La mayoría de los contratistas generales no cobran por el trabajo que realizaron la semana pasada. Cobran por el trabajo que facturan, en los formularios que el arquitecto espera, con los cálculos que el propietario puede verificar. Presente una solicitud de pago impecable el primero del mes y el dinero llegará a su cuenta en 30 días. Presente una descuidada y su capataz estará financiando la nómina con una tarjeta de crédito mientras usted discute la línea 14 con un gerente de proyecto que no ha estado en el sitio desde el vertido de los cimientos.
El Instituto Americano de Arquitectos (AIA) resolvió esto hace décadas. Los formularios G702 y G703 son ahora el lenguaje estándar de la facturación de construcción en los Estados Unidos, utilizados en proyectos comerciales, obras institucionales y una parte creciente de construcciones residenciales de alta gama. Si licita obras de estilo AIA y no sabe completar un G703 de memoria, su flujo de caja se está filtrando antes de que salga la primera factura.
Esta guía explica la función de cada formulario, cómo elaborar un cuadro de valores defendible, cómo fluyen las retenciones y las órdenes de cambio a través de la hoja de continuación, y cómo estos mismos números se vinculan con el reconocimiento de ingresos bajo la norma ASC 606 en sus estados financieros de cierre de año.
Qué son realmente el G702 y el G703
Dos formularios trabajan en conjunto como un único paquete de pago.
G702 — Solicitud y certificado de pago es el resumen de la carátula de una página. Informa al propietario la suma contractual a la fecha, el total de la obra ejecutada y materiales acopiados a la fecha, las retenciones aplicadas, los pagos anteriores ya realizados y el monto actual adeudado. Está firmado por el contratista (certificando que el trabajo fue realizado), el arquitecto (certificando que el trabajo fue observado) y, finalmente, aprobado por el propietario que emite el pago.
G703 — Hoja de continuación es el detalle por partidas que respalda la cifra de la carátula del G702. Cada fila representa un componente del cuadro de valores del proyecto —por ejemplo, "Hormigón - Cimentaciones" o "Instalación Eléctrica en Bruto"— con columnas para el valor programado, obra ejecutada de períodos anteriores, obra ejecutada en este período, materiales acopiados, total ejecutado y acopiado a la fecha, porcentaje de avance, saldo por finalizar y retenciones aplicadas.
La cifra del G702 coincide con los totales del G703. Si no concilian, el arquitecto rechaza la solicitud de pago y usted debe esperar otro ciclo de facturación.
Elaboración de un cuadro de valores defendible
El cuadro de valores (SOV, por sus siglas en inglés) es la base de cada solicitud de pago que presentará en la obra. Si lo hace mal al firmar el contrato, peleará por cada facturación durante el resto del proyecto.
Un buen SOV desglosa la suma del contrato en 40 a 60 partidas. Con muy pocas, no podrá defender el porcentaje de avance cuando el arquitecto lo cuestione. Con demasiadas, enterrará a sus gerentes de proyecto en trabajo administrativo sin añadir precisión.
Qué incluir como partidas
- Movilización y condiciones generales: configuración del sitio, servicios públicos temporales, gestión del proyecto. Se factura al inicio, pero sin exagerar; los arquitectos supervisan esto de cerca.
- Trabajos por gremios o divisiones: movimiento de tierras, hormigón, albañilería, acero estructural, carpintería bruta, techado, puertas y ventanas, paneles de yeso, pintura, pisos, fontanería (bruta y acabados), HVAC (bruto y acabados), electricidad (bruta y acabados).
- Asignaciones (Allowances): para acabados que el propietario aún no ha seleccionado, listadas como una sola línea hasta que se tomen las decisiones.
- Fianzas, seguros y tasas de permisos: se facturan cuando se pagan, no se amortizan.
- Cierre de obra: limpieza final, lista de pendientes (punch list), stock de reserva, manuales de operación y mantenimiento, planos as-built. Reserve del 1 al 3% del valor del contrato aquí, porque el último 10% de cualquier proyecto requiere el 30% del esfuerzo.
