آن مبلغ ۶,۰۰۰ دلاری که در صورت تسویهحساب شما با برچسب «هزینه شروع وام» دیده میشود،像一个 هزینه به نظر میرسد. اما سازمان امور مالیاتی ممکن است آن را بهجای آن، «بهره پیشپرداختشده» بنامد — و این تفاوت تعیین میکند که آیا کل مبلغ را در ماه آوریل امسال کسر میکنید یا حدود ۲۰۰ دلار در سال برای ۳۰ سال آینده. اگر طبقهبندی را در اظهارنامه ملک اجارهای یا تجاری اشتباه انجام دهید، یا یک تعدیل آسان به IRS میدهید یا پول را برای دههها روی میز میگذارید.
این راهنما نحوه عملکرد امتیازها را زمانی که ملک خانه اصلی شما نیست پوشش میدهد: کدام هزینههای بسته شدن بهعنوان بهره پیشپرداختشده محسوب میشوند، چرا امتیازهای اجارهای و تجاری بهجای کسر یکجا مستهلک میشوند، ریاضیات واقعی بهازای هر پرداخت چگونه کار میکند، و تله بازپرداخت با همان وامدهنده که بهطور نامحسوس کسر قدیمی شما را در طول مدت وام جدید میکشد.
امتیازها بهره پیشپرداختشده هستند، نه هزینه
کلمه «امتیاز» چند برچسب را پوشش میدهد که در صورت تسویهحساب خواهید دید: امتیازهای تخفیف، تخفیف وام، هزینههای شروع وام، و حداکثر هزینههای وام. یک امتیاز برابر با ۱٪ اصل وام است — ۳,۰۰۰ دلار برای وام مسکن ۳۰۰,۰۰۰ دلاری — و شما آن را برای دریافت وام پرداخت میکنید، معمولاً در ازای نرخ بهره پایینتر.
رفتار مالیاتی از اقتصاد پیروی میکند، نه برچسب. از آنجا که امتیازها بهرهای هستند که قبل از تعلق آن پرداخت میکنید، قانون کلی این است که نمیتوانید همه آنها را در سالی که پرداخت میکنید کسر کنید. در عوض، آنها را بهطور تناسبی — در بخشهای مساوی — در طول عمر (مدت) وام کسر میکنید.
اما همه چیزهایی که یک وامدهنده دریافت میکند، امتیاز نیست. مبالغی که برای خدمات خاص دریافت میشوند، اصلاً بهره نیستند و نمیتوانید آنها را بهعنوان امتیاز، چه در سال پرداخت و چه در طول عمر وام، کسر کنید. هزینههای غیر امتیازی کلاسیک عبارتند از:
- هزینههای ارزیابی
- هزینههای بازرسی
- هزینههای سند و بیمه سند
- هزینههای وکیل
- هزینههای دفتر اسناد رسمی
- مالیات بر دارایی که در زمان بسته شدن جمعآوری میشود
- حق بیمه وام مسکن و هزینههای تأمین مالی VA
- هزینههای آمادهسازی سند وام یا سند اعتماد
دو معیار به جداسازی امتیازها از هزینههای خدماتی کمک میکند. اول، امتیازهای واقعی بهعنوان درصدی از اصل وام محاسبه میشوند — یک «هزینه پردازش» یا «هزینه پذیرهنگاری» مبلغ ثابت ۱,۴۹۵ دلاری یک هزینه خدماتی است، نه بهره پیشپرداختشده. دوم، امتیازها نمیتوانند بهجای مبالغی پرداخت شوند که معمولاً بهطور جداگانه در صورت تسویهحساب ذکر میشوند. اگر وامدهنده هزینههای بسته شدن معمولی را که باید جداگانه ذکر شوند، در یک خط «شروع وام» ادغام کند، فقط بخشی که واقعاً بهره پیشپرداختشده است واجد شرایط است.
