El teu nou inquilí rep les claus el 20 de març. El lloguer és de 2.400 $. Quant cobres pel març: 929 $ o 960 $?
Totes dues respostes surten d'una aritmètica defensable, i aquest és exactament el problema. Divideix pels 31 dies reals del març i 12 dies d'ocupació costen 929,04 $. Divideix per un mes pla de 30 dies i els mateixos 12 dies costen 960,00 $. Cap de les dues parts pot demostrar que l'altra s'equivoqui, perquè a la majoria d'estats no hi ha una única fórmula legalment obligatòria: només hi ha el mètode que el contracte especifica. Si el contracte no n'especifica cap, el teu arrendament s'obre amb la seva primera disputa abans que encara no s'hagi vençut el primer mes complet de lloguer.
El lloguer prorratejat és simplement el lloguer cobrat per dia per un mes parcial: una entrada a mig mes, una sortida a mig mes o un contracte que comença en qualsevol dia diferent de l'u. Aquesta guia recorre la fórmula de la taxa diària pas a pas, compara els dos mètodes estàndard més la variant anualitzada, cobreix les trampes de la sortida i del període de preavís, i mostra el llenguatge del contracte i els assentaments comptables que eviten que un mes parcial es converteixi en una baralla per un pagament parcial.
La fórmula de la taxa diària en tres passos
Tots els mètodes de prorrateig segueixen els mateixos tres passos. Només canvia el divisor del primer pas.
Pas 1: Troba la taxa diària. Divideix el lloguer mensual pel nombre de dies que utilitza el teu mètode: els dies reals d'aquell mes de calendari, un 30 pla o una taxa anualitzada de 365 dies (més sobre cadascun a continuació).
Pas 2: Compta els dies cobrables. Per una entrada, compta des del dia d'entrada fins a l'últim dia del mes, incloent-hi el mateix dia d'entrada: l'inquilí té la possessió a partir d'aquell dia. Per una sortida, compta des del primer del mes fins al dia de sortida.
Pas 3: Multiplica. La taxa diària multiplicada pels dies cobrables és igual al lloguer prorratejat.
Aquí tens l'exemple resolt per un habitatge de 2.400 $ al mes amb una entrada el 20 de març, utilitzant els dies reals:
- Taxa diària: 2.400 $ ÷ 31 = 77,42 $ per dia
- Dies cobrables: del 20 de març al 31 de març = 12 dies
- Lloguer prorratejat: 77,42 $ × 12 = 929,04 $
Arrodoneix el total final al cèntim, no la taxa diària a mig camí: arrodonir primer la taxa diària i després multiplicar acumula un error de mig cèntim per cada dia cobrable. En un prorrateig de 12 dies la desviació és de cèntims; en períodes parcials més llargs i lloguers més alts es converteix en dòlars que la calculadora de l'inquilí no reproduirà.
Mes bancari vs. dies reals vs. la taxa de 365 dies
Tres mètodes dominen els contractes reals. Les diferències en dòlars semblen petites fins que les compares una al costat de l'altra, o fins que arriba el febrer.
El mètode dels dies reals
Divideix pel nombre real de dies d'aquell mes: 28, 29, 30 o 31. És el mètode més precís perquè cobra exactament la part del mes ocupada, i és el valor predeterminat natural quan el contracte no diu res: un jutge o mediador a qui es demana de dividir un mes amb equitat gairebé sempre acabarà aquí. El seu únic cost és que la taxa diària canvia de mes a mes, de manera que els prorrateigs d'entrada i de sortida en mesos diferents utilitzen taxes diferents.
El mètode del mes bancari (30 dies plans)
Divideix sempre per 30, digui el que digui el calendari. Algunes plantilles de contracte en diuen "mes bancari", manllevat de l'antiga convenció del crèdit comercial de tractar cada mes com a 30 dies. L'atractiu és la consistència: una sola taxa diària tot l'any, càlcul mental senzill, tracte idèntic tant si l'inquilí arriba al febrer com al juliol.
El preu d'aquesta simplicitat és un cobrament per excés i per defecte sistemàtic. En un mes de 31 dies l'inquilí paga una mica més del que justifica l'ocupació real, perquè el divisor fingeix que un dia no existeix. Al febrer el propietari cobra una mica menys. Fixa't què passa amb el mateix lloguer de 2.400 $ i els mateixos 12 dies o menys sota cada mètode:
| Escenari | Dies reals | Mes bancari (÷ 30) | Diferència |
|---|---|---|---|
| Entrada el 20 de març (12 dies, mes de 31 dies) | 929,04 $ | 960,00 $ | L'inquilí paga 30,96 $ més |
| Entrada el 19 d'abril (12 dies, mes de 30 dies) | 960,00 $ | 960,00 $ | Idèntic |
| Entrada el 20 de febrer (9 dies, mes de 28 dies) | 771,43 $ | 720,00 $ | El propietari cobra 51,43 $ menys |
Els mètodes només coincideixen en els mesos de 30 dies. A la resta, l'elecció del divisor mou diners reals, i per això ha de ser una condició escrita, no una improvisació del dia de l'entrada.
