如果你的贷款机构在2026年免除你的部分抵押贷款——通过短售、法拍或贷款重组——IRS通常会将每一美元被免除的债务视为应税收入。那项让房主可以豁免高达75万美元取消抵押贷款债务的联邦保护已于2025年12月31日到期，而国会没有续期。一笔6万美元的短售差额去年本可免税，现在却可能以1099-C表格和一张五位数的税单的形式到来。
本指南解释了什么已到期、如今每种类型的抵押贷款取消如何征税，以及哪些例外——资不抵债、破产和其他几种——仍然可以为你提供庇护。
2025年12月31日到期了什么
自2007年以来，税法第108(a)(1)(E)条允许纳税人豁免在其主要住宅上被解除的"合格主要住所债务"。多年来国会反复延长该条款，最近一次覆盖的是2026年1月1日之前完成的债务解除，以及在该日期之前以书面形式订立并证明的安排下稍后完成的解除。
这就是祖父条款规则的全部内容，而且它很狭窄：
- **2026年1月1日之前解除的债务：**仍可豁免，上限为75万美元（已婚单独申报为37.5万美元）。
- **2026年或之后根据2026年1月1日之前签署的书面安排解除的债务：**仍可豁免。2025年日期的短售批准函或有约束力的重组协议算数；口头承诺不算。
- **2026年解除的所有其他债务：**通常属于应税的债务取消（COD）收入。
注意"合格"一直以来的含义，因为这对祖父条款适用的情况仍然重要：只有购置债务——用于购买、建造或大幅改善你的主要住所、并以该住所作担保的债务。用于汽车、信用卡或大学的套现再融资收益从来都不是合格的，用于除大幅房屋改善以外任何用途的房屋净值信贷额度也从来不是合格的。
取消的抵押贷款债务如何成为应税收入
其机制直接而不留情面。当贷款机构取消600美元或以上的债务时，它会向IRS提交1099-C表格并向你发送一份副本。第2栏中的取消金额是普通收入，在你的纳税申报表上报告，并按你的边际税率征税——而非按优惠的资本利得税率。
一位处于22%税级的房主，如果在2026年有5万美元的抵押贷款债务被取消且没有豁免，大约需额外缴纳1.1万美元的联邦税，外加任何州税。1099-C没有预扣税，所以税单会在申报时一次性到来。
不要忽视1099-C
每个报税季，纳税人都会把1099-C信封扔掉，以为被免除的债务不可能是收入。IRS会收到它自己的副本，其匹配程序会标记这一遗漏，发出一份通知，提出补税、罚款和利息。如果你收到1099-C——或法拍后的1099-A——请假定IRS知道这件事，并在你的申报表中处理它，要么报告该收入，要么在表格982上申请豁免。
短售：两个税务事件，而非一个
短售产生两个单独的税务后果，而到期的豁免从来只覆盖其中一个。
**事件1：出售的收益或损失。**你卖掉了你的房子，所以你计算收益为售价减去你的调整后成本基础（购买价格加上改善，减去你曾经计提的任何折旧）。对于主要住所，第121条豁免——如果你在最近五年中拥有并使用该房屋两年，可豁免高达25万美元的收益（联合申报为50万美元）——仍然完全有效，通常可以消除这部分收益。
**事件2：差额上的债务取消收入。**如果你欠32万美元，而贷款机构接受26万美元作为全额清偿，那么6万美元的差额就是COD收入。直到2025年，主要住所豁免可以抹去它。在2026年，除非适用其他例外，否则它是应税的。
一个2026年短售示例
你以28万美元买了你的房子，没有做任何改善，面对32万美元的抵押贷款余额，以26万美元短售：
- 出售收益：26万美元 − 28万美元 = 2万美元损失。个人住所损失不可扣除，所以这个事件在税务上是中性的。
- COD收入：32万美元 − 26万美元 = 6万美元普通收入。
按22%的边际税率，这在一笔你一无所获的交易上大约需缴纳1.32万美元联邦税。这就是到期的豁免过去所防止的结果，也是为什么现在对每个短售者来说，检查下面的资不抵债例外至关重要。
法拍：追索权债务 vs. 无追索权债务改变一切
法拍的税务处理取决于一个问题：贷款机构能否就差额亲自向你追偿？
追索权债务：可能有COD收入