Qué evitar
- Cargar costos de materiales en líneas de mano de obra. Los arquitectos detectan esto de inmediato y cuestionarán cada facturación futura.
- Agrupar órdenes de cambio en el SOV original. Cada orden de cambio debe tener su propia fila en el G703.
- Valores de línea aspiracionales. Liciten con honestidad. Si el hormigón le costó $180,000 y usted lo lista en $240,000 para recuperar margen de una línea de albañilería ajustada, el propietario pedirá respaldos en el peor momento posible.
El SOV es aprobado por el arquitecto antes de la primera solicitud de pago. Trate esa aprobación como una enmienda al contrato por derecho propio: archívela con el acuerdo firmado y hágale referencia en cada G703 que envíe.
Proceso paso a paso de una solicitud de pago
Así fluye una solicitud de pago mensual típica.
Paso 1 — Decidir el corte de facturación. La mayoría de los contratos AIA facturan hasta el día 25 del mes, con la solicitud presentada entre el 25 y el 30, y pagada dentro de los 30 días posteriores a la certificación. Elija una fecha de corte en el contrato y nunca se desvíe de ella. Los equipos preguntarán "¿esto entra en la facturación de este mes?"; la respuesta debe ser "si se instaló para el 25, sí".
Paso 2 — Recorrer la obra y evaluar el porcentaje de avance por partida. No adivine. Cada capataz debe entregarle un porcentaje defendible de su alcance, idealmente con fotos. "Paneles de yeso colocados, encintados, primera mano" es aproximadamente un 60% de avance; "solo colocación de paneles" está más cerca del 35%.
Paso 3 — Completar el G703.
- Columna A — número de partida.
- Columna B — descripción del trabajo.
- Columna C — valor programado (del SOV aprobado).
- Columna D — obra ejecutada de solicitudes anteriores.
- Columna E — obra ejecutada en este período.
- Columna F — materiales acopiados actualmente (aún no incorporados a la obra).
- Columna G — total ejecutado y acopiado a la fecha (D + E + F).
- Columna H — porcentaje de avance (G ÷ C).
- Columna I — saldo por finalizar (C − G).
- Columna J — retención aplicada.
Paso 4 — Trasladar los totales a la carátula del G702. Suma contractual original, órdenes de cambio netas, suma contractual a la fecha, total ejecutado y acopiado, retenciones, total devengado menos retenciones, menos certificados de pago anteriores, igual al pago actual adeudado.
Paso 5 — Presentar el paquete con los respaldos. Renuncias a derechos de retención de los subcontratistas que cubran el pago anterior, nómina certificada si se requiere, documentación de materiales acopiados y cualquier papeleo de orden de cambio pendiente de aprobación del arquitecto.
Los datos de la industria muestran que las solicitudes completas con los respaldos adecuados se pagan unos 18 días más rápido que las incompletas. Omitir la renuncia a derechos de retención para "ahorrar tiempo" casi siempre cuesta más en financiamiento de lo que ahorra en administración.
Materiales Acopiados: La Trampa de la Columna F
La Columna F en la forma G703 le permite facturar materiales que ha comprado pero que aún no ha instalado. Es un salvavidas cuando ha pagado por adelantado acero, generadores o equipos de largo plazo de entrega suministrados por el propietario. También es donde comienzan la mayoría de las disputas.
Para facturar materiales acopiados y sobrevivir a una auditoría, necesita:
- Acuerdo de almacenamiento fuera del sitio firmado por el propietario si los materiales no están en el lugar de la obra, designando la instalación de almacenamiento, asegurando los materiales y otorgando el título de propiedad al dueño.
- Facturas pagadas que demuestren que el contratista realmente ha pagado al proveedor.
- Listas de inventario y fotografías con números de serie cuando corresponda.
- Certificados de seguro que nombren al propietario como asegurado adicional por el valor de los materiales almacenados.
Cuando los materiales pasan de acopiados (Columna F) a instalados (Columna E), se desplazan de la F a la E. El total en la Columna G no cambia, pero el porcentaje completado en la Columna H suele aumentar, porque el trabajo instalado es lo que impulsa el proyecto hacia adelante.
