Tenancy in Common: Com copropietar una propietat d'intercanvi sense crear accidentalment una societat

Acabes de vendre una casa de lloguer i el rellotge del teu intercanvi 1031 ja està en marxa: 45 dies per identificar la propietat de reemplaçament, 180 dies per tancar l'operació. El problema és que els teus fons només cobreixen una part del tipus d'edifici comercial amb gestió professional que realment vols posseir. Un soci t'ofereix ajuntar diners amb tu — però aquí hi ha la trampa que la majoria d'intercanviadors no veuen venir. Si l'IRS decideix que la vostra copropietat és realment una societat, el teu intercanvi fracassa només per la classificació, i cada dòlar de guany que pensaves que havies ajornat es converteix en tributables l'any de la venda.

La tenancy in common, normalment abreujada com a TIC, és la forma de propietat dissenyada exactament per a aquesta situació. Cada copropietari té un interès fraccionari indivís, directe i escripturat, en el propi immoble — no un interès en una entitat que posseeix l'immoble. Aquesta distinció és tot el joc sota la Secció 1031, que exclou expressament els interessos de societat del tractament like-kind. Si l'estructura és correcta, un interès fraccionari pot qualificar com a propietat de reemplaçament. Si l'acord es desvia cap a una activitat empresarial conjunta, tens un interès de societat disfressat de TIC, que no qualifica per a res.

Aquesta guia explica què és la propietat TIC, per què els intercanviadors la fan servir, les 15 condicions que el Revenue Procedure 2002-22 estableix per obtenir una resolució de l'IRS, i els errors quotidians que fan esclatar la classificació.

Què significa realment Tenancy in Common​

Una tenancy in common és una de les maneres bàsiques en què dues o més persones poden posseir una propietat conjuntament segons la llei estatal. Cada tenant in common té un interès fraccionari indivís en tota la propietat. Indivís significa que cap propietari pot assenyalar una ala concreta de l'edifici i dir que és seva: un propietari del 25 per cent posseeix una quarta part de cada metre quadrat, de cada dòlar de lloguer i de cada reparació de la teulada.

Diverses característiques distingeixen la TIC de les altres formes comunes de copropietat:

• Les quotes desiguals són permeses. A diferència d'una joint tenancy, que requereix interessos iguals, els propietaris TIC poden tenir 40, 30, 20 i 10 per cent, o qualsevol repartiment que reciti l'escriptura.
• Sense dret de supervivència. Quan mor un tenant in common, el seu interès passa als seus hereus o a través del seu testament — no automàticament als copropietaris supervivents.
• Drets de transmissió independents. Cada propietari pot generalment vendre, hipotecar o donar el seu propi interès sense demanar permís, tot i que l'acord de copropietat i el prestador normalment hi posaran condicions.
• Declaració fiscal separada. Cada propietari declara la seva pròpia part dels lloguers, les despeses i l'amortització. No hi ha declaració d'entitat.

Aquest últim punt és on hi ha els interessos fiscals. Si els copropietaris comencen a actuar com un negoci — comptes bancaris conjunts, un nom comercial comú, control centralitzat — l'IRS pot reclasificar l'acord com una societat a efectes fiscals federals, independentment del que digui l'escriptura. Les etiquetes de la llei estatal no controlen la classificació fiscal federal.

Per què els intercanviadors 1031 fan servir interessos TIC​

Un intercanvi 1031 diferit comporta una mecànica rígida. Has d'identificar la propietat de reemplaçament dins dels 45 dies posteriors a la venda, tancar l'operació dins dels 180 dies, fer servir un intermediari qualificat per retenir els fons i — críticament — prendre el títol de la propietat de reemplaçament de la mateixa manera que tenies la propietat cedida. Un contribuent que posseïa directament una casa de lloguer no pot intercanviar-la per un interès de societat en un centre comercial. L'estatut tanca aquesta porta explícitament.

Aquesta regla del mateix contribuent solia deixar fora els intercanviadors més petits de les propietats més grans. No podies pagar l'edifici sencer, i no podies comprar una participació de societat en ell. A partir de finals dels anys noranta, els promotors van començar a empaquetar interessos TIC com a propietat de reemplaçament a punt per comprar: un edifici comercial escripturat a fins a 35 copropietaris, cadascun comprant un interès fraccionari dimensionat segons els seus fons d'intercanvi. El comprador obté una propietat immobiliària directa i escripturada que pot qualificar sota la Secció 1031, a més de gestió professional sense deures de propietari.

