در جایی دور از یک تقاطع بزرگراهی، یک مالک زمین هر ماه چکی را برای قطعهای خاک به تقریباً اندازه یک جای پارک دریافت میکند. نه محصولی، نه مستأجری که بابت خرابی آبگرمکن زنگ بزند، نه موجودی کالایی برای مدیریت - فقط یک سازه فلزی که در بخش کوچکی از ملکش جاسازی شده و بیسر و صدا سالانه پنج یا شش رقم درآمد ایجاد میکند. این خلاصهای از یک اجارهنامه بیلبورد زمینی است و یکی از فرصتهای درآمد غیرفعال است که در املاک تجاری اغلب نادیده گرفته میشود.
اگر زمینی در کنار یک جاده پرتردد، نزدیک فرودگاه یا با دید از یک بزرگراه بینایالتی دارید، یک شرکت تبلیغات فضای باز ممکن است از قبل قطعه شما را زیر نظر داشته باشد - یا با یک پیشنهاد اجاره به سراغتان بیاید. قبل از امضای هر چیزی، ارزش دارد بدانید این معاملات چگونه ساختاردهی میشوند، ارزش واقعی آنها چقدر است و در زمان مالیات چگونه باید درآمد را گزارش کرد، زیرا طبقهبندی اشتباه میتواند یک درآمد غیرمنتظره را به یک صورتحساب مالیاتی غافلگیرکننده تبدیل کند.
اجارهنامه بیلبورد زمینی در واقع چیست؟
اجارهنامه بیلبورد زمینی یک قرارداد بلندمدت بین یک مالک زمین و یک شرکت تبلیغات فضای باز (یا یک سرمایهگذار ملکی که در این نوع معاملات تخصص دارد) است که به شرکت حق ساخت، بهرهبرداری و نگهداری یک سازه تبلیغاتی را در بخش مشخصی از ملک میدهد. در ازای آن، مالک زمین اجارهبها دریافت میکند - یا یک هزینه سالانه یا ماهانه ثابت، یا درصدی از درآمد تبلیغاتی تابلو، یا ترکیبی از هر دو.
نکته مهم این است که شما کل ملک را اجاره نمیدهید. شما یک حق ارتفاق یا فضای کوچک را اجاره میدهید - اغلب فقط چند صد فوت مربع - به اضافه یک حق ارتفاق دسترسی تا تیمهای شرکت برای نگهداری و تعویض محتوای تبلیغاتی به سازه دسترسی داشته باشند. باقیمانده زمین شما کاملاً برای هر کار دیگری که با آن انجام میدهید قابل استفاده است: کشاورزی، پارکینگ، یک کسبوکار دوم، یا اصلاً هیچ کاری.
این اجارهنامهها معمولاً 10 تا 20 سال طول میکشند، اغلب با گزینههای تمدید که میتوانند رابطه را برای دههها تمدید کنند. این طول مدت عمدی است - شرکت تبلیغات فضای باز سرمایه واقعی را صرف یک سازه فلزی، مجوزها و (به طور فزاینده) سختافزار نمایشگر دیجیتال میکند و برای جبران آن سرمایهگذاری و کسب سود به یک دوره زمانی طولانی نیاز دارد.
نحوه محاسبه اجارهبهای بیلبورد
هیچ نرخ ملی واحدی وجود ندارد، اما صنعت معمولاً این اجارهنامهها را به یکی از دو روش قیمتگذاری میکند:
تقسیم درآمد. رایجترین ساختار، اجارهبهای مالک زمین را به درصدی از درآمد تبلیغاتی خالص تابلو مرتبط میکند، معمولاً در محدوده 15٪ تا 20٪. اگر یک بیلبورد سالانه 20,000 دلار درآمد تبلیغاتی خالص داشته باشد، سهم 15٪ برای مالک زمین 3,000 دلار و سهم 20٪، 4,000 دلار به همراه دارد. در بازارهای با تقاضای فوقالعاده بالا - مانند کریدورهای شهری شلوغ با تردد بالای پیاده و خودرو - مالکان سهمهایی تا 50-75٪ از درآمد را مذاکره کردهاند، در حالی که مکانهای روستایی یا کمتردد میتوانند به محدوده 15-20٪ نزدیکتر باشند.
اجاره ثابت. از طرف دیگر، برخی اجارهنامهها صرفاً مبلغ ثابت سالانه یا ماهانه را بدون توجه به درآمد تابلو پرداخت میکنند. این امر مزیت بالقوه را با قابلیت پیشبینی معامله میکند - اگر ترجیح میدهید به عملکرد فروش تبلیغات وابسته نباشید مفید است، اما به این معنی است که اگر شرکت تبلیغات فضای باز بعداً تابلو را به دیجیتال ارتقا دهد و درآمد سه برابر شود، در آن شرکت نمیکنید.
