Sección 45L antes de que se apaguen las luces: Cómo los constructores y promotores aún pueden reclamar entre $2,500 y $5,000 por unidad antes del 30 de junio de 2026

Si usted construye viviendas unifamiliares, casas prefabricadas o proyectos multifamiliares, la Ley One Big Beautiful Bill (OBBBA) acaba de establecer una fecha límite estricta para uno de los créditos fiscales más valiosos en la industria de la construcción. El Crédito de la Sección 45L para Viviendas Nuevas Eficientes Energéticamente —originalmente programado hasta 2032— ahora finaliza para las viviendas adquiridas después del 30 de junio de 2026. Cada unidad que venda o arriende por primera vez antes de esa fecha aún puede generar entre $500 y $5,000, pero solo si la certificación, los registros laborales y el papeleo están alineados antes de que se emita el certificado.

El crédito ha pagado miles de millones a los constructores de viviendas desde 2006, y la versión 2023–2026 es, con diferencia, la más generosa que ha existido. El inconveniente es que no funciona de la misma manera que la mayoría de los incentivos fiscales para constructores. No puede solicitarlo después de los hechos, no puede autocertificarse y no puede corregir registros de salarios prevalecientes faltantes una vez que la unidad cambia de manos. Esta guía explica exactamente quién califica como contratista elegible, qué requieren realmente los cuatro niveles de crédito y cómo presentar la reclamación en el Formulario 8908 sin perder la base de costos necesaria para la depreciación o el LIHTC.

Qué paga la Sección 45L — y qué cambió en 2026

Para el período que comenzó el 1 de enero de 2023, el crédito se estructura en torno a dos programas de certificación (ENERGY STAR y el programa de Viviendas Nuevas Eficientes del Departamento de Energía, antes llamado Zero Energy Ready Home) y dos tipos de edificios (unifamiliares/prefabricados frente a multifamiliares).

Los montos del crédito por unidad son:

Dos cosas a tener en cuenta:

1. Para viviendas unifamiliares y prefabricadas, el monto mayor por Zero Energy Ready es automático cuando se cumple el estándar. No se requiere salario prevaleciente para estos tipos de vivienda.
2. Para proyectos multifamiliares, usted pierde el 80% del crédito si no puede documentar el cumplimiento del salario prevaleciente. Un proyecto multifamiliar de 60 unidades en el nivel ENERGY STAR vale $30,000 sin salario prevaleciente y $150,000 con él. En el nivel Zero Energy Ready, el mismo proyecto pasa de $60,000 a $300,000.

El cambio de la OBBBA aceleró la caducidad en más de seis años. Las viviendas adquiridas (vendidas o arrendadas por primera vez) después del 30 de junio de 2026 no son elegibles, independientemente de cuándo comenzó la construcción.

Quién cuenta como el "Contratista Elegible"

El error más costoso en este crédito es pensar que el estructurista, el contratista general o el gremio que construyó físicamente la unidad es quien puede reclamarlo. Casi nunca es así. El Código de Impuestos Internos define al contratista elegible como la persona que construyó la nueva vivienda calificada como eficiente energéticamente y que fue propietaria y tuvo una base en la vivienda durante su construcción.

En la práctica, esto significa:

• Si un constructor-desarrollador es dueño del terreno y de la obra en curso y contrata subcontratistas para realizar la mano de obra real, el constructor-desarrollador es el contratista elegible, no los subcontratistas.
• Si un desarrollador inmobiliario contrata a un contratista general bajo un acuerdo de construcción de precio fijo y mantiene el título y el riesgo de pérdida durante toda la construcción, el desarrollador es el contratista elegible.
• Si un productor de viviendas prefabricadas construye casas para la venta a un minorista externo que luego las vende al propietario, el productor es el contratista elegible.
• Un contratista que construye en el terreno del cliente —donde el cliente posee el título durante la construcción— no califica, porque el contratista nunca tuvo una base en la vivienda misma.

