امروز در خیابان دیویسادرو یا خیابان تاراوال در سانفرانسیسکو قدم بزنید و متوجه چیزی خواهید شد که پنج سال پیش غیرممکن به نظر میرسید: فروشگاههای پر شده. در نورث بیچ، نرخ خالی از ۱۰٪ در سال ۲۰۲۰ به حدود ۵٪ امروز کاهش یافته است. در هایت-اشبری، تعداد فضاهای خالی از ۳۲ از ۱۵۰ به کمتر از ۱۴ کاهش یافته است. این تغییر تصادفی رخ نداد - زیرا شهر شروع به مالیات بر مالکان برای نگه داشتن فضای تجاری خالی کرد.
اگر در هر یک از راهروهای تجاری محلهای سانفرانسیسکو صاحب، اجارهکننده یا مدیر یک فروشگاه هستید، مالیات بر فضای خالی تجاری (CVT) شهر یک بحث سیاست نظری نیست. این یک تعهد سالانه ثبت است، و در برخی موارد یک صورتحساب واقعی، که هر سال مالکان را غافلگیر میکند. در اینجا آنچه واقعاً نیاز دارد، نحوه محاسبه و چگونگی اطمینان از عدم دریافت جریمه برای صرفاً ندانستن وجود قانون آمده است.
مالیات بر فضای خالی تجاری در واقع چیست؟
رایدهندگان سانفرانسیسکو طرح D را در مارس ۲۰۲۰ با اکثریت قاطع (۷۰.۰۹٪، بسیار بالاتر از آستانه دو سوم مورد نیاز) تصویب کردند و مالیات سالانه پلکانی بر فضاهای تجاری طبقه همکف که برای مدت طولانی خالی میمانند ایجاد کردند. این مالیات در سال ۲۰۲۱ اجرایی شد، در طول همهگیری متوقف شد و وصول آن در سال ۲۰۲۲ از سر گرفته شد. از زمان از سرگیری، حدود ۵ میلیون دلار درآمد داشته است که به صندوق کمک به مشاغل کوچک واریز میشود.
مکانیسم اصلی ساده است: اگر یک فروشگاه مشمول بیش از ۱۸۲ روز در یک سال تقویمی - کمی بیش از شش ماه - خالی، بدون سکنه یا بدون استفاده باشد، مالک به ازای هر فوت خطی بر اساس عرض نمای خیابان فروشگاه، مالیات پرداخت میکند.
مالیات با طولانیتر شدن خالی ماندن فضا افزایش مییابد:
| سالهای متوالی خالی | نرخ مالیات |
|---|---|
| سال اول | ۲۵۰ دلار به ازای هر فوت خطی از نما |
| سال دوم | ۵۰۰ دلار به ازای هر فوت خطی از نما |
| سال سوم و بعد | ۱۰۰۰ دلار به ازای هر فوت خطی از نما |
نما به نزدیکترین فوت گرد میشود. یک فروشگاه ۲۵ فوتی که برای سومین سال متوالی خالی بماند، صورتحساب مالیاتی ۲۵۰۰۰ دلاری ایجاد میکند - که برای تغییر محاسبات مالکانی که ممکن است به طور نامحدود برای یک مستأجر "عالي" با اجاره بالا منتظر بمانند به جای پر کردن فضا با نرخ بازار، کافی است.
مالیات کجا اعمال میشود (و کجا اعمال نمیشود)
CVT عمداً محدود است. فقط برای موارد زیر اعمال میشود:
- فضای غیرمسکونی طبقه همکف
- مجاور با حق عبور عمومی (یعنی رو به خیابان)
- واقع در یک منطقه تجاری محلهای نامدار یا منطقه تجاری حمل و نقل محلهای نامدار، همانطور که در تاریخ ۳ مارس ۲۰۲۰ تعریف شده است
نکته آخر مهم است: داونتاون و یونیون اسکوئر به صراحت مستثنی شدهاند. این مالیات برای هدف قرار دادن راهروهای خرید محلهای - دیویسادروها، تاراوالها و خیابانهای ۲۴ شهر - طراحی شده است، نه برجهای اداری منطقه مالی یا هستههای خردهفروشی بزرگ، که مشکل خالی جداگانه (و بسیار بزرگتر) خود را دارند که این قانون به آن نمیپردازد.
ساعت ۱۸۲ روزه: چه چیزی محسوب میشود و چه چیزی محسوب نمیشود
هر روزی که یک فضا خالی باشد علیه مالک محسوب نمیشود. قانون چندین دسته از خالی "موجه" را مشخص میکند که ساعت را متوقف میکند:
- درخواستهای فعال پروانه ساختمانی - تا یک سال
- ساخت و ساز فعال در فضا
- درخواستهای پروانه استفاده مشروط در حال انجام
- بازیابی پس از فاجعه - تا دو سال پس از خسارت فاجعهبار (آتشسوزی، زلزله و غیره)
این بدان معناست که مالکی که واقعاً در حال بازسازی یا نوسازی است و میتواند آن را مستند کند، به همان شیوهای که شخصی که صرفاً برای اجاره بالاتر منتظر میماند، جریمه نمیشود. این تمایل عمدی است - نویسندگان طرح D آن را به عنوان ابزاری با هدف مالکانی که عمداً فضا را در حالی که منتظر مستأجر بزرگتر هستند انبار میکنند، نه مالکانی که بهبودهای قانونی انجام میدهند، طراحی کردند.
