Die Methode der tatsächlichen Ausgaben beschert Ihnen in diesem April einen Abzug von 4.000 $ — und eine Steuerrechnung in dem Jahr, in dem Sie Ihr Haus verkaufen. Die vereinfachte Methode beschert Ihnen höchstens 1.500 $ — und später nichts, was Sie zurückzahlen müssen. Beide sind legal, beide nutzen dasselbe Büro, und Sie dürfen jedes einzelne Jahr neu wählen. Die meisten Inhaber von Heimbüros entscheiden sich einmal, auf Autopilot, und modellieren den Tausch nie durch. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie die Zahlen auf Form 8829 durchrechnen, wann der kleinere Abzug der klügere ist und wie Eigentümer versehentlich aus dem heutigen Abschlag die morgige Abschreibungsrückversteuerung machen.
Die zwei Methoden in 60 Sekunden
Sie qualifizieren sich zuerst und rechnen danach. Wenn ein Teil Ihres Hauses ausschließlich und regelmäßig als Ihr Hauptgeschäftssitz genutzt wird — oder Sie dort regelmäßig Kunden empfangen — können Sie die Kosten für das Homeoffice abziehen. W-2-Arbeitnehmer ohne Einkünfte aus selbständiger Arbeit können diesen Abzug in der Regel überhaupt nicht geltend machen, eine seit 2018 bestehende Aussetzung. Sobald Sie diese Hürde nehmen, wählen Sie pro Jahr eine Methode:
| Vereinfacht (kein Formular 8829) | Tatsächlich (Formular 8829) | |
|---|---|---|
| Rechnung | 5 $ pro Quadratfuß, bis zu 300 Quadratfuß | Betrieblich genutzter Anteil % × tatsächliche Hauskosten |
| Maximum | 1.500 $ pro Jahr | Keine Obergrenze |
| Abschreibung | Keine geltend gemacht | Auf den Büroanteil geltend gemacht |
| Rückversteuerung beim Verkauf | Keine für vereinfachte Jahre | Abschreibung wird mit bis zu 25 % zurückversteuert |
| Überhöhter Abzug | Verloren — kein Übertrag | Wird in künftige Jahre vorgetragen |
| Aufzeichnung | Messen Sie den Raum einmal | Erfassen Sie das ganze Jahr jede Wohnkosten |
| Am besten für | Eigentümer, die bald verkaufen, kleine Büros | Mieter, große Büros, teure Häuser |
Die Schlagzeilenzahlen führen die Menschen in beide Richtungen in die Irre. Tatsächlich sieht offensichtlich besser aus — ungedeckelt! — bis die Steuer im Verkaufsjahr ankommt. Vereinfacht sieht aus, als ließe man Geld auf dem Tisch liegen — bis Sie bepreisen, was der zusätzliche Abzug Sie später kostet. Der Rest dieses Beitrags bepreist es.
Wer die Hürde nimmt (kurz, weil es zuerst kommt)
Keine Methode zählt, wenn der Raum Section 280A nicht besteht. Drei Tests, alle verpflichtend:
- Ausschließliche Nutzung. Die geltend gemachte Quadratmeterzahl wird nur für geschäftliche Zwecke genutzt. Ein Gästezimmer, das ein Vollzeitbüro ist, qualifiziert. Ein Esstisch, an dem Sie tagsüber arbeiten und abends essen, qualifiziert nicht, selbst wenn die Aufteilung 90/10 ist. Zwei enge Ausnahmen — Lagerhaltung und lizenzierte Kinderbetreuung — tolerieren eine nicht ausschließliche Nutzung.
- Regelmäßige Nutzung. Sie arbeiten dort fortlaufend, nicht an ein paar Wochenenden im Jahr.