Els interessos TIC també resolen el problema de sortida de la societat. Quan els socis d'una societat immobiliària no es posen d'acord — un vol cobrar, un altre vol intercanviar per una propietat nova — la pròpia societat pot distribuir interessos TIC indivisos als socis en una maniobra comunament anomenada drop-and-swap. Cada antic soci després intercanvia (o ven) de manera independent. Fet amb prou separació entre la distribució i l'intercanvi, cada propietari està intercanviant el seu propi interès escripturat. Fet immediatament, l'IRS pot col·lapsar els passos i tractar tot el conjunt com una venda de la societat.

La trampa de la societat: per què la classificació ho decideix tot​

La Secció 1031 exclou els interessos en una societat dels dos costats d'un intercanvi. Aquesta única exclusió és la raó per la qual existeix l'estructuració TIC. La pregunta que fa l'IRS mai és "com anomena l'escriptura això?", sinó "aquest acord camina i parla com una entitat empresarial?"

Els senyals d'alarma del tractament d'entitat són pràctics, no teòrics:

• Presentar una declaració fiscal de societat per a la propietat
• Operar sota un nom comercial comú o un nom comercial fictici
• Ajuntar els lloguers i pagar les despeses des d'un compte conjunt que els propietaris controlen plegats
• Referir-se els uns als altres com a socis o membres en documents
• Centralitzar la presa de decisions reals en un gestor mentre els propietaris aproven sense més
• Restringir les transmissions tan estretament que cap propietari pugui sortir realment

Qualsevol d'aquests debilita la història de copropietat. Diversos junts la poden enfonsar. I com que la classificació és una prova de fets i circumstàncies, no hi ha cap llista de verificació que garanteixi la seguretat — cosa que ens porta al més semblant que l'IRS ha publicat mai.

Revenue Procedure 2002-22: les 15 condicions de resolució​

Després de rebutjar diverses sol·licituds de letter-ruling sobre ofertes TIC, l'IRS va emetre el Revenue Procedure 2002-22 el 2002. Entén què és i què no és aquest document. No és un port segur, i ho diu ell mateix: enumera les condicions sota les quals l'IRS considerarà emetre una private letter ruling que un interès indivís és copropietat en lloc d'una entitat empresarial. Complir les 15 no garanteix una resolució favorable ni un intercanvi qualificat, i el procediment no es pot fer servir com a estàndard d'auditoria. Els assessors fiscals el fan servir com a marc d'estructuració i revisió de documents — res més.

Amb aquesta advertència, aquí teniu les 15 condicions en llenguatge planer:

Propietat i nombre de propietaris​

1. Títol TIC real. Cada copropietari té el títol directament com a tenant in common segons la llei local, o a través d'una entitat ignorada a efectes fiscals. La propietat en conjunt no està escripturada a nom d'una societat, corporació o LLC tributada com a entitat separada.
2. No més de 35 copropietaris. Una parella casada compta com una persona, i els hereus que heretin conjuntament l'interès d'un copropietari compten com una.

Semblar i actuar com a copropietaris, no com una empresa​

3. Sense tractament d'entitat. El grup no presenta una declaració de societat o corporativa, no fa negocis sota un nom comú, ni presenta els seus membres com a socis, accionistes o membres.
4. Un acord limitat. L'acord de copropietat es limita a la pròpia propietat — votació, manteniment, un dret de primera oferta abans que algú sol·liciti la partició — en lloc de crear una governança d'estil d'entitat.
5. Drets de vot reals. Les grans decisions — vendre, arrendar, manllevar contra la propietat, contractar el gestor — requereixen aprovació unànime. Els assumptes quotidians poden aprovar-se amb propietaris que tinguin més de la meitat dels interessos.
6. Sortida lliure en principi. Cada propietari pot transmetre, partitionar o manllevar contra el seu propi interès. Es permeten les restriccions habituals dels prestadors i els drets de primera oferta a valor de mercat, però un propietari que mai pot marxar sembla un soci atrapat.

Els diners segueixen els percentatges de l'escriptura​

7. El producte de la venda va als propietaris. Quan es ven la propietat, es paga la hipoteca global i la resta flueix als copropietaris.
8. Els ingressos i els costos es mantenen proporcionals. Cada propietari rep el lloguer i suporta els costos en exacta proporció al seu percentatge escripturat. Si un propietari cobreix el dèficit d'un altre, l'avançament ha de ser deute amb recurs pagat dins de 31 dies — no un subsidi informal.
9. El deute també es manté proporcional. Un préstec global garantit per tota la propietat s'assigna entre els propietaris segons el percentatge de propietat.