معافیتهای کلیدی
حتی در مناطق تحت پوشش، چندین وضعیت از خود مالیات معاف هستند:
- اجارهنامههای فعال: مستأجری که به مدت ۱۸۲+ روز متوالی تحت یک اجارهنامه حداقل دو ساله کسب و کار را اداره میکند
- سازمانهای غیرانتفاعی ۵۰۱(c)(3)
- سایتهای توسعه مسکن مقرون به صرفه تحت یک محدودیت ثبت شده (با اثر بازگشتی از ۱ ژانویه ۲۰۲۲)
- مناطق تحت پروژههای زیرساختی عمده، که در سال ۲۰۲۵ به عنوان یک دسته معافیت اضافه شد
دو تعهد جداگانه که باید پیگیری کنید
اینجاست که بسیاری از مالکان دچار مشکل میشوند: مالیات بر فضای خالی تجاری و الزام ثبت فروشگاه خالی شهر دو چیز متفاوت هستند که توسط دو بخش مختلف با دو قانون متفاوت اداره میشوند.
۱. مالیات بر فضای خالی تجاری (دفتر خزانهدار و جمعآوری مالیات) فقط برای فضای طبقه همکف رو به خیابان در مناطق تجاری محلهای تعیین شده اعمال میشود. هر مالک، مستأجر و زیرمستأجر یک فضای مشمول باید اظهارنامه سالانه ارائه دهد - حتی اگر فضا در تمام سال کاملاً اشغال شده باشد یا به طور دیگری معاف باشد. ثبت اجباری است صرف نظر از اینکه در نهایت مالیات بدهکار باشد یا خیر. برای سال مالیاتی ۲۰۲۵، مهلت ثبت و پرداخت ۲ مارس ۲۰۲۶ بود. اگر آن را از دست بدهید، علاوه بر هر مالیات قابل پرداخت، جریمه و هزینه نیز بدهکار خواهید بود.
۲. ثبت فروشگاه خالی (اداره بازرسی ساختمان، دستورالعمل ۵۲-۱۹) این یک الزام جداگانه و سراسری شهر است - برای هر فروشگاه خالی در سانفرانسیسکو اعمال میشود، نه فقط آنهایی که در مناطق تعیین شده CVT هستند. مالکان باید ظرف ۳۰ روز از خالی شدن فروشگاه، آن را نزد DBI ثبت کنند و سالانه تمدید کنند. هزینه ثبت فعلی ۱۸۵۰ دلار است و در صورت اشغال مجدد فضا در طول سال ثبت، تا ۵۰٪ بازپرداخت جزئی در دسترس است. ثبت نیاز به گزارش انطباق از یک متخصص ساختمان دارای مجوز، اثبات بیمه آتشسوزی و مسئولیت، و بازرسی فیزیکی دارد. از ثبت خودداری کنید و شکایتی علیه شما ثبت شود و جریمه ۷۴۰۰ دلار است.
یک ملک میتواند هر دو تعهد را همزمان یا فقط یکی از آنها را ایجاد کند، بسته به موقعیت مکانی و اینکه آیا واقعاً خالی است یا صرفاً کم استفاده شده. اگر در سانفرانسیسکو املاک تجاری دارید، ایمنترین کار این است که هم قوانین ثبت DBI و هم الزام ثبت CVT خزانهدار را جداگانه بررسی کنید، به جای این که فرض کنید یک ثبت برای هر دو کافی است.
چرا حسابداری مهمتر از آن چیزی است که به نظر میرسد
برای یک مالک کوچک یا کسبوکاری که چند واحد تجاری را مدیریت میکند، مالیات بر فضای خالی تجاری فقط یک سردرد انطباق نیست - یک تصمیم جریان نقدی است. ملکی که برای سومین سال متوالی با نرخ ۱۰۰۰ دلار به ازای هر فوت خطی خالی میماند، میتواند آنچه را که صبر به نظر میرسید به یک بدهی سالانه پنج رقمی تبدیل کند، علاوه بر اجاره از دست رفته خود. این محاسبه فقط در صورتی قابل مشاهده است که واقعاً موارد زیر را پیگیری کنید:
- تاریخ دقیق خالی شدن فضا (برای محاسبه صحیح آستانه ۱۸۲ روز)
- هر دوره خالی موجه (مجوزها، ساخت و ساز، بازیابی پس از فاجعه) با مدارک پشتیبان
- مهلتهای ثبت برای هر دو ثبت DBI و اظهارنامه CVT، به طور جداگانه پیگیری شده
- خود بدهی مالیاتی به عنوان یک هزینه تعهدی در لحظه عبور از آستانه ۱۸۲ روز، نه فقط زمانی که صورتحساب میرسد
مالکان املاک و صاحبان کوچکی که سوابق تمیز و قابل حسابرسی از تاریخ شروع/پایان اجاره، ثبت مجوزها و دورههای خالی نگه میدارند، در موقعیت بسیار بهتری برای گرفتن بدهی غیرمنتظره CVT قبل از اینکه تبدیل به یک غافلگیری مارس شود، و برای اثبات ادعای معافیت در صورت درخواست مدارک توسط شهر هستند.
سوابق ملک خود را منظم نگه دارید
ردیابی دورههای خالی، مهلتهای ثبت و بدهیهای مالیاتی فزاینده در چندین ملک دقیقاً همان نوع ثبت سوابق است که در یک صفحه گسترده به هم ریخته و در یک صندوق ورودی گم میشود. Beancount.io حسابداری متنساده را ارائه میدهد که یک دفتر کل شفاف و تحت کنترل نسخه برای هر ملک، تاریخ اجاره و بدهی به شما میدهد - بدون جعبه سیاه، بدون قفل فروشنده. رایگان شروع کنید و امور مالی املاک خود را به اندازه کدتان قابل حسابرسی نگه دارید.