استثنای خانه اصلی که احتمالاً نمیتوانید از آن استفاده کنید
یک استثنای شناختهشده وجود دارد که به خریداران اجازه میدهد امتیازها را بهطور کامل در سال پرداخت کسر کنند — و این تقریباً هرگز برای املاک تجاری یا اجارهای صدق نمیکند. برای کسر یکجای امتیازها، باید تمام نه آزمایش زیر را داشته باشید:
۱. وام با خانه اصلی شما تضمین شده است. ۲. پرداخت امتیاز یک رویه تجاری رایج در منطقه شما است. ۳. امتیازهای پرداختشده بیشتر از مبلغ رایج در آن منطقه نبوده است. ۴. شما از روش حسابداری نقدی استفاده میکنید. ۵. امتیازها بهجای هزینههای تسویهحساب جداگانه پرداخت نشدهاند. ۶. وجوهی که در زمان بسته شدن یا قبل از آن ارائه کردهاید (بهعلاوه هر امتیاز پرداختشده توسط فروشنده) حداقل به اندازه امتیازهای دریافتشده بوده است — و نمیتوانید این وجوه را از وامدهنده یا کارگزار خود قرض گرفته باشید. ۷. شما از وام برای خرید یا ساخت خانه اصلی خود استفاده کردهاید. ۸. امتیازها بهعنوان درصدی از اصل وام مسکن محاسبه شدهاند. ۹. مبلغ بهوضوح بهعنوان امتیاز در صورت تسویهحساب نشان داده شده است.
آزمایشهای ۱ و ۷ دیوار برای سرمایهگذاران است: وام باید با خانهای که بیشتر وقت در آن زندگی میکنید تضمین شده و برای خرید یا ساخت آن استفاده شود. امتیازهای خانه دوم هرگز نمیتوانند بهطور کامل در سال پرداخت کسر شوند — آنها در طول عمر وام پخش میشوند — و امتیازهای ملک اجارهای یا تجاری نیز از همان مسیر استهلاک پیروی میکنند. (وام برای بهبود اساسی خانه اصلی شما رفتار کمی آسانتر دارد — فقط آزمایشهای ۱ تا ۶ — اما باز هم املاک سرمایهگذاری را شامل نمیشود.)
حتی زمانی که واجد شرایط باشید، دو جزئیات میتوانند کسر یکجا را کاهش دهند. اگر وجوهی که به بسته شدن آوردهاید کمتر از امتیازهای دریافتشده باشد، فقط میتوانید تا سقف مبلغ ارائهشده کسر کنید و باید بقیه را پخش کنید. و اگر امتیازها از مبلغ رایج در منطقه شما بیشتر باشد، فقط بخش مرسوم بهصورت یکجا قابل کسر است.
نحوه عملکرد واقعی استهلاک: به ازای هر پرداخت، نه به ازای هر سال
این اشتباهی است که حتی صاحبخانههای دقیق مرتکب میشوند: با ۴,۸۰۰ دلار امتیاز برای وام ۲۰ ساله، آنها هر سال ۲۴۰ دلار کسر میکنند (۴,۸۰۰ ÷ ۲۰). این اشتباه است. IRS از شما میخواهد که بر تعداد پرداختهای برنامهریزیشده تقسیم کنید و بر اساس تعداد پرداختهایی که واقعاً در آن سال انجام دادهاید کسر کنید.
ریاضیات صحیح برای آن مثال: ۴,۸۰۰ ÷ ۲۴۰ پرداخت ماهانه = ۲۰ دلار برای هر پرداخت. اگر در اکتبر بسته باشید و در سال اول ۳ پرداخت انجام دهید، کسر سال اول شما ۶۰ دلار است (۳ × ۲۰ دلار)، نه ۲۴۰ دلار. در یک سال کامل با ۱۲ پرداخت، ۲۴۰ دلار است. برای وام ۳۰ ساله، این یعنی تقسیم بر ۳۶۰ و کسر حدود یک سیصد و شصتم امتیازها به ازای هر پرداخت.
برای کسر تناسبی در وام شخصی، وام همچنین باید دارای محدودیتهایی باشد — تضمین شده با خانه، مدت ۳۰ سال یا کمتر، شرایط استاندارد منطقه برای وامهای بیش از ۱۰ سال، و محدودیتهایی در تعداد امتیاز نسبت به اندازه وام. وامهای تجاری و اجارهای از همان منطق استهلاک پیروی میکنند: امتیازها و سایر هزینههای تحصیل وام در طول مدت وام پخش میشوند و بخش سالانه بهعنوان هزینه اجارهای یا تجاری — در جدول E برای ملک اجارهای — گزارش میشود نه بهعنوان کسر جزئیات.
از روز بسته شدن، یک برنامه استهلاک کتبی نگه دارید: تاریخ وام، نام وامدهنده، مبلغ اصلی امتیازها، تعداد پرداختهای برنامهریزیشده و رقم بهازای هر پرداخت. سالها بعد وقتی وام زودتر تمام میشود به آن نیاز خواهید داشت و بازسازی آن از یک صورت تسویهحساب قدیمی ده ساله برای هیچکس خوشایند نیست.
