالکیت (مستأجر مشترک، مستأجر در مشاع، دارایی جامعه) باید با آنچه توافق کردید مطابقت داشته باشد. بیشتر «نقص‌های عنوان مالکیت» که معامله‌های نهایی را معطل می‌کنند خطای تایپی در همین گام هستند، نه جعل‌های باستانی. ۵. ثبت را تأیید کنید. سند ثبت‌نشده بین طرفینش معتبر است اما برای بقیه‌ی جهان نامرئی است — از جمله خریداران آینده و جستجوهای عنوان مالکیتشان. مطمئن شوید اصل سند به‌سرعت به ثبت‌کننده‌ی شهرستان می‌رود و اصل ثبت‌شده به شما بازمی‌گردد.

و مهم نیست سند چه می‌گوید، جستجوی عنوان مالکیت را به هر حال انجام دهید. عهدها به شما کسی را می‌دهند که علیه‌اش شکایت کنید؛ جستجو شما را از نیاز به آن بی‌نیاز می‌کند. چند صد دلار پیشگیری در معامله‌ی نهایی ارزان‌ترین دستمزد حقوقی در کل معامله است — جستجو را اجرا کنید، بیمه‌نامه‌ی مالک را بخرید، و سند ثبت‌شده را جایی نگه دارید که مجری وصیتتان پیدایش کند.