چندین عامل این رقم را بالا یا پایین میبرند: تعداد تردد (متوسط تعداد خودروهای روزانه بزرگترین عامل است)، میزان دید و فاصله خط دید، نزدیکی به رمپ ورودی/خروجی بزرگراه، اندازه و جهتگیری سازه و - به طور فزاینده - اینکه تابلو از نوع چاپی سنتی است یا نمایشگر دیجیتال. بیلبوردهای دیجیتال میتوانند چندین تبلیغکننده را در طول روز جابجا کنند و معمولاً چندین برابر یک تابلو ثابت مشابه درآمد ایجاد میکنند که تحت ساختار تقسیم درآمد به پرداخت بزرگتری برای مالک زمین منجر میشود.
افزایشهای تدریجی اجارهبها: اجارهنامه 15 ساله ثابت را امضا نکنید
از آنجایی که این اجارهنامهها بسیار طولانی هستند، یک بند افزایش تدریجی برای بازده واقعی و تورمزده شما اهمیت فوقالعادهای دارد. دو ساختار غالب هستند:
- افزایش درصدی ثابت، معمولاً 2-5٪ در سال، که بر اساس یک برنامه مشخص (سالانه، یا به صورت پلهای هر 3-5 سال) به اجارهبهای پایه اعمال میشود.
- افزایش شاخصشده به CPI، که افزایش را به شاخص قیمت مصرفکننده مرتبط میکند - اغلب با یک کف (مثلاً "بیشتر از 3٪ یا CPI") تا مالک زمین در سالهای تورم بالا منتفع شود بدون اینکه هرگز اجارهبها در سالهای تخت یا تورم منفی کاهش یابد.
به طور خاص مراقب عبارت "بیشتر از" باشید - این یک شرط مطلوب برای شما است، زیرا کفی برای افزایشهای شما ایجاد میکند و در عین حال به شما امکان میدهد در دورههای تورمی از مزیت استفاده کنید. چیزی که باید از آن اجتناب کنید اجارهنامهای است که در مورد افزایش تدریجی کاملاً ساکت باشد و اجارهبهای شما را برای دو دهه به همان رقم اسمی قفل کند در حالی که مالیات ملک و همه چیز در اطراف آن تورم میخورد.
اگر اجارهنامه شما به جای اجاره ثابت، تقسیم درآمد است، شما شکل متفاوتی از افزایش تدریجی داخلی دارید: با افزایش نرخهای تبلیغاتی شرکت تبلیغات فضای باز یا ارتقای سازه به دیجیتال، پرداخت مبتنی بر درصد شما به طور خودکار افزایش مییابد. به همین دلیل است که مالکان با تجربه اغلب در یک معامله بلندمدت، به شرط اعتماد به گزارشدهی شرکت، تقسیم درآمد را به نرخ ثابت ترجیح میدهند.
سوال مالیاتی: Schedule E یا Schedule C؟
اینجا جایی است که بسیاری از مالکان زمین دچار اشتباه میشوند و این عواقب مالی واقعی دارد.
برای اکثریت قریب به اتفاق اجارهنامههای بیلبورد زمینی، درآمد به عنوان درآمد اجارهای یا حق امتیاز به Schedule E (درآمد و زیان تکمیلی) تعلق دارد. شما زمین دارید، به یک شرکت حق استفاده از بخش کوچکی از آن را دادهاید و فراتر از امضای اجارهنامه و هماهنگی گاهبهگاه دسترسی، شما به طور مادی در بهرهبرداری از تابلو، فروش فضای تبلیغاتی یا خدماترسانی به مشتریان مشارکت ندارید. این تعریف کتاب درسی درآمد اجارهای غیرفعال است و دو مزیت معنادار به همراه دارد:
- بدون مالیات خوداشتغالی. درآمد Schedule E مشمول مالیات 15.3٪ خوداشتغالی که برای درآمد کسبوکار فعال در Schedule C اعمال میشود نیست. برای 50,000 دلار درآمد خالص، این تقریباً 7,650 دلاری است که شما نگه میدارید که یک مؤدی فعال کسبوکار نمیتواند.
- رفتار زیان فعالیت غیرفعال، که در صورتی که درآمد یا زیانهای غیرفعال دیگری برای جبران داشته باشید اهمیت دارد (مشمول قوانین معمول محدودیت زیان غیرفعال تحت ماده 469 قانون مالیات داخلی).
Schedule C تنها زمانی مطرح میشود که شما خدمات قابل توجهی فراتر از اجاره ساده ارائه دهید - به عنوان مثال، اگر شما کسی هستید که محتوای تبلیغاتی را میفروشید و مدیریت میکند، به طور فعال فضای تبلیغاتی را به کسبوکارها بازاریابی میکند، یا به طور کلی چیزی شبیه به یک عملیات تبلیغاتی را اداره میکند، نه صرفاً اجاره زمین. برای اکثریت قریب به اتفاق مالکانی که با یک شرکت تبلیغات فضای باز تثبیتشده قرارداد امضا کرده و اجازه میدهند آن شرکت فروش، ساخت و نگهداری را انجام دهد، Schedule E صحیح است.
خود قرارداد اجاره را در پروندههای خود نگه دارید - اگر IRSever طبقهبندی را به چالش بکشد، زبان قرارداد که عدم مشارکت عملیاتی شما را توصیف میکند بهترین مدرک شما است.