Sense garanties disfressades ni negocis paral·lels​

10. Opcions només a valor de mercat. Qualsevol opció de compra sobre un interès ha d'exercir-se a valor de mercat en el moment de l'exercici, i cap propietari pot tenir una opció de venda contra el promotor, el prestador, el gestor, l'arrendatari o una part relacionada que garanteixi silenciosament una sortida.
11. Només activitat de lloguer. La propietat es limita al que els propietaris fan habitualment — mantenir, reparar, llogar, arrendar. Gestionar un negoci operatiu a les instal·lacions, o proporcionar serveis significatius no habituals, empeny l'acord cap al tractament d'entitat. Els serveis prestats per agents o parts relacionades es poden atribuir als propietaris.

Gestor, arrendaments, prestador i promotor a distància de braç​

12. Un gestor limitat. Els contractes de gestió es renoven com a mínim anualment, el gestor no pot ser també arrendatari, els ingressos nets s'han de desemborsar dins de tres mesos i — el punt crític — la remuneració del gestor no pot dependre dels ingressos o beneficis de la propietat.
13. Arrendaments reals. Els lloguers han de ser lloguers reals a valor de mercat, no fórmules lligades a l'ingrés net, el flux de caixa o el creixement del patrimoni net.
14. Un prestador no relacionat. El prestador no pot estar relacionat amb un copropietari, el promotor, el gestor o l'arrendatari segons les regles de persones relacionades del procediment.
15. Economia del promotor a valor raonable. El preu de compra i cada comissió del promotor han de reflectir el valor de mercat i no poden estar lligats als ingressos o beneficis de la propietat.

Fixeu-vos en el patró que recorre les condicions 8 a 15: tot ha de ser proporcional, a preus de mercat i independent de la rendibilitat. En el moment que l'economia es decanta cap a recompensar algú pel rendiment o protegir algú del risc, l'acord comença a fer olor d'empresa conjunta.

Com els intercanviadors trenquen habitualment l'estructura​

Les condicions anteriors descriuen una oferta ben construïda. La majoria de fracassos de classificació provenen del comportament ordinari després del tancament, no dels documents originals:

• Presentar el Formulari 1065. Res diu "som una societat" com una declaració de societat. Cada propietari TIC declara la seva part de lloguers i despeses al seu propi Schedule E. Una declaració conjunta pot desfer una estructuració acurada en una sola presentació.
• Gestionar un sol compte conjunt. Recollir cada xec de lloguer en un compte compartit i pagar les factures des d'ell sembla operacions empresarials agrupades. Economia proporcional significa fluxos de diners proporcionals.
• Anomenar-se socis entre ells. Un llenguatge descuidat en correus electrònics, acords paral·lels i materials de màrqueting es converteix en evidència. Els propietaris són copropietaris, punt.
• Donar al gestor un xec en blanc. Si el gestor pot refinançar, tornar a arrendar o vendre sense l'aprovació real dels propietaris, les disposicions de vot unànime són ficció — i el vot unànime és un dels marcadors més clars de copropietat genuïna.
• Remuneració basada en beneficis. Un gestor o promotor pagat amb un percentatge del flux de caixa net incompleix la condició 12 de ple. Les comissions han de ser fixes o lligades als lloguers bruts a preus de mercat.
• Tancar les sortides. Les restriccions de transmissió més dures que un dret de primera oferta habitual suggereixen que el grup, no l'individu, controla la inversió.
• Precipitar un drop-and-swap. Dissoldre una societat en interessos TIC dies abans d'un intercanvi convida l'IRS a col·lapsar els passos. Deixa madurar la propietat TIC, documenta la intenció d'inversió independent i deixa que cada propietari prengui les seves pròpies decisions d'intercanvi.

Si estàs comprant en una oferta TIC patrocinada, llegeix el contracte de gestió i les condicions de finançament abans de llegir el fullet. Les comissions del promotor, els prestadors relacionats i la discrecionalitat del gestor són on les ofertes s'allunyen silenciosament de les condicions de la resolució.

Declarar la teva part: la comptabilitat que prova la copropietat​

Uns llibres nets fan doble feina per a un propietari TIC. Mantenen correcta la teva declaració fiscal, i són el rastre documental que demostra que vas operar com un copropietari independent en lloc d'un soci.