对于追索权债务，法拍是分叉处理的。推定出售的已实现金额等于该财产的公平市场价值（1099-A表格第4栏），而贷款机构稍后免除的任何剩余未偿余额是COD收入（1099-C表格，可能在稍后年度）。
示例：30万美元追索权抵押贷款，房屋在法拍时价值24万美元，贷款机构免除6万美元差额。你报告以24万美元已实现金额衡量的收益或损失，外加债务被取消时6万美元的COD收入。在2026年之前，这6万美元可以作为合格主要住所债务被豁免；现在它需要不同的例外。
注意时间陷阱：1099-A（法拍）和1099-C（债务取消）可能在不同的纳税年度到达。在1099-A年度报告出售，在1099-C年度报告COD收入——或其豁免。不要把差额同时算作出售收益和被取消的债务。
无追索权债务：没有COD收入，但可能有收益
对于无追索权债务，贷款机构的唯一救济是财产本身。全部未偿贷款余额都算作你的已实现金额——根本没有COD收入，所以到期的豁免无关紧要。
这并不等同于免税。如果30万美元无追索权余额超过你22万美元的调整后成本基础，你就有8万美元的收益。对于主要住所，第121条豁免通常可以吸收它，但对于第二套住房、出租房，或你居住时间不够长的房屋，那笔"幻影收益"是应税的，而手头却没有现金来支付。
如何判断你拥有哪一种
检查1099-A表格第5栏：贷款机构会表明你是否承担个人责任。州法律也很重要——有几个州禁止或限制对购房住房贷款的差额判决，实际上使其成为无追索权债务。拿不准时，在申报前咨询当地的税务专业人士，因为判断错误会同时误报收入的性质和金额。
贷款重组和修改：悄然的触发因素
你不需要失去你的房子就会在2026年面临COD收入。贷款机构经常降低本金、削减利率或延长期限以让借款人继续还款——而在破产或资不抵债之外的本金减免在被授予时就是COD收入。
常见的2026年触发因素包括：
- **永久贷款修改中的本金减记。**2.5万美元的余额减免就是2.5万美元的收入。
- 利率和期限重组，税务规则将其视为"重大修改"，被认定为旧贷款换新贷款的交换，可能就差价产生COD收入。
- 代替法拍的契据转让，就债务减免按出售征税，外加任何被免除差额的COD收入，就像短售一样。
如果你的服务商提供修改，在签字前以书面形式询问税务报告：他们会提交1099-C吗，金额是多少，在哪一年？一项保住你的房子但产生意外税单的重组通常仍值得接受——但你要预见到这张税单，准备好豁免或计划好预估缴款。
仍然为你提供庇护的例外
对于新的债务解除，主要住所豁免已不复存在，但国会保留了第108条的其余部分。这些现在是你的一线防线。
1. 资不抵债：最重要的剩余豁免
如果在债务解除之前的那一刻你的总负债超过了资产的公平市场价值，你可以在该资不抵债金额范围内豁免COD收入。这现在是资不抵债房主的主要庇护，而且它适用于任何类型的被取消债务，不仅仅是抵押贷款。
关键机制：
- **在取消之前的那一刻衡量。**列出每一项负债（抵押贷款余额、汽车贷款、信用卡、医疗账单、学生贷款、欠缴税款）和每项按公平市场价值计的资产（银行账户、退休账户、车辆、家庭用品、该财产本身）。负债超过资产的部分就是你的资不抵债金额。
- **豁免最多到资不抵债金额。**资不抵债8万美元而有6万美元被取消的抵押贷款债务？全部6万美元可豁免。只资不抵债2万美元？你豁免2万美元，将剩余4万美元报告为收入。
- **在表格982上申请。**勾选资不抵债框，输入豁免金额，并将该表格附在你的申报表上。你不提交资不抵债工作表本身，但要完成它——第4681号出版物包含一份详细的工作表——并将其与你的记录一起保存。IRS经常要求它。
- **减少税收属性。**被豁免的COD收入并非完全免费：你必须按豁免金额减少净经营亏损、税收抵免结转，并最终减少财产的成本基础。对于大多数没有结转的房主来说，这意味着减少保留财产的成本基础，这会略微增加未来出售时的收益。
同时记录资产价值——凯利蓝皮书打印件、经纪账户对账单、家庭用品的书面估价——因为一年后在审计下重建"债务解除之前的那一刻"是痛苦的。
2. 破产：最强的豁免
在第11章破产案件中解除的债务可全额豁免，没有金额上限，也不需要衡量资不抵债。破产豁免优先：如果一笔债务同时符合破产和资不抵债，你申请破产豁免。与资不抵债一样，该豁免伴随着表格982上的税收属性减少。
时间很重要。只有在破产案件中解除的债务才合格。在你申请前六个月短售中被免除的抵押贷款债务，按资不抵债而非破产来测试。
3. 值得快速检查的例外
- 合格农场债务和合格不动产经营债务仍可根据其自身规则豁免——如果该财产担保的是农场或经营债务而非个人住所，则相关。
- 无追索权债务，如上所述，按定义在法拍中不产生COD收入。
- 第121条仍可豁免出售主要住所高达25万美元/50万美元的收益。它从来不曾覆盖COD收入，现在也不覆盖——但它通常可以中和短售或法拍中出售的那一半。
- 作为赠与、遗赠或可扣除付款而被取消的债务（例如，卖方融资票据中卖方出于慷慨而免除的部分）根本不是COD收入。
- 学生贷款免除有其自身不断演变的规则，不在本文范围内——不要假定抵押贷款的逻辑可以套用。
豁免的优先顺序
当多个豁免可能适用时，第108条规定了一个顺序：破产第一，然后资不抵债（在破产未覆盖的范围内），然后合格农场，然后合格不动产经营债务。每一美元被取消债务只能有一个豁免——你不能就同一金额同时叠加资不抵债和破产。
州税：你必须检查的第二张税单
各州不会自动跟随联邦的到期。有些州以某个固定日期为准符合《国内税收法典》，可能仍保留较早版本的豁免；另一些州多年前就已脱钩；还有少数州从来没有过。这是一把双刃剑：在一个祖父条款适用、2025年安排的案例中，你可能要为联邦已豁免的抵押贷款债务缴纳州税，或者你可能获得联邦申报表不再提供的州豁免。
在申报前，检查你所在州的符合日期及其对COD收入和表格982豁免的具体处理。如果你在债务解除和申报之间搬了家，检查两个州的规则。
保护自己：2026年清单
如果今年有短售、法拍或重组正在进行或已经过去：
- **确定债务解除日期和文书。**在2026年1月1日之前有任何事项完成或纳入签署的书面安排吗？找出批准函和协议——它们是通往祖父条款豁免的唯一途径。
- **立即运行资不抵债工作表。**资产价值和负债余额必须反映取消之前的那一刻。在申报时重建它们会招致错误和审计麻烦。
- **核对每一份信息申报表。**将1099-A和1099-C表格与你的贷款对账单核对。贷款机构会错标栏目——错误的公平市场价值、错误的解除日期、追索权被误标为无追索权。以书面形式向贷款机构提出异议并保留副本。
- **追踪你的调整后成本基础。**结算对账单、改善收据和之前的折旧都 feeds 交易中出售那一半的收益计算。
- **为现金做计划。**如果没有豁免覆盖COD收入，调整预扣或进行预估缴款。对幻影收入的征税是非常真实的，而且欠缴罚款会叠加其上。
- **尽早寻求专业帮助。**COD案例结合了信息申报表匹配、属性减少、州符合性，有时还有差额判决法律。申报前进行一次审查的成本远低于事后回应一份通知。
追踪重组中的每一美元
取消债务案例的胜负取决于记录：你房屋的成本基础、贷款的余额历史、证明资不抵债的资产和负债快照，以及你在表格982上结转的属性减少。散落在电子邮件线程中的电子表格正是解除日期被记错、豁免被丢失的原因。保持一份干净、按时间顺序的贷款、财产成本基础和每个服务商通知的分类账，能把一份可随时审计的档案从一个周末项目变成一份打印件。如果你想在组织有序的记录上抢占先机，Beancount文档介绍了复式记账的纯文本记账，你可以采用它来建立正是这类纸质线索。
在整个重组过程中保持财务井然有序
短售、法拍或修改本身就够有压力了，不该再有税务意外雪上加霜。维护清晰的财务记录——贷款余额、成本基础调整、资不抵债工作表和每一份1099——正是让你能够申请你有权获得的每一项豁免的关键。Beancount.io提供纯文本记账，让你对自己的财务数据拥有完全的透明度和控制——没有黑箱，没有供应商锁定。免费开始使用，看看为什么开发者和金融专业人士正在转向纯文本记账。