بازپرداخت قوانین را بازنشانی میکند — حتی در خانه اصلی شما
امتیازهای پرداختشده برای بازپرداخت عموماً بهطور کامل در سال پرداخت قابل کسر نیستند، حتی زمانی که وام مسکن جدید با خانه اصلی شما تضمین شده باشد. امتیازهای بازپرداخت در طول عمر وام جدید مستهلک میشوند.
یک استثنای مهم وجود دارد: اگر بخشی از عواید بازپرداخت را برای بهبود اساسی خانه اصلی خود استفاده کنید و شش آزمایش اول پرداخت-در-سال را داشته باشید، میتوانید بخشی از امتیازها را که به بهبود اختصاص دارد بهطور کامل کسر کنید. تخصیص بهصورت تناسبی است — از ۲۵,۰۰۰ دلار از بازپرداخت ۱۰۰,۰۰۰ دلاری برای بازسازی واجد شرایط استفاده کنید، و ۲۵٪ از امتیازهای واقعی بهصورت یکجا قابل کسر هستند در حالی که ۷۵٪ باقیمانده مستهلک میشود. بقیه وام — بخشی که صرفاً بدهی قدیمی را با نرخ بهتر جایگزین میکند — هرگز واجد شرایط رفتار یکجا نیست.
بازپرداخت همچنین بر امتیازهای وامی که پشت سر میگذارید تأثیر میگذارد، که ما را به قانونی میرساند که بیشتر وامگیرندگان هرگز نام آن را نشنیدهاند.
تله همان وامدهنده: کسر قدیمی شما به دنبال وام جدید است
وقتی وام مسکن زودتر از موعد تمام میشود — از طریق پیشپرداخت، فروش، سلب حق اقامه دعوی یا بازپرداخت — قانون کلی به نفع مالیاتدهنده است: میتوانید هر امتیاز مستهلک نشدهای را که در سال پایان وام باقی مانده است کسر کنید. ۳,۰۰۰ دلار امتیاز پخششده برای وام ۱۵ ساله پرداخت کردید، طی یازده سال ۲,۲۰۰ دلار کسر کردید، سپس مانده را پرداخت کردید؟ ۸۰۰ دلار باقیمانده در سال پرداخت قابل کسر است.
استثنا: اگر با همان وامدهنده بازپرداخت کنید، نمیتوانید مانده باقیمانده را کسر کنید. در عوض، باید امتیازهای باقیمانده را به امتیازهای وام جدید اضافه کنید و مبلغ ترکیبی را در طول مدت وام جدید کسر کنید.
اعداد را مرور کنید. فرض کنید ۳,۰۰۰ دلار امتیاز برای وام مسکن اجارهای ۱۵ ساله (۲۰۰ دلار در سال) پرداخت کردهاید، طی سال یازدهم ۲,۲۰۰ دلار کسر کردهاید، و سپس مانده باقیمانده را به وام ۳۰ ساله جدید بازپرداخت میکنید:
- بازپرداخت با وامدهنده متفاوت: ۸۰۰ دلار باقیمانده را امسال، بهطور کامل، کسر کنید. امتیازهای خود وام جدید برنامه استهلاک ۳۰ ساله خود را شروع میکنند.
- بازپرداخت با همان وامدهنده: ۸۰۰ دلار در وام جدید ادغام میشود. اگر وام جدید ۲,۰۰۰ دلار امتیاز خود را داشته باشد، ۲,۸۰۰ دلار را بر ۳۶۰ پرداخت مستهلک میکنید — حدود ۷.۷۸ دلار برای هر پرداخت، یا تقریباً ۹۳ دلار در سال. کسر ۸۰۰ دلاری که میتوانستید امسال بگیرید، بهجای آن طی سه دهه قطرهقطره خارج میشود.
تله ترکیبی میشود. بار دوم بازپرداخت کنید — دوباره با همان وامدهنده — و ماندههای مستهلک نشده باقیمانده از هر دو وام قبلی یک بار دیگر به جلو منتقل میشوند. اما در آن بازپرداخت دوم به وامدهنده جدید تغییر دهید، و هر چیزی که از بازپرداخت اول باقی مانده است در زمان پرداخت قابل کسر میشود. وقتی در حال مقایسه نرخها هستید، این یک دلیل واقعی و ملموس برای سنجیدن پیشنهاد وامدهنده جدید در برابر بانک فعلی شما است: همان نرخ از یک وامدهنده متفاوت میتواند صدها یا هزاران دلار بیشتر در کسرهای سال اول ارزش داشته باشد.
