Таймшеърът ви трябваше да бъде предплатена почивка. Вместо това се превърна в сметка, която пристига всеки януари, независимо дали пътувате, или не — и продължава да расте. Американската асоциация за развитие на курорти (ARDA) определи средната годишна такса за поддръжка на около 1 480 долара за интервал през 2024 г., спрямо приблизително 1 090 долара през 2020 г. — скок с повече от една трета за четири години — и това е преди специалните начисления за ремонти, щети от бури или поправки след урагани. Таксите не спират, когато престанете да посещавате курорта. Те продължават, докато самото право на собственост не приключи.
Добрата новина е, че законни изходи съществуват и повечето от тях струват малко или нищо освен упоритост и документация. Лошата новина е, че бизнесът с изход от таймшеър е заобиколен от оператори, които таксуват хиляди долари предварително за обещания, които никога не изпълняват. Това ръководство разглежда четирите изхода, които наистина работят — отказ от договора, връщане на дял, препродажба или прехвърляне и дарение — а след това ви показва как да разпознаете спасителните предложения, от които да се отдръпнете.
Първо, знайте точно какво притежавате
Опциите ви за изход зависят от вида на интереса във вашия документ за собственост или договор, затова извадете документите си, преди да направите каквото и да е друго.
Седмица с документ за собственост (deeded week) е недвижимо имущество: притежавате конкретна единица през конкретна седмица, вписана в окръжния регистър. Можете да я продадете, да я върнете или да я дарите като друг недвижим имот, а ако спрете да плащате, курортът може да я обяви за изземване.
Собственост на база точки ви дава годишно разпределение на точки, които да изразходвате в мрежа от курорти, вместо фиксирана седмица. Обикновено все още има основен документ за собственост или доверителен интерес, но прехвърлянията и отказите следват собствените правила на програмата на курортната компания.
Договор за право на ползване изобщо не е собственост — това е дългосрочен лиценз за ползване на имота за определен брой години. Когато срокът изтече, изтича и задължението ви, което означава, че самият календар може да е най-евтиният ви изход.
Също така потвърдете две числа, които са пречка пред почти всеки изход: дали заемът ви за покупка е изплатен и дали таксите ви за поддръжка са текущи. Почти никой курорт не приема връщане на дял и почти никой купувач или благотворителна организация не приема прехвърляне, докато има неизплатен остатък.
Опция 1: Откажете се, ако тъкмо сте купили
Всеки щат дава на новите купувачи на таймшеър период за размисъл — наречен период за отказ — през който можете да отмените договора по всякаква причина и да получите пълно възстановяване. Не се изисква обяснение, нито преговори, нито компания за изход.
Периодът е кратък и варира според щата: Флорида позволява 10 дни, Калифорния 7, Невада 5, Тексас 6, а повечето други щати се намират някъде между 3 и 15 дни от подписването или получаването на изискваните оповестявания. Ако сте в този период, действайте незабавно:
- Напишете кратко писмо за отказ, в което заявявате, че упражнявате правото си на отказ, с вашето име, номер на договора, дата на покупка и описание на имота.
- Изпратете го с препоръчана поща с обратна разписка на адреса, посочен в договора ви за откази — и запазете копие от всичко.
- Не приемайте „предложение за задържане“ под формата на бонус точки или намален ъпгрейд в замяна на това да останете; то не рестартира нищо и не се отказва от нищо във ваша полза.
Разработчикът трябва да възстанови всичко, което сте платили, обикновено в рамките на 15 до 30 дни. Това е единственият изход, който е безплатен, гарантиран и изцяло под ваш контрол — точно затова часовникът има значение.
Опция 2: Помолете курорта да го приеме обратно
Ако периодът за отказ е изтекъл, следващото ви обаждане трябва да бъде до отдела за услуги на собствениците на курорта, а не до компания за изход. Повечето големи разработчици вече управляват официална програма за отказ или „връщане на дял“, която позволява на отговарящите на условията собственици да върнат интереса си на курорта.
Обикновено квалификацията изисква три неща: заемът за покупка е изплатен изцяло, всички такси за поддръжка и начисления са текущи и собствеността е в добро състояние. Някои програми начисляват такса за обработка или прехвърляне, а не всеки курорт рекламира програмата си — може да се наложи да попитате директно за отдела за „отказ“, „връщане на дял“ или „изход“. Вземете условията в писмен вид, преди да подпишете каквото и да е: потвърдете, че прехвърлянето прекратява всички бъдещи задължения за такси, кой плаща разходите за приключване и вписване и датата, на която отговорността ви спира.
Връщането на дял рядко слага пари в джоба ви, но спира кървенето. За собственост без стойност при препродажба — което описва повечето таймшеъри — чистият отказ към разработчика често е най-добрият наличен финансов резултат.
Опция 3: Продайте го или го подарете сами
Честната истина за вторичния пазар е, че повечето таймшеъри се препродават за малка част от първоначалната им цена, а мнозина сменят собственика си за 1 долар плюс разходите за приключване. Това не е причина да избягвате препродажбата — това е причина да определите реалистична цена от самото начало и да третирате всеки обаждащ се, който обещава бърза продажба на цена близка до тази на дребно, като измамник (повече за това по-долу).
Законните канали за самостоятелна препродажба включват обявите за препродажба на RedWeek и форумите за обяви и „на дъното“ на Timeshare Users Group (TUG), където собствениците рутинно предлагат нежелани седмици безплатно на всеки, който поеме таксите. За да продадете своята:
- Проучете сравними препродажби, а не цени на дребно от разработчика. Търсете приключени обяви за точно вашия курорт, сезон и размер на единицата.
- Предвидете разходите за прехвърляне. Курортът обикновено начислява такса за прехвърляне или естопел, плюс такси за окръжно вписване, а някои договори дават на разработчика право на първи отказ.
- Използвайте лицензирана компания за приключване с опит в прехвърлянето на таймшеъри и никога не подписвайте отказ от права (quitclaim) на непознат или компания, която не сте проверили — прехвърляне към фиктивна структура, която никога не вписва документа, може да остави таксите на ваше име.
- Обмислете да го дадете на някого, който го иска. Членове на семейството, приятели или колеги собственици в същия курорт понякога приемат безплатна седмица. Прехвърлянето като подарък използва същия процес на приключване като продажбата.
Ако вашата седмица наистина няма кандидати дори безплатно, това ви казва нещо важно: пазарът е оценил собствеността ви на нула и връщането на дял или дарението е по-добро използване на енергията ви от още една година обяви.
Опция 4: Дарете го на благотворителна организация
Дарите таймшеър може да проработи, но летвата е по-висока, отколкото повечето собственици очакват. Тъй като благотворителната организация наследява годишните такси, реномираните организации приемат само таймшеъри, които са изплатени, с текущи такси и или използваеми от организацията, или препродаваеми — мнозина отказват таймшеъри направо. Очаквайте да платите разходите за прехвърляне и приключване сами.
Данъчната страна има свои собствени капани. Приспадането ви е справедливата пазарна стойност на имота към момента на дарението — това, за което реално би се продал на пазара за препродажба — а не това, което първоначално сте платили на разработчика. Ако претендирате повече от 5 000 долара, IRS изисква квалифицирана оценка, извършена не по-рано от 60 дни преди дарението, и трябва да подадете формуляр 8283 с декларацията си. Предвид реалностите на препродажбата, повечето дарени таймшеъри се оценяват доста под този праг, а за да имате полза, трябва да приспадате разходи по статии.
Направено правилно, дарението превръща пасив в скромна данъчна полза. Направено небрежно — завишена оценка, без оценка, благотворителна организация, която веднага изхвърля седмицата обратно в неизпълнение — то ви купува проблем с одита вместо изход. Вземете независим данъчен съвет, преди да дарите, и проверете регистрацията на благотворителната организация в държавния регулатор.
Предложенията, от които да се отдръпнете
Федералните служители за защита на потребителите го казват направо: никога не плащайте за обещание, вземете всичко в писмен вид първо и плащайте само след като единицата ви е продадена. FTC и държавните агенции за защита на потребителите са затворили нечестни препродавачи на таймшеъри и оператори за изход за вземане на милиони в предварителни такси въз основа на фалшиви обещания за купувачи, наеми или гарантирани отмени. Третирайте всяко от следните като сигнал да се отдръпнете:
- Студено обаждане, твърдящо, че вече има нареден купувач. Няма чакащ купувач. Обаждащият се иска такса за „оценка“, „реклама“ или „разходи за приключване“ преди продажбата, която никога не се случва.
- Гарантиран изход срещу голяма предварителна такса. Никоя компания не може да гарантира правен резултат, а законната помощ — лицензиран адвокат, преглеждащ договора ви за невярно представяне или нарушения на оповестяването — таксува за извършена работа, а не за обещания.
- Натиск да решите днес. Силният натиск за спешност е тактика за продажби, независимо дали се използва, за да ви продаде таймшеъра, или да ви продаде изхода от него.
- Съвет да спрете да плащате, докато те „преговарят“. Стратегическото неизпълнение не е стратегия за изход. Пропуснатите такси за поддръжка отиват при колектори, натрупват лихви и санкции, увреждат кредита ви и могат да завършат с изземване — докато компанията за изход задържа таксата си и в двата случая.
- Прехвърляне към компания, за която никога не сте чували, срещу такса. Така наречените схеми с „викингски кораб“ вземат парите и подписа ви, след което изчезват, без да впишат прехвърлянето или да платят таксите, оставяйки ви отговорен с още един ответник за преследване.
Преди да ангажирате някого, потърсете името на компанията заедно с думите „измама“ и „оплакване“, проверете при главния прокурор на щата и службата за защита на потребителите и потвърдете, че всеки, който предлага правни услуги, е лицензиран адвокат в добро състояние — а не „консултант“ с име, звучащо като адвокатска кантора.
Съберете колко всъщност ви струва таймшеърът
Какъвто и изход да преследвате, първо направете сметката за целия период. Съберете първоначалната си покупна цена, всяка година такси за поддръжка и специални начисления, всяка лихва по заема и членствата в компании за обмен — след което извадете стойността на почивките, които реално сте взели. Повечето собственици откриват, че са платили няколко пъти повече от това, което еквивалентните хотелски престои биха стрували, което прави дори връщането на дял с такса за обработка лесно решение.
Пазете същата дисциплина и на изхода. Ако отдавате седмиците си под наем, докато уреждате изход, този наемен доход е облагаем, а разходите трябва да се разпределят между лично и наемно ползване съгласно правилата за ваканционни домове — чистите записи са това, което пази страничния наем от превръщане в данъчна каша. Запазете всяка разписка, свързана със самия изход: такси за прехвърляне, разходи за приключване, такси за оценка и документи за дарение — всички те принадлежат в данъчното ви досие за годината.
Тук се отплаща третирането на домакинството ви като малък бизнес. Записвайте всяко начисление за таймшеър в отделна разходна сметка, докато се осчетоводи, така че истинската годишна цена да е видима на едно място, вместо разпръсната из извлеченията по кредитни карти. Обикновена текстова счетоводна книга прави това тривиално: всяка такса, начисление, наемна разписка и разход за изход става запис с времеви печат, който можете да сумирате, филтрирате и да предадете на данъчния си консултант. Ако искате първо да видите щетата визуално, Fava превръща същата книга в отчети за баланса и приходите, които показват точно колко от бюджета ви за почивка е изял таймшеърът.
Пазете разходите си за почивка от превръщане в доживотна сметка
Таймшеърът се превръща в капан, когато разходите му вървят на автопилот — таксите се удържат, начисленията се изпращат по пощата и никой не събира общата сума, докато не изминат години. Каквото и да решите за собствеността си, воденето на ясни и пълни записи за това колко струва всеки долар за почивка е това, което пази следващата от изненади. Beancount.io предлага счетоводство на обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите специалисти преминават към счетоводство на обикновен текст.
