Как да осчетоводите такса за предсрочно прекратяване на лизинг по ASC 842: Активът с право на ползване, задължението и печалбата или загубата, които повечето наематели пропускат

Договорихте излизане от лизинг срещу такса за предсрочно прекратяване от $10 000 — и после счетоводителят ви казва, че ударът върху отчета за приходите и разходите е $40 000. Не, никой не е допуснал аритметична грешка. По ASC 842 прекратяването на лизинг ви принуждава да свалите два баланса от счетоводните книги наведнъж — актива с право на ползване (ROU) и лизинговото задължение — и разликата между тях попада в печалбата или загубата върху платената такса. Ако сте осчетоводявали предсрочните излизания просто като „отнасяне на таксата за прекратяване към разходи“, финансовите ви отчети са били грешни във всеки период, в който лизинг е бил прекратен предсрочно.

Това ръководство преминава през счетоводното отчитане от страна на наемателя при пълно и частично прекратяване на лизинг: счетоводните статии, разработен пример и петте капана, които хващат малкия бизнес.

Какво се брои за прекратяване (и какво не)​

Прекратяването на лизинг означава, че договорното ви право да ползвате актива престава изцяло — обикновено чрез споразумение за взаимно предсрочно излизане, понякога чрез упражняване на опция за прекратяване, записана в лизинга. Определящата характеристика е, че обвързващите права и задължения по договора са напълно погасени.

Три прилики се отчитат по различен начин, затова първо класифицирайте:

• Модификация. Лизингът продължава с променени условия — по-малка площ, различни плащания, по-дълъг срок. Основното споразумение остава, затова преизмервате, вместо да отписвате.
• Частично прекратяване. Връщате част от актива (един етаж от офис на два етажа, част от наетите камиони), докато останалата част от лизинга продължава. Това е модификация с намаляване на обхвата със собствени изчисления за печалба или загуба, разгледани по-долу.
• Изоставяне без прекратяване. Спирате да използвате пространството, но оставате юридически задължени — класическият сценарий със затворен офис. Лизинговото задължение остава в книгите; засяга се само страната на актива с право на ползване. Повече за това по-долу.
• Обезценка. Активът с право на ползване се отписва по ASC 360, защото стойността му е намаляла, но самият лизинг продължава и задължението остава незасегнато.

Правилната класификация е важна, защото прекратяването е единственото от тези, което премахва както актива, така и задължението с една статия.

Основното правило за пълно прекратяване​

ASC 842-20-40-1 го казва с едно изречение: прекратяване преди края на срока на лизинга се отчита чрез отписване на актива с право на ползване и лизинговото задължение, като се признава печалба или загуба за разликата. Същото третиране се прилага независимо дали лизингът е класифициран като оперативен или финансов.

На практика статията към датата на влизане в сила на прекратяването е:

1. Дебитирайте лизинговото задължение за пълната му балансова стойност (отписвайки го).
2. Кредитирайте актива с право на ползване за пълната му балансова стойност (отписвайки го).
3. Кредитирайте парични средства (или задължение за плащане) за всяка такса за прекратяване, платена на лизингодателя.
4. Осчетоводете балансиращата сума като печалба или загуба от прекратяване на лизинг.

Плащане към лизингодателя увеличава загубата — или намалява печалбата. Плащане, получено от лизингодателя (стимул за предсрочно излизане), прави обратното.

Разработен пример​

Да предположим, че към датата на прекратяване балансите ви са:

• Лизингово задължение: $100 000
• Актив с право на ползване: $90 000
• Такса за прекратяване, платена на лизингодателя: $5 000

Статията:

Dr  Лизингово задължение            100,000
    Cr  Актив с право на ползване               90,000
    Cr  Парични средства                         5,000
    Cr  Печалба от прекратяване на лизинг        5,000

Излизате с печалба от $5 000, въпреки че сте издали чек за $5 000, защото задължението, от което се освободихте, надвишава актива, който отстъпихте, плюс таксата.