چه مواردی را میتوانید کسر کنید
از آنجایی که این یک فعالیت اجارهای است، کسورات معمول مالک اعمال میشود: سهم قابل تخصیص شما از مالیات ملک مربوط به فضای اجارهای، هرگونه هزینه حقوقی یا حسابداری مربوط به مذاکره یا اجرای اجارهنامه، و - اگر متحمل شدهاید - هزینههای نگهداری دسترسی به سایت. خود زمین قابل استهلاک نیست و در اکثر اجارهنامههای بیلبورد، شرکت تبلیغاتی صاحب سازه است و آن را در دفاتر خود استهلاک میکند، نه شما. این نکته را در اجارهنامه خود با دقت بخوانید؛ اینکه چه کسی صاحب تابلو فیزیکی در پایان اجاره است (و آیا به شما بازمیگردد) هم بر وضعیت استهلاک شما و هم بر آنچه در پایان رابطه برای حق ارتفاق اتفاق میافتد تأثیر میگذارد.
تله خرید یکجا: پیشنهادهای مبلغ یکجا و سود سرمایه
هنگامی که اجارهنامه بیلبورد شما سابقه پرداخت پایداری دارد، تعجب نکنید اگر یک پیشنهاد سرد از یک شرکت سرمایهگذاری ملکی برای خرید یکجای باقیمانده پرداختهای اجاره دریافت کنید - گاهی اوقات به عنوان "باز کردن ارزش" جریان اجاره آینده شما قاببندی میشود. این پیشنهادها میتوانند روی کاغذ جذاب به نظر برسند، به خصوص در مقایسه با سالهای انتظار برای چکهای ماهانه، اما رفتار مالیاتی جایی است که مالکان زمین متضرر میشوند.
یک مبلغ یکجا که صرفاً برای حق دریافت پرداختهای اجاره آینده پرداخت میشود، معمولاً در سال دریافت به عنوان درآمد عادی مالیات میشود - که احتمالاً بخش قابل توجهی از آن را به بالاترین نرخ نهایی شما میکشاند. اگر به صورت متفاوتی ساختاردهی شود - برای مثال، به عنوان فروش یک حق ارتفاق دائمی یا یک حق مالکیت زیربنایی به جای صرفاً واگذاری درآمد آتی - ممکن است معامله به جای آن واجد شرایط رفتار سود سرمایه بلندمدت باشد که نرخ آن بسیار کمتر از بالاترین نرخ عادی است.
تفاوت بین این دو نتیجه برای یک خرید یکجایی با شش رقم، کوچک نیست. IRSراهنمایی قطعی خاص برای خرید یکجای اجارهنامه بیلبورد صادر نکرده است، بنابراین رفتار مالیاتی واقعی به شدت به نحوه مستندسازی معامله بستگی دارد: واقعاً چه چیزی منتقل میشود (حق دریافت پرداختها در مقابل یک حق مالکیت بر دارایی واقعی)، چگونه قرارداد خرید انتقال را توصیف میکند و آیا شما حق زیربنایی را به اندازه کافی برای واجد شرایط بودن نرخهای بلندمدت نگه داشتهاید. قبل از امضا، از یک وکیل املاک یا مالیات بخواهید هر پیشنهاد خرید یکجا را بررسی کند - تفاوت در درآمد خالص پس از مالیات میتواند به راحتی هزینه وکیل را توجیه کند.
آن را مانند یک کسبوکار پیگیری کنید، حتی اگر غیرفعال است
حتی یک اجارهنامه غیرفعال تنها هم نیازمند حسابداری تمیز است. به یک رکورد نیاز دارید که موارد زیر را جدا کند:
- رسیدهای اجاره ماهانه یا سالانه (یا تقسیم درآمد)، مرتبط با شرایط اجاره تا بتوانید آنها را با برنامه افزایش تدریجی تطبیق دهید
- بخشی از صورتحساب مالیات ملک شما که به فضای اجارهای تخصیص مییابد
- هرگونه هزینه حقوقی، حسابداری یا مذاکره
- یک رویداد خرید یکجای واحد، در صورت وقوع، که به وضوح برچسبگذاری شده تا با اجاره عادی مخلوط نشود
این دقیقاً همان نوع جریان درآمدی با عمر طولانی و حجم معامله کم است که حسابداری متنمحور در آن میدرخشد: تعداد کمی ورودی در سال، در یک دفتر کل که کاملاً کنترل میشود، که میتوانید در یک نگاه آن را با قرارداد اجاره تطبیق دهید بدون اینکه مجبور باشید صورتهای PDF بانک را از شش سال پیش جستجو کنید. Beancount.io چنین دفتر کل شفاف و تحت کنترل نسخهای را به شما میدهد - هر پرداخت اجاره و افزایش تدریجی به عنوان یک ورودی متنمحور ثبت میشود که کاملاً مالک آن هستید، با یک تاریخچه کامل که میتوانید مستقیماً در زمان مالیات به حسابدار خود تحویل دهید. همین حالا به صورت رایگان شروع کنید و دو دهه اجاره بیلبورد را به همان راحتی که روز امضای قرارداد بود، قابل ممیزی نگه دارید.