توجه داشته باشید که این تله برای امتیازهای پخششده صدق میکند، نه هزینههای خدماتی واقعی — آنها در وهله اول هرگز قابل استهلاک نبودند.
هزینههای شروع وام در مقابل هزینههای خدماتی: صورت تسویهحساب را بخوانید
برگردیم به آن خط «هزینه شروع وام». رفتار آن بستگی به این دارد که واقعاً چیست:
- بهعنوان درصدی از وام محاسبه شده و بهوضوح بهعنوان امتیاز یا شروع وام نشان داده شده است: آن را بهعنوان امتیاز در نظر بگیرید — در طول مدت وام مستهلک کنید (یا برای کسر سال-پرداخت در خرید خانه اصلی آزمایش کنید).
- هزینه ثابت برای پردازش، پذیرهنگاری، آمادهسازی اسناد یا اداره: یک هزینه خدماتی، هرگز بهعنوان بهره در اظهارنامه شخصی قابل کسر نیست.
در ملک اجارهای و تجاری، تصویر لایه دوم دارد: هزینهها به دو دسته با سرنوشتهای متفاوت تقسیم میشوند.
هزینههای تحصیل وام در طول عمر وام مستهلک میشوند. اینها هزینههایی هستند که برای دریافت تأمین مالی متحمل شدهاید: امتیازها، کمیسیونهای وام مسکن، و حتی مواردی مانند هزینههای ارزیابی یا نقشهبرداری زمانی که وامدهنده آنها را بهعنوان شرط وام الزام کرده است. اگر ملک رهنی تجاری یا تولید درآمد باشد، این هزینهها مستهلک میشوند — نه یکجا کسر، نه با ساختمان مستهلک.
هزینههای تحصیل ملک در مبنای شما سرمایهگذاری میشوند. هزینههای انتقال سند، بیمه سند، هزینههای ثبت، مالیاتهای انتقال، و مبالغی که فروشنده بدهکار بود و شما موافقت کردید بپردازید، بخشی از مبنای هزینه شما در ملک میشوند. برای ملک مسکونی اجارهای، آن مبنا از طریق استهلاک طی ۲۷.۵ سال بازیابی میشود — قطرهای بسیار کندتر از استهلاک وام، و خط بسیار متفاوتی در اظهارنامه.
اشتباه در دستهبندیها در هر دو جهت گران است. هزینههای سرمایهای را بهعنوان هزینه جاری ثبت کردن، کسر امسال را بیش از حد نشان میدهد و دعوت به تعدیل میکند. سرمایهگذاری هزینههای وام قابل استهلاک، نوشتن ۱۵ یا ۳۰ ساله را در برنامه استهلاک ۲۷.۵ ساله قفل میکند. در زمان بسته شدن، صورت تسویهحساب را خط به خط مرور کنید، هر هزینه را بهعنوان هزینه وام یا هزینه ملک علامتگذاری کنید و صورت علامتگذاری شده را با اظهارنامه آن سال بایگانی کنید.
هر بخش در کجای اظهارنامه قرار میگیرد
گزارشدهی از کاربری ملک پیروی میکند:
- خانه اصلی (با ذکر جزئیات): بهره قابل کسر و امتیازهای سال-پرداخت گزارششده در فرم ۱۰۹۸ عموماً در جدول A میروند. امتیازهایی که میتوانید کسر کنید اما در فرم ۱۰۹۸ گزارش نشدهاند — بخشهای مستهلکشده از سالهای قبل اغلب اینجا قرار میگیرند — در یک خط جداگانه برای امتیازهای گزارش نشده میروند. فرض نکنید همه چیز در فرم ۱۰۹۸ بهطور خودکار قابل کسر است: این فرم میتواند شامل امتیازهایی باشد که نمیتوانید کسر کنید، بهویژه با چند ملک یا اظهارنامههای متأهل-ثبت-جدا.
- ملک اجارهای: بهره وام مسکن و امتیازهای مستهلکشده سال جاری هزینههای اجارهای در جدول E هستند. هزینههای تأمین مالی معمولاً بهعنوان دارایی قابل استهلاک (هزینههای وام) ردیابی میشوند و بخش سالانه به اظهارنامه میرود.
- ملک تجاری: بهره و بخش مستهلکشده هزینه وام، هزینههای تجاری عادی فعالیتی هستند که از ملک استفاده میکند.
