Изглеждаше като толкова подреден план. Преместихте оперативния си бизнес в едно ООД, оставихте сградата, в която се намира, в друго ООД и започнахте да си плащате наем. Два чисти субекта. Два комплекта счетоводни книги. Месечен чек за наем, течащ от компанията, която управлявате по цял ден, към компанията, която притежава тухлите. Адвокатът ви го хареса. Банкерът ви го хареса. След това вашият експерт-счетоводител отвори данъчната декларация, погледна приходите от наем от страната на сградата и използва фраза, която никога не бяхте чували: „прекласифициране на отдаването под наем на себе си“ (self-rental recharacterization).
Тази фраза е краткото име на една от най-странните еднопосочни улици в целия режим на загуби от пасивни дейности. Съгласно Регламент 1.469-2(f)(6) на Министерството на финансите, когато отдавате имот под наем на бизнес, който активно управлявате, данъчният кодекс отказва да третира приходите и загубите по един и същ начин. Печелившите години се изваждат от категорията на пасивните дейности и се облагат като непасивни, където не могат да компенсират другите ви пасивни загуби. От друга страна, годините със загуба остават в пасивната категория — често блокирани за години наред.
Резултатът е динамика от типа „ези — данъчните печелят, тура — вие губите“, която хваща собствениците напълно неподготвени, особено тези, които току-що са похарчили шестцифрена сума за изследване за сегрегация на разходите и са очаквали солидна амортизационна отстъпка през първата година, която да компенсира оперативния им доход. Това ръководство проследява откъде идва правилото, защо работи по този начин, кого засяга и планираните ходове — най-важният сред които е изборът за групиране съгласно Регламент 1.469-4 — които могат да го обезвредят.
Крато припомняне на правилата за пасивна дейност
Не можете да разберете правилото за самонаемане, без да отделите минута на рамката за загуби от пасивни дейности (PAL), която стои в основата му. Раздел 469 от Данъчния кодекс, приет през 1986 г., разделя всяка бизнес дейност, в която участвате, в една от три категории:
- Активна или непасивна — бизнеси, в които „участвате съществено“. Същественото участие обикновено означава, че работите в дейността редовно, непрекъснато и значително. Данъчните служби изброяват седем теста; отговарянето на който и да е от тях ви квалифицира. Най-често срещаният е тестът за 500 часа.
- Пасивна — бизнеси, в които не участвате съществено, плюс, по закон, почти всички дейности по отдаване под наем, независимо колко сте ангажирани.
- Портфолио — лихви, дивиденти и повечето приходи от инвестиции.
Категориите са важни, защото загубите в една категория могат да компенсират доходите само в същата категория. Пасивната загуба може да заличи пасивния доход до нула, но не може да достигне до вашата заплата (W-2), вашия активен бизнес доход или доходите ви от портфолио. Всичко останало се отлага и пренася напред, докато не генерирате повече пасивен доход или не се освободите от дейността чрез напълно облагаема продажба.
Отдаването под наем е пасивно по дефиниция съгласно Раздел 469(c)(2), с две тесни изключения: правилата за професионалисти в областта на недвижимите имоти (повече за тях по-късно) и краткосрочните наеми, при които средният престой на клиента е под седем дни и вие участвате съществено.
Тази структура, макар и рестриктивна, е поне симетрична. Доходът е пасивен; загубите са пасивни; те се компенсират взаимно. След това идва правилото за самонаемане и симетрията се нарушава.
Какво всъщност гласи Регламент 1.469-2(f)(6)
Регламентът е кратък и безпощаден. Той казва, че нетният доход от наем от позиция на имот, отдаден под наем за използване в търговска или бизнес дейност, в която данъкоплатецът участва съществено, се третира като непасивен — сякаш е активен бизнес доход — за целите на прилагането на правилата за загуби от пасивна дейност.
Няколко детайла, които трябва да се отбележат:
- Прилага се към нетния доход, а не към брутния. Първо изваждате от наема удръжките за наема — амортизация, лихви по ипотеки, данъци върху имота, застраховки, ремонти. Само положителният резултат след това изваждане се прекласифицира.
- Прилага се само към нетния доход. Ако наемът показва нетна загуба, правилото не прави нищо. Загубата остава пасивна, при което не може да компенсира печалбата на оперативния бизнес в съседство.