- Hauptgeschäftssitz — oder Kundentreffen. Ihr Zuhause gilt als Ihr Hauptgeschäftssitz, wenn Sie dort wesentliche Verwaltungs- oder Managementarbeit leisten und keinen anderen festen Ort dafür haben, selbst wenn Sie den Großteil Ihres Einkommens anderswo verdienen. Ein Handwerker, der auf Baustellen den Hammer schwingt, aber von zu Hause aus anbietet, abrechnet und Bücher führt, kann sich qualifizieren. Alternativ qualifiziert sich ein Raum, der regelmäßig für Treffen mit Kunden, Patienten oder Auftraggebern genutzt wird, allein auf dieser Grundlage.
Ein abgetrenntes Garagenbüro oder ein Studio-Schuppen erhält den lockersten Test — ausschließliche und regelmäßige Nutzung im Zusammenhang mit Ihrem Geschäft, ohne Erfordernis eines Hauptgeschäftssitzes.
Schätzungsweise 26 Millionen Amerikaner arbeiten von Heimbüros aus, doch nur etwa 3,4 Millionen machen den Abzug geltend, mit Gesamtansprüchen von rund 10 Milliarden Dollar in den Jahren, für die der IRS Daten veröffentlicht hat. Ein Teil dieser Lücke sind nicht anspruchsberechtigte Arbeitnehmer. Der Rest sind anspruchsberechtigte Eigentümer, die Geld nicht geltend machen — oder es falsch geltend machen.
Form 8829 durchgehen: Wie die tatsächliche Methode wirklich rechnet
Form 8829 hat drei Teile, und jeder ist ein Entscheidungspunkt, nicht nur Arithmetik.
Teil I: Ihr betrieblich genutzter Anteil
Teilen Sie Ihre Büroquadratmeterzahl durch die gesamte fertiggestellte Quadratmeterzahl Ihres Hauses. Ein 200 Quadratfuß großes Büro in einem 2.000 Quadratfuß großen Haus ergibt 10 %. Messen Sie ehrlich — Prüfer erwarten Quadratmeterzahlen, und ein datierter Grundriss mit Fotos ist die günstigste Begründung, die Sie je erstellen werden. Wenn Sie zwei Räume ausschließlich geschäftlich nutzen, addieren Sie beide; der Anteil kann natürlich trotzdem nicht 100 % des Hauses übersteigen, und Vermieter, die einen Teil der Wohnung vermieten, müssen diesen zuerst herausrechnen.
Teil II: Direkte vs. indirekte Ausgaben
Dies ist die Unterscheidung, die über die Methode entscheidet:
- Direkte Ausgaben kommen nur dem Büro zugute — das Büro neu streichen, sein Fenster reparieren, es neu auslegen. Diese sind zu 100 % abzugsfähig.
- Indirekte Ausgaben kommen dem ganzen Haus zugute — Miete oder Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Nebenkosten, Eigenheim- oder Mieterversicherung, hausweite Reparaturen, Sicherheitsüberwachung. Multiplizieren Sie jede mit Ihrem betrieblich genutzten Anteil.
Achten Sie auf die Hypothekenzins- und Grundsteuerfalle: Der hier geltend gemachte Büroanteil muss von Ihren Einzelabzügen in Schedule A entfernt werden. 100 % in Schedule A und noch einmal 10 % auf Form 8829 abzuziehen ist Doppelabzug, und es ist eine der häufigsten Anpassungen bei einer Prüfung.
Teil III: Abschreibung — der Abzug, der Ihnen nach Hause folgt
Eigentümer müssen den Büroanteil abschreiben: Nehmen Sie die abschreibungsfähige Basis des Hauses (Kaufpreis plus Verbesserungen, abzüglich Grundstückswert — Land wird nie abgeschrieben), multiplizieren Sie mit dem betrieblich genutzten Anteil und verteilen Sie ihn über 39 Jahre als nicht zu Wohnzwecken dienende Immobilie. Eine abschreibungsfähige Basis von 320.000 $ mit einem 10 %-Büro ergibt etwa 820 $ jährliche Abschreibung.