یک احتیاط که هر سه را در بر میگیرد: فرم ۱۰۹۸ عموماً فقط امتیازهایی را گزارش میکند که بهطور کامل در سال پرداخت قابل کسر هستند. امتیازهای مستهلکشده از بازپرداخت اجارهای سه سال پیش ظاهر نمیشوند، و این دقیقاً دلیل این است که برنامه استهلاک خود شما — نه صورت وامدهنده — سند مرجع در زمان مالیات است.
اشتباهات رایجی که پول واقعی هزینه دارند
- کسر کامل امتیازهای اجارهای در سال اول. استثنای سال-پرداخت نیاز به خرید خانه اصلی دارد. امتیازهای اجارهای و تجاری مستهلک میشوند، بدون استثنا.
- تقسیم بر سالها بهجای پرداختها. برنامه ۴,۸۰۰ دلار / ۲۰ سال ۲۰ دلار برای هر پرداخت ماهانه است، و سال اول با ۳ پرداخت ۶۰ دلار میدهد — نه ۲۴۰ دلار.
- کسر هزینههای خدماتی بهعنوان امتیاز. هزینههای ارزیابی، دفتر اسناد رسمی، سند، وکیل و هزینههای پردازش ثابت بهره نیستند، حتی وقتی در کنار خط امتیازها قرار دارند.
- نوشتن مانده قدیمی پس از بازپرداخت با همان وامدهنده. باقیمانده در طول مدت وام جدید پخش میشود. فقط پرداخت کامل، فروش یا بازپرداخت با وامدهنده متفاوت آن را آزاد میکند.
- فراموش کردن اینکه امتیازهای پرداختشده توسط فروشنده مبنا را کاهش میدهند. خریدار بهعنوان پرداختکننده آنها تلقی میشود (و طبق آزمایشهای معمول کسر میکند)، اما مبنای خانه به همان میزان کاهش مییابد — جزئیاتی که در زمان فروش اهمیت دارد.
- سرمایهگذاری هزینههای وام در ساختمان. امتیازها و هزینههای الزامی وامدهنده در طول مدت وام مستهلک میشوند؛ فقط هزینههای تحصیل ملک به مبنای استهلاکپذیر میپیوندند.
- اعتماد به فرم ۱۰۹۸ بهعنوان حرف آخر. این فرم بخشهای مستهلکشده را حذف میکند و میتواند امتیازهای غیرقابل کسر را شامل شود. هر سال آن را با برنامه خودتان تطبیق دهید.
هزینههای وام را مانند داراییهای چندساله که هستند ردیابی کنید
امتیازها و هزینههای تأمین مالی داراییهای کوچک چندساله هستند که در انبوهی از اسناد بسته شدن پنهان شدهاند. صاحبخانهها و صاحبان مشاغلی که آنها را بهخوبی مدیریت میکنند، سه کار غیر جذاب انجام میدهند: صورت تسویهحساب را در زمان بسته شدن علامتگذاری میکنند، یک برنامه استهلاک یکصفحهای برای هر وام نگهداری میکنند، و همان لحظه که وام پرداخت، فروخته یا بازپرداخت شود، آن برنامه را بیرون میآورند — زیرا آن سال است که مانده باقیمانده یا به کسر تبدیل میشود یا بیسر و صدا به جلو میرود.
سوابق تمیز همچنین تصمیم همان-وامدهنده را به یک محاسبه تبدیل میکند، نه یک غافلگیری. وقتی بانک فعلی شما بازپرداخت پیشنهاد میکند، برنامه شما دقیقاً به شما میگوید چقدر مانده مستهلک نشده در خطر است و بهعنوان کسر امسال در جای دیگر چه ارزشی دارد — اهرمی که اگر عدد در یک کابینت بایگانی دفن شده باشد نمیتوانید از آن استفاده کنید.
سوابق مالی خود را از زمان بسته شدن تا پرداخت کامل سازمانیافته نگه دارید
از صورت تسویهحساب تا آخرین ورودی استهلاک، هر وام یک رد کاغذی تولید میکند که دههها طول میکشد و مستقیماً بر قبض مالیات شما تأثیر میگذارد. نگهداشتن آن برنامهها، صورتها و کسرهای سالانه در یک دفتر کل شفاف، تصمیمهای بازپرداخت و آمادهسازی مالیات را از باستانشناسی به حساب ساده تبدیل میکند. Beancount.io حسابداری متن-ساده را فراهم میکند که شفافیت و کنترل کامل بر دادههای مالی شما میدهد — بدون جعبه سیاه، بدون قفل فروشنده. همین حالا رایگان شروع کنید و ببینید چرا توسعهدهندگان و متخصصان مالی به حسابداری متن-ساده روی میآورند.