- Прилага се, когато имотът е отдаден под наем на търговска дейност или бизнес, в който данъкоплатецът участва съществено. Наемателят трябва да бъде същото лице — или по-точно, бизнес, в който същото лице е активно. Правилото не се интересува кой субект притежава сградата, а само кой участва в бизнеса на наемателя.
- То е автоматично. Без избор, без изявление, приложено към декларацията, без квадратче за отметка. След като фактите съвпаднат, прекласифицирането се случва.
Тази асиметрия — доходът става непасивен, загубите остават пасивни — е сърцето на правилото. Министерството на финансите го е написало така нарочно. Без него собствениците биха могли да създават изкуствени плащания на наеми, за да източват оперативните печалби в пасивна „черупка“ за наеми, а след това да компенсират тези наеми с несвързани пасивни загуби. Прекласифицирането на дохода затваря този арбитраж. Но същият регламент избира да не позволи на загубите да следват същия път обратно, защото ако го правеха, собствениците биха третирали всяка печалба от оперативен бизнес като средство за попиване на загуби от самонаемане. Така че правилото е еднопосочно по замисъл.
Капанът, илюстриран
Представете си един зъболекар, Мая, която е управлявала практиката си като S-корпорация в продължение на години. S-корпорацията генерира 400 000 долара нетен доход, целият от които преминава към Мая като непасивен обикновен доход. Мая притежава и малка търговска сграда, държана в еднолично LLC, която практиката ѝ наема за 90 000 долара годишно. Сградата, след амортизация и други разходи, генерира нетна печалба от наем в размер на 20 000 долара.
Без правилото за самонаемане (self-rental rule), тези 20 000 долара биха били пасивен доход. Ако Мая притежава ваканционен имот под наем някъде, който генерира 30 000 долара пасивна загуба, тези 30 000 долара биха компенсирали 20 000 долара пасивен доход от наем, оставяйки 10 000 долара пасивна загуба, отложена за бъдещи години. Чисто, симетрично, точно както трябва да работят правилата за пасивни загуби (PAL).
С правилото за самонаемане, 20 000 долара нетна печалба от наем се преквалифицират като непасивни. Те вече попадат в същата категория като нейния оперативен доход. Пасивната загуба от 30 000 долара от ваканционния имот вече не може да ги докосне. Целите 30 000 долара остават отложени. Мая плаща данък върху пълната нетна печалба от 20 000 долара от самонаемането по нейната обикновена данъчна ставка.
Сега променете сценария. Мая прави проучване за разпределяне на разходите (cost segregation study) на сградата и изтегля 200 000 долара ускорена амортизация в текущата година. Нетният резултат на сградата преминава от 20 000 долара печалба към 180 000 долара загуба. Тя също така има 50 000 долара пасивен доход от синдикат за недвижими имоти (real estate syndication).
Може да предположите, че загубата от 180 000 долара може да компенсира пасивния доход от 50 000 долара, оставяйки 130 000 долара отложена пасивна загуба. Тази част е правилна. Това, което не е правилно, е предположението, че загубата може да погълне част от нейните 400 000 долара приходи от S-корпорацията. Не може. Загубата е пасивна; доходът от S-корпорацията е непасивен. Те живеят в различни стаи.
Това е капанът, който удря най-силно. Собствениците, които купуват собствена сграда и проектират големи амортизационни отчисления за първата година — често изричното предложение на доставчик на cost segregation — често откриват, че отчисленията са блокирани зад стената на PAL, докато доходът, който е трябвало да защитят, остава напълно облагаем.
Защо толкова много собственици попадат в това
Три модела са причина за повечето изненади при самонаемането.
Съветът „отделете недвижимия имот от оперативния бизнес“. Почти всеки бизнес юрист ще препоръча държането на недвижимия имот в различно юридическо лице от оперативния бизнес. Логиката е здрава: тя изолира отговорността, прави бъдещите продажби или наследяване по-чисти и защитава сградата от кредитори по оперативната дейност. Нищо от това не е грешно. Но хората, които дават съвета, често не сигнализират за данъчните последици от начисляването на наем между двете дружества.