Diese 820 $ reduzieren heute Ihr zu versteuerndes Einkommen zu Ihrem Grenzsteuersatz. Aber sie reduzieren auch die Basis Ihres Hauses um 820 $, und jeder Dollar Abschreibung, den Sie vorgenommen haben — oder vornehmen durften, ob Sie ihn geltend gemacht haben oder nicht — kommt beim Verkauf als unrecaptured Section 1250 gain zurück, besteuert mit bis zu 25 %. Mieter überspringen diesen ganzen Teil: keine Abschreibung, keine Rückversteuerung, nie.
Die Bruttoeinkommensgrenze und der Übertrag
Der Homeoffice-Abzug darf Ihr Bruttoeinkommen aus dem Geschäft abzüglich anderer Geschäftsausgaben nicht übersteigen — er kann keinen Verlust schaffen oder vertiefen. Übersteigende Ausgaben der tatsächlichen Methode werden ins nächste Jahr vorgetragen, solange das Büro noch qualifiziert und Einkommen vorhanden ist, um sie aufzunehmen. Der Überhang der vereinfachten Methode verflüchtigt sich einfach.
Die Rückversteuerungsrechnung, die die Wahl umkippt
Hier ist das durchgerechnete Beispiel, auf das es ankommt. Angenommen, Sie besitzen Ihr Haus, nutzen 10 % als Büro und machen 8 Jahre lang jedes Jahr 800 $ Abschreibung geltend — insgesamt 6.400 $. Sie verkaufen das Haus mit einem Gewinn, der groß genug ist, um ihn aufzunehmen.
- Ohne jegliche Homeoffice-Abschreibung hätten diese 6.400 $ Gewinn möglicherweise vollständig unter die Section 121 Verkaufsausschluss für Eigenheime gefallen (bis zu 250.000 $ allein / 500.000 $ gemeinsam).
- Mit der Abschreibung werden die 6.400 $ als unrecaptured Section 1250 gain herausgerechnet und mit Ihrem Kapitalertragssatz von bis zu 25 % besteuert — bis zu 1.600 $ Steuer — selbst wenn der Rest Ihres Gewinns vollständig ausgeschlossen ist.
Vergleichen Sie nun: Die 6.400 $ Abzüge sparten Ihnen jedes Jahr Steuern zu Ihrem Grenzsteuersatz. In der 22 %-Stufe sind das etwa 1.408 $ lebenslange Ersparnis. Die Rückversteuerungsrechnung beim Verkauf beträgt bis zu 1.600 $. Sie zahlten am Ende mehr, als Sie unterwegs sparten — und Sie haben acht Jahre Form-8829-Aufzeichnungen für dieses Privileg geführt.
Drei Dinge ändern dieses Urteil:
- Ihre Steuerstufe. In der 32 %-Stufe sparen dieselben Abzüge 2.048 $ gegen eine maximale Rückversteuerung von 1.600 $ — die tatsächliche Methode gewinnt allein steuerlich.
- Ihr Zeitrahmen. Die Rückversteuerung kommt erst, wenn Sie verkaufen. Wenn Sie das Haus jahrzehntelang besitzen werden, diskontieren Sie diese künftige Rechnung stark. Wenn Sie in drei Jahren verkaufen, kommt sie mit nahezu vollem Gewicht.
- Ob Sie ohnehin Einzelabzüge geltend machen. Hypothekenzinsen und Grundsteuern sind in Schedule A ohnehin abzugsfähig. Der zusätzliche Vorteil der tatsächlichen Methode sind nur die Kosten, die Sie sonst nicht abziehen könnten — Nebenkosten, Versicherung, Reparaturen und Abschreibung. Bepreisen Sie den Zuwachs, nicht die Gesamtsumme.
Das Break-Even-Arbeitsblatt: Beide Zahlen in zehn Minuten durchrechnen
Tun Sie dies einmal im Jahr, bevor Sie Ihre Steuererklärung einreichen. Es dauert zehn Minuten und eine Nebenkostensumme.
Schritt 1: Vereinfacht berechnen. Büroquadratfuß × 5 $, gedeckelt auf 1.500 $. Ein 200 Quadratfuß großes Büro ergibt 1.000 $.
Schritt 2: Tatsächlich berechnen. Betrieblich genutzter Anteil % × (Miete oder Hypothekenzinsen + Steuern + Nebenkosten + Versicherung + Reparaturen), plus 100 % der direkten Bürokosten, plus Abschreibung, wenn Sie Eigentümer sind.
Schritt 3: Den Zuwachs isolieren. Subtrahieren Sie, was Sie ohnehin in Schedule A abziehen würden (den Hypothekenzins- und Steueranteil). Was übrig bleibt, ist der wahre Vorteil der tatsächlichen Methode.
Schritt 4: Die Rückversteuerung bepreisen. Multiplizieren Sie die diesjährige Abschreibung mit 25 %. Das sind die maximalen künftigen Steuerkosten der Wahl der tatsächlichen Methode in diesem Jahr. Jahre stehen für sich — vereinfacht in diesem Jahr erzeugt null Rückversteuerung für dieses Jahr, selbst wenn Sie letztes Jahr tatsächlich verwendet haben.
Schritt 5: Nach Situation entscheiden.
- Mieter mit einem echten Büro? Tatsächlich gewinnt fast immer. Keine Abschreibung bedeutet keine Rückversteuerung, und 10–15 % einer jährlichen Miet- plus Nebenkostenlast von 30.000 $ übersteigen 1.500 $ bei Weitem. Ein 200 Quadratfuß großes Büro in einer 2.400 $-Monatswohnung kann einen Abzug von über 4.000 $ gegenüber 1.000 $ vereinfacht erzeugen.
- Eigentümer, der innerhalb von ~5 Jahren verkauft? Vereinfacht gewinnt in der Regel, es sei denn, Ihre Steuerstufe ist hoch und Ihr Nicht-Abschreibungs-Zuwachs ist groß. Die Rückversteuerung kommt bald und undiskontiert.
- Eigentümer, der 10+ Jahre bleibt? Tatsächlich gewinnt in der Regel. Der Zeitwert jährlicher Abzüge schlägt eine ferne Rückversteuerungsrechnung, und der Übertrag bewahrt den Überhang in mageren Jahren.
- Kleines Büro, bescheidene Kosten? Vereinfacht gewinnt allein wegen des Aufwands. Wenn tatsächlich 1.500 $ um 200 $ übersteigt, machen Sie ein Jahr Aufzeichnungen und ein Formular 8829 für 44–74 $ Steuerersparnis.
Sie können die Methode jedes Jahr wechseln — tatsächlich, solange Sie mieten, vereinfacht in den Jahren vor einem Verkauf, wieder tatsächlich, nachdem Sie umgezogen sind. Die Wahl bindet die Zukunft nie. Der einzige verbotene Schritt ist, beide Methoden für denselben Raum im selben Jahr zu verwenden.
Sieben Fehler, die echtes Geld kosten
- Einen gemischt genutzten Raum geltend machen. Das Gästezimmer mit einem Schreibtisch besteht den Test der ausschließlichen Nutzung überhaupt nicht — der Abzug ist null, nicht anteilig. Machen Sie nur Raum geltend, der keine persönliche Nutzung hat.
- Vergessen, den Grundstückswert auszuschließen. Das Land unter Ihrem Haus abzuschreiben überhöht jedes Jahr den Abzug und überhöht die Rückversteuerung beim Verkauf. Prüfen Sie Ihre Grundsteuerbewertung oder Ihr Gutachten für die Aufteilung Land/Gebäude.
- Hypothekenzinsen und Steuern doppelt abziehen. Der Büroanteil auf Form 8829 reduziert Schedule A. Wählen Sie ein Zuhause für jeden Dollar.
