Размените на подобно имущество по член 1031 остават един от малкото начини да отложите данъка върху поскъпнали бизнес или инвестиционни недвижими имоти. Данъчният съвет на IRS — все още актуален през 2026 г. — е прост: разменете недвижима собственост, държана за бизнес или инвестиционни цели, единствено за друга бизнес или инвестиционна недвижима собственост от същия тип или „подобно имущество" и по принцип не признавате печалба или загуба при размяната. Имущество за лично ползване не отговаря на условията.
Какво отговаря на условията
- Само недвижима собственост. След Закона за намаляване на данъците и работните места, третирането като подобно имущество се прилага само за недвижима собственост. Размени на оборудване, превозни средства или произведения на изкуството вече не отговарят на условията.
- Бизнес или инвестиционна употреба от двете страни. Трябва да сте държали прехвърлената собственост за бизнес/инвестиционни цели и да придобиете заместваща собственост за бизнес/инвестиционни цели. Размяната на наемна сграда за търговски център с тип NNN отговаря на условията; размяната на основно жилище — не.
- Подобното имущество е широко за недвижими имоти. Подобрено или неподобрено, право на собственост или право на аренда (обикновено 30+ години) — IRS третира повечето размени недвижим имот-за-недвижим имот като подобно имущество. В насоките от 2025 г. IRS потвърди, че използването на приходи от прехвърлената собственост за изграждане на подобрения върху заместващата собственост може да отговаря на условията съгласно принципите на Rev. Proc. 2004-51, когато показателите за собственост са навременни.
Сроковете, които трябва да спазите
Отложената размяна използва квалифициран посредник и два строги крайни срока:
- 45 дни за идентификация. От датата на прехвърляне на собствеността имате 45 календарни дни, за да идентифицирате писмено потенциални заместващи имоти пред посредника (прилагат се правилата за 3 имота или 200%).
- 180 дни за приключване. Трябва да получите заместващата собственост в рамките на 180 календарни дни след прехвърлянето (или до падежа на данъчната декларация за годината на прехвърлянето, което от двете е по-рано, с удължаване, ако декларацията е удължена).
Пропуснете който и да е срок и размяната се проваля — печалбата се признава. IRS е строг относно календарните дни, не работните дни, а удълженията за бедствия са ограничени.
База и математика за отлагане на печалбата
Печалбата се отлага, не се елиминира, като базата се прехвърля към заместващата собственост. Boot — парични средства, опрощаване на дълг или получено имущество, което не е подобно — се облага до размера на реализираната печалба. Опитните инвеститори комбинират отлагането по член 1031 със стратегии за квалифицирани възможности (QOZ): 1031 отлага данъка върху съществуващи печалби от недвижими имоти, докато QOZ отлага и потенциално изключва печалби върху други активи до 2026 г. — но прозорецът за отлагане по QOZ се затваря на 31 декември 2026 г., докато 1031 продължава.
Опростете финансовото си управление
Размените по член 1031 превръщат продажбата в прехвърляне на база, което трябва да бъде проследимо. Beancount.io съхранява прехвърлената собственост, посредника и заместващите записи под контрол на версиите — така че отложената печалба и пренесената база се съгласуват от заключителния отчет до графика за амортизация. Започнете безплатно и разменяйте без изненадващи одити.