Retención: El Dinero que Ganaste y Aún No Te Han Pagado
La retención (algunos contratos la llaman "retention") es el porcentaje de cada pago por progreso que el propietario retiene hasta que el proyecto está sustancialmente completo. Las tasas estándar oscilan entre el 5% y el 10%, dependiendo de la jurisdicción y el contrato.
La ley estatal limita cada vez más la retención en proyectos privados. La ley SB 61 de California, vigente a partir del 1 de enero de 2026, limita la retención en la mayoría de los nuevos contratos de construcción privada al 5% de cada pago por progreso y al 5% del precio total del contrato; un cambio significativo para los contratistas que solían vivir con una retención del 10% en trabajos en California. La mayoría de los estatutos de obras públicas y muchos contratos privados ahora requieren la liberación de la retención dentro de los 30 a 45 días posteriores a la terminación sustancial, con la liberación de la retención del subcontratista dentro de los 10 días posteriores a que el contratista principal reciba su parte.
En la G703, la retención aparece en la Columna J y se calcula como un porcentaje de la Columna G (total completado y acopiado a la fecha). En la carátula de la G702, la retención total se resta del total ganado para llegar al monto actual debido.
Reducción de la retención a mitad del proyecto
Muchos contratos permiten al propietario reducir la retención al 50% de la finalización si el trabajo va según lo programado y el desempeño del contratista ha sido satisfactorio. Cree un recordatorio en su calendario para este hito y envíe la solicitud por escrito; los propietarios rara vez se ofrecen voluntariamente a liberar el dinero que retienen.
Contabilizar la retención en sus propios libros
La retención retenida sigue siendo un ingreso que ha ganado. En su balance general, el monto se asienta en Retenciones por Cobrar, una cuenta de activo separada de las Cuentas por Cobrar ordinarias. No las agrupe, porque las retenciones por cobrar tienen un perfil de cobro diferente (meses o años, no 30 días) y su banquero querrá verlas desglosadas por separado al evaluar su línea de crédito.
El asiento de diario cuando emite una solicitud de pago se ve así:
- Débito a Cuentas por Cobrar (monto debido ahora)
- Débito a Retenciones por Cobrar (monto retenido)
- Crédito a Ingresos por Contrato (total ganado en este periodo)
Cuando el propietario libera la retención al final del trabajo, usted transfiere las Retenciones por Cobrar a Cuentas por Cobrar y realiza el cobro normalmente.
Órdenes de Cambio en la Hoja de Continuación
Las órdenes de cambio aprobadas modifican la suma del contrato y deben fluir a través de la G703. La forma limpia es listar cada orden de cambio aprobada como su propia partida debajo del cuadro de valores (SOV) original — "CO #1 — Alcance adicional: extensión de patio trasero, $48,500" — y facturar contra esa línea como cualquier otra.
Las órdenes de cambio pendientes son más complicadas. El trabajo puede estar en curso mientras el arquitecto y el propietario negocian el precio. Los documentos de AIA le permiten facturar según su estimación razonable mientras una orden de cambio está pendiente, pero la mayoría de los propietarios se resistirán. Obtenga la orden de cambio firmada antes de facturarla, incluso si tiene que absorber unas semanas de retraso en el flujo de caja.
En la carátula de la G702, el "Cambio neto por órdenes de cambio" se ubica entre la "Suma original del contrato" y la "Suma del contrato a la fecha", haciendo que el valor total del contrato sea transparente en cada facturación.
ASC 606 y Porcentaje de Terminación
Si sus libros están en base devengada y sus proyectos abarcan múltiples periodos, la norma ASC 606 —el estándar de reconocimiento de ingresos de FASB— rige cómo reconoce los ingresos. Para la mayoría de los contratistas generales, esto significa que los ingresos se reconocen a lo largo del tiempo, utilizando un método de entrada (típicamente costo-a-costo) para medir el progreso hacia la satisfacción de la obligación de desempeño.