Para que el crédito se aplique, el contratista elegible debe vender o arrendar la vivienda calificada a una persona que la utilizará como residencia durante el año fiscal. Una unidad que un constructor conserve para uso personal, mantenga como casa modelo indefinidamente o alquile a una entidad corporativa para uso no residencial no se considera "adquirida" en el sentido del estatuto.

Para proyectos multifamiliares, "adquirida" generalmente significa el primer contrato de arrendamiento de cada unidad de vivienda a un inquilino para uso residencial. Eso es lo que activa el crédito, no el certificado de ocupación del proyecto.

ENERGY STAR frente a Zero Energy Ready: Qué estándar elegir

Ambas certificaciones requieren un calificador externo —casi siempre un Calificador del Sistema de Calificación de Energía en el Hogar (HERS)— para realizar la revisión de planos, inspecciones en el sitio, pruebas de puerta sopladora y fugas en los conductos, y una certificación final antes de que la unidad se venda o arriende. El certificador elegible no puede ser su empleado. Elija el estándar en la etapa de diseño, no en la de estructura.

ENERGY STAR es el listón más bajo y el más conocido. Para la 45L, la vivienda debe estar certificada según una versión del programa con una fecha de entrada en vigor específica del estado que coincida con el momento en que se tramitaron los permisos o se realizó la construcción. Para la mayoría de los permisos unifamiliares solicitados en 2023 o después, el mínimo es ENERGY STAR Single-Family New Homes (SFNH) Versión 3.1 o 3.2 según el estado. Las viviendas prefabricadas siguen el programa ENERGY STAR Manufactured Homes. Las unidades multifamiliares utilizan ENERGY STAR Multifamily New Construction (MFNC) Versión 1.1 o posterior.

DOE Zero Energy Ready Home es el nivel más exigente. Una vivienda Zero Energy Ready ya debe calificar para ENERGY STAR y luego añadir requisitos adicionales derivados del programa Indoor airPLUS de la EPA, una envolvente del edificio lo suficientemente hermética como para estar preparada para energía solar, y sistemas HVAC dimensionados según un cálculo de carga Manual J. La recompensa es el doble del crédito. Para una vivienda de producción de 1,800 pies cuadrados, el costo incremental de pasar de ENERGY STAR a Zero Energy Ready suele ser de $4,000 a $8,000, mientras que la diferencia del crédito es de exactamente $2,500 por unidad. Si su diseño-construcción ya incorpora bombas de calor, ventilación mecánica y una construcción de envolvente hermética, la mejora puede pagarse sola solo con el crédito antes de que aparezca cualquier ahorro de energía en la factura del propietario.

Para los constructores que duden en 2026, una regla práctica útil: apunte a ENERGY STAR para las viviendas para especulación (spec homes) ya estructuradas, y apunte a Zero Energy Ready para cualquier unidad que aún esté en revisión de planos.

La trampa del salario prevaleciente en proyectos multifamiliares

Para proyectos multifamiliares, el salario prevaleciente es la diferencia entre un crédito simbólico y uno significativo. La regla es ambigua e implacable. Para reclamar el monto incrementado de 2,500 o 5,000 \, cada trabajador y mecánico empleado por el contratista o cualquier subcontratista en la construcción, alteración o reparación del proyecto multifamiliar debe haber recibido un pago no inferior a las tasas salariales prevalecientes, según lo determine el Secretario de Trabajo para la localidad y la clasificación laboral.

Esto significa:

• Necesita registros de nómina certificados para cada oficio.
• Necesita determinaciones salariales extraídas de la base de datos de Determinaciones Salariales en Línea de SAM.gov (anteriormente WDOL.gov) antes de que comience la construcción, vinculadas a la clasificación laboral específica de Davis-Bacon.
• Si un trabajador fue mal clasificado o se le pagó de menos, puede subsanar el error dentro del plazo reglamentario pagando los salarios atrasados más una prima de intereses y, en algunos casos, una multa al Tesoro, pero solo si lo detecta y corrige antes de que lo haga el IRS.
• Los requisitos de aprendizaje (el segundo pilar del marco más amplio de salario prevaleciente y aprendizaje bajo la Ley de Reducción de la Inflación) no se aplican a la Sección 45L. Solo importan las tasas salariales.