Сега сменете актива: ако активът с право на ползване беше $105 000, същата такса води до загуба от $10 000:

Dr  Лизингово задължение            100,000
Dr  Загуба от прекратяване на лизинг 10,000
    Cr  Актив с право на ползване              105,000
    Cr  Парични средства                         5,000

Защо активът би надвишил задължението? При оперативните лизинги двата се амортизират по различни схеми, а капитализираните първоначални преки разходи (брокерски комисиони, правни хонорари за договаряне на първоначалния лизинг) живеят в баланса на актива с право на ползване. Тези разходи не се отделят самостоятелно при прекратяване; те преминават през изчислението на печалбата или загубата като част от отписания актив.

Капанът, който повечето наематели пропускат: подобрения на наети помещения​

Активът с право на ползване не е единственото, което умира при прекратяване. Подобренията на наетите помещения — преустройството, окабеляването, персонализираните приспособления — стоят в баланса ви отделно от актива с право на ползване, амортизирани за по-краткия от полезния им живот или остатъчния срок на лизинга.

Когато лизингът се прекрати предсрочно, всеки неамортизиран баланс няма остатъчен полезен живот и се отписва до остатъчна стойност, която обикновено е нула. Това отписване удря отчета за приходите и разходите като загуба върху печалбата или загубата от прекратяване, изчислена по-горе.

Тук предсрочните излизания стават скъпи по начини, които таксата за прекратяване никога не е подсказвала. Наемател, който е похарчил $200 000 за подобрения две години след началото на десетгодишен лизинг, все още носи приблизително $160 000 неамортизиран разход. Цялата сума става разход за периода при прекратяване. Преди да подпишете споразумение за предсрочно излизане, извадете регистъра на дълготрайните активи и изчислете отписването на подобренията заедно с таксата — реалната цена на излизането е сборът от двете.

Частични прекратявания: връщате площ, запазвате лизинга​

Не всяко предсрочно излизане е всичко или нищо. Връщането на един етаж от офис на два етажа или на част от наетото оборудване е частично прекратяване: модификация, която намалява обхвата на лизинга.

Механиката, съгласно ASC 842-10-25-11(c) и 842-10-25-13:

1. Преизмерете лизинговото задължение за намалените бъдещи плащания, използвайки дисконтов процент, актуален към датата на модификацията.
2. Намалете актива с право на ползване на пропорционална база.
3. Признайте разликата между намалението на задължението и пропорционалното намаление на актива като печалба или загуба незабавно.
4. Осчетоводете преизмерването на оставащото задължение като корекция на актива с право на ползване (без ефект върху печалбата или загубата).

Два детайла объркват хората:

• Неустойка за прекратяване, платена при частично прекратяване, не е самостоятелен разход. Тя се разпределя към оставащия лизинг и се включва в преизмереното задължение. Ако оставащият лизинг има множество компоненти, разпределете неустойката между тях по относителна самостоятелна цена към датата на модификацията.
• Самото съкращаване на срока не е частично прекратяване. Съкращаването на десетгодишен лизинг на седем години е модификация по друго ръководство; третирането като частично прекратяване се прилага само когато правото ви да ползвате част от актива престава незабавно, например освобождаване на пространство към датата на модификацията.

Има два приемливи метода за измерване на пропорционалното намаление на актива с право на ползване, а изборът ви е счетоводна политика по клас на базовия актив — прилагайте я последователно към всяко бъдещо намаление на обхвата.

Изоставяне: когато вие си тръгвате, но лизингът не​

Излизането от пространство не е същото като прекратяване на лизинга. Ако затворите офис, но не можете да договорите излизане или да намерите поднаемател, оставате юридически задължени — и счетоводството следва правната реалност, не физическата.

Съгласно модела на изоставяне в ASC 360-10-35 ключовата дата е датата на прекратяване на използването, когато действително спирате да използвате актива. Между датата на ангажимента и датата на прекратяване на използването остатъчният разход за лизинга се признава през съкратения период, концентрирайки разхода. След прекратяването на използването активът с право на ползване се тества за обезценка и се амортизира, но лизинговото задължение не се променя. Продължавате да носите задължението и да плащате на лизингодателя.

Резултатът е асиметрична тежест върху печалбата: парични средства изтичат за пространство, което вече не използвате, плюс ускорено признаване на разходи от страната на актива. Точно затова договарянето на истинско прекратяване — дори такова с болезнена такса — обикновено е по-добро от тихото изоставяне на пространство. Таксата ви купува отписване на задължението; изоставянето никога не го прави.