El vínculo entre la solicitud de pago G702 y los ingresos bajo ASC 606 es directo pero no siempre idéntico.
La facturación por progreso G702 mide el progreso mediante la certificación del arquitecto del porcentaje completado en el cuadro de valores.
El método costo-a-costo de ASC 606 mide el progreso mediante los costos totales incurridos a la fecha divididos por los costos totales estimados al finalizar (el "EAC").
Cuando los dos divergen, se produce una sobrefacturación o subfacturación:
- Sobrefacturación (facturaciones en exceso de costos y utilidades estimadas) es un pasivo en el balance general. Ha facturado más rápido de lo que ha ganado, algo común cuando se carga el SOV al inicio. El pasivo se reduce a medida que incurre en los costos para respaldar las facturaciones.
- Subfacturación (costos y utilidades estimadas en exceso de facturaciones) es un activo. Ha ganado más ingresos de los que ha facturado, algo común cuando hay órdenes de cambio pendientes o el SOV está muy cargado hacia el final. El activo se convierte en cuenta por cobrar cuando se pone al día con las facturaciones.
Un asiento de diario típico de cierre de mes para un solo proyecto podría verse así:
- Débito a Construcción en Curso (costos incurridos en este periodo)
- Crédito a Cuentas por Pagar / Efectivo (costos de subcontratistas y materiales)
- Débito a Costo de Construcción (ingresos × % costo-a-costo)
- Crédito a Construcción en Curso
- Débito a Cuentas por Cobrar + Retenciones por Cobrar (monto G702)
- Crédito a Ingresos por Contrato + Facturación en Exceso (o débito a Costos en Exceso) para cuadrar
Para los contadores que no han trabajado en construcción, la conciliación de sobrefacturación/subfacturación es el hallazgo de auditoría más común. Realice un seguimiento mensual, proyecto por proyecto. No espere al final del año.
Hábitos prácticos para recibir pagos más rápido
Después de años observando a contratistas discutir por las solicitudes de pago, un puñado de hábitos separa a las empresas que cobran en 30 días de las que esperan 90.
Envíe el mismo día cada mes. Los arquitectos gestionan las solicitudes de pago en el orden en que llegan. Si la suya llega el segundo día hábil después del cierre, todos los meses, recibirá un trato prioritario.
Revise previamente su G703. Una semana antes del cierre, recorra la obra con el gestor de proyectos del arquitecto y acuerden aproximadamente el estado de cada partida. Las sorpresas en una solicitud de pago son la razón por la cual los arquitectos las rechazan.
Los porcentajes honestos generan confianza. Si factura el 85% de los paneles de yeso este mes y el 95% el próximo, el arquitecto aprobará ambos sin objeciones. Si factura el 95% este mes cuando realmente está al 70%, el arquitecto lo detectará, rechazará la solicitud y, a partir de ese momento, usted será sospechoso en cada facturación durante el resto del proyecto.
Renuncias a derechos de retención vinculadas a los cheques. Renuncias condicionales para la facturación actual, renuncias incondicionales para la facturación anterior una vez que haya recibido el pago. Los arquitectos que han tenido malas experiencias retendrán su solicitud de pago hasta que las renuncias coincidan.
Rastree sus facturaciones en exceso o defecto mensualmente. Si sus facturaciones en exceso comienzan a crecer más rápido que sus costes, se dirige hacia una crisis de liquidez en el momento en que se cierre el proyecto. La cifra del G702 le indica lo que facturó; su sistema contable le indica lo que ganó. La diferencia es fundamental.
Mantenga su contabilidad de construcción lista para auditorías
La contabilidad de costes por obra no perdona. Cada dólar de factura de subcontratista, compra de materiales y carga laboral debe asignarse al proyecto correcto, a la partida correcta del desglose de valores (SOV) y al periodo correcto; de lo contrario, su programa de facturación en exceso/defecto le mentirá, su margen bruto le mentirá y descubrirá al final del año que el trabajo que pensaba que generaba dinero, en realidad lo perdió.
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