El mètode anualitzat de 365 dies
Una tercera convenció anualitza primer: multiplica el lloguer mensual per 12, divideix per 365 i utilitza aquesta taxa diària tot l'any. Per un lloguer de 2.400 $ això és 28.800 $ ÷ 365 ≈ 78,90 $ per dia, i 12 dies surten a 946,85 $ quan multipliques abans d'arrodonir, segons la regla anterior. Es reparteix la diferència entre els altres dos mètodes en la majoria de mesos i, com el mes bancari, manté una sola taxa tot l'any. És menys habitual en contractes residencials però apareix en els comercials, on el lloguer anual dividit per 365 ja és la construcció estàndard de la taxa diària.
Quin has de triar? La precisió afavoreix els dies reals; la simplicitat afavoreix el mes bancari. Qualsevol dels dos és vàlid com a decisió empresarial. El que no és vàlid és triar per inquilí o per mes: aplicar el mes bancari quan t'afavoreix i els dies reals quan no, és el tipus d'incoherència que es llegeix com una pràctica deslleial si una disputa arriba mai a un regulador o a un tribunal. Tria un mètode, escriu-lo a la plantilla del contracte i aplica'l a cada habitatge.
Prorrateig de sortida i el problema del preavís
Les entrades són la meitat fàcil. Les sortides afegeixen una segona pregunta a sobre de l'aritmètica: el mes final es prorrateja o no?
Quan un contracte acaba a mig mes per les seves pròpies condicions —per exemple, un termini fix que venç el dia 14—, el mes parcial final es prorrateja de la mateixa manera que una entrada: la taxa diària multiplicada pels dies fins al dia de sortida. La fricció ve dels períodes de preavís. Si el contracte exigeix 30 dies de preavís per escrit i l'inquilí en dona 10, molts contractes fan l'inquilí responsable del mes final sencer o del lloguer fins al final de la finestra de preavís, no només fins al dia que torna les claus. Això és exigible només si el contracte ho diu realment. Un inquilí que marxa el dia 10 amb el preavís degut i rep una factura pel mes sencer té una queixa legítima; un inquilí que va escurçar el període de preavís i rep una factura fins a la finestra de preavís generalment no, però només la clàusula escrita del preavís decideix quin cas tens.
La llei estatal s'hi afegeix per sobre. A la majoria d'estats, prorratejar una entrada a mig mes és purament qüestió de contracte: cap estatut dicta el divisor, i les condicions del contracte manen. Les sortides atrauen més regulació: terminis de preavís per desocupar i normes que limiten què pot deduir un propietari d'un dipòsit de garantia a les quantitats realment degudes segons el contracte o la llei. Si el contracte o la llei local exigeixen prorratejar i tu retens un mes sencer de lloguer del dipòsit per mig mes d'ocupació, l'inquilí pot impugnar la deducció, i en diversos estats la retenció indeguda del dipòsit comporta sancions mesurades com a múltiples del dipòsit. Abans de cotitzar una xifra de mes final, confirma tres coses: el preavís que va donar l'inquilí, què diu el contracte que costa un preavís incomplet i si el teu estat hi afegeix res per sobre.
Per què el mètode ha de ser al contracte abans que ningú signi
Tota disputa de prorrateig que tindràs mai comparteix una causa arrel: el mètode es va triar en el moment de facturar en lloc del moment de signar. Un cop els diners canvien de mans sota pressió —l'inquilí necessita les claus, tu necessites omplir l'habitatge—, el mètode que triïs sembla interessat per a la part a qui perjudica. Acordat per endavant, el mateix mètode és només una condició que totes dues parts van acceptar.
La clàusula mateixa són dues frases. Anomena el divisor, defineix el recompte i cobreix tots dos extrems de l'arrendament:
"El lloguer de qualsevol mes parcial a l'inici o al final d'aquest contracte es prorrateja dividint el lloguer mensual pel nombre real de dies d'aquell mes de calendari i multiplicant pel nombre de dies d'ocupació. El dia d'entrada i el dia de sortida compten cadascun com un dia complet d'ocupació; els càrrecs per període de preavís segons la Secció [X] s'apliquen per separat."
Substitueix-ho per "per 30 (el mètode del mes bancari)" si aquest és el teu estàndard; el punt és que el divisor sigui explícit. Afegeix la mateixa claredat per a qualsevol cosa inclosa al lloguer: si els serveis públics, l'aparcament o les quotes de mascotes estan inclosos a la xifra mensual, indica si es prorrategen amb ella. Un inquilí que paga 12 dies de lloguer més un mes sencer de quota de mascota se n'adonarà, i "aquesta part no es prorrateja" només és convincent quan es va escriure primer.
Un pas preventiu més no costa res: mostra l'aritmètica a la primera factura. "Del 20 al 31 de març: 12 dies × 77,42 $/dia (mètode dels dies reals segons el contracte §3.2) = 929,04 $" evita que la pròpia calculadora de l'inquilí produeixi un nombre diferent i assumeixi que el teu està inflat. La transparència a l'entrada és per a què serveix la clàusula; la factura és on l'inquilí la llegeix realment.