Проучвания за разпределяне на разходите (Cost segregation studies) върху сгради, заемани от собственика. Проучването за разпределяне на разходите прекласифицира части от сградата от 39-годишна собственост в 5-, 7- и 15-годишна собственост, освобождавайки бонус амортизация в ранните години. С постоянната 100% бонус амортизация отново в сила, отчисленията могат да бъдат огромни. Но ако сградата е отдадена под наем на свързан оперативен бизнес и собственикът участва съществено в този бизнес, тези отчисления са пасивни загуби, които няма къде да бъдат приложени.
Краткосрочни колебания. Наем, който е бил комфортно печеливш в продължение на десетилетие, може да се превърне в загуба след основен ремонт, смяна на наемател с месеци на празнота или единичен голям ремонт. Собственикът е свикнал да вижда дохода преквалифициран като непасивен и приема, че симетрията работи и в двете посоки. Не е така.
Във всеки случай регламентът се държи точно както е написан. Собственикът е този, който го е разтълкувал погрешно.
Изборът за групиране: Най-важният авариен изход
Наредба на Министерството на финансите (Treasury Regulation) 1.469-4 ви позволява да третирате две или повече дейности като една „икономическа единица“ за целите на Раздел 469. Ако дейност по отдаване под наем и търговска или бизнес дейност формират „подходяща икономическа единица“, те могат да бъдат групирани заедно. След като бъдат групирани, те се третират като една дейност и същественото участие (material participation) в комбинираната единица означава съществено участие и в отдаването под наем.
Практическият ефект: самонаемане, което е групирано с оперативния бизнес, който обслужва, става част от активната бизнес дейност. Нетният доход и нетните загуби от наема преминават като непасивни. Асиметрията изчезва. Загубата от сградата вече може да компенсира печалбата от практиката.
Има условия. За да групирате наем с търговска дейност или бизнес, едно от двете неща трябва да е вярно:
- Дейността по отдаване под наем е незначителна спрямо търговската дейност или бизнеса, ИЛИ търговската дейност или бизнесът са незначителни спрямо отдаването под наем, ИЛИ
- Всеки собственик на търговската дейност или бизнеса има същия пропорционален дял на собственост в дейността по отдаване под наем.
За класическата конфигурация с един собственик — Мая притежава 100% както от практиката си, така и от LLC на сградата — вторият тест е автоматично изпълнен. Групирането е налично и често е правилният ход.
Две предупреждения:
- Групирането трябва да бъде разкрито писмено в данъчната декларация, в годината, в която групирате за първи път, чрез изявление, което идентифицира групираните дейности и обосновката.
- Веднъж направено, групирането е трудно за отмяна. Обикновено не можете да разгрупирате, освен ако първоначалното групиране не е било явно неподходящо или има съществена промяна във фактите. Ако някога поискате да продадете сградата отделно от бизнеса и да освободите отложени загуби при разпореждането, групирането може да усложни това.
Групирането също не е панацея. То помага само ако действително участвате съществено в оперативния бизнес. И не освобождава пасивни загуби, които са били отложени в годините преди групирането. Те остават блокирани, докато не се разпоредите изцяло с дейността.
Обходното решение за професионалистите в сферата на недвижимите имоти
Ако отговаряте на условията за професионалист в сферата на недвижимите имоти съгласно Раздел 469(c)(7), всички ваши дейности по отдаване под наем могат потенциално да бъдат третирани като непасивни — но само ако участвате съществено във всеки наем поотделно или направите отделен избор за обединяване съгласно Регламент 1.469-9(g), за да третирате всички ваши наеми като една дейност.
Професионалист в сферата на недвижимите имоти е човек, който прекарва повече от 750 часа и повече от половината от личното си работно време през годината в сделки или бизнеси с недвижими имоти, в които участва съществено. За зъболекар на пълен работен ден или собственик на ресторант това е почти невъзможно за постигане. За съпруг/а, който работи предимно с недвижими имоти, докато другият съпруг управлява оперативния бизнес, това може да бъде лесно постижимо.
Важно е да се отбележи, че статутът на професионалист в сферата на недвижимите имоти взаимодейства с правилото за самонаемане по парадоксален начин. IRS последователно заема позицията — и Данъчният съд като цяло се съгласява — че правилото за прехарактеризиране на самонаемането надделява над статута на професионалист в сферата на недвижимите имоти. Дори за квалифициран професионалист в сферата на недвижимите имоти доходите от самонаемане се прехарактеризират като непасивни. Изборът за обединяване съгласно 1.469-9(g) сам по себе си не отменя правилото за самонаемане.