Usted presenta el Formulario 7220, Verificación y Correcciones de Salario Prevaleciente y Aprendizaje (PWA), adjunto a su declaración para sustanciar el aumento del crédito. Se requiere un Formulario 7220 por separado para cada proyecto por el cual reclame el monto incrementado.

Puntos donde los constructores pierden el crédito con mayor frecuencia:

1. El contratista general firma un contrato a precio fijo con los subcontratistas y nunca ve la nómina real del subcontratista, por lo que no puede probar lo que se pagó.
2. La determinación salarial en archivo corresponde al condado equivocado o al "tipo de construcción" incorrecto (residencial vs. edificación vs. pesada).
3. A los aprendices se les paga según la proporción de oficiales (journeyman) que figura en la determinación salarial en lugar de la proporción del programa de aprendizaje; esto es una clasificación errónea, no una insuficiencia salarial, y activa obligaciones de subsanación.

Si se encuentra a mitad de la construcción de un proyecto multifamiliar hoy y no tiene una nómina certificada, comience una reconstrucción forense ahora mismo. Sin ella, el crédito cae de 5,000 $a 1,000$ (o de 2,500 $a 500$) por unidad, lo que en un proyecto tipo jardín de 100 unidades representa una variación de 400,000 $.

La regla de reducción de base y la exclusión de LIHTC

La Sección 45L es un crédito comercial general y está sujeta al régimen de reducción de base de la Sección 280C. Debe reducir la base de cada vivienda que califique por el monto del crédito 45L que reclame. Para un constructor de urbanizaciones, esto significa que el costo de los bienes vendidos para esa unidad es menor por el monto del crédito, por lo que el valor del crédito después de impuestos depende de su tasa impositiva marginal y del patrón de mantenimiento de inventario.

Existe una excepción crítica que los desarrolladores de viviendas asequibles nunca deben pasar por alto. No se reduce la base de un edificio a efectos del Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) bajo la Sección 42 por el crédito 45L. Eso significa que un desarrollador que combine LIHTC con 45L puede reclamar tanto la base elegible completa de LIHTC como el crédito 45L en cada unidad que califique; un beneficio de acumulación que el Congreso preservó explícitamente cuando redactó las enmiendas de 2022. Para proyectos LIHTC del 9% en particular, combinar el 45L al nivel de 5,000 $ por unidad (Zero Energy Ready) con el cumplimiento del salario prevaleciente es una de las pocas formas de añadir cientos de miles de dólares en capital no dilusivo a una operación sin afectar la base de LIHTC.

Para proyectos multifamiliares a precio de mercado, la reducción de la base sí se aplica y reduce su base depreciable en el edificio. Haga el cálculo después de impuestos: con una tasa corporativa del 21%, un crédito de 5,000 $reduce la depreciación en 5,000$ repartidos en 27.5 años, por lo que el valor económico neto del crédito es de aproximadamente 4,900 $, no 5,000 $. Sigue siendo extraordinario, simplemente no es gratuito.

Cómo solicitarlo realmente: Mecánica del Formulario 8908

La mecánica es sencilla si sus registros subyacentes están en orden:

1. Obtenga el certificado antes de la adquisición. Su calificador HERS u otro certificador elegible debe emitir el certificado ENERGY STAR o Zero Energy Ready antes de que la unidad se venda o se alquile por primera vez. Los certificados emitidos después de la adquisición son rechazados habitualmente en las auditorías.
2. Recopile los certificados y guárdelos con el expediente de la unidad. No está obligado a adjuntarlos a su declaración, pero debe conservarlos. Cada certificado identifica al certificador, la versión del programa y la vivienda específica.
3. Presente el Formulario 8908 con la declaración del contratista elegible. La Parte I registra el recuento de unidades por nivel de crédito (líneas 1a a 4b en la revisión actual). La Parte II identifica a cada certificador por nombre, dirección y TIN. El total de certificaciones en la línea B debe ser igual al total de unidades de la Parte I.
4. Adjunte el Formulario 7220 si está reclamando los montos multifamiliares más altos en las líneas 3b o 4b. Sin él, el crédito incrementado será rechazado incluso si los salarios se pagaron realmente.
5. Traslade el crédito al Formulario 3800, Crédito Comercial General. La Sección 45L no es reembolsable, pero sigue las reglas generales de retroacción (1 año) y arrastre (20 años) de créditos comerciales. Para constructores bajo entidades de traspaso (pass-through), el crédito fluye hacia los socios o accionistas de la corporación S en el K-1.
6. Reduzca la base de costo de la unidad en sus libros por el monto del crédito, excepto para la base de LIHTC.

Los errores más comunes en el Formulario 8908 son:

• Incluir unidades que nunca fueron adquiridas en el año fiscal. El crédito se vincula al año de adquisición, no al año de construcción. Una casa construida para la venta certificada en noviembre de 2025 pero no vendida al cierre del año pertenece a la declaración de 2026, no a la de 2025.
• Contar la misma unidad multifamiliar en ambos niveles de crédito (el inferior y el superior). Cada unidad va en una sola columna.
• Enumerar al contratista principal como el certificador. El certificador es la organización de calificación o el calificador HERS individual, no la empresa que los contrató.

Estrategia de tiempos para los últimos 13 meses

Con el cierre del 30 de junio de 2026 acercándose, los constructores y desarrolladores tienen tres opciones prácticas para cualquier unidad que aún esté en producción:

• Acelerar el cierre o el primer arrendamiento dentro del periodo de elegibilidad. Una unidad que habría cerrado en julio de 2026 vale entre $2,500 y $5,000 más si cierra el 29 de junio en su lugar. Para proyectos multifamiliares, eso significa conseguir inquilinos —al menos un contrato de arrendamiento firmado por unidad— antes del 1 de julio.
• Asegurar la certificación anticipadamente. Los evaluadores HERS suelen agotar sus agendas en el último trimestre de cualquier vencimiento de crédito. Reserve sus inspecciones y pruebas finales ahora si aún no lo ha hecho.
• Documentar el salario prevaleciente de forma retroactiva. Si está construyendo edificios multifamiliares y nunca implementó nóminas al estilo Davis-Bacon, comience ahora. La reconstrucción es posible pero costosa, y la presión del tiempo aumenta con cada periodo de pago que transcurre sin nóminas certificadas.

Para las unidades que realmente no puedan concretar la adquisición antes del 30 de junio de 2026, el crédito simplemente se pierde. No hay reglas de transición ni prórrogas de buena fe. Los redactores de la OBBBA establecieron deliberadamente una fecha límite estricta en lugar de una eliminación gradual.

Mantenga su contabilidad de construcción lista para auditorías desde el primer día

La Sección 45L es una de esas raras disposiciones fiscales donde el cálculo es generoso pero los requisitos de documentación son implacables. Los constructores que pierden el crédito en una auditoría casi siempre lo pierden por los registros, no por el fondo: falta de credenciales del certificador, vacíos en las nóminas certificadas, unidades adquiridas en el año fiscal incorrecto o reducciones de base nunca registradas. La contabilidad en texto plano (plain-text accounting) dificulta este tipo de errores. Beancount.io le ofrece registros financieros transparentes y con control de versiones para cada unidad, proyecto y crédito reclamado, de modo que cuando el IRS solicite el historial, usted lo presente en lugar de tener que reconstruirlo. Comience gratis y aporte a sus libros la misma disciplina que su evaluador HERS aporta a su prueba de puerta sopladora (blower-door test).