Cada propietari fa el seguiment de la seva pròpia part: el seu percentatge dels lloguers bruts, el seu percentatge dels costos operatius, la seva part del deute global i la seva pròpia base amortitzable. L'amortització mereix una atenció especial — la teva base, la data de posada en servei i l'amortització prèvia de la propietat cedida (reduïda per qualsevol boot rebut) es traslladen al càlcul de l'intercanvi, i només la teva part de la base de la propietat de reemplaçament és teva per amortitzar. Mantén els registres de la propietat TIC físicament separats de qualsevol llibre de societat o negoci que també portis, i mai barregis els seus fons amb el compte d'una altra entitat.

Els llibres d'un propietari TIC són sobretot aritmètica d'assignació — els mateixos percentatges aplicats a cada rotació de lloguers, factura d'impostos i prima d'assegurança, mes rere mes. Enregistrar aquestes assignacions com a assentaments explícits i revisables en un llibre de comptabilitat amb control de versions significa que pots mostrar al teu CPA, i si mai calgués a un inspector, exactament com cada dòlar va seguir l'escriptura. La documentació de Beancount explica el seguiment de múltiples propietats pas a pas.

A l'hora de declarar, resisteix qualsevol suggeriment — des dels valors per defecte del programari fins a copropietaris ben intencionats — de presentar una sola declaració per a la propietat. Un Formulari 1065 amb el teu nom és l'error clerical més car que pot cometre un propietari TIC.

TIC vs. DST: quina estructura fraccionària encaixa?​

Des que l'IRS va publicar el Revenue Ruling 2004-86, el Delaware Statutory Trust ha assumit en gran mesura el mercat fraccionari empaquetat. Un DST és un trust que posseeix la propietat; els inversors tenen interessos beneficiaris que la resolució tracta com a interessos directes en immobles a efectes del 1031. Val la pena comparar els dos abans de comprometre't:

L'intercanvi és control per comoditat. La TIC et manté un propietari genuí amb vots genuïns — cosa que també explica per què els prestadors escruten cada copropietari i per què un sol que es resisteix pot bloquejar una venda. El DST intercanvia tot el control per simplicitat i amabilitat amb els prestadors. Fes coincidir l'estructura amb el grau d'implicació que vulguis durant els propers cinc a deu anys.

Una llista de due diligence abans de comprar​

Tant si l'interès prové d'un promotor nacional com de tres germans que hereten un dúplex, repassa aquesta llista amb el teu assessor fiscal abans que el teu període d'identificació es consumeixi:

1. Confirma que l'escriptura transmet realment el títol de tenant-in-common segons la llei del teu estat, en els percentatges que descriu l'oferta.
2. Llegeix l'acord de copropietat per als termes de votació, transmissió, partició, manlleu i incompliment, i compara cada un amb les 15 condicions anteriors.
3. Verifica que els lloguers, les despeses, el deute i el producte eventual de la venda segueixin els percentatges de l'escriptura — i que qualsevol avançament permès siguin préstecs amb recurs a curt termini.
4. Mapa cada poder que té el gestor, com se'l paga, amb quina freqüència es renova el contracte i què passa amb els diners no distribuïts.
5. Comprova els arrendaments per si tenen lloguers a valor de mercat, el prestador per si té vincles amb parts relacionades i les comissions del promotor per si estan lligades als beneficis.
6. Contracta el teu intermediari qualificat abans que es tanqui la propietat cedida, i confirma per separat la identitat del contribuent, els terminis i els requisits de like-kind — la classificació només és una part d'un intercanvi vàlid.

La propietat fraccionària ben feta és una de les poques maneres que un intercanviador mitjà pot accedir a propietats de nivell institucional sense renunciar al tractament d'intercanvi. El preu d'entrada és la disciplina: diners proporcionals, grans decisions unànimes, proveïdors de serveis a distància de braç i llibres que ho demostrin tot.

Mantén els teus registres d'intercanvi organitzats des del primer dia​

A mesura que trasllades els fons de l'intercanvi a una propietat copropietada, mantenir registres clars del teu percentatge de propietat, els ingressos i despeses assignats i la teva part del deute és essencial — els teus llibres formen part de la teva defensa de classificació. Beancount.io ofereix comptabilitat en text pla que et dona transparència i control totals sobre les teves dades financeres — sense caixes negres, sense dependència de proveïdor. Comença gratuïtament i descobreix per què els desenvolupadors i els professionals de les finances es passen a la comptabilitat en text pla.