تبادلات همجنس طبق بخش ۱۰۳۱ یکی از معدود راههای به تعویق انداختن مالیات بر املاک تجاری یا سرمایهگذاری با ارزش افزوده باقی مانده است. نکته مالیاتی IRS — که در سال ۲۰۲۶ همچنان معتبر است — ساده است: اگر املاکی که برای تجارت یا سرمایهگذاری نگه داشتهاید را صرفاً با املاک تجاری یا سرمایهگذاری دیگری از همان نوع یا «همجنس» مبادله کنید، عموماً در زمان تبادل سود یا زیان شناسایی نمیکنید. املاک با کاربری شخصی واجد شرایط نیستند.
چه چیزی واجد شرایط است
- فقط ملک واقعی. پس از قانون کاهش مالیات و مشاغل، رفتار همجنس فقط برای ملک واقعی اعمال میشود. تبادل تجهیزات، وسایل نقلیه یا آثار هنری دیگر واجد شرایط نیست.
- کاربری تجاری یا سرمایهگذاری در هر دو طرف. شما باید ملک واگذارشده را برای تجارت/سرمایهگذاری نگه داشته باشید و ملک جایگزین را برای تجارت/سرمایهگذاری به دست آورید. مبادله یک ساختمان اجارهای با مرکز خردهفروشی NNN واجد شرایط است؛ اما مبادله محل سکونت اصلی واجد شرایط نیست.
- همجنس برای املاک گسترده است. ملک بهبودیافته یا بهبودنیافته، حق مالکیت عین در برابر اجاره طولانیمدت (عموماً ۳۰+ سال) — IRS بیشتر مبادلات ملک-در-مقابل-ملک را همجنس تلقی میکند. در راهنمای سال ۲۰۲۵، IRS تأیید کرد که استفاده از عواید ملک واگذارشده برای ساخت بهبود در ملک جایگزین میتواند طبق اصول Rev. Proc. 2004-51 واجد شرایط باشد، مشروط بر اینکه نشانههای مالکیت بهموقع وجود داشته باشد.
جدول زمانی که باید رعایت کنید
تبادل معوق از یک واسطه واجد شرایط و دو مهلت سختگیرانه استفاده میکند:
- ۴۵ روز برای شناسایی. از تاریخ انتقال ملک واگذارشده، ۴۵ روز تقویمی فرصت دارید تا املاک جایگزین احتمالی را به صورت کتبی به واسطه معرفی کنید (قوانین ۳-ملک یا ۲۰۰٪ اعمال میشود).
- ۱۸۰ روز برای تکمیل. باید ملک جایگزین را ظرف ۱۸۰ روز تقویمی پس از انتقال دریافت کنید (یا تا تاریخ سررسید اظهارنامه برای سال انتقال، هر کدام زودتر باشد؛ با تمدید در صورت تمدید اظهارنامه).
اگر هر یک از مهلتها را از دست بدهید، تبادل ناموفق میشود — سود شناسایی میگردد. IRS در مورد روزهای تقویمی سختگیر است، نه روزهای کاری، و تمدیدهای مربوط به بلایا محدود هستند.
مبنای هزینه و ریاضیات تعویق سود
سود به تعویق میافتد، نه حذف میشود، با انتقال مبنای هزینه به ملک جایگزین. بوت — وجه نقد، کاهش بدهی یا ملک غیرهمجنس دریافتی — تا میزان سود محققشده مشمول مالیات است. سرمایهگذاران پیچیده تعویق ۱۰۳۱ را با استراتژیهای مناطق فرصت واجد شرایط (QOZ) ترکیب میکنند: ۱۰۳۱ مالیات بر سودهای موجود املاک را به تعویق میاندازد، در حالی که QOZ سود سایر داراییها را تا سال ۲۰۲۶ به تعویق میاندازد و بهطور بالقوه معاف میکند — اما پنجره تعویق QOZ در ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ بسته میشود، در حالی که ۱۰۳۱ ادامه دارد.
مدیریت مالی خود را ساده کنید
تبادلات ۱۰۳۱ فروش را به انتقال مبنای هزینه تبدیل میکنند که باید قابل ردیابی باشد. Beancount.io ثبتهای ملک واگذارشده، واسطه و ملک جایگزین را با کنترل نسخه نگهداری میکند — به طوری که سود تعویقشده و مبنای هزینهای که حمل میکنید از صورت تسویه تا جدول استهلاک سازگار باشد. همین حالا رایگان شروع کنید و بدون حسابرسی غافلگیرکننده تبادل انجام دهید.