你在山里有一间小木屋。每年夏天你去那里住三个星期，借给你姐姐住一个星期，其余时间挂在短租平台上出租。到了报税季，一个问题决定了每一美元租金和每一美元支出该如何处理：你有没有把这个地方当作自住房来使用？答案不取决于你对这间小屋的感情，而取决于天数——个人使用天数与出租天数的对比——算错方向，你可能损失数千美元你本以为拥有的扣除额。本指南将带你了解度假屋可能落入的三个税务类别、如何正确计算天数、如何在个人使用与出租之间分摊费用，以及每个类别适用的亏损限额。
三个类别：你的度假屋归入哪一类
IRS 第 527 号出版物是住宅出租物业的权威指南，它把你既使用又出租的每一个住宅单元归入三种处理方式之一。住宅单元是指具备基本居住设施的任何房产——睡觉的地方、做饭的设施和厕所——所以独栋住宅、公寓、移动房屋、船只，甚至你出租的自住房的一部分，都算在内。
类别 1：出租少于 15 天。 如果你在一年内出租该房产少于 15 天，你不需要把任何租金申报为收入——一美元都不用——不管你收了多少。代价是你也不能扣除任何出租费用。这就是所谓 Augusta 规则背后的逻辑，名字来源于大师高尔夫锦标赛附近那些每年春天把房子以高价出租一个星期的房主。注意，你的房贷利息和房产税仍然可以作为个人分项扣除在 Schedule A 上扣除，就像你从未出租过一样；只是不能作为出租费用来申报。
类别 2：作为自住房使用。 如果你出租 15 天或以上，且你的个人使用天数超过了 14 天与按公允租金价格出租天数 10% 中的较大者，该房产就是带有出租活动的自住房——即混合用途房产。你需要申报全部租金收入，但出租扣除额上限为你的租金总收入。你可以把出租利润降到零，但永远不能显示出租亏损，无论你的实际费用有多大。未使用的扣除额可以结转到未来年度，而不是消失。
类别 3：不作为自住房使用。 如果你出租 15 天或以上，且你的个人使用天数保持在不高于 14 天与按公允租金出租天数 10% 中的较大者，该房产就被视为纯出租房产。你需要申报收入并扣除所有出租费用，包括折旧，如果费用超过收入，你就有出租亏损，可能可以抵消其他收入——但受下文讨论的被动活动亏损限额约束。
最重要的边界是类别 2 和类别 3 之间的那条线，所以天数计算值得你全神贯注。
计算天数：14 天与 10% 测试
准确地说，这个测试是：如果你的个人使用天数超过了 14 天与按公允租金价格出租给他人总天数 10% 中的较大者，你就把该住宅单元作为自住房使用了。
"较大者"这个措辞容易让人困惑，所以我们来推演一下它的含义。如果你以公允市场租金把小屋出租 100 天，10% 就是 10 天，14 和 10 中的较大者是 14——所以 15 天或以上的个人使用就使它成为你的自住房。但如果你出租 200 天，10% 就是 20 天，14 和 20 中的较大者是 20——所以你可以个人使用最多 20 天，仍然保持纯出租处理。大量出租使用为你换来更多个人使用天数。
什么算个人使用天数
如果在一天中的任何时段，你或某些特定他人将该单元的任何部分用于个人目的，这一天就算个人使用。细节很重要：
- 你自己的使用——即使按全价付费。 如果你自己住在该房产中，那就是个人使用天数，没有例外。IRS 举了一个例子：房主在周末使用了自己的小屋，并向自己支付了公允租金——那些天仍然算个人使用。
- 家庭成员的使用。 你的配偶、兄弟姐妹及同父异母或同母异父的兄弟姐妹、祖先（父母、祖父母）和直系后代（子女、孙子女）的使用都算你的个人使用——即使他们向你支付了公允市场租金。让你的女儿按全价在那里住整个夏天，就会给你的天数统计增加个人使用天数。
- 任何人以低于公允租金的价格使用。 一个只付象征性金额的朋友、一个在慈善拍卖上"赢得"你小屋一周住宿的人，或者一个按低于市场价租住的亲戚，都会产生个人使用天数。把一周住宿捐给慈善募捐活动很慷慨，但那是个人使用周，不是出租周。
- 互惠安排下的天数。 如果你和另一位房主互换房屋，各自使用对方的房产，那些天算个人使用。
对于亲戚有一个重要例外：如果家庭成员将该房产作为其主要住所租住，并支付公允市场租金，那些天就是出租天数，不是个人使用天数。这个例外很少适用于度假屋，但如果你的父母或成年子女全年住在你的第二套房产里，它就很关键。
不算个人使用的天数
维修和保养天数被排除在外。 你花在实质全职维修和保养房产上的任何一天——不是改良——都不算个人使用天数，即使家庭成员在同一天在该房产中休闲娱乐。粉刷露台、修理热水器和保养暖通空调算数；加建一间新卧室不算，因为那是改良。保持每天所做工作的同期记录——"6 月 3 日：更换露台木板，7 小时"——因为 IRS 把"实质全职"解释为大部分工作日，而记录是两年后接受审计时你唯一拥有的证据。
空置天数两边都不算。 房产空置的天数既不是个人使用天数，也不是出租天数。它们只是从分数中掉出来——这正是下文讨论的 Bolton 分摊法如此有价值的原因。
分摊费用：IRS 法与 Bolton 法
一旦你知道了自己的类别，你就必须把每项费用在个人使用和出租之间进行划分。只有出租部分才填入 Schedule E。有两种被认可的方法来计算出租比例，它们可能得出非常不同的数字。
IRS 法，也是第 527 号出版物中唯一展示的方法，用出租天数除以房产被用于任何目的的总天数——出租天数加上个人使用天数。如果你把小屋出租了 120 天，个人使用 30 天，出租比例就是 120 除以 150，即 80%。每一项费用——房贷利息、房产税、保险、水电费、维修、折旧——都取同样的 80% 出租份额。
Bolton 法（也叫法院法）则把房贷利息和房产税与其他一切区别对待。因为利息和税全年均匀累积，不管有没有人在那里，税务法院——得到第九巡回法院的确认，另一个法院在 later case 中也得出了相同结果——允许按出租天数除以全年 365 天来分摊它们，而运营费用和折旧则保留 IRS 法的分数。同样的数字下，利息和税的出租份额是 120 除以 365，约为 33%，而维修和折旧仍然取 80%。
这对出租来说听起来更糟——在 Schedule E 上确实如此——但房贷利息和房产税的个人部分并没有丢失。它会作为分项扣除流入 Schedule A。Bolton 法实际上把利息和税扣除从有上限的 Schedule E 申报表转移到了你的个人申报表上，在那里它们不受租金收入限制。在 2017 年税改之前，这对任何采用分项扣除的人来说是明显的胜利，对采用标准扣除的人来说是明显的损失。如今答案取决于你的具体情况：更高的标准扣除意味着更少的房主采用分项扣除，而州和地方税扣除的上限限制了你实际能使用的转移过来的房产税。每年两种方法都算一遍，不要假设去年的赢家今年还是赢家。
一个提醒：IRS 从未承认 Bolton 法，并且继续只发布自己的方法。税务软件通常默认采用 IRS 法，所以如果你想要 Bolton 处理，你可能需要手动覆盖分摊，并保留一份展示计算过程的工作底稿。
亏损限额：为什么你的类别决定一切
混合用途房产：扣除额以租金收入为上限。 如果你的房屋属于类别 2，且出租费用超过租金收入，第 527 号出版物中的 Worksheet 5-1 会按固定顺序分配有限的扣除池。首先是无条件可扣除的费用——房贷利息、房产税和意外损失。其次是运营费用，如保险、水电费、维修和保养。折旧排在最后。凡是无法在租金总收入内放下的部分，都结转到下一年，在那里有机会再次抵消当年的租金收入。结转额永不过期，但它只能用来抵消同一房产的租金收入——永远不会减少你的工资或营业收入。
这个顺序有一个实际后果：因为折旧排在最后，许多混合用途房主在某一年里根本扣不到一分钱折旧。如果你的租金收入勉强覆盖利息、税和水电费，你的折旧——往往是最大的账面费用——就只是加入了结转队列。
纯出租房产：允许亏损，但受被动活动规则限制。 在类别 3 中没有总收入上限；费用和折旧可以产生真正的出租亏损。但出租活动通常属于被动活动，所以除非你符合主动参与例外，否则亏损只能抵消其他被动收入：如果你主动参与——审批租户、安排维修、做管理决策——你可以用最多 25,000 美元的出租亏损抵消普通收入。该额度在修正调整后总收入 100,000 美元到 150,000 美元之间逐步取消，超过 150,000 美元则完全消失。被暂缓的被动亏损无限期结转，并在你以完全应税交易出售房产时释放出来。
极少出租使用：无亏损、无收入、无文书工作。 在类别 1 中，没有什么可损失的，也没有什么可扣除的。不要申报租金，不要申请出租费用，并保留你的天数记录，以防 IRS 询问你是如何符合条件的。
让度假屋房主付出代价的常见错误
算错家庭天数。 最常见的错误是把亲戚按全价入住当作出租。你的兄弟按陌生人的同等周租价格付钱给你，所以你把它记为出租收入，没有个人使用天数——但规则不是这样说的。家庭成员的使用无论付了多少钱都算个人使用，除非该亲戚将房屋作为其主要住所。一个漫长的家庭夏天可能悄悄把你从类别 3 推到类别 2，并抹掉你指望的亏损扣除。
忘记慈善拍卖那一周。 把一周住宿捐给学校募捐活动，感觉既不是个人使用也不是出租。IRS 把它视为个人使用，因为入住者支付的价格低于公允租金——他们根本没有付钱给你。从一开始就把它记为个人使用周。
把改良记为维修天数。 保养天数例外只涵盖保持房产正常运转的维修。花一周时间翻新厨房，如果你在工作期间住在那里，那就是个人使用周，即使你每天都在手握工具。在日历上把你的维修行程和翻新行程分开。
把 10% 测试用错了基数。 10% 是按以公允租金价格出租的天数来衡量的——不是一年中的总天数，也不是使用天数。低于市场价的出租天数不会扩大基数；它们会缩小你的出租天数，同时增加个人使用天数，双重打击。
因为房产"亏了钱"就假设亏损可以扣除。 一处混合用途房产有 18,000 美元租金收入和 26,000 美元费用，并没有产生 8,000 美元的税务亏损。它产生的是 18,000 美元被归零的租金收入和 8,000 美元的结转额。如果你的申报表上显示一处你使用了一个月的房产出现了 Schedule E 亏损，那就有问题。
在你需要之前就开始记录天数日志
本指南中的每一条规则都靠两个数字运转——个人使用天数和公允出租天数——而 IRS 是在事后才要求提供这些数字的，那时记忆已经模糊。一份简单的流水日志是度假屋房主能买到的最便宜的税务保险。对房产被占用的每一天，记录日期、谁在那里、是否收取了公允租金，以及如果是工作行程，你做了哪些维修或保养、大概花了多少小时。把日志与一个单独的费用档案配对：房贷账单、税单、保险、水电费、维修收据、平台付款报告，以及一份支持你公允租金数字的简短备忘录，比如类似周数的可比房源。
回报不止于审计防御。准确的天数统计让你能够有意识地选择分摊方法，安排年末的个人行程而不越入混合用途领域，并在费用支付多年后证明结转余额。随着天数发生就记录下来，报税表几乎自己就写好了。
让你的出租账簿像天数日志一样有条理
度假屋税务奖励那些能准确证明每一天、每一美元发生了什么的房主——哪些天是按公允价格出租的、哪些是个人使用、哪些是维修日，以及每项费用如何在两者之间分摊。这种记录在装满收据的鞋盒里很难做到，在一个每笔交易发生时就归类记账的账簿里却很容易。Beancount.io 提供纯文本会计，让你对自己的财务数据拥有完全的透明度和控制权——没有黑箱，没有供应商锁定。免费开始使用，看看为什么开发者和金融专业人士正在转向纯文本会计。