Изходът все още е групирането по 1.469-4. Професионалист в сферата на недвижимите имоти, който групира самонаемането с оперативния бизнес по 1.469-4, в допълнение към всяко обединяване по 1.469-9(g), може да превърне наема в непасивна дейност благодарение на същественото участие в групираната единица. Правилото за самонаемане е техническо и безпощадно в своята сложна структура; то възнаграждава собствениците, които планират структурата със своя данъчен консултант преди подписването на договора за наем, а не след това.
Три защитни стъпки преди подписването на договора за наем
Ако ви предстои да организирате самонаемане — или вече имате такова и го преразглеждате — ето стъпките, които ще ви се отплатят:
- Вземете решение за групиране още в началото. Обсъдете Регламент 1.469-4 преди първият чек за наем да смени собственика си. Ако решите да групирате, приложете декларацията за оповестяване към данъчната декларация за първата година. Ако решите да не го правите, направете го по ясна причина, като например запазване на възможността за продажба на сградата отделно на по-късен етап.
- Съобразете наема с пазарната стойност. Наем, който е твърде висок, изглежда като опит за източване на оперативната печалба. Наем, който е твърде нисък, изглежда като прикрито разпределение на дивидент и може да бъде прекласифициран от IRS. Направете проучване на пазарните наеми и документирайте сравнимите договори, на които сте се позовали.
- Моделирайте амортизацията преди да поръчате проучване за разпределяне на разходите (cost segregation). Проучване за разпределяне на разходите при негрупирано самонаемане може да генерира шест- и седемцифрени пасивни загуби, които не могат да бъдат използвани през текущата година. Проучването все още има стойност, защото загубите не се губят — те се отсрочват и пренасят напред — но паричната полза може да дойде след години. Проиграйте цифрите със и без групиране, преди да похарчите 20 000 долара за инженерния доклад.
Счетоводство, което прави това управляемо
Правилото за самонаемане е също така и счетоводен проблем. Нуждаете се от чисти счетоводни книги и за двата субекта, на касова и начислена основа, разбити по начин, който прави изчисляването на прехарактеризирането тривиално при изготвянето на данъчната декларация. Това означава:
- Отделна главна книга за субекта под наем, дори ако това е LLC с един член, което се влива в Справка E (Schedule E).
- Приходите от наем да се отразяват месечно, така че разликата между бруто и нето да е очевидна.
- Амортизацията, лихвите по ипотеката и оперативните разходи да се водят в субекта на наемодателя, а не да се прехвърлят към оперативната компания.
- Ясна документална следа, показваща договора за наем, плащанията на наема и всички подобрения, платени от съответния субект.
Колкото по-точно се проследяват субектите поотделно, толкова по-лесно ще бъде за вашия счетоводител да приложи или защити групирането, да разпредели отсрочените загуби и да подкрепи бъдеща продажба на сградата или бизнеса. Инструментите за счетоводство в обикновен текстов формат (plain-text accounting) — където цялата главна книга е четлив текстов файл под контрол на версиите — правят този вид разделяне на множество субекти лесно, защото можете да поддържате паралелни файлове или да използвате йерархия от сметки, без да плащате за втори лиценз за софтуер. Въпросът не е в инструмента. Въпросът е, че не можете да защитите данъчна позиция, за която всъщност не сте водили счетоводство.
Поддържайте чисти записи за вашите множество субекти от първия ден
Правилото за самонаемане е едно от многото места в данъчния кодекс, където отговорът зависи от чисти, отделяеми записи в множество субекти. Ако вашето LLC за наеми и вашата оперативна компания споделят една банкова сметка, смесват разходи или работят с един файл в QuickBooks, няма да можете да защитите избора за групиране, да докажете пазарен наем или да изчистите отсрочените загуби при разпореждане с активите. Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текстов формат, което ви дава пълна прозрачност и контрол на версиите в толкова книги, колкото са ви необходими — без "черни кутии", без обвързване с доставчик и без допълнителни такси за потребители, когато добавите нов субект. Започнете безплатно и вижте защо разработчици, финансови професионалисти и собственици на множество субекти преминават към plain-text accounting.