Две опростявания, които си струва да знаете​

Краткосрочни лизинги. Ако сте избрали освобождаването за краткосрочен лизинг за лизинги от 12 месеца или по-малко, в книгите няма актив с право на ползване или задължение — отнасяли сте плащанията към разходи по линейния метод. Тогава прекратяването означава просто спиране на признаването на разхода и начисляване на всяка дължима такса. Без изчисление на печалба или загуба, без статия за отписване.

Опции за прекратяване, вече отразени в срока на лизинга. Ако първоначалният ви срок на лизинга е предполагал, че ще упражните опция за прекратяване, неустойката за прекратяване вече е била включена в лизинговите плащания и вградена в двата баланса. Плащането ѝ при излизане тогава е просто уреждане на сума, която вече сте признали, а не нова загуба. Проверете оригиналния лизингов файл, преди да третирате неустойката като допълнителна.

Данъчната страна рядко съвпада с книгите​

За повечето оперативни лизинги нямате данъчна база в актива с право на ползване или в лизинговото задължение — данъчната декларация третира лизинга като прост наем с приспадащи се плащания. По GAAP обаче носите както актив, така и задължение, което създава компенсиращи се баланси за отсрочени данъци: отсрочено данъчно задължение върху актива с право на ползване и отсрочен данъчен актив върху лизинговото задължение. При прекратяване двата баланса се обръщат наведнъж. Проследявайте ги по график през целия срок на лизинга и статията за излизане се пише сама; реконструирането им към момента на прекратяване е мястото, където се промъкват грешки.

От страна на лизингодателя плащането за прекратяване, получено от наемател, е доход от наем за целите на федералното данъчно облагане, деклариран в годината на получаване.

Какво очакват одиторите в бележките​

ASC 842 няма специален ред за оповестяване на „прекратяване на лизинг“. Вместо това информацията за прекратяването преминава през общата рамка: качествено оповестяване на опциите за прекратяване и техните условия, съществените преценки зад класифицирането на транзакцията като прекратяване спрямо модификация или изоставяне, и печалбата или загубата, обхванати в общите оповестявания за разходите по лизинга.

На практика, когато печалбата или загубата от прекратяване е съществена, очаквайте одиторът ви да поиска описание в бележките — кои лизинги са приключили, какви активи са били засегнати и къде в отчета за приходите и разходите се намира печалбата или загубата. Общите принципи за същественост и вярно представяне ръководят това повече от всеки отделен параграф на ASC 842, но за голямо излизане на практика е задължително.

Контролен списък за прекратяване за следващото ви излизане​

Преминете през тези точки, преди да осчетоводите нещо:

1. Класифицирайте транзакцията. Пълно прекратяване, частично прекратяване, модификация, изоставяне или обезценка? Всяко има различна статия.
2. Потвърдете датата на влизане в сила. Печалбата или загубата принадлежи на периода, в който прекратяването влиза в сила, не когато подписвате споразумението или се изнасяте.
3. Извадете двата балансови стойности. Лизингово задължение и актив с право на ползване към датата на влизане в сила, включително капитализираните първоначални преки разходи, вградени в актива.
4. Определете правилно таксата. Такса при пълно прекратяване коригира печалбата или загубата; неустойка при частично прекратяване се разпределя към оставащия лизинг.
5. Отпишете подобренията. Неамортизираните подобрения на наети помещения отиват на нула (остатъчна стойност) като отделна загуба.
6. Обърнете отсрочените данъци. Отсроченото данъчно задължение върху актива с право на ползване и отсроченият данъчен актив върху лизинговото задължение се развиват заедно.
7. Изгответе оповестяването. Съществените излизания изискват описание, не само числа.

Поддържайте лизинговия си регистър готов за одит​

Излизанията от лизинг са едно от онези събития, при които небрежното междинно счетоводство се натрупва в болезнено приключване — липсващи графици за активи с право на ползване, непроследени отсрочени данъци и подобрения, които никой не е помнил да отпише. Поддържането на чисти, проверими записи през целия срок на лизинга е това, което превръща статията за прекратяване в десетминутно упражнение вместо в проект за реконструкция. Beancount.io предоставя счетоводство на обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите специалисти преминават към счетоводство на обикновен текст.