- In einem vereinfachten Jahr abschreiben. Der 5 $-Satz enthält bereits die Abschreibung. Es gibt keine Zeile dafür, keinen Übertrag davon, und der Versuch erzeugt Rückversteuerungsrisiko für einen Abzug, den Sie nie ordnungsgemäß vorgenommen haben.
- Annehmen, dass Arbeitnehmer qualifizieren. Wenn Ihr einziges Einkommen W-2-Lohn ist, steht Ihnen der Homeoffice-Abzug nicht zur Verfügung. Partner und S-Corporation-Eigentümer haben ihre eigenen Regeln — nicht erstattete Partnerausgaben gehören anderswohin, und S-Corps brauchen in der Regel stattdessen eine Erstattung über einen accountable plan.
- Den Überhang der tatsächlichen Methode sterben lassen. Wenn die Bruttoeinkommensgrenze Ihren Abzug gedeckelt hat, verfolgen Sie den Übertrag. Er überlebt nur ins nächste Jahr, wenn Sie die Aufzeichnungen behalten, die zeigen, dass er existierte.
- Die tatsächliche Methode im Verkaufsjahr ohne Nachdenken verwenden. Abschreibung in Ihrem letzten Eigentumsjahr kauft einen Ein-Jahres-Abzug zu Ihrem Grenzsteuersatz und verkauft ihn innerhalb von Monaten mit bis zu 25 % zurück. Führen Sie Schritt 4 des Arbeitsblatts durch, bevor Sie diese Erklärung einreichen.
Führen Sie die Aufzeichnungen, die beide Methoden prüfungssicher machen
Welche Methode Sie auch wählen, die Begründung ist dasselbe kleine Set: ein datierter Grundriss mit Raummaßen und Fotos, Nebenkosten- und Versicherungssummen für das Jahr, Belege für direkte Büroausgaben und — für Eigentümer, die die tatsächliche Methode nutzen — die Kaufabrechnung und die Land/Gebäude-Zuordnung hinter Ihrer Abschreibung. Bewahren Sie es mit der Steuererklärung auf. Die vereinfachte Option des IRS wurde entwickelt, um kleinen Unternehmen schätzungsweise 1,6 Millionen Stunden Aufzeichnungsarbeit pro Jahr zu ersparen; geben Sie einen Bruchteil Ihres Anteils für diesen Ordner aus, und der Abzug übersteht jede Dokumentenanforderung.
Dieses Set ist auch der Ort, an dem Ihr Buchhaltungssystem seinen Wert verdient. Kennzeichnen Sie direkt auf das Büro entfallende Kosten bei ihrem Anfall mit einem eigenen Konto, führen Sie Wohnkosten in Konten, die Sie im Januar summieren können, und erfassen Sie die Methodenwahl jedes Jahres neben der Steuererklärung. Wenn das Verkaufsjahr kommt, wissen Sie genau, welche Jahre Rückversteuerungsrisiko erzeugt haben, statt ein Jahrzehnt aus Kontoauszügen zu rekonstruieren. Wenn Sie strukturierte Aufzeichnungen mit vollständiger Prüfspur möchten, geht die Beancount-Dokumentation durch die Einrichtung von Plain-Text-Konten, die Sie kontrollieren, und das Fava-Dashboard verwandelt sie in die Summen, nach denen Ihr Steuerberater fragt.
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Die Wahl zwischen Form 8829 und der 5-Dollar-Abkürzung ist ebenso eine Buchhaltungsentscheidung wie eine Steuerentscheidung — die Methode, die Sie belegen können, ist die Methode, die übersteht. Beancount.io bietet Plain-Text-Buchhaltung, die Ihnen vollständige Transparenz und Kontrolle über Ihre Finanzdaten gibt, sodass jede Büroausgabe, jede Nebenkostensumme und jeder Abschreibungsplan versioniert und zur Steuerzeit bereit ist. Starten Sie kostenlos und sehen Sie, warum Entwickler und Finanzfachleute auf Plain-Text-Buchhaltung umsteigen.