Sis errors de prorrateig que inicien disputes
Fins i tot amb el mètode correcte al contracte, els errors d'execució l'anul·len. Aquests sis expliquen gairebé totes les queixes de prorrateig:
1. Dividir pel nombre equivocat. L'error més comú és dividir per reflex per 30 quan el contracte especifica dies reals, o viceversa. El febrer ho magnifica: una taxa diària de mes bancari aplicada a un mes de 28 dies cobra de menys l'equivalent de dos dies sencers de diferència.
2. Comptar malament els dies. Del 20 de març al 31 de març són 12 dies, no 11: el dia d'entrada compta. L'error d'un de més o de menys va en totes dues direccions: els propietaris s'obliden del dia d'entrada, els inquilins s'obliden del dia de sortida. Escriu el rang de dates a la factura ("20–31 de març, 12 dies") perquè qualsevol error de recompte sigui visible i verificable.
3. Cobrar un mes sencer per un de parcial. Facturar el mes sencer quan l'inquilí va prendre possessió a mig mes és la via més ràpida a una queixa formal. Llevat que el contracte prevegi expressament un primer o últim mes sencer (alguns arranjaments a curt termini i moblats ho fan), prorrateja.
4. Oblidar els càrrecs agrupats. Si el contracte agrupa serveis públics, traster o aparcament en una sola xifra mensual, prorrateja el paquet, o tingues una condició escrita que digui quins components no es prorrategen. Els suplements de mes sencer silenciosos en una factura de 12 dies es llegeixen com a inflament.
5. Arrodonir a mig càlcul. Arrodoneix una vegada, al final, al cèntim. Arrodonir la taxa diària a un nombre rodó i després multiplicar produeix totals que ningú no pot reproduir, i els totals irreproduïbles erosionen la confiança més de pressa que els grans.
6. Prorratejar de manera inconsistent entre inquilins. Utilitzar els dies reals per a l'entrada de març perquè dona més, i després el mes bancari per a l'entrada de febrer pel mateix motiu, és el patró més propens a atraure una queixa per pràctiques deslleials. Un mètode, a la plantilla, per a tothom.
Registrar el lloguer prorratejat als teus llibres
Un mes parcial encara necessita llibres nets, potser més nets que de costum, perquè la quantitat estranya a l'extracte bancari ha de quadrar amb una factura sis mesos després a l'hora de declarar. Com el registres depèn de la teva base comptable.
Els propietaris de base de caixa, que cobreix la majoria de petits propietaris que declaren al Schedule E, registren el lloguer com a ingrés quan es rep. El pagament prorratejat és simplement un ingrés per la quantitat que va arribar, amb una nota que porti l'aritmètica perquè el preparador de la declaració —o el teu jo futur— pugui veure per què el març mostra 929 $ en lloc de 2.400 $. En el format de text pla de Beancount aquest assentament es veu així:
2026-03-20 * "Prorated March rent - 412 Oak St Unit B (Mar 20-31, 12 days at 77.42/day)" tenant:doe-jane
Assets:Checking 929.04 USD
Income:Rent:412-Oak-St-Unit-B -929.04 USDEls propietaris de base de meritació, en canvi, reconeixen el lloguer a mesura que es guanya. Si els llibres es tanquen a mig arrendament amb lloguer guanyat però encara no rebut, l'assentament d'ajust debita un compte a cobrar i acredita l'ingrés per lloguer, i després es compensa quan arriba l'efectiu:
2026-03-31 * "Accrue earned March rent not yet received - 412 Oak St Unit B" tenant:doe-jane
Assets:Rent-Receivable 929.04 USD
Income:Rent:412-Oak-St-Unit-B -929.04 USD
2026-04-02 * "Collect March prorated rent - 412 Oak St Unit B" tenant:doe-jane
Assets:Checking 929.04 USD
Assets:Rent-Receivable -929.04 USDDe qualsevol manera, dos hàbits eviten el desordre habitual. Primer, factura la quantitat prorratejada com a línia pròpia en lloc d'editar la factura recurrent de mes complet: el rastre documental ha de mostrar que va existir un mes parcial, no un mes complet amb descompte. Segon, concilia el dipòsit amb aquesta factura la mateixa setmana que arriba; un dipòsit de 929 $ que queda sense aparellar al flux bancari és com el lloguer prorratejat es converteix silenciosament en lloguer no registrat.
La teva llista de verificació per al prorrateig d'entrada
Tot el procés cap en una fitxa. Abans que l'inquilí signi, confirma que el contracte anomena el divisor i la regla de recompte de dies. A l'entrada, calcula la taxa diària amb aquest divisor, compta des del dia d'entrada fins a final de mes inclòs, multiplica i arrodoneix una vegada al final. Posa el rang de dates i l'aritmètica a la factura. Registra la quantitat estranya amb una nota que la reprodueixi. I quan l'arrendament acabi, fes la imatge inversa —la taxa diària multiplicada pels dies fins a la sortida— després de comprovar la clàusula de preavís en lloc d'assumir que el mes final funciona com el primer. Fes tot això i el mes parcial es converteix en la línia més avorrida del llibre major, que és exactament el